Є різні причини, з яких вам може знадобитися дізнатися, хто є власником будинку.
Можливо, це off-market нерухомість, і ви хочете зв’язатися з власником, щоб зробити свою виграшну пропозицію. Або ж у вас виникла юридична проблема — наприклад, у вашому саду загадковим чином з’явився паркан — і вам потрібно з’ясувати, хто за це відповідає.
Можливо, ви також плануєте ремонт і хочете уникнути конфлікту із сусідами вже з першого дня. Коротше кажучи, знання того, хто є орендодавцем, може позбавити вас багатьох головних болів — юридичних і не тільки!
Для всього цього є я — ліцензований агент з нерухомості з понад 15-річним досвідом роботи в Італії, готова допомогти вам знайти власника потрібної нерухомості!
Способи визначення власника нерухомості
Є два способи визначити, хто є власником нерухомості: замовити кадастрову виписку через портал Agenzia delle Entrate’s “Sister” або звернутися до Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Як ліцензований агент з нерухомості, я ретельно перевіряю обидві бази даних (Catasto і Conservatoria), щоб швидко й точно знайти власника нерухомості в будь-якій точці Італії (Зв’яжіться зі мною, якщо вам потрібна допомога).
Але між Catasto і Conservatoria є суттєва різниця!
В Італії Catasto містить усі плани, податкові дані (так звану ‘rendita catastale’) та інформацію про власників, але не має доказової сили. Іншими словами, Catasto має переважно фіскальне призначення і його недостатньо для юридичного підтвердження того, кому належить нерухомість.
Усе тому, що дані кадастру можуть бути неактуальними! Так, ви все правильно почули...!
Натомість Conservatoria dei Registri Immobiliari реєструє всі операції з нерухомістю, власників та акти щодо нерухомого майна на території Італії (зокрема: купівлю, продаж, дарування, іпотеки, звернення стягнення, реєстраційні записи або юридичні транскрипції).
Хочете дізнатися, кому належить нерухомість?
Зв’яжіться зі мною... Я можу знайти власника в будь-якій точці Італії!
Як використовувати кадастр (Catasto), щоб знайти власника нерухомості через Visura catastale
Після того як ви авторизуєтеся та зайдете до Sister della Agenzia delle Entrate [1], ви побачите екран, схожий на цей:
Тут ви можете шукати власника за допомогою:
- Адреси нерухомості
- Кадастрових даних (наприклад: Sheet, Parcel і Subdivision)
- Геолокації
Після цього ви отримаєте кадастровий документ, приблизно такий:
Також можна знайти перелік усіх об’єктів нерухомості, що належать певній особі на території Італії.
Нагадування: немає 100% гарантії, що зазначена особа є власником, оскільки кадастр не має доказової сили. Щоб бути впевненими, необхідно провести пошук у Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari.
Ви збираєтеся купити будинок і хочете дізнатися його реальну вартість?
Зв’яжіться зі мною просто зараз... завдяки сервісу ‘Rogiti in chiaro’ ви отримаєте нотаріальні акти щодо об’єктів, проданих у тому самому будинку!
Юридичні аспекти пошуку власника нерухомості
Під час пошуку інформації про власника нерухомості в Італії слід пам’ятати про два юридичні аспекти.
1. Закони про конфіденційність:
ЄС та Італія мають суворі закони про конфіденційність, які регулюють тип персональної інформації, до якої можна отримати доступ, включно з даними про право власності на нерухомість.
Відповідно до Загального регламенту про захист даних (GDPR), персональні дані захищені, і лише певні фізичні особи або організації, які мають законний інтерес, можуть отримати доступ до інформації про власника нерухомості. Наприклад, покупці, продавці, агенти з нерухомості, юридичні представники та державні органи мають право отримувати таку інформацію.
2. Точність даних:
Лише Conservatoria dei Registri Immobiliari містить точні та юридично обов’язкові записи про право власності, передачу прав, а також будь-які юридичні вимоги чи обтяження щодо нерухомості.
Catasto, який використовується для фіскальних цілей, містить фізичні характеристики нерухомості, такі як її місцезнаходження, площа та межі, і використовується для розрахунку податків на нерухомість. Однак Catasto не надає юридично обов’язкового доказу права власності.
Що робити, якщо ви не можете знайти власника нерухомості
У рідкісних випадках можуть виникнути труднощі з пошуком власника, особливо коли йдеться про ті чарівно-загадкові старі об’єкти, покинуті будівлі або заплутані записи. Але з правильною допомогою ці труднощі можна подолати.
Особисто я ніколи не стикалася з такою проблемою (щастить мені!).
Якщо звичні способи—наприклад, Catasto або Conservatoria—не дали результату, наступний крок — заглибитися в atto di provenienza (документ про походження права власності). Цей корисний документ показує, як власник отримав нерухомість—чи то купив її, успадкував або передав у дар.
На цьому етапі вам знадобиться професіонал у сфері нерухомості, нотаріус або адвокат, який допоможе пройти лабіринт італійського законодавства про нерухомість.
А якщо нерухомість покинута, за певних обставин може стати актуальним usucapione (набувальна давність). За загальним правилом право власності на нерухомість може бути набуте шляхом безперервного володіння нею як власником протягом 20 років за умови дотримання встановлених законом вимог.
Але не поспішайте радіти—це непростий юридичний шлях, тому обов’язково зверніться по допомогу до фахівця!