Отже, ви хочете передати право власності на нерухомість в Італії?

Гей, тільки без паніки—з правильними знаннями все цілком реально.

Нерухомість у вас уже є; тепер давайте переоформимо її на іншу особу, не втрачаючи ні здорового глузду, ні терпіння!

Готові?

Руки нотаріуса ставлять печатку на документ

Тоді почнімо!

Нерухомість в Італії може передаватися, зокрема, шляхом купівлі-продажу або дарування.
Щоб добровільна передача права власності була належно оформлена, відповідний акт має бути укладений у формі, передбаченій законом, за участю італійського нотаріуса, який забезпечує його транскрипцію в Реєстрі нерухомості (Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari).

Після підписання акта перехід права власності набирає чинності негайно.

Передача нерухомості може відбуватися шляхом:

  • дарування (cessione a titolo gratuito) без грошового розрахунку
  • купівлі-продажу (cessione a titolo oneroso) з грошовим розрахунком

Наслідки дарування суттєво відрізняються від наслідків купівлі-продажу. Розберімося.

Дарування VS Купівля-продаж

  Акт дарування Акт купівлі-продажу
Грошовий розрахунок Ні Так
Нотаріальний акт & транскрипція Так Так
Податки Податки на дарування залежать від ступеня спорідненості між дарувальником та обдарованим. Наприклад, в Італії передбачені пільги та знижені ставки для близьких родичів (подружжя та дітей). Однак нерухомість усе одно підлягає оподаткуванню реєстраційним, іпотечним та кадастровим податками. При купівлі-продажу сплачується ПДВ (якщо продавцем є будівельна компанія) або реєстраційний податок (якщо продавцем є приватна особа) + іпотечний та кадастровий податки. Ставка реєстраційного податку залежить від типу нерухомості та способу її використання (перше житло, друге житло тощо).
Правові наслідки Дарування може зачіпати обов’язкові частки спадкоємців (legittimari). За правилами, що діють з 18 грудня 2025 року, legittimari можуть вимагати відновлення своєї обов’язкової частки переважно шляхом майнових вимог до обдарованого; у новому режимі колишній загальний ризик витребування подарованої нерухомості у третього покупця усунуто, з урахуванням перехідних правил для спадщин, відкритих раніше. Акт купівлі-продажу є договором із грошовим розрахунком, тому він безпосередньо не впливає на частки спадкоємців... якщо тільки продаж не здійснюється за ціною, значно нижчою за ринкову.

Після реформи 2025 року нерухомість, раніше отриману в дар, загалом стало простіше продавати. Основні моменти, які варто врахувати:

  1. Спадкоємці, які мають право на обов’язкову частку, усе ще можуть оскаржити дарування, якщо воно порушує їхню обов’язкову частку. Однак за чинними правилами їхній захист має переважно майновий характер і спрямований проти обдарованого, а не на витребування нерухомості у третього покупця, з урахуванням застосовних перехідних положень.
  2. Належна юридична перевірка залишається важливою, особливо у випадку давніших дарувань або спадщин, на які поширюються перехідні правила.
  3. Залежно від обставин банки та покупці все ще можуть вимагати додаткові документи або юридичну перевірку.

Для всього цього є рішення. Зв’яжіться зі мною для отримання додаткової інформації.

Ви збираєтеся купити будинок і хочете дізнатися його реальну вартість?
Зв’яжіться зі мною просто зараз... завдяки сервісу ‘Rogiti in chiaro’ ви отримаєте нотаріальні акти щодо об’єктів, проданих у тому самому будинку!

Витрати на передачу права власності

У разі купівлі-продажу основними витратами на передачу права власності на нерухомість є:

  • Податки при купівлі-продажу (сплачуються покупцем). У разі продажу між приватними особами це реєстраційний податок (2% для першого житла та 9% від кадастрової вартості для другого житла), іпотечний податок (50€ для першого житла та 2% від вартості нерухомості для другого житла), кадастровий податок (50€ для першого житла та 1% від вартості нерухомості для другого житла).
  • Нотаріальний гонорар, який сплачує покупець (зазвичай від 1,000 до 3,000€).
  • Комісія агента з нерухомості (якщо застосовується), яку традиційно сплачують і продавець, і покупець.

У разі дарування основними витратами на передачу права власності на нерухомість є:

  • Податки на дарування, що включають кілька складових і сплачуються обдарованим. По-перше, існує фіксований реєстраційний податок у розмірі €200 та гербовий збір у розмірі €230. Податок на дарування розраховується від кадастрової вартості нерухомості, а ставки та неоподатковувані пороги залежать від ступеня спорідненості між дарувальником і бенефіціаром (від 4%, що застосовується до вартості понад €1 мільйон для кожного бенефіціара у випадку подружжя та родичів по прямій лінії, до 8% без неоподатковуваного порогу). Нарешті, сплачуються іпотечний та кадастровий податки, які становлять відповідно 2% і 1% кадастрової вартості нерухомості.
  • Нотаріальний гонорар, який сплачує обдарований (зазвичай від 1,000 до 3,000€).

Транскрипція VS реєстрація

Між транскрипцією в Реєстрі нерухомості (Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari) та реєстрацією в податковому органі (Agenzia delle Entrate) існує принципова різниця.

Транскрипція — це процедура, яка робить нотаріально посвідчений документ публічним шляхом внесення його до реєстрів нерухомості (Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari). Її єдина функція — зробити сам акт та його наслідки доступними для всіх, хто звертається до реєстрів.

Наприклад, якщо ви продаєте будинок, нотаріус транскрибує акт у реєстрах нерухомості, завдяки чому інформація про нового власника стає загальнодоступною.

Реєстрація, натомість, є податковою процедурою, що здійснюється в податковому органі (Agenzia delle Entrate) і передбачає сплату відповідних податків за нотаріальним актом, таких як реєстраційний податок, ПДВ або інші податки, пов’язані з операцією.

Реєстрація необхідна для надання нотаріальному акту конкретної дати та підтвердження виконання податкових зобов’язань.

FAQ

Чи здійснюють італійські нотаріуси транскрипцію та реєстрацію актів?

Так, італійські нотаріуси за законом зобов’язані виконувати обидві функції: вони транскрибують акти (роблячи їх публічними та доступними в Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari) і реєструють їх (забезпечуючи сплату податків, належних Agenzia delle Entrate). Таким чином нотаріус забезпечує публічність акта в реєстрах нерухомості та виконання відповідних податкових зобов’язань.

Чи можна подарувати нерухомість в Італії?

Так, в Італії можна подарувати нерухомість. Цей процес називається “donazione” і здійснюється через акт дарування (atto di donazione), за яким право власності на нерухомість переходить від дарувальника до обдарованого. Акт має бути зареєстрований і транскрибований, щоб інформація про нього стала публічною.

Що робити, якщо ви успадкували нерухомість в Італії?

Якщо ви успадкували нерухомість в Італії, слід виконати такі кроки:

  1. Отримайте італійський податковий код (codice fiscale), якщо у вас його ще немає.
  2. Перевірте, чи немає непогашених боргів або іпотек, пов’язаних із нерухомістю.
  3. Прийміть спадщину прямо або мовчазно, залежно від обставин.
  4. Подайте декларацію про спадщину (dichiarazione di successione) протягом 12 місяців від дати смерті.
  5. Сплатіть податки на спадщину залежно від ступеня спорідненості між померлим і спадкоємцями та вартості спадщини.
  6. Зареєструйте нерухомість у кадастрі (Catasto) та публічному реєстрі нерухомості (Conservatoria dei Registri Immobiliari).

Що відбувається в Італії, якщо людина помирає без заповіту?

Якщо людина помирає в Італії без заповіту, майно розподіляється між найближчими членами сім’ї відповідно до правил спадкування за законом. Чоловік або дружина, які пережили померлого, та діти ділять майно між собою, а конкретні частки залежать від кількості дітей. Якщо дітей немає, чоловік або дружина можуть успадкувати все майно або поділити його з батьками чи братами і сестрами померлого. Якщо немає ні чоловіка або дружини, ні дітей, майно переходить батькам, братам і сестрам або більш далеким родичам. Якщо родичів немає, майно переходить державі.

Як передати нерухомість під час шлюборозлучного процесу в Італії?

В Італії передача нерухомості під час шлюборозлучного процесу передбачає кілька кроків:

  • Спочатку обидві сторони мають домовитися про розподіл нерухомості. Це можна зробити в межах угоди про розлучення за взаємною згодою або за допомогою судової медіації.
  • Після досягнення домовленості її необхідно формалізувати в рішенні про розлучення.
  • Потім нотаріус готує акт передачі (atto di trasferimento), щоб офіційно передати право власності від одного з подружжя іншому. Цей акт підписується, нотаріально посвідчується, транскрибується та реєструється.

Як змінити ім’я власника в італійському акті?

Процедура зміни імені в акті залежить від типу документа, зокрема:

  • Попередній договір: завдяки ‘застереженню про номінацію’ (riserva di nomina) більшість попередніх договорів дозволяють змінити ім’я покупця в нотаріальному акті передачі права власності. Нотаріус може стягнути невелику додаткову плату.
  • Акт купівлі-продажу: єдиний спосіб змінити ім’я в акті в Італії — укласти акт купівлі-продажу, підписаний і посвідчений італійським нотаріусом. Він має бути оформлений у письмовій формі та транскрибований у Реєстрі нерухомості й набирає чинності одразу після підписання, незалежно від того, чи йдеться про дарування (без грошового розрахунку), чи про продаж (із грошовим розрахунком).