Італія завжди була синонімом “La Dolce Vita”, але останніми роками вона стала чимось більшим, ніж просто країною мрії. Вона перетворюється на зручне місце для проживання. Привабливий фіксований податок для заможних осіб (HNWI), доступна освіта та чудові можливості на ринку нерухомості привертають увагу багатьох досвідчених інвесторів.

На моє щастя!

Я теж іноземка: 20 років тому я переїхала з крихітного села у Східній Європі до прекрасних пагорбів Тоскани. А потім кохання привело мене до Мілана.

Тож повірте, я чудово розумію емоції тих, хто хоче купити будинок—нав’язливі сумніви й нескінченні запитання. І одне з головних: “Чи можу я, як іноземець, взагалі купити будинок в Італії?”

Спокійно. Глибокий вдих. Я тут, щоб відповісти на всі ваші найважливіші запитання.

Forza (щось на кшталт “Ну що, почнімо!”)!

Коротко про головне

  • Так, іноземці можуть купувати нерухомість в Італії! Якщо ви громадянин ЄС/ЄЕЗ, маєте відповідний статус законного проживання в Італії або, коли це необхідно, виконується умова взаємності чи застосовується міжнародна угода, шлях до вашої італійської мрії відкритий.
  • Спойлер: сама купівля будинку не дає вам права на резидентство. Вибачте! Але володіння нерухомістю може бути корисним у контексті певних типів віз. Для громадян країн поза ЄС, які хочуть перебувати в Італії понад дозволений строк короткострокового перебування, потрібні відповідні імміграційні документи.
  • Поговорімо про документи: вам знадобиться італійський податковий код, а якщо італійська — не ваша сильна сторона, не хвилюйтеся! Нотаріус забезпечить оформлення акта у формі, яку ви можете повністю зрозуміти, із перекладом, перекладачем і свідками, якщо вони потрібні у вашому конкретному випадку. Або можна скористатися коротшим шляхом — спеціальною нотаріальною довіреністю.
  • Процес купівлі? Уявіть собі грандіозну італійську оперу: від Letter of Interest до остаточного договору купівлі-продажу, а нотаріус виступає диригентом, стежачи, щоб усі юридичні ноти прозвучали правильно.
  • Скільки часу це займає? Це може бути швидка 30-денна прогулянка або шестимісячний марафон — усе залежить від того, наскільки добре продавець підготував документи (так, я дивлюся на вас, дозволи на будівництво!).
  • Хороша новина: вам не обов’язково потрібен італійський банківський рахунок! Для купівлі можна скористатися нотаріальним escrow-рахунком, а комунальні платежі продовжувати оплачувати з іноземного рахунку. Легше легкого.
  • Хочете здавати свій італійський куточок в оренду? Звичайно! Доведеться платити податки, але краєвиди й орендний дохід того варті. А бонуси купівлі в Італії? Культура, вино, неймовірні пейзажі—і я вже згадувала вино?
Папка з нотаріальним актом, рукостискання та пісочний годинник

Чи можуть іноземці купувати нерухомість в Італії?

Нерухомість в Італії можуть купувати громадяни ЄС/ЄЕЗ, іноземці, які на законних підставах проживають в Італії та відповідають передбаченим законом умовам, а також нерезиденти, для яких, коли це необхідно, виконується принцип взаємності або діє відповідна міжнародна угода.

Іншими словами, іноземець може купити будинок в Італії, якщо виконується одна з відповідних правових умов:

  • Ви є громадянином ЄС або ЄЕЗ.
  • Ви є громадянином країни поза ЄС і законно проживаєте в Італії відповідно до застосовних правил.
  • Для вас виконується умова взаємності або застосовується відповідна міжнародна угода.

Для ясності ось список країн:

  • Країни ЄС (27): Бельгія, Болгарія, Чехія, Данія, Німеччина, Естонія, Ірландія, Греція, Іспанія, Франція, Хорватія, Італія, Кіпр, Латвія, Литва, Люксембург, Угорщина, Мальта, Нідерланди, Австрія, Польща, Португалія, Румунія, Словенія, Словаччина, Фінляндія та Швеція.
  • Інші країни ЄЕЗ (3): Ісландія, Ліхтенштейн і Норвегія.

Швейцарія є членом EFTA, але не ЄЕЗ, тому її положення слід оцінювати окремо відповідно до застосовних міжнародних угод і правил взаємності.

Що таке принцип взаємності?

Принцип взаємності означає, що іноземець може купити будинок в Італії, якщо громадянину Італії дозволено здійснювати аналогічну операцію в країні цього іноземця. Щоб перевірити, чи застосовується ця умова до вашої країни, можна скористатися сайтом Міністерства закордонних справ Італії [1].

Чи можуть австралійці, канадці або американці купувати нерухомість в Італії?

Ось зручна таблиця. Якщо щось незрозуміло або вашої країни немає у списку, можете зв’язатися зі мною. У складніших випадках я рекомендую проконсультуватися з адвокатом, який спеціалізується на нерухомості.

КРАЇНА ЧИ МОЖУТЬ КУПУВАТИ?
Американці Так, можуть
Аргентинці Так, можуть
Австралійці Так, можуть
Білоруси Можуть купувати житлову та комерційну нерухомість, за винятком незабудованих і забудованих земельних ділянок
Бразильці Так, можуть, за винятком сільськогосподарської нерухомості
Британці Так, можуть
Канадці Потрібна перевірка принципу взаємності. Федеральні обмеження Канади на придбання певної житлової нерухомості особами, які не є канадцями, продовжені до 1 січня 2027 року, при цьому законом передбачено винятки
Ізраїльтяни Так, можуть
Громадяни Казахстану Можуть купувати комерційну та промислову нерухомість, а також житлову нерухомість, якщо є резидентами Італії, за винятком сільськогосподарських земель
Новозеландці Нерезиденти не можуть купувати нерухомість в Італії, за винятком передбачених випадків
Росіяни Купівля громадянами Росії потребує окремої перевірки принципу взаємності та застосовних санкцій ЄС, зокрема щодо покупця, продавця, банків та інших учасників операції
Швейцарці Так, можуть, якщо площа квартири менша за 200 кв. м, з урахуванням інших обмежень

Юридичні та бюрократичні аспекти

Коли ви вже переконалися, що можете інвестувати в Італії, доведеться пройти кілька юридичних етапів. Дозвольте коротко пояснити.

1] Необхідні юридичні документи

Ви не повірите, наскільки все просто! Окрім паспорта, основний документ, який вам потрібен для купівлі нерухомості в Італії, — це італійський податковий код ("codice fiscale").

Де отримати цей чарівний податковий код? Якщо ви вже в Італії, просто зверніться до Agenzia delle Entrate (Податкової служби Італії). Якщо ви ще за кордоном, можете подати запит через Посольство або Консульство Італії у вашій країні. Вам знадобиться паспорт!

Пам’ятайте: без codice fiscale нотаріус не зможе належним чином оформити та зареєструвати операцію, тож угода не відбудеться.

2] Покупці, які не говорять італійською

Ось одне з найчастіших запитань, які я отримую: "Чи може іноземець, який не говорить італійською, брати участь у нотаріальному акті?"

Звичайно! Ви можете купити нерухомість, навіть якщо не говорите італійською.

Якщо ви не розумієте італійської, нотаріус повинен забезпечити оформлення акта у формі, яку ви можете повністю зрозуміти, із перекладом, перекладачем і будь-якими свідками, які вимагаються італійським нотаріальним законодавством у вашій конкретній ситуації.

Якщо ви хочете спростити процедуру, практичною альтернативою може бути спеціальна нотаріальна довіреність (procura speciale notarile).

Маєте запитання щодо будь-якого з цих етапів?
Зв’яжіться зі мною та отримайте професійну консультацію вже сьогодні!

3] Як переказати гроші

Щоб завершити угоду, ви можете або відкрити рахунок в італійському банку, або попросити нотаріуса надати escrow-рахунок (conto Escrow), на який можна переказати кошти.

Нотаріус, виступаючи гарантом, забезпечить переказ коштів продавцеві та перевірить виконання необхідних формальностей. Я завжди рекомендую використовувати нотаріальний escrow-рахунок для додаткового спокою.

4] Юридичні етапи купівлі нерухомості в Італії

Процес купівлі нерухомості в Італії досить сильно відрізняється від англосаксонських країн та багатьох інших. Зазвичай він складається з таких етапів:

  1. LOI (Letter of Interest) – Це документ, який не має обов’язкової сили і в якому ви, як іноземний інвестор, висловлюєте зацікавленість у початку переговорів щодо купівлі конкретної нерухомості. По суті, це відправна точка переговорів, яка дозволяє провести due diligence, якщо ваш агент з нерухомості ще не зробив цього. На цьому етапі всі умови, включно з ціною, ще можна обговорювати.

  2. Безвідклична пропозиція про купівлю (Offerta irrevocabile di acquisto) – На відміну від LOI, це формальний, юридично зобов’язуючий і безвідкличний документ, який зазвичай передбачає початковий завдаток. Після того як продавець приймає вашу пропозицію, він отримує погоджений завдаток, а пропозиція стає попереднім договором. На цьому етапі ваш агент з нерухомості повинен зареєструвати попередній договір в Agenzia delle Entrate (Податковій службі Італії) і сплатити відповідні податки.

  3. Нотаріальний попередній договір (preliminare notarile або compromesso) – Для додаткового захисту купівлі я рекомендую підписати попередній договір у нотаріальній формі. На цьому етапі ви зазвичай сплачуєте додаткову суму, часто близько 20% від ціни купівлі. Попередній договір реєструється для податкових цілей, а нотаріальний preliminare також може бути транскрибований у Registri Immobiliari. Така транскрипція надає покупцеві важливий захист від подальшого продажу, іпотеки або інших несумісних записів щодо цієї нерухомості. Тепер ви розумієте, чому цей крок такий важливий!

  4. Остаточний договір купівлі-продажу (Atto di Compravendita) – Це останній і найпростіший етап, якщо всі попередні кроки були виконані правильно. Остаточний акт підписується у присутності нотаріуса, який займається його реєстрацією, транскрипцією та податковими формальностями.

Примітка: ці чотири етапи іноді магічним чином скорочуються до трьох, двох або навіть одного. Тож абсолютно жорсткої й незмінної схеми операції з нерухомістю не існує.

Крім того, ролі основних учасників угоди відрізняються від тих, до яких ви могли звикнути в інших країнах:

  • Нотаріус відіграє центральну роль в Італії, виконуючи низку функцій, які в інших країнах можуть виконувати адвокати з нерухомості або escrow agents.
  • Агент з нерухомості повинен мати відповідну професійну кваліфікацію та за законом діяти неупереджено.
  • Найважливішим і юридично зобов’язуючим договором є "попередній договір" або "compromesso", у якому визначаються умови майбутнього продажу.
  • В Італії технічні перевірки будинку та due diligence бажано завершити до підписання юридично зобов’язуючого попереднього договору, якщо тільки сам договір прямо не передбачає належні умови для захисту покупця.
  • Покупці в Італії не завжди залучають особистого адвоката, оскільки нотаріус діє як неупереджена публічна посадова особа, а звичайний агент з нерухомості повинен залишатися неупередженим. Однак жоден із них не замінює незалежну юридичну консультацію, тому іноземним покупцям я рекомендую за потреби звертатися до адвоката.
Потрібна ясність щодо правил купівлі нерухомості в Італії?
Напишіть мені для персональної консультації щодо вимог до іноземних покупців.

5] Податки та витрати

Купівля будинку в Італії передбачає чимало витрат. Ось список – тримаю кулаки, щоб нічого не забути!

І коли ви вже подумали, що все закінчилося, ось ще кілька сюрпризів, з якими можна зіткнутися:

  • Банківські комісії та витрати на обмін валют
  • Витрати на due diligence
  • Гонорар адвоката
  • Довіреність
  • Витрати на переклад
  • Свідки
  • Витрати на підключення комунальних послуг
  • Страхування
  • Витрати кондомініуму
  • Витрати на ремонт

Я щось забула? Обов’язково скажіть мені!

6] Фінансування

Скажу прямо: це та частина моєї роботи, яку я просто терпіти не можу. І щоб було ще веселіше, італійські банки відомі своєю обережністю щодо іпотечних кредитів іноземцям, особливо якщо ви не отримуєте доходу в Італії.

Моя порада всім клієнтам? Зверніться до Auxilia Finance [2], кредитно-брокерської компанії, тісно пов’язаної з FIAIP. Вони пропонують безкоштовну послугу попередньої кваліфікації, що є хорошою відправною точкою.

Але не радійте завчасно—навіть із попередньою кваліфікацією бюрократичний шлях до іпотечного кредиту в Італії, найімовірніше, буде складнішим, ніж у вашій країні (якою б вона не була).

Удачі!

Варіанти проживання при купівлі нерухомості в Італії

Щоб усе було просто, ось кілька ключових моментів, які часто плутають мої клієнти – тож розкладемо все по поличках:

  • Купівля нерухомості в Італії сама по собі не дає права на резидентство.
  • Громадянин країни поза ЄС, який перебуває в Італії за правилами короткострокового перебування в Шенгенській зоні, зазвичай може залишатися до 90 днів протягом будь-якого 180-денного періоду.
  • Громадяни ЄС можуть вільно перебувати в Італії до трьох місяців; для довшого проживання можуть застосовуватися вимоги щодо реєстрації та інші умови резидентства.
  • Громадянам країн поза ЄС, які хочуть перебувати в Італії понад 90 днів, зазвичай потрібні відповідна довгострокова віза та дозвіл на проживання.
  • Володіння нерухомістю автоматично не дає права на дозвіл на проживання, але в окремих випадках може бути корисним для громадян країн поза ЄС у контексті певних типів віз.
  • Investor Visa for Italy доступна відповідним інвесторам із країн поза ЄС, які інвестують щонайменше €2 мільйони в державні облігації Італії, €500,000 в італійську компанію, €250,000 в інноваційний італійський стартап або €1 мільйон у благодійний проєкт.

А тепер приготуйтеся до наступного речення – воно жахливе, але необхідне:

Я працюю у сфері нерухомості вже 15 років, але візи — не моя спеціалізація. Для детальної допомоги зверніться до адвоката, який спеціалізується на імміграційному праві.

Вибачте!


FAQ

Чи можна купити нерухомість в Італії, не маючи італійського громадянства?

Так, ви можете купити нерухомість в Італії без італійського громадянства, якщо ви є громадянином ЄС/ЄЕЗ, належним чином проживаєте в Італії відповідно до застосовних правил або у вашому випадку виконується принцип взаємності чи застосовується відповідна міжнародна угода.

Як обрати нотаріуса?

Моя порада завжди одна: обирайте нотаріуса неподалік від вас—а точніше, неподалік від вашої нерухомості в Італії—який говорить вашою мовою (або принаймні англійською), швидко й детально відповідає та пропонує гонорар на рівні ринку. Перелік італійських нотаріусів можна знайти на сайті Notariato [3].

Як обрати адвоката?

Моя порада — переконайтеся, що ваш адвокат спеціалізується на праві нерухомості. Справжній експерт у цій сфері. Я працюю з адвокатом, який також співпрацює з FIAIP [4], найбільшою асоціацією агентів з нерухомості в Італії, і допомагає мені вже понад 10 років. Якщо потрібні подробиці, зв’яжіться зі мною!

Ви збираєтеся купити будинок і хочете дізнатися його реальну вартість?
Зв’яжіться зі мною прямо зараз... завдяки сервісу ‘Rogiti in chiaro’ ви отримаєте нотаріальні акти щодо об’єктів, проданих у тому самому будинку!

Чи потрібен мені італійський банківський рахунок?

Ні, італійський банківський рахунок вам не обов’язково потрібен. Насправді останніми роками відкрити рахунок нерезиденту стало складніше через суворіші банківські правила. Для переказу коштів на купівлю нерухомості можна скористатися escrow-рахунком нотаріуса, а комунальні платежі оплачувати з іноземного банківського рахунку.

Скільки часу займає купівля нерухомості в Італії?

Усе залежить від того, чи має продавець усі необхідні документи, особливо дозволи на будівництво.

Іноді отримання цих дозволів у місцевому містобудівному відділі може зайняти місяці. У Мілані мені доводилося чекати навіть 6 місяців; в інших італійських муніципалітетах строк становить близько 30-60 днів!

У середньому купівля нерухомості в Італії займає 3 місяці. У найкращому випадку (якщо вся документація готова) це може зайняти 30 днів, а в найгіршому — розтягнутися на 6 місяців або більше.

Чи можна здавати свою нерухомість в Італії в оренду?

Звичайно! Ви можете здавати нерухомість в оренду, але дохід від оренди підлягатиме оподаткуванню. Детальніше читайте в розділі "Податки на доходи".

Які переваги купівлі нерухомості в Італії?

Купівля нерухомості в Італії має безліч переваг: доступ до багатої культури та історії, висока якість життя, потужний туристичний потенціал для орендного доходу, приємний клімат, дуже доступна нерухомість у деяких регіонах, податкові стимули та неймовірні природні пейзажі. Мій особистий фаворит? Якість життя та червоне вино!

Чи отримуєте ви резидентство, купуючи нерухомість в Італії?

НІ! Купівля нерухомості в Італії автоматично не надає вам резидентство, хоча в окремих випадках володіння нерухомістю може бути корисним у ширшому імміграційному контексті.