Мрієте про будинок в Італії? Чудово! Тільки не забудьте про приховані “скарби”—податки при продажу, нотаріальні витрати та комісію агента—адже ціна нерухомості — це лише початок пригоди!
Продаєте свій будинок? Сюрприз! Вам теж доведеться заплатити агенту—так, платять обидві сторони.
Зачекайте, хвилинку—ви хочете сказати, що агент отримує гроші двічі?
О так, ласкаво просимо до Італії, де система комісійних у сфері нерухомості створена так, щоб бути справедливою та прозорою, забезпечуючи безпечне й безперешкодне проведення угоди для всіх залучених сторін!
Звичайно, інтернет — це справжні джунглі, повні неймовірних історій про нерухомість, від яких голова йде обертом. Як агент з нерухомості з понад 15-річним досвідом роботи, я вирішила пролити світло на все, що стосується комісій агентств нерухомості.
Коротко про головне
- В Італії покупець і продавець сплачують комісію агенту з нерухомості, яка зазвичай становить від 2% до 5% (+22% ПДВ, якщо застосовується) від ціни продажу нерухомості.
- Комісії зазвичай вищі у великих містах, таких як Мілан, Рим і Флоренція, особливо у випадку елітної нерухомості або складних міжнародних угод.
- Комісія підлягає сплаті після завершення угоди, зазвичай після прийняття попереднього договору, якщо не застосовуються відкладальні умови (наприклад, схвалення іпотечного кредиту).
- Комісія не сплачується, якщо угода не була укладена через участь агента.
- Хороша новина! Якщо ваш агент не має ліцензії, він не може вимагати від вас ані цента—хоча, можливо, вам взагалі варто переглянути свій вибір!
Що таке комісія агента з нерухомості в Італії?
В Італії комісія агентства нерухомості розраховується на основі ціни продажу, а конкретний відсоток узгоджується між сторонами в кожному окремому випадку. Середня комісія становить 3%, хоча зазвичай вона коливається від 2% до 5% (можливі винятки зі ставками як вище, так і нижче цього середнього значення).
Наприклад:
- Ціна в оголошенні: 3,500,000 євро
- Кінцева ціна продажу: 3,000,000 євро
- Узгоджена комісія: 3% + ПДВ = 3,000,000 * 3% = 90,000 євро + 22% ПДВ = 109,800 євро.
У разі оренди комісія може дорівнювати орендній платі за один місяць або 15% від річної орендної плати (розраховується лише за перший рік).
Комісія за купівлю нерухомості на аукціоні становить 3% плюс ПДВ, розраховані від ціни присудження нерухомості на аукціоні. Часто до цієї суми додається фіксована початкова плата за збір документації.
Спойлер: досвід навчив мене, що робота рієлтора стає ще кориснішою, коли йдеться про купівлю нерухомості на аукціоні, адже в цьому випадку аспекти, які потрібно враховувати, та документація, яку необхідно аналізувати, є досить складними.
Потрібна допомога у пошуку правильного професіонала для вашої нерухомості? Дізнайтеся все необхідне в моєму гіді "Як знайти агента з нерухомості в Італії"!
Потрібна допомога з комісіями агентів з нерухомості в Італії?
Зв’яжіться зі мною та отримайте професійну консультацію вже сьогодні!
Що відбувається, якщо домовленості немає?
Якщо домовленості з агентом з нерухомості немає, можна звернутися до звичаїв і практик, опублікованих Торговими палатами (ось, наприклад, Мілан [1]), або, у крайніх випадках, розмір комісії визначається суддею відповідно до принципу справедливості.
Чи оподатковується комісія ПДВ (податком на додану вартість)?
Так, на комісію нараховується ПДВ у розмірі 22%, навіть якщо ви іноземний громадянин і не є резидентом Італії. Але є виняток... пам’ятайте, Італія — країна мільярда нюансів! Якщо агент з нерухомості працює за спрощеним податковим режимом (“regime forfettario”), ПДВ не застосовується!
Чому розмір комісії відрізняється?
Комісії агентств нерухомості змінюються відповідно до законів ринку. У великих містах, таких як Мілан, Рим і Флоренція, комісії зазвичай вищі.
Те саме стосується міжнародних угод або елітної нерухомості, наприклад вілл чи історичних будівель, оскільки вони передбачають складніші процеси маркетингу та переговорів.
І навпаки, комісії за стандартні квартири нижчі за середні у менш густонаселених районах (зазвичай на Сицилії або в Апулії).
Коли і як сплачується комісія?
Італійське законодавство (ст. 1755 Цивільного кодексу [2]) встановлює: “Посередник має право на комісію від кожної зі сторін, якщо угода була укладена в результаті його втручання. Розмір комісії та частка, яку має сплачувати кожна зі сторін, за відсутності домовленості, професійних тарифів або звичаїв визначаються суддею відповідно до принципу справедливості”.
Отже, комісія агента з нерухомості підлягає сплаті після завершення угоди, що відбувається, коли агент повідомляє про прийняття продавцем попереднього договору. Якщо існує відкладальна умова, наприклад схвалення іпотечного кредиту, комісія сплачується лише у разі виконання цієї умови; в іншому випадку платити нічого не потрібно.
Чи можна домовитися про розмір комісії?
Так, розмір комісії можна обговорювати. Однак з власного досвіду я переконалася, що зосередження на тому, щоб надавати клієнтам дедалі кращий сервіс, часто приносить більше користі, ніж переговори щодо розміру комісії.
Юридичні аспекти та права
Коли комісія не сплачується
Комісія не сплачується, якщо:
- Угода не була завершена через участь агента.
- Продаж завершено після закінчення строку, встановленого в дорученні агентству, і між особами, яких агент не познайомив між собою.
- Від покупця приховали важливу інформацію про нерухомість, наприклад наявність іпотеки або відсутність реєстрації в Земельному реєстрі.
- Агент з нерухомості не має необхідної кваліфікації і тому не зареєстрований у REA.
- Договір, підписаний сторонами, не може вважатися попереднім договором купівлі-продажу і тому не створює зобов’язань для сторін.
- Попередній договір купівлі-продажу залежить від відкладальної умови, яка ще не була виконана.
Хто за законом повинен сплачувати комісію?
В Італії комісію агенту з нерухомості сплачують і продавець, і покупець.
Ви збираєтеся купити будинок і хочете дізнатися його реальну вартість?
Зв’яжіться зі мною прямо зараз... завдяки сервісу ‘Rogiti in chiaro’ ви отримаєте нотаріальні акти щодо об’єктів, проданих у тому самому будинку!
Комісія у разі, якщо продаж не відбувся
Загалом, якщо рієлтор не зміг продати нерухомість, комісія не сплачується (якщо сторони не домовилися про інше).
Я наголошую на словах “загалом”, тому що деякі агенти додають до умов продажу положення, які передбачають відшкодування витрат у разі, якщо продаж не відбувся.
Приклади “модних” витрат, що підлягають відшкодуванню: фотозйомка, відеозйомка нерухомості з дрона, витрати на публікацію оголошень про нерухомість на порталах.
Що буде, якщо я більше не хочу продавати свій будинок?
Дозвольте пояснити.
Що станеться, якщо ви доручите агентству продати ваш будинок протягом наступних 12 місяців, а через 3 місяці передумаєте й більше не захочете продавати його (дострокова відмова)?
Знову ж таки, я раджу уважно прочитати підписане вами доручення на продаж. Якщо спеціальних положень немає, ви, як продавець, нічого не винні агенту.
У більшості випадків продавець, який достроково відмовляється від продажу, все одно повинен сплатити фінансове відшкодування, пропорційне виконаній роботі, і в будь-якому разі менше за комісію, яка була б сплачена у випадку продажу.
Чи можна відняти витрати на комісію агенту з нерухомості?
Витрати на комісію агенту з нерухомості можна відняти у рідкісних випадках, наприклад при розрахунку приросту капіталу.
Припустімо, що ви, як фізична особа, купили будинок в Італії 2 роки тому за 1,000,000 євро, а сьогодні продаєте його за 1,400,000 євро.
Так, але податкові органи хочуть свою частку від приросту капіталу в розмірі 400,000 євро.
У цьому конкретному випадку ви можете відняти витрати на сплачену комісію з приросту капіталу.