Gli Immobili Commerciali in Italia Non Sono un Unico Mercato
Gli immobili commerciali in Italia comprendono negozi, uffici, hotel, ristoranti, stabili a reddito, immobili a destinazione mista e altre proprietà destinate ad attività imprenditoriali o investimenti.
Ma un negozio nel centro di Milano, un hotel sul Lago di Como e un intero stabile con più conduttori non possono essere analizzati nello stesso modo.
In un caso conta soprattutto il passaggio pedonale.
In un altro la qualità del gestore.
In un altro ancora il mix dei conduttori, i contratti di locazione, i costi futuri e la liquidità dell'immobile.
Quindi io non inizierei chiedendomi: “Quale immobile dovrei comprare?”
Partirei da un'altra domanda:
“Quale reddito o funzione imprenditoriale deve generare questo immobile?”
LA NOTA DI ELENA
Con gli immobili commerciali cerco di separare il più rapidamente possibile una bella presentazione dalla meccanica reale dell'investimento. Voglio sapere chi paga il canone, cosa prevede il contratto, quali costi rimangono al proprietario, cosa deve essere riparato e quanto facilmente l'immobile potrebbe funzionare per un futuro conduttore. Sono queste le domande che proteggono l'acquirente dopo l'acquisto.
Prima Definisci Esattamente Cosa Stai Comprando
Una transazione commerciale può riguardare un immobile libero da utilizzare per la propria attività, una proprietà già locata oppure un'operazione più complessa collegata a un'attività in esercizio.
Nel caso di un hotel, un ristorante o un'altra attività operativa, è particolarmente importante distinguere chiaramente tra:
immobile;
attività;
attrezzature;
licenze;
contratti;
eventuale struttura societaria.
Io chiederei sempre di descrivere l'oggetto della compravendita in una sola frase.
Finché non è chiaro esattamente cosa viene trasferito all'acquirente, confrontare prezzo o rendimento è prematuro.
Se l'Immobile È Locato, il Conduttore Diventa Parte dell'Investimento
Quando compro un immobile commerciale a reddito, valuterei il conduttore quasi con la stessa attenzione con cui valuto l'edificio.
Quale soggetto giuridico ha firmato il contratto?
Da quanto tempo opera la società?
I canoni sono stati pagati regolarmente?
Quali garanzie esistono?
Quanto dipende il reddito dell'immobile da un unico conduttore?
E soprattutto:
se questo conduttore se ne andasse, quanto sarebbe semplice locare nuovamente l'immobile?
Una bella facciata con un conduttore debole può essere un investimento meno interessante di un immobile più semplice con un contratto solido.
Non Comprare il Rendimento Pubblicizzato Prima di Aver Letto il Contratto
Il rendimento lordo indicato nell'annuncio è soltanto il primo numero.
Io controllerei:
canone attuale;
durata residua del contratto;
indicizzazione;
rinnovo;
possibilità di recesso anticipato;
deposito cauzionale o altre garanzie;
eventuali morosità;
ripartizione delle spese tra proprietario e conduttore.
Due immobili con lo stesso rendimento pubblicizzato possono avere livelli di rischio completamente diversi.
Un contratto può essere prossimo alla scadenza.
Un altro può garantire un cash flow molto più prevedibile grazie a un conduttore affidabile.
Un rendimento senza analisi del contratto è un numero di marketing, non una conclusione d'investimento.
ATTENZIONE
Prima di confrontare i rendimenti, chiedi i contratti di locazione e lo storico dei pagamenti. Per ogni conduttore basta iniziare con una tabella semplice: canone, durata del contratto, indicizzazione, garanzie, morosità, diritto di recesso anticipato e costi che rimangono a carico del proprietario.
Rendimento Lordo e Cash Flow Netto Non Sono la Stessa Cosa
Il canone indicato nei documenti non ti dice quanto rimarrà realmente al proprietario.
Bisogna considerare:
costi di gestione;
assicurazione;
manutenzione;
quota delle spese condominiali a carico della proprietà;
eventuali periodi di vacancy;
costi professionali;
investimenti futuri sull'immobile.
In un edificio più datato, lavori sul tetto, sulla facciata, sull'ascensore o sugli impianti possono modificare sensibilmente il risultato economico.
Io non valuterei soltanto la percentuale di rendimento. Calcolerei il cash flow conservativo che rimane al proprietario dopo le spese reali.
Le Spese Future Possono Contare Più di una Piccola Differenza di Rendimento
È molto facile concentrarsi sul reddito di oggi.
Io voglio capire di cosa avrà bisogno l'edificio domani.
Tetto.
Facciata.
Ascensore.
Riscaldamento e raffrescamento.
Impianto elettrico.
Sistemi antincendio.
Serramenti.
Parti comuni.
Per un hotel bisogna aggiungere camere, cucina, aree tecniche e le altre infrastrutture operative.
Un calcolo del reddito senza una stima degli investimenti futuri è incompleto.
PRIMA DI COMPRARE
Chiedi a un tecnico di individuare i principali lavori futuri e il loro ordine indicativo di priorità. Anche una semplice mappa delle possibili spese per tetto, facciata, ascensore e impianti rende il modello finanziario molto più realistico.
Negozio: la Vetrina Può Valere Più di Altri Metri Quadrati
Per un negozio guarderei soprattutto passaggio, visibilità e funzionalità.
Quante vetrine ci sono?
Quanto è ampio il fronte strada?
Dove si trova l'ingresso?
Il locale è visibile dal principale flusso pedonale?
Come vengono gestite le consegne?
Esistono magazzino o piano interrato?
Se l'immobile deve essere utilizzato come ristorante, caratteristiche tecniche e attività consentita vanno verificate separatamente.
100 m² con un ottimo fronte strada e grandi vetrine possono avere un valore commerciale completamente diverso da quello di un locale molto più grande con un ingresso poco visibile.
Nel retail, il fronte strada fa parte del prodotto stesso.
Un Ufficio Deve Funzionare Anche per il Prossimo Utilizzatore
Un indirizzo prestigioso conta.
Ma non basta.
Io valuterei distribuzione, luce naturale, ascensore, accessibilità, riscaldamento e raffrescamento, sale riunioni, bagni, reception, parcheggi e facilità di adattamento degli spazi.
Se il conduttore attuale lascia l'immobile, un'altra società può utilizzarlo senza interventi estremamente costosi?
Un buon immobile direzionale dovrebbe essere funzionale non soltanto per il conduttore di oggi.
Hotel: Immobile e Attività Devono Essere Analizzati Separatamente
L'acquisto di un hotel può essere molto più complesso rispetto a quello di un normale immobile a reddito.
Prima bisogna capire se la vendita riguarda:
soltanto l'edificio;
l'immobile con un contratto di locazione già esistente;
l'immobile insieme all'attività operativa;
una struttura societaria;
oppure un altro modello.
Soltanto dopo puoi analizzare correttamente camere, parti comuni, impianti, contratti, gestore e risultati economici.
Non valutare un hotel soltanto attraverso il numero delle camere o il prezzo per camera. Prima stabilisci esattamente cosa stai comprando.
Un Intero Stabile a Reddito È un Portafoglio Concentrato in un Solo Indirizzo
Un edificio composto da negozi, uffici o unità con destinazioni differenti deve essere analizzato sia a livello di ogni singolo contratto sia come unico investimento.
Quanti conduttori ci sono?
Quando scadono i contratti?
Quale percentuale della superficie è libera?
Un solo conduttore genera gran parte del reddito?
Esistono morosità?
Poi aggiungi tetto, facciata, ascensore, cortile interno e impianti comuni.
Per uno stabile a reddito, una tabella con contratti e numeri è quasi importante quanto il sopralluogo fisico.
Immobile Libero o Già Locato?
Un immobile libero offre maggiore libertà per utilizzarlo per la propria attività oppure per cercare un nuovo conduttore.
Ma insieme a questa libertà l'acquirente assume anche il rischio di vacancy, i costi per adeguare gli spazi e il tempo e le spese necessari per trovare un conduttore.
Un immobile già locato può produrre reddito immediatamente.
Ma stai comprando anche il contratto esistente.
Io confronterei il canone attuale con quello potenzialmente ottenibile sul mercato, la durata residua del contratto, la qualità del conduttore, il futuro rischio di vacancy e i costi di rilocazione.
Un immobile locato non è automaticamente migliore. Conta la qualità del reddito che stai acquistando.
La Destinazione d'Uso Deve Essere Compatibile con il Tuo Progetto
Le parole “negozio”, “ufficio”, “ristorante” o “hotel” scritte in un annuncio non bastano.
Prima dell'acquisto bisogna verificare destinazione d'uso effettiva e consentita, situazione tecnica e urbanistica e requisiti necessari per la specifica attività.
È particolarmente importante se il piano d'investimento dipende da un cambio di destinazione d'uso.
Non comprare un immobile per un progetto che funziona soltanto dopo un cambio d'uso che nessuno ha ancora verificato.
La Struttura Fiscale Va Determinata sulla Singola Operazione
Le operazioni su immobili commerciali possono avere trattamenti fiscali differenti in funzione della tipologia di immobile, del venditore, dell'acquirente e della struttura dell'acquisizione.
Per questo non costruirei un modello d'investimento utilizzando una tabella fiscale generica.
Prima di formulare una proposta d'acquisto vincolante, chiederei a un commercialista o a un consulente fiscale di analizzare la specifica operazione.
La struttura fiscale deve essere compresa prima di calcolare il rendimento finale.
Un Indirizzo Prestigioso Non È Sempre la Migliore Posizione Commerciale
Negli immobili commerciali, la posizione va valutata in funzione dell'utilizzatore finale.
Per un negozio contano passaggio e vetrine.
Per un ufficio collegamenti e accessibilità.
Per un hotel domanda turistica, logistica e modello operativo.
Milano può essere una scelta molto forte per numerose tipologie di investimento, ma interessanti opportunità commerciali possono trovarsi anche sui laghi, in Toscana e in altre regioni italiane.
Compra una posizione commerciale per la domanda che è in grado di generare, non soltanto per il prestigio del suo nome.
Nell'Immobiliare Commerciale l'Off-Market Protegge Spesso la Transazione Stessa
In una transazione commerciale, il proprietario può non voler rendere pubblici i conduttori, i contratti, i canoni esatti, i risultati economici di un hotel o altre informazioni aziendali.
Per questo l'accesso alla documentazione dettagliata avviene spesso progressivamente.
Prime informazioni.
NDA.
Qualificazione dell'investitore.
E soltanto dopo documentazione più completa.
Per queste opportunità vale la pena considerare gli immobili off-market in Italia.
La riservatezza non serve a creare mistero. Serve a proteggere conduttori, informazioni aziendali e processo di vendita.
Togli il Rendimento Pubblicizzato dalla Prima Pagina della Presentazione
Immagina di non poter più vedere quella grande percentuale di rendimento.
Cosa rimane?
Posizione.
Conduttore.
Contratto.
Livello del canone.
Stato dell'edificio.
Investimenti futuri.
Destinazione d'uso.
Liquidità.
Complessità della gestione.
Se l'immobile continua a sembrare convincente, il rendimento aggiunge qualcosa.
Se senza quella percentuale l'intera logica dell'investimento crolla, forse stai comprando un numero e non un buon immobile commerciale.
Per questo io non inizierei la due diligence con una calcolatrice. Inizierei dai documenti.
CERCHI UN IMMOBILE COMMERCIALE IN ITALIA?
Indicaci la tipologia di immobile, la località preferita, il budget, se cerchi una proprietà libera o già locata, il profilo di conduttore desiderato e il tuo obiettivo d'investimento. Per un hotel o un'operazione che comprende un'attività, specifica anche se sei interessato soltanto all'immobile oppure anche all'attività operativa.
A PROPOSITO... POSSIEDI UN IMMOBILE COMMERCIALE IN ITALIA?
Investitori internazionali possono essere interessati a negozi, uffici, hotel, interi stabili e altri immobili a reddito. Puoi
proporre il tuo immobile alla clientela internazionale di LuxuryVillaItaly oppure scegliere una vendita riservata attraverso il mercato
off-market.
Elena Manzhos è agente immobiliare abilitata e fondatrice di LuxuryVillaItaly. Lavora con acquirenti e investitori internazionali in Italia, con particolare attenzione alla struttura dell'operazione, ai contratti, allo stato tecnico dell'immobile e alla reale logica dell'investimento.
Domande Frequenti sugli Immobili Commerciali in Vendita in Italia
Cosa bisogna controllare prima di comprare un immobile commerciale in Italia?
Bisogna verificare l'esatto oggetto della compravendita, proprietà, destinazione d'uso consentita, stato tecnico, contratti di locazione, qualità dei conduttori, garanzie, storico dei pagamenti, costi di gestione, investimenti futuri e rischio connesso alla futura rilocazione o rivendita.
È meglio comprare un immobile commerciale libero o già locato?
Dipende dalla strategia. Un immobile locato può produrre reddito immediatamente, ma l'acquirente subentra nella situazione contrattuale esistente. Un immobile libero offre maggiore flessibilità, ma comporta rischio di vacancy e costi per trovare un nuovo conduttore.
Come valutare il conduttore di un immobile commerciale?
Verifica l'esatto soggetto giuridico che ha sottoscritto il contratto, le informazioni disponibili sulla società, lo storico dei pagamenti, la situazione economica, le garanzie e chi risponde legalmente delle obbligazioni previste dal contratto di locazione.
Come si valuta il rendimento di un immobile commerciale?
Non fermarti al canone lordo. Considera spese a carico del proprietario, eventuali periodi di vacancy, manutenzione, investimenti futuri e struttura fiscale della specifica operazione. Il cash flow netto previsto offre una rappresentazione molto più realistica dell'investimento.
Gli immobili commerciali vengono venduti anche off-market?
Sì. Hotel, interi stabili, negozi a reddito e immobili collegati ad attività operative vengono spesso venduti in modo riservato perché informazioni relative a conduttori, contratti e risultati economici possono essere sensibili. In questi casi è particolarmente utile considerare anche gli immobili commerciali off-market in Italia.