Як дізнатися кадастрову вартість нерухомості в Італії [просто!]

Отже, ви знайшли в Італії віллу своєї мрії й уже готові з головою зануритися в la dolce vita.

Але зачекайте… залишилася ще одна маленька деталь, з якою потрібно розібратися: кадастрова вартість вашої нерухомості.

"Valore catastale? А що це таке?"

Що ж, це те саме магічне число, яке італійські податкові органи використовують, щоб визначити, скільки ви заплатите при купівлі, успадкуванні нерухомості та інших приємних сюрпризах. Спойлер: воно не має нічого спільного з реальною ринковою вартістю вашої нерухомості.

Повірте мені, це число часто буває приголомшливо низьким у порівнянні з реальною ринковою вартістю.

Так, ви все правильно почули.

Італійська держава щедро створила систему, за якої ваші податки розраховуються на основі суми, що зазвичай значно нижча за справжню вартість вашої вілли.

У цьому гіді ви дізнаєтеся, як визначити кадастрову вартість вашої нерухомості, що вона означає для ваших податків і як її розрахувати.

Що таке кадастрова вартість нерухомості в Італії

Кадастрова вартість жодним чином не відображає ринкову вартість. Це два абсолютно різні поняття.

Насправді одна з найбільших помилок — плутати кадастрову вартість нерухомості з її ринковою вартістю. Якщо та прекрасна вілла коштувала вам цілих 2 мільйони євро, це зовсім не означає, що її кадастрова вартість буде такою самою, адже операції з нерухомістю, як і в будь-якій економічній системі, залежать від законів попиту та пропозиції. Натомість кадастрова вартість — це заздалегідь визначена величина, встановлена кадастром (Catasto).

Однак.

Кадастрова вартість має вирішальне значення для визначення мінімальної ціни продажу та оренди нерухомості, щоб уникнути податкової перевірки.

Дозвольте пояснити.

Як ліцензований агент з нерухомості, я ніколи не продавала об’єкт за ціною нижчою за його кадастрову вартість.

На щастя!

Ще одне поширене джерело плутанини — різниця між кадастровою вартістю та кадастровим доходом (rendita catastale). Оскільки ці дві величини певною мірою пов’язані, трохи нижче я наведу практичний приклад.

Як розрахувати кадастрову вартість нерухомості в Італії

А тепер — найцікавіше.

Розрахувати кадастрову вартість напрочуд просто!

Примітка: “rendita catastale” не варто розуміти буквально як реальний дохід. Не плутайте: це лише теоретичний кадастровий дохід.

Коефіцієнти дозволяють адаптувати кадастрову вартість до конкретного призначення нерухомості з урахуванням її типу та використання.

Я вже уявляю ваше запитання... “як знайти кадастровий дохід (rendita catastale)?”

“Rendita catastale” можна знайти у “visura catastale” (див. приклад у наступному розділі), у декларації про доходи (dichiarazione dei redditi), яку ваш італійський бухгалтер готує щороку, або на порталі Sister Agenzia delle Entrate [1].

Або можете просто звернутися до мене (Зв’яжіться зі мною, якщо вам потрібна допомога)!

Приклад розрахунку для житлової нерухомості

У наведеній нижче “Visura catastale” (кадастровій виписці) квартира належить до категорії A/2, а її “rendita catastale” (кадастровий дохід) становить 1,328.59 євро.

Кадастрова вартість квартири дорівнює:

• Кадастрова вартість “prima casa” = 1,328.59 x 115.5 = 153,452.15 євро.
• Кадастрова вартість “другого житла” = 1,328.59 x 126 = 167,402.34 євро.

Ви вже це знаєте... але ось у чому різниця між prima casa та другим житлом.

В Італії “prima casa” — це поняття, пов’язане з податковими пільгами при купівлі житла, і воно не є синонімом “abitazione principale”, тобто основного місця проживання. Для отримання пільги prima casa нерухомість, як правило, має знаходитися в муніципалітеті вашого місця проживання або в тому, куди ви плануєте перенести резиденцію протягом 18 місяців після купівлі. Натомість “abitazione principale” — це житло, де власник фактично проживає та має зареєстроване місце проживання. Другим житлом зазвичай називають нерухомість, яка не користується відповідним режимом prima casa або не є основним місцем проживання та може використовуватися для відпочинку, інвестицій чи оренди.

Поширені помилки, яких варто уникати

1] Неправильна Rendita Catastale

Раніше я сказала вам, що rendita catastale — це фіксована величина. Це правда лише частково.

Rendita catastale може змінюватися, якщо нерухомість була змінена, відремонтована, розширена або якщо Agenzia delle Entrate (Податкове агентство) не приймає величину, запропоновану вашим технічним спеціалістом (Податкове агентство має 12 місяців для перегляду цієї величини).

Якщо ви забудете оновити rendita catastale або не перевірите її правильність, ви можете сплачувати як недостатню, так і надмірну суму податків. З часом це може призвести до пені, штрафів або, у найгіршому випадку, спору з податковими органами.

Щоб уникнути цієї помилки, дуже важливо завжди перевіряти актуальність кадастрової документації, особливо після суттєвих змін нерухомості. Такий підхід може вберегти вас від потенційних податкових проблем у майбутньому.

2] Використання ринкової вартості замість кадастрової

Ще одна поширена помилка виникає, коли покупці та продавці плутають ринкову вартість із кадастровою. Деякі люди, особливо іноземні покупці, припускають, що податки розраховуватимуться на основі ринкової вартості, яка може бути значно вищою.

Таке непорозуміння може призвести до помилок під час планування бюджету на купівлю або продаж і створити зайвий фінансовий стрес. Якщо маєте сумніви, завжди краще проконсультуватися з фахівцем з нерухомості або нотаріусом, щоб переконатися, що ви рухаєтеся у правильному напрямку.

3] Кадастрова вартість для розрахунку IMU

Кадастрова вартість, що використовується для розрахунку податку IMU, відрізняється від тієї, яка застосовується при продажу, даруванні, успадкуванні та визначенні мінімального оподаткування оренди.

Це все ще просте множення "Rendita catastale" (кадастрового доходу), але застосовується інший коефіцієнт.

Для простоти пропоную цю таблицю.

Щоб розрахувати суму податку IMU (Imposta Municipale Unica), потрібно знати частку права власності на нерухомість і ставку, встановлену муніципалітетом, у якому вона знаходиться.

Також можуть застосовуватися спеціальні пільги IMU. Наприклад, за дотримання передбачених законом умов база оподаткування може бути зменшена на 50% для нерухомості, безоплатно переданої в користування родичу першого ступеня, який використовує її як своє основне місце проживання. Окремо, для житлової нерухомості, що здається в оренду за відповідним договором “canone concordato”, сума IMU, розрахована за застосовною муніципальною ставкою, зменшується до 75%.

FAQ

Як оновлюється кадастрова вартість?

Кадастрова вартість в Італії оновлюється Catasto / Agenzia delle Entrate двома основними способами:

• На прохання власника, коли відбуваються суттєві зміни, наприклад ремонт, розширення або зміна призначення (з готелю на віллу або з квартири на офіс). У такому випадку власник доручає кваліфікованому технічному спеціалісту (геодезисту, архітектору або інженеру) подати декларацію про зміну;
• На вимогу Catasto, якщо нерухомість класифікована неправильно або після проведення національного чи місцевого кадастрового перегляду.

Чи впливає кадастрова вартість на іпотечні податки?

Кадастрова вартість не впливає на іпотечні податки, які у випадку договору купівлі-продажу становлять від 50 до 200 євро.

Як оцінити нерухомість в Італії?

Щоб оцінити нерухомість в Італії, зазвичай аналізують нещодавні продажі схожих об’єктів у цьому районі (ми, ліцензовані агенти з нерухомості, можемо отримувати нотаріальні акти щодо нерухомості, проданої поблизу), щоб визначити її ринкову вартість з урахуванням таких факторів, як площа, місцезнаходження та стан.

Для інвестиційної нерухомості дуже важливу роль також відіграють потенційний орендний дохід і рентабельність інвестицій.

У рідкісних випадках також можна використовувати витратний підхід.

Кадастрова вартість не підходить для точної оцінки ринкової вартості.

Як знайти записи про нерухомість в Італії?

Доступ до реєстрів нерухомості мають лише ліцензовані фахівці, такі як агенти з нерухомості, нотаріуси, геодезисти або адвокати. Реєстри містять інформацію про нерухомість, власників, іпотеки, застави, обтяження та історію операцій.

Як знайти власника нерухомості

Щоб дізнатися, кому належить нерухомість в Італії, можна звернутися до Catasto або Conservatoria dei Registri Immobiliari. Catasto надає інформацію, що не має юридично обов’язкової сили, зокрема плани та фіскальні дані, але ці відомості можуть потребувати оновлення. Conservatoria має ключове значення для отримання юридично обов’язкової інформації про право власності, оскільки в ній реєструються всі операції та вимоги щодо нерухомості.

Як передати право власності на нерухомість

Щоб передати право власності на нерухомість в Італії, необхідно оформити акт, підписаний у присутності італійського нотаріуса. Це можна зробити шляхом купівлі-продажу або дарування (зверніть особливу увагу на податки та юридичні наслідки!). Потім акт транскрибується в Реєстрі нерухомості та реєструється в податковому органі, щоб належним чином оформити операцію та сплатити відповідні податки.