Le generazioni dell’immediato Dopo Guerra, sono cresciute nel mito del “sogno americano”, grazie al quale Steve Jobs ha creato la Apple partendo da un garage, Jeff Bezos ha servito panini da McDonald’s e Bill Gates ha fondato Microsoft senza mai conseguire la laurea.
Gli italiani di oggi, invece, sono molto più pragmatici, e hanno tutti un sogno molto più semplice ma al tempo stesso ambizioso: comprare una villa al mare. Dopo una vita fatta di sacrifici, sempre più persone vogliono un “buen retiro” in cui passare l’estate e godersi il clima fantastico delle nostre coste.
Ho deciso quindi di realizzare una mini-guida per trovare la villa di lusso al mare in cui investire, chiarendo alcuni concetti e suggerendo diverse location.
I parametri da considerare nello scegliere una villa al mare
Molti miei clienti sono attratti dalle foto patinate dei cataloghi, dove si vedono ville al mare con rifiniture di altissimo valore, interni extra lusso, e spazi enormi da riempire.
Per carità, anche l’occhio vuole la sua parte.
Tuttavia, i parametri da considerare nella scelta di una villa prestigiosa al mare sono altri (secondo me). Non si tratta di discutere le rifiniture e gli spazi di una villa, che sono sicuramente di valore, ma va da sé che c’è un'enorme differenza nel fatto che l’immobile in oggetto sia ubicato a Mondragone, in provincia di Caserta, rispetto a Portofino.
Sia chiaro, con il massimo rispetto per Mondragone, che fra l’altro vanta una tradizione casearia famosa in tutto il mondo, ma sarebbe da ipocriti paragonarla alla mitica Portofino.
Ecco, poniamoci quindi questo interrogativo: meglio una villa super in una location ordinaria, o una villa fatiscente in una località eccezionale?
Per esperienza diretta ti dico che a questa domanda molti tendono a indicare come risposta la villa super, ma in realtà il vero affare è la villa fatiscente. Ricorda che con una buona ristrutturazione la villa fatiscente può diventare eccezionale, mentre la villa super, per avendo tutte le qualità del mondo, rimarrà sempre un immobile ubicato in una zona di poca importanza.
Quando scegli la villa al mare, quindi, ti consiglio di soffermarti su tutti quei punti su cui non puoi fare alcun intervento, neppure disponendo di tutto il denaro del mondo. Per semplificarti la vita, di seguito ti riporto alcune peculiarità che devi considerare prima di acquistare una villa al mare.
Il buon vicinato
I vicini, ti piaccia o meno, vanno considerati come elemento qualitativo di un immobile. Ti posso assicurare che, a parità di condizioni, una villa ha un maggior valore se il tuo vicino di casa è un VIP rispetto a una persona qualunque.
Non immagini neanche quanto il mercato immobiliare sul lago di Como si sia rivalutato da quando ha acquistato George. George Clooney ovviamente.
Location
Gli elementi come panorama, privacy e location possono variare in maniera significativa il prezzo delle ville al mare. Questo è un valore che vale per qualsiasi immobile: se compri casa in centro a Forte dei Marmi sarà sicuramente più costosa di una ubicata in un paese limitrofo nell’entroterra.
L’esempio più lampante per le ville al mare è quello che pongo sempre ai miei clienti fra Portofino e Chiavari: le due località distano appena 20 km l’una dall’altra, ma nella prima gli immobili hanno un valore di 20000 €/mq, mentre nella seconda appena 3000 €/mq.
Logistica, territorio e servizi
Nello scegliere la villa al mare devi anche considerare quanto sia facile da raggiungere con auto, treno o aereo. Oltre a questo, devi valutare la distanza dal mare (che non sia eccessiva) e la vicinanza di negozi, ristoranti e punti di interesse in generale.
Altro parametro è quello dei servizi che fornisce il territorio. Mi spiego meglio: Porto Cervo è una località che amo, ma “vive” per lo più nel periodo estivo. Se vai a Porto Cervo in autunno troverai una sfilza di alberghi e ristoranti chiusi. Forte de Marmi, invece, non avrà il fascino della Costa Smeralda, ma ha il pregio di essere “viva” tutto l’anno… o quasi.
Le caratteristiche tecniche di una villa di lusso
Quando parliamo di ville di lusso, ovviamente, intendiamo immobili di maggior pregio e valore rispetto alle “ville semplici”.
In prima istanza, per capire se sei di fronte a una villa di lusso ti basta dare uno sguardo ai dati catastali. Le ville di lusso rientrano nelle categorie A/1 (abitazioni signorili), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio storico-artistico).
Che ti trovi di fronte a una villa di lusso lo puoi capire (purtroppo) anche in fase di compravendita: l’imposta di registro ammonta al 9%, a cui vanno aggiunti 50 euro per l’imposta ipotecaria e catastale se si acquista da una persona fisica; qualora a vendere sia un soggetto IVA, l’imposta di registro sale addirittura al 22%, oltre a 200 euro di imposta ipotecaria e catastale.
Se sei ancora in fase di valutazione e non puoi quindi prendere in considerazione i dati catastali e fiscali, ricorda che una villa di lusso ha le seguenti caratteristiche strutturali:
- Grandi dimensioni, sia della villa che del terreno circostante.
- Rifiniture architettoniche di pregio.
- Aneddoti e/o riferimenti storici.
- Casa del custode.
- Dependance per gli ospiti.
- Camere con bagno privato.
- Piscina a sfioro con panorama.
- Accesso agevole alla proprietà.
Le location TOP sul mare
Come detto in precedenza, la villa di lusso a mare è il sogno di praticamente tutti gli italiani. Tuttavia, la sola villa da sola non basta: ti immagini avere una sontuosa residenza estiva stile Tony Montana in Scarface, ubicata però in un comune in cui il massimo del divertimento è la processione del santo patrono?
È evidente che anche la location ha la sua importanza, ed è per questo che ho deciso di stilare un mini elenco delle località più suggestive dove comprare una villa a mare.
Portofino
Una delle località più famose d’Italia, Portofino è un borgo di origine antichissime: basti pensare che la parte vecchia del centro cittadino presenta ancora la struttura a maglie ortogonali tipica dell’urbanistica di epoca romana.
La località è famosa per tutti i suoi locali, oltre che per il porticciolo e per piazza Martiri dell’Olivetta, chiamata dagli autoctoni “piazzetta”. Nella piazzetta ci sono numerosi portici sotto i quali vi sono le boutique e i negozi dei marchi più prestigiosi al mondo.
Forte dei Marmi
Forte dei Marmi è una delle località più prestigiose fra quelle che affacciano sul Mar Tirreno. Il nome del comune deriva dal fatto che ai tempi della fondazione (intorno al XVI secolo) le unità abitative si distendevano intorno a un pontile usato per il carico dei marmi.
La zona è ricca di ville nascoste e immerse nel verde della Maremma toscana, molte delle quali appartengono a VIP e uomini d’affari di importanza internazionale. Manco a dirlo, le spiagge di Forte dei Marmi sono caratterizzare da sabbia bianca e finissima, oltre che da acque cristalline.
Oltre alla normale balneazione, grazie al vento tipico della zona ci si può cimentare con il surf e le imbarcazioni a vela.
Monte Argentario
Monte Argentario è una delle località più belle e al tempo stesso meno note d’Italia. È un comune che conta poco più di 11mila abitanti in provincia di Grosseto, ed è un promontorio quasi completamente circondato dal mare: le sole spiagge della Giannella e della Feniglia costituiscono l’istmo che unisce Monte Argentario alla terra ferma.
Le due località di riferimento della zona sono Porto Santo Stefano e Porto Ercole. La prima è dominata da una fortezza spagnola del XVII secolo e può vantare un lungomare “disegnato” dal mitico Giorgetto Giugiaro, la seconda vanta invece un caratteristico porticciolo dove i pescatori usano ancora le “rezze” per la pesca alla vecchia maniera.
Costa Smeralda
Negli ultimi anni la costa nord della Sardegna è diventata la capitale per eccellenza del turismo di lusso: del resto con il nome Costa Smeralda è evidente che si pretende sempre il massimo. Questa zona comprende tutti i comuni della Gallura sarda, ma la “capitale” della zona è sicuramente la mitica Porto Cervo.
Si tratta della zona della Sardegna più frequentata da VIP, anche perché la marina di Porto Cervo è in grado di ospitare yacht e imbarcazioni di grande lusso. L’intera zona è dedicata al turismo di lusso: basta farsi un giro per scovare le boutique dei più grandi marchi di moda del mondo.
Capri
Ribattezza da Pablo Neruda la “regina di roccia”, Capri è ancora oggi una delle mete turistiche più famose al mondo, in cui il turismo elitario la fa da padrona. Due sono le attrazioni principali di quest’isola al largo della Campania: la Grotta Azzurra, dove con l’utilizzo di una barca a remi si può accedere in un’insenatura nella roccia dal fascino suggestivo, e la mitica piazzetta, dove la movida turistica si intrattiene con caffè e aperitivi.
Le più belle spiagge d’Italia
Va bene la villa di lusso, perfetto la location esclusiva, ma siamo un popolo che vive in un territorio quasi completamente circondato dal mare, quindi il nostro primo e unico amore sono le nostre spiagge, di sabbia finissima o fatte di rocce, il tutto per poterci immergere in acque cristalline dove rigenerare corpo e spirito.
Le località che abbiamo appena visto sono prestigiose non solo per la fama di cui godono, ma anche perché si trovano a due passi dalle spiagge più belle d’Italia, premiate sistematicamente con il riconoscimento della Bandiera Blu: scopriamole insieme!
Rena Bianca in Costa Smeralda
La Costa Smeralda pullula di spiagge fantastiche, ma il turismo di massa non è esattamente un alleato per tenere le acque pulite. L’unica spiaggia che meritatamente regge l’onorificenza della Bandiera Blu, collocata insospettabilmente in un bivio della Strada Provinciale 94, è quella denominata Rena Bianca, che può vantare un fondale di sabbia basso ed è ben attrezzata per ospitare i turisti.
Il nome Rena Bianca è palesemente un riferimento al colore della sabbia, che non ha nulla da invidiare a quelle delle spiagge dei posti più esotici del mondo.
La Gradola di Capri
A Capri tutti vogliono vedere la Grotta Azzurra, ma un’altra spiaggia caprese ugualmente bella è quella della Gradola. Si tratta di una discesa “incorniciata” nelle rocce, dove si può ammirare un mare fantastico dalle mille sfumature di blu, con una vista mozzafiato che comprende perfino Ischia e la penisola sorrentina. Il fondale qui è molto profondo, ed è l’ideale per gli appassionati di snorkeling.
La Grotta Azzurra di Capri è uno dei luoghi più famosi del mondo, che probabilmente non avrebbe nemmeno bisogno di presentazioni, ed è così suggestivo che non ho potuto fare a meno di inserirlo in questa guida, anche se tecnicamente non si può definire spiaggia.
La Grotta Azzurra è infatti una cavità naturale lunga 60 metri e larga 25, che si può raggiungere solo con apposite barche a remi. All’interno della Grotta tutto si colora di azzurro, l’acqua assume riflessi fantastici e sembra di essere sospesi in aria.