Da agente immobiliare con oltre 10 anni di esperienza nel settore degli immobili di lusso in Italia, ho avuto il privilegio di assistere clienti da tutto il mondo nella compravendita e nell’affitto di proprietà esclusive.
La mia passione per il mio lavoro mi ha spinto a sviluppare una serie di consigli pratici e diretti su come tutelarti quando affitti una casa, perché, fidati, affittare un immobile è molto semplice, ma trovare il “giusto inquilino” è MOLTO MOLTO difficile.
Sono fermamente convinta che i proprietari abbiano il diritto di preservare il valore del loro immobile, ottenere una fonte di reddito stabile e, soprattutto, sapere che il loro investimento è al sicuro.
Sei pronto a fare le mosse giuste?
Allora prendi un sacchetto di patatine e continua a leggere. Scoprirai come trasformare il tuo affitto in un successo senza stress!
Pillole di saggezza su come tutelarti quando affitti casa
Affittare casa senza stress è possibile. Con questi trucchi, il tuo affitto sarà una passeggiata e potrai goderti la tranquillità!
- Scegli il contratto giusto: non finire in un incubo burocratico e tantomeno fiscale.
- Fai uno screening all’inquilino come un vero detective, chiedi referenze e qualche mensilità in anticipo (meglio prevenire che curare)!
- Documenta tutto con un inventario dettagliato e foto.
- Inserisci una clausola risolutiva, giusto per avere un’uscita d’emergenza.
- Non dimenticare un’assicurazione.
Ora vediamo nel dettaglio tutti i miei consigli.
1] Definire tipologia di contratto
Ci sono veramente tante tipologie di contratti di locazione per immobili residenziali, commerciali, alberghi e rami d’azienda.
Qui, mi occupo solo ed esclusivamente di immobili residenziali, ossia: appartamenti e ville.
Altro chiarimento: io qui parlo di “locazione”, perché voglio utilizzare il termine appropriato, ma tu puoi benissimo leggerlo come “affitto”.
Le tipologie di contratti di locazione residenziale sono:
- a canone libero con durata 4+4 anni;
- a canone concordato con durata 3+2 anni;
- transitorio con canone concordato e durata 1-18 mesi;
- per studenti con canone concordato e durata 6 mesi – 3 anni;
- uso foresteria con canone e durata liberi;
- uso turistico con canone libero;
- per immobili in categoria A/1, A/8 e A/9 con canone e durata liberi.
Per un approfondimento sulle diverse peculiarità, ti consiglio questo mio articolo: “Tipi di Contratti di Affitto [confronto]”.
Un paio di consigli spassionati:
- Selezionare una tipologia di contratto sbagliata significa partecipare ad un film horror, nel quale tu sei la vittima. Quindi presta massima attenzione!
- Metti nero su bianco quanti coinquilini possono occupare casa tua — evita sorprese!
- Specifica che i costi di riparazione dovuti all’usura (tipicamente: tinteggiature, danni agli angoli delle pareti, fori…) sono a carico del locatario.
- Registra il contratto entro 30 giorni dalla data di decorrenza o stipula.
- Voltura in favore dell’inquilino tutte le utenze… altrimenti, in caso di insolvenza, oltre alla beffa c’è il danno!
2] Fare screening inquilino
Ogni proprietario di immobili corre il rischio di trovarsi con un inquilino che non paga puntualmente l'affitto.
Spesso le giustificazioni sono banali, ma la vera causa è quasi sempre legata ad una difficoltà economica.
Per evitare questo scenario, devi informarti in anticipo sulla situazione finanziaria.
Verificare l’affidabilità di un inquilino è essenziale per garantirti un affitto senza problemi. Ecco cosa fare:
- Richiedi le ultime 3 buste paga o dichiarazioni dei redditi per stabilire se l’inquilino ha un reddito stabile ed è sufficiente per pagare l’affitto.
- Verifica con un servizio online le informazioni ricevute. Il report ti deve fornire: protesti, pregiudizievoli, procedure concorsuali e la presenza di morosità immobiliare sulla banca dati di morosità immobiliare.
3] Richiedere deposito cauzione
Il deposito cauzionale per l'affitto è la somma di denaro che l'inquilino versa al proprietario come garanzia per eventuali danni all'immobile o mancato pagamento dell'affitto. Della serie… “Giuro, non distruggerò il tuo divano!”
Secondo la legge italiana, il deposito cauzionale non può superare l'equivalente di tre mensilità del canone di locazione. Ti consiglio di specificare nel contratto che il deposito cauzionale non può essere usato per pagare gli ultimi canoni di affitto.
Spoiler: il deposito cauzionale non è un salvadanaio per l’ultimo mese di affitto!
Questo importo viene restituito al termine del contratto, a condizione che l'inquilino abbia rispettato tutti gli obblighi contrattuali e che l'immobile sia riconsegnato nelle condizioni originali, al netto della normale usura.
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4] Richiedere anticipo mensilità
Richiedere un anticipo sulle mensilità del canone è una pratica assolutamente comune e utile per tutelarsi come proprietario quando affitti una casa.
È meglio essere prudenti che pentiti.
Questo anticipo, generalmente equivalente a una o più mensilità. Io, a Milano, uso richiedere almeno 3 mensilità, perché offrono una garanzia aggiuntiva rispetto al deposito cauzionale, assicurando che l'inquilino sia finanziariamente preparato a sostenere l'affitto.
Riconosco il fatto che in alcuni mercati immobiliari le 3 mensilità sono troppe… d’altra parte, coprono eventuali periodi di mancato pagamento.
5] Garanzia fidejussoria
La garanzia fidejussoria è un ulteriore strumento di tutela per il proprietario quando affitta casa, offrendo una protezione aggiuntiva contro il rischio di mancato pagamento del canone da parte dell'inquilino.
Con questa garanzia, una banca o un'istituzione finanziaria si impegna a coprire gli importi dovuti dall'inquilino in caso di inadempimento.
Per ottenere una garanzia fidejussoria, l'inquilino deve rivolgersi a una banca o un'assicurazione, che valuterà la sua solvibilità. Il costo della garanzia varia tra l'1% e il 3% dell'importo garantito all'anno (in funzione della durata della locazione e del profilo di rischio dell'inquilino).
Attenzione: la garanzia assicurativa, invece, è offerta da una compagnia di assicurazioni e, sebbene funzioni in modo simile a quella fidejussoria, può avere tempi di liquidazione più lunghi e condizioni diverse per l'erogazione del risarcimento.
La scelta tra le due dipende dalle esigenze del proprietario e dall'affidabilità dell'inquilino. Entrambe le opzioni rappresentano una forma di sicurezza che va oltre il deposito cauzionale tradizionale, offrendo maggiore tranquillità al locatore.
6] Indicare altro garante responsabile
Questa pratica prevede che un terzo soggetto, generalmente un familiare o una persona di fiducia dell'inquilino, si assuma la responsabilità di pagare i canoni e il rispetto delle condizioni contrattuali, nel caso in cui l'inquilino non possa farlo.
Questa clausola deve essere presente nel contratto di locazione e sottoscritta dallo stesso garante.
Così facendo hai una sicurezza aggiuntiva: se l'inquilino non riesce a pagare l'affitto, il garante è legalmente tenuto a intervenire.
Ovviamente tu devi assicurarti che il garante sia in grado di adempiere agli obblighi in caso di necessità, sottoponendolo allo stesso processo di screening subito dall’inquilino (è una pratica molto frequente in caso di inquilini studenti).
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7] Fare l’inventario e sottoscrivere il verbale di consegna
Documentare lo stato di ogni stanza, arredo e apparecchio presente nell'immobile al momento della consegna all'inquilino, ossia fare un inventario dettagliato dell’immobile con tanto di foto e descrizione, significa testimoniare con una prova oggettiva lo stato dell’immobile.
È un modo per trasmettere quanto ci tieni al tuo immobile ed evitare future contestazioni.
L'inventario deve includere una lista dettagliata di tutti gli elementi presenti nell'immobile, come mobili, elettrodomestici, infissi, e altri oggetti di valore. Ogni elemento deve essere descritto accuratamente, specificando il suo stato di conservazione e eventuali difetti preesistenti.
Le foto, scattate preferibilmente da diverse angolazioni, rappresentano una prova visiva che può essere utilizzata (anche in tribunale) per confrontare lo stato dell'immobile al termine del contratto di locazione, facilitando il recupero di eventuali costi di riparazione dal deposito cauzionale.
8] Clausola risolutiva espressa
La clausola risolutiva espressa è una forma di tutela indispensabile quando affitti casa, poiché consente di risolvere automaticamente il contratto di locazione in caso di specifiche inadempienze da parte dell'inquilino, senza dover avviare una lunga procedura di sfratto.
Questa clausola, inserita nel contratto, stabilisce chiaramente quali comportamenti o mancanze giustificano la risoluzione immediata dell’accordo, senza bisogno di ulteriori avvisi o procedure legali, come ad esempio: il mancato pagamento del canone entro una determinata scadenza, la violazione delle norme di convivenza o l’uso improprio dell’immobile.
Il principale vantaggio di questa clausola è la rapidità con cui il proprietario può riprendere possesso dell’immobile in caso di problemi, riducendo i tempi e i costi associati a un'azione legale.
Però diciamocela sinceramente… la presenza di una clausola risolutiva espressa nel contratto ha un effetto deterrente ed incoraggia l’inquilino a rispettare puntualmente i propri obblighi.
Consiglio: la clausola risolutiva espressa deve essere redatta in modo chiaro e dettagliato, specificando con precisione le condizioni che portano alla risoluzione automatica del contratto, nel rispetto delle normative vigenti.
9] Stipulare assicurazione
Stipulare un'assicurazione significa poter coprire una vasta gamma di rischi, tra cui:
- danni accidentali causati dall'inquilino (incluso eventuali riparazioni necessarie dovute a incidenti)
- danni da terzi (inclusa la responsabilità civile)
- incendi
- furti
- mancato pagamento del canone
- spese legali nel caso in cui sia necessario avviare un procedimento di sfratto.
L’assicurazione può essere sottoscritta direttamente dall’inquilino, come clausola obbligatoria contrattuale. Io preferisco farla stipulare al proprietario e poi addebitare il costo all’inquilino.
10] Regolamentare l'accesso alla proprietà
Iniziamo col dire che non è diritto del proprietario accedere al proprio immobile, senza il permesso dell’inquilino.
Sì hai capito bene… non puoi tenerti una copia delle chiavi ed entrare in casa quando vuoi tu.
Pertanto ti consiglio di stabilire regole chiare su come e quando puoi accedere all'immobile, rispettando la privacy dell'inquilino. Solitamente è buona prassi accordarsi su un preavviso minimo, solitamente 24-48 ore, per evitare disagi all'inquilino.
Le ispezioni rappresentano un modo efficace per monitorare lo stato dell’immobile e assicurarsi che venga mantenuto in condizioni adeguate.
Oltre alle ispezioni programmate, è necessario stabilire come gestire eventuali emergenze che richiedano un accesso immediato all’immobile, come perdite d’acqua o problemi di sicurezza. In questi casi, il contratto dovrebbe prevedere la possibilità di accesso senza preavviso, purché motivato e documentato.
Sono Elena Manzhos: mamma di due bellissimi figli, moglie e agente immobiliare da oltre 10 anni. Francamente, non so cosa sia più difficile. Più di 15 anni fa mi sono trasferita in Italia dall’est europa, dove insegnavo inglese. Ho sempre avuto la passione per le case; da bambina per la casa della Barbie, ora da professionista immobiliare per gli immobili lussuosi.
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