Immagina di ricevere una lettera da un lontano parente che non sapevi neanche di avere.
No, non sto parlando del solito principe nigeriano che promette milioni di dollari, ma di zio Giuseppe, di cui avevi sentito parlare solo durante le cene di Natale, tra una fetta di panettone e un bicchiere di spumante.
Ecco… zio Giuseppe è venuto a mancare, lasciandoti in eredità uno splendido attico a Milano.
Siccome sei sempre stato un lupo solitario amante della montagna, la prima cosa che ti viene in mente è vendere immediatamente, ma… prima di poter stappare una bottiglia di spumante per festeggiare, devi affrontare la raccolta dei documenti necessari per vendere un immobile ereditato.
Ma niente paura!
Vendere un immobile ereditato è possibile (io ne ho venduti tanti) e in questo articolo ti guiderò passo dopo passo attraverso questo labirinto, rendendo il processo tanto semplice quanto sorseggiare lo spumante.
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Documenti Necessari per la Vendita di un Immobile Ereditato
La vendita di un immobile ereditato richiede qualche documento in più rispetto alle altre vendite e più precisamente:
- La dichiarazione di successione con relativa voltura catastale
- L’accettazione dell’eredità
- L’atto di provenienza del de cujus
Quest’ultimo, l’atto di provenienza del de cujus, attesta come il defunto sia entrato in possesso dell’immobile. Nel nostro caso, lo zio Giuseppe potrebbe aver acquistato l’attico a Milano, oppure averlo ricevuto in eredità, per donazione, usucapione…
Indipendentemente dalla modalità con la quale lo zio Giuseppe è entrato in possesso dell’attico, serve che tu accetti l’eredità, invii la dichiarazione di successione e paghi le relative imposte!
Vediamo come.
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La Dichiarazione di Successione
Tutto comincia dalla dichiarazione di successione. Perché?
Perché
un erede diventa (ufficialmente) proprietario di un immobile ereditato dopo aver presentato “la dichiarazione di successione” e non dopo aver fatto “l’accettazione dell’eredità” (come molti pensano erroneamente). Se vuoi approfondire l’argomento, leggi “
quando si diventa proprietari di un immobile ereditato”.
Questo documento, che deve essere inviato all’Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dal decesso del de cuius, contiene l’inventario completo dei beni (attività e passività del defunto) e ha uno scopo prevalentemente fiscale: serve appunto per calcolare le tasse di successione.
Solo dopo aver pagato le imposte di successione puoi vendere una casa ereditata!
Per redigere la dichiarazione di successione, ti serve raccogliere i seguenti documenti:
- Il certificato di morte
- I documenti d'identità degli eredi
- Il testamento (se disponibile)
- L'inventario dettagliato di beni e passività
Anche se non è obbligatorio, consultare un avvocato o un notaio è cosa buona e saggia... contattami se non sai a chi rivolgerti.
E indovina un po' cosa succede dopo l’elaborazione della dichiarazione? Il pagamento delle imposte di successione… ovviamente, che può essere effettuato online o presso banche autorizzate.
Una volta completata la presentazione della dichiarazione e il pagamento delle tasse, viene emesso un certificato di successione ed è questo il documento che formalizza legalmente il trasferimento dei beni agli eredi. Se la successione immobiliare ti appassiona, ti consiglio questo articolo.
Atti di Accettazione dell'Eredità
Sorpresa: non tutte le eredità sono da accettare! A maggior ragione se i debiti superano il valore dei beni ereditati.
Accettare un'eredità prevede diverse modalità, ognuna con il proprio fascino:
- Accettazione Tacita: qui basta un semplice gesto, ad esempio vendere l’attico ereditato. In altre parole, il fatto di porre in vendita qualcosa e ricavarne un prezzo significa implicitamente averne accettato l’eredità. Quanto costa l’accettazione tacita? Solo 250 euro per il notaio e 250 euro per la trascrizione. Economica, pratica e sicuramente il metodo preferito dai minimalisti!
- Accettazione Espressa: la via più formale e chic. Ti vesti bene, prendi appuntamento con un notaio, fai la tua dichiarazione ufficiale e, voilà, hai accettato l'eredità in modo solenne. Ma attenzione, questa cerimonia ha il suo prezzo: tra 1.200 e 1.500 euro più circa 300 euro per la trascrizione. Ideale quando erediti un impero immobiliare sparso per tutta Italia come coriandoli.
- Accettazione Pura e Semplice: sei pronto a dire "prendo tutto"? Con questa modalità, il patrimonio del defunto si fonde con il tuo, inclusi i debiti (sì, anche quelli). Quindi, attenzione, potresti ritrovarti a pagare i debiti del defunto con il tuo gruzzolo.
- Con Beneficio d’Inventario: se sei un tipo prudente, ecco la tua opzione. Qui il patrimonio dell'erede e del defunto non si mescolano come gli ingredienti di una torta mal riuscita. I debiti verranno pagati solo fino al valore dei beni ereditati. Richiede un inventario dettagliato dei beni, stilato da un notaio o cancelliere del Tribunale. È un po' come fare una lista della spesa per un supermercato fiscale (obbligatoria per gli eredi minorenni o interdetti). Un po' complicata, costosa, ma di certo molto sicura.
L’accettazione tacita e quella espressa sono le modalità più frequenti; entrambe permettono di assumere i diritti sui beni e di venderli. Se vogliamo guardare il pelo nell’uovo, l'accettazione espressa offre una sicurezza legale maggiore, d’altra parte, l'accettazione tacita offre maggiore flessibilità e minori costi.
Aspetti Fiscali e Legali
Tassa di Successione e Plusvalenza
Se pensi che vendere un immobile ereditato sia solo una questione di consegna chiavi e via, beh, preparati a una botta di adrenalina, perché… il Fisco vuole la sua parte!
Ecco l’elenco delle tasse da pagare:
- Accettazione eredità: 500 euro (per accettazione tacita); 1.500-1800 euro (per accettazione espressa); minimo 2.000 euro (per accettazione con beneficio d’inventario).
- Imposte per la casa (autoliquidazione): quando erediti un immobile, ti tocca pagare un'imposta ipotecaria del 2% e catastale dell'1% sul valore catastale.
- Imposte di successione: qui la tassa è calcolata sul patrimonio netto ereditato e dipende da quanto eri vicino al caro defunto (non solo emotivamente). Per parenti in linea diretta l’aliquota è del 4% sul valore catastale dell’immobile con una franchigia di 1.000.000 di euro. Per fratelli e sorelle, si passa al 6% con franchigia pari a 100.000 euro. Per altri parenti fino 4° grado (affini in linea retta) e 3° grado (in linea collaterale) si passa al 6% con zero franchigia. Infine per altri soggetti estranei (non parenti) l’aliquota è del 8%.
- IMU: gli eredi devono pagare l’IMU sugli immobili ereditati, a meno che non ci vivano come abitazione principale.
- Plusvalenza: in generale se c’è differenza tra il prezzo di acquisto di un immobile e il suo prezzo di vendita successivo, quell’utile è soggetto a tassazione. Nel caso di immobile ereditato, la plusvalenza non viene tassata. Si hai capito bene… zero tasse. Perché? Perché manca l’intento speculativo del venditore.
Coeredità: quando vendere una casa diventa un affare di famiglia
Immagina che lo zio Giuseppe abbia lasciato l’immobile in eredità a più persone. Tutti i coeredi devono essere d'accordo per venderlo, giusto?
Ma cosa succede quando uno di voi vuole tenere l'immobile come investimento, mentre un altro preferirebbe vendere e fuggire alle Bahamas?
Valutiamo le varie opzioni:
- Vendita della propria quota: se gli eredi non sono concordi, uno dei coeredi può sempre decidere di vendere la propria quota. Ma non dimenticare: gli altri hanno il diritto di prelazione, ovvero il diritto di dire "lo prendo io" prima che la tua quota finisca nelle mani di uno sconosciuto.
- Divisione Giudiziale: in questo caso il Giudice diventa l'arbitro. Per legge, devi obbligatoriamente tentare una mediazione tra i coeredi e nel caso di fallimento ti prepari ad un lungo viaggio in Tribunale, perché questa strada è spesso tortuosa e costosa. Il giudice determinerà come dividere l'immobile in natura, cioè frazionando la proprietà in unità separate che i coeredi potranno poi vendere. Tuttavia, se l'immobile non si presta a una divisione equa (prova a tagliare in due un monolocale!), si procede con la vendita totale e il ricavato viene diviso tra gli ex proprietari, secondo le quote decise dal giudice.
Come evitare la tassa di successione con Eleganza
La notizia positiva è che esiste una strategia legale per evitare la tassa di successione, e non serve alcun incantesimo.
Il metodo è semplice: la persona deceduta deve pianificare in anticipo. Come?
Può donare l’immobile a uno degli eredi mentre è ancora in vita, oppure trasferire la nuda proprietà al futuro erede.
Stai per vendere casa e vuoi sapere il suo valore reale?
Scrivimi subito... con il servizio "Rogiti in chiaro" riceverai i rogiti notarili di immobili venduti nello stesso palazzo!
I Passi per Vendere un Immobile Ereditato
Riassumo brevemente.
Hai fatto la dichiarazione di successione entro 12 mesi e pagato le relative imposte.
Hai formalmente accettato l’eredità.
Bene, ora l’immobile è tuo e puoi procedere con la vendita. Quindi devi:
- Controllare la presenza di ipoteche e assicurare la conformità catastale
- Determinare il valore dell'immobile ereditato prima della vendita con il metodo “Rogiti in chiaro”
A presto!
Sono Elena Manzhos: mamma di due bellissimi figli, moglie e agente immobiliare da oltre 10 anni. Francamente, non so cosa sia più difficile. Più di 15 anni fa mi sono trasferita in Italia dall’est europa, dove insegnavo inglese. Ho sempre avuto la passione per le case; da bambina per la casa della Barbie, ora da professionista immobiliare per gli immobili lussuosi.
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