Svolgo la professione di agente immobiliare da più di 10 anni, e nonostante sia un lavoro più difficile di quello che si possa pensare, ha anche i suoi momenti di piacere.
Tu starai pensando al piacere della vendita… e invece no!
Uno dei momenti di piacere è quando un cliente mi incarica di vendere il suo immobile. In questa occasione, il primo documento che controllo è proprio l’atto di provenienza, perché è per me importante capire come il venditore sia arrivato in possesso della casa.
Devi sapere che l’atto di provenienza è un po’ come se fosse la carta d’identità di una casa, da cui si possono estrapolare numerose informazioni fondamentali: con questo documento si può capire se l’immobile è frutto di un acquisto, di una donazione o di un’eredità, oppure se il venditore è proprietario al 100% o se è in comunione dei beni, se esistono vincoli di varia natura, servitù, e molti altri dati.
Queste righe nascono quindi con l’intento di fare chiarezza su tutto quello che c’è da sapere sull’atto di provenienza, ovviamente lasciando i tecnicismi di parte e usando parole semplici e chiare.
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Cosa si intende per atto di provenienza?
Partendo da una definizione semplicistica, possiamo dire che l’atto di provenienza è un documento scritto (mai verbale), che attesta la titolarità di un immobile in capo ad una o più persone o società a seguito di un contratto pubblico, una scrittura privata o una sentenza. In buona sostanza, un atto di provenienza esiste solo in seguito al trasferimento della proprietà dell’immobile da un soggetto a un altro.
Tipologie di atto di provenienza
La proprietà di un immobile può essere trasferita tramite:
- atto notarile o scrittura privata autenticata,
- dichiarazione di successione,
- sentenza giudiziale.
Nella maggioranza dei casi, l’atto di provenienza è contestuale alla redazione di un atto notarile o una scrittura privata autenticata, che ha sancito il passaggio di proprietà a seguito di una compravendita, una divisione o una donazione.
Anche nel caso di passaggio della proprietà di un immobile ereditato da un soggetto defunto a un altro, secondo quella che può essere la classica catena ereditaria, occorre produrre un atto di provenienza: in questo caso, tale documentazione è consequenziale alla dichiarazione di successione.
Infine, si può diventare proprietari di immobili anche contro la volontà del precedente proprietario: si pensi alle aste giudiziarie in cui si mettono all’asta beni immobili di soggetti insolventi, oppure ai (rari) casi di usucapione, oppure quelle situazioni in cui una casa contesa fra più eredi viene assegnata per volontà di un tribunale.
Differenza fra atto notarile e scrittura privata
Nelle righe precedenti ho accennato in maniera forse troppo frettolosa a termini come “scrittura privata” e “atto notarile”, che in realtà meritano un maggior approfondimento.
Nella fattispecie, poi, questo distinguo fra i due termini potrebbe essere tranquillamente una delle puntate più belle della serie TV che viene periodicamente proiettata nella mia testa, e che ho voluto denominare “Burocrazia Italiana: la serie”, in cui al posto di bande criminali ci sono burocrati senza scrupoli che usano proiettili realizzati con marche da bollo da 16 euro.
Prima che tu possa mettere in serio dubbio la mia sanità mentale, mi spiego a cosa mi riferisco.
Normative alla mano, il passaggio di proprietà di un immobile fra soggetti potrebbe avvenire tranquillamente con una scrittura privata (non autenticata), quindi senza l’ausilio di un notaio. Il problema della scrittura privata è che però non può essere trascritta nei Pubblici Registri, perché tale sorte è riservata solo ai documenti autenticati o redatti direttamente da un pubblico ufficiale: in entrambi i casi è sempre il notaio a dover intervenire.
Come si dice in gergo, quindi, la differenza fra scrittura privata autenticata e atto notarile è “nell’aspetto probatorio”: la prima fornisce la prova dell’identità dei soggetti in essere e della loro sottoscrizione, mentre il secondo certifica anche l’autenticità della dichiarazione.
Ulteriore nota a margine: una dichiarazione “autentica” non vuole dire che sia necessariamente “vera”, su questa ennesima ambiguità ci sarebbero tante altre parole da spendere ma rischierei di andare fuori tema.
Capisci quindi dove sono le mie perplessità?
In parole povere, il trasferimento di proprietà può avvenire sia tramite atto notarile che scrittura privata autenticata. Le differenze? Roba per burocrati. Attenzione però! La scrittura privata (non autenticata) non può essere pubblicizzata nei Pubblici Registri e quindi, come direbbe mia nonna, è utile come una forchetta per mangiare il brodo vegetale.
Si tratta dell’ennesimo ingranaggio inceppato di quella macchina malandata che è la burocrazia italiana
Non tutti sono rogiti
La differenza fra scrittura privata autenticata e atto notarile offre l’assist per chiarire anche un altro concetto. Quando parliamo di un passaggio di proprietà di un immobile ratificato in uno studio notarile, tendiamo sempre a usare il termine “rogito”.
Confesso che io stessa cado spesso in questo equivoco.
Tuttavia, è corretto parlare di rogito solo nel caso di atto pubblico sottoscritto dal notaio, mentre il trasferimento della proprietà può avvenire anche per scrittura privata autenticata dal notaio.
Per non sbagliare possiamo genericamente parlare di atto di compravendita finale.
A cosa serve l’atto di provenienza?
Finora ho descritto in maniera accalorata l’importanza dell’atto di provenienza e ne ho approfittato soprattutto per denunciare i cortocircuiti della burocrazia italiana, ma mi rendo conto che non ho sottolineato un concetto fondamentale: a cosa serve l’atto di provenienza?
L’atto di provenienza serve ed è obbligatorio per vendere casa o accedere a un mutuo, ad esempio per finanziarne la ristrutturazione.
In pratica… così come senza documento d’identità tu non puoi accedere a determinate prestazioni pubbliche o private, così senza atto di provenienza non puoi vendere l’immobile a terzi.
Chi rilascia l’atto di provenienza?
La risposta è molto semplice.
Sono due le autorità che possono emettere un atto di provenienza: il notaio che ha redatto il documento o il giudice.
A seguito di un trasferimento di proprietà, che sia una vendita, una divisione, una donazione o qualsiasi altra forma di passaggio di proprietà, sarà il notaio a fornire copia dell’atto di provenienza. In caso invece di usucapione o sentenza di un Tribunale a seguito di una procedura esecutiva immobiliare, bisognerà rivolgersi al Giudice.
Dove richiedere l’atto di provenienza
Anche se non sono fisicamente vicino a te, posso leggere il terrore nei tuoi occhi.
Sei capitato su questa guida proprio perché hai deciso di vendere casa (un consiglio spassionato: leggiti questa guida su come vendere casa agli stranieri), ma non ti ricordi dove hai messo l’atto di provenienza.
Nessun problema. Puoi richiedere l’atto di compravendita in maniera semplice contattando:
- il notaio che ha stipulato;
- l’Archivio Notarile Distrettuale;
- il servizio Archinota del Ministero della Giustizia;
- la Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari attraverso la piattaforma Sister dell’Agenzia delle Entrate;
- il Tribunale nel caso l’immobile sia stato oggetto di usucapione o di una procedura esecutiva immobiliare.
Iniziamo con il dire che l’atto di provenienza, nei casi più comuni, è rilasciato dal notaio. Di conseguenza, per recuperarlo non dovrai fare altro che metterti in contatto con il notaio a cui ti sei rivolto al momento dell’acquisizione dell’immobile in oggetto, e lui ti fornirà copia dell’atto di provenienza.
Cosa fare se il notaio in questione ha cessato l’attività oppure è passato a miglior vita?
Nessun problema, è sufficiente rivolgersi all’Archivio Notarile Distrettuale competente per richiedere copia dell’atto di provenienza.
Allo stesso tempo, il Ministero della Giustizia ha messo a disposizione Archinota [1] un portale web in cui si possono ricercare online i “luoghi” di conservazione degli atti notarili.
Altro sito web adatto allo scopo è quello della Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari, accessibile dal portale Sister [2] dell’Agenzia delle Entrate.
Quali dati contiene un atto di provenienza?
Affinché possa essere riconosciuto dagli organi competenti, un atto di provenienza deve contenere tutte le informazioni relative ad un immobile e alle parti che lo hanno compravenduto ed in particolare:
- dati anagrafici del compratore e del venditore comprensivi di regime matrimoniale;
- natura del diritto reale (tipicamente: piena proprietà, quota in caso di più proprietari, nuda proprietà, usufrutto);
- identificativi catastali dell’immobile;
- titoli abilitativi;
- diritti di terzi (tipicamente la prelazione), vincoli, limitazioni, servitù (attive e passive);
- agevolazioni fiscali utilizzate per l’acquisto.
Il primo dato che viene esplicitato è quello relativo al tipo di proprietà che il soggetto vanta sulla casa: il caso più comune è quello della piena proprietà, ma l’atto di provenienza può anche essere legato ad un usufrutto o a una nuda proprietà.
Se hai poi contratto matrimonio, sull’atto di provenienza deve essere indicato se sull’immobile vige la separazione o la comunione dei beni. Infine, qualora vi sia più di un proprietario per un singolo immobile, l’atto di provenienza indica le quote di proprietà dei vari soggetti.
Questi sono però solo i dati di base.
Quando ho fra le mani un atto di proprietà, infatti, la mia professione mi impone di verificare la presenza di vincoli, condizioni, clausole o limitazioni, perché sono quelle che possono influenzare la vendita.
Cos’è la nota di trascrizione?
La nota di trascrizione è a tutti gli effetti un riassunto dell’atto di provenienza, e racchiude in poche righe tutte le informazioni essenziali di questo documento, ossia: i dati identificativi del documento originale, i dati anagrafici dei soggetti interessati, quelli catastali dell’immobile e la tipologia dell’atto in sé.
Nonostante sia estremamente comoda, ti consiglio di procurarti sempre l’atto di provenienza, perché quest’ultimo contiene davvero tutti i dati inerenti l’immobile oggetto di vendita.
Quale documento attesta la proprietà di un immobile
La proprietà di un immobile è attestata e confermata dall’atto notarile, dalla dichiarazione di successione o dall’atto di assegnazione del Tribunale.
Meglio la copia conforme o semplice dell’atto di provenienza?
La piena valenza dell’atto di compravendita è asseverata dalla copia conforme del documento, che non può essere garantita da una copia semplice.
Sono Elena Manzhos: mamma di due bellissimi figli, moglie e agente immobiliare da oltre 10 anni. Francamente, non so cosa sia più difficile. Più di 15 anni fa mi sono trasferita in Italia dall’est europa, dove insegnavo inglese. Ho sempre avuto la passione per le case; da bambina per la casa della Barbie, ora da professionista immobiliare per gli immobili lussuosi.
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