Svolgo la professione di agente immobiliare dal 2011 e, quando un cliente mi incarica di vendere il suo immobile, uno dei primi documenti che controllo è proprio l’atto di provenienza.
L’atto di provenienza della casa mi aiuta a capire come il proprietario è entrato in possesso dell’immobile, per esempio tramite acquisto, donazione, successione o altro titolo, quali diritti possiede e se dall'atto emergono servitù, vincoli, convenzioni o altre condizioni che potrebbero essere rilevanti per la vendita.
In questa guida voglio quindi fare chiarezza su tutto quello che c’è da sapere sull’atto di provenienza, lasciando da parte i tecnicismi quando non servono e utilizzando parole semplici.
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Cosa è l’atto di provenienza?
L’atto di provenienza è il documento o il titolo dal quale risulta come una persona o una società ha acquistato la proprietà o un altro diritto reale su un immobile.
Può derivare, per esempio, da un atto notarile di compravendita o donazione, da una successione, da una divisione oppure da un provvedimento giudiziale.
L'atto di provenienza è molto importante quando devi vendere casa perché permette al notaio e ai professionisti coinvolti di ricostruire la titolarità dell'immobile e la sua storia giuridica.
Non va confuso con una semplice visura catastale.
La visura catastale contiene informazioni catastali sull'immobile e sulla sua intestazione, mentre l'atto di provenienza permette di ricostruire in base a quale titolo hai acquisito quel diritto.
Tipologie di atto di provenienza
L'atto o titolo di provenienza può assumere forme diverse a seconda della storia dell'immobile. Le principali sono:
- Atto di provenienza per compravendita: documenta il trasferimento della proprietà dal venditore all'acquirente e contiene, tra le altre informazioni, identificazione delle parti e dell'immobile, prezzo e condizioni dell'atto.
- Provenienza per successione / eredità: nel caso di un immobile ereditato, la provenienza deve essere ricostruita attraverso la documentazione successoria e l'accettazione dell'eredità, secondo la situazione concreta. Se vuoi approfondire puoi leggere la guida sulla successione immobiliare.
- Atto di provenienza per donazione: riguarda il trasferimento della proprietà effettuato per donazione, senza il pagamento di un prezzo da parte del beneficiario.
- Provenienza da provvedimento giudiziale: la proprietà può derivare anche da un decreto di trasferimento nell'ambito di un'asta giudiziaria, da una sentenza di usucapione oppure da altri provvedimenti dell'autorità giudiziaria.
Dove richiedere l’atto di provenienza
Hai deciso di vendere casa e non trovi più l’atto di provenienza?
Nessun problema.
Nei casi più comuni una copia dell'atto notarile può essere recuperata rivolgendoti:
- al notaio che ha stipulato l'atto, se è ancora in esercizio e conserva l'atto;
- all’Archivio Notarile competente, se il notaio ha cessato l'attività o si è trasferito in un altro distretto;
- al servizio Archinota del Ministero della Giustizia, per individuare dove è conservato l'atto;
- attraverso i servizi di pubblicità immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, quando è necessario ricostruire gli estremi della formalità o dell'atto;
- al Tribunale o agli uffici competenti quando la provenienza deriva da un provvedimento giudiziale.
Iniziamo dal caso più semplice: se hai acquistato casa con un normale rogito e il notaio è ancora in esercizio,
contatterei per prima cosa il suo studio. Se invece non sai dove sia conservato l'atto, Archinota[
1] può aiutarti a individuare il notaio o l'Archivio Notarile competente.
Se il notaio ha cessato l’attività oppure si è trasferito in altro distretto, gli atti vengono conservati dall’Archivio Notarile competente.
Il Ministero della Giustizia mette inoltre a disposizione Archinota, il sistema che permette di cercare dove sono conservati gli atti notarili e di individuare anche i riferimenti di un notaio ancora in esercizio.
Se non ricordi neppure il nome del notaio, non significa che la ricerca sia impossibile. Partendo dai dati dell'immobile e del proprietario, i professionisti possono ricostruire gli estremi necessari attraverso le banche dati immobiliari e gli uffici competenti.
Quali dati contiene un atto di provenienza?
Il contenuto dipende naturalmente dal tipo di atto, ma in una normale compravendita puoi trovare molte informazioni importanti sull'immobile e sulle parti, tra cui:
- dati anagrafici delle parti e informazioni rilevanti sul regime patrimoniale;
- natura del diritto trasferito: per esempio piena proprietà, quota di proprietà, nuda proprietà o usufrutto;
- descrizione e identificativi catastali dell’immobile;
- riferimenti alla provenienza precedente;
- riferimenti ai titoli edilizi quando previsti nell'atto;
- eventuali servitù, vincoli, limitazioni, convenzioni o diritti di terzi;
- prezzo e modalità di pagamento, nel caso di compravendita;
- eventuali agevolazioni fiscali dichiarate nell'atto.
Uno dei primi dati che controllo riguarda quale diritto possiede realmente il venditore.
Il caso più semplice è la piena proprietà del 100%, ma potresti avere soltanto una quota, la nuda proprietà oppure la proprietà gravata da usufrutto.
Se esistono più proprietari, inoltre, dall'atto e dalle successive risultanze dobbiamo ricostruire le rispettive quote.
Questi sono però soltanto i dati di base.
Quando leggo un atto di provenienza prima di una vendita, presto particolare attenzione a servitù, convenzioni, clausole, diritti di terzi e limitazioni, perché sono proprio questi elementi che talvolta possono incidere sulla commercializzazione dell'immobile.
L'atto di provenienza non mi interessa soltanto per sapere chi è il proprietario. Lo leggo anche per capire cosa stiamo realmente mettendo in vendita e se esistono condizioni che il futuro acquirente deve conoscere.
Domande e risposte
Cos’è la nota di trascrizione?
La nota di trascrizione contiene in forma sintetica i principali dati relativi alla formalità eseguita nei Registri Immobiliari: gli estremi dell'atto, i soggetti interessati, i dati dell'immobile e la natura del titolo trascritto.
È molto utile per ricostruire la storia immobiliare, ma non contiene necessariamente tutte le clausole e le informazioni presenti nell'atto completo.
Se devi vendere, quindi, preferisco normalmente avere a disposizione anche la copia dell'atto.
Quale documento attesta la proprietà di un immobile?
Per dimostrare e ricostruire la proprietà bisogna considerare il titolo con cui il diritto è stato acquisito e le risultanze dei Registri Immobiliari.
A seconda del caso la provenienza può derivare da un atto notarile, da una successione con la relativa accettazione, da una sentenza, da un decreto di trasferimento o da altro titolo idoneo.
Meglio una copia autentica o una copia semplice dell’atto di provenienza?
Per una prima lettura o per iniziare a preparare la vendita può essere sufficiente anche la copia che hai conservato nei tuoi documenti.
Quando invece occorre una copia con attestazione di conformità all'originale, bisogna richiedere una copia autentica al notaio o all'Archivio Notarile che conserva l'atto.
Differenza fra atto pubblico e scrittura privata autenticata
Un trasferimento immobiliare può essere formalizzato mediante atto pubblico notarile oppure, nei casi consentiti, mediante scrittura privata autenticata. In entrambi i casi interviene il notaio, ma la forma e la funzione probatoria dei due documenti sono differenti.
Per una compravendita immobiliare, quando parliamo genericamente di “rogito”, ci riferiamo normalmente all'atto definitivo con cui viene trasferita la proprietà.
Quanto costa una copia dell'atto di provenienza?
Non esiste un prezzo unico valido in ogni situazione.
Se l'atto è conservato presso un Archivio Notarile, il costo dipende dal tipo di copia richiesta, dal numero di pagine, dall'eventuale imposta di bollo e dagli altri diritti previsti.
Se hai bisogno soltanto di individuare dove si trova l'atto, conviene prima recuperare gli estremi e verificare quale copia ti serve realmente.
A cosa serve l’atto di provenienza?
L'atto di provenienza serve a ricostruire come hai acquisito la proprietà dell'immobile e permette ai professionisti coinvolti nella compravendita di effettuare le verifiche necessarie sulla titolarità e sulla storia giuridica della proprietà.
Per questo, se devi vendere casa, è uno dei documenti che recupererei fin dall'inizio.
Chi rilascia una copia dell’atto di provenienza?
Se la provenienza deriva da un atto notarile, puoi normalmente richiederne copia al notaio che conserva l'atto.
Se il notaio ha cessato l'attività o si è trasferito in altro distretto, la copia viene rilasciata dall'Archivio Notarile competente.
Se invece la proprietà deriva da un provvedimento giudiziale oppure da una successione, la documentazione da recuperare è diversa e deve essere individuata in base alla specifica provenienza.
Perché l'atto di provenienza è importante prima di vendere?
Perché permette di verificare non soltanto chi è proprietario dell'immobile, ma anche quote, diritti reali, servitù, vincoli, convenzioni e altre condizioni che possono assumere rilevanza durante la vendita.
Io preferisco individuarle prima di pubblicare la proprietà, non quando il compratore ha già presentato una proposta.
Cosa serve per richiedere l'atto di provenienza immobiliare?
La ricerca è più semplice se conosci il nome del notaio, la data dell'atto e il numero di repertorio.
Se non possiedi tutti questi dati, non preoccuparti: attraverso Archinota e le informazioni disponibili presso gli uffici e le banche dati immobiliari è spesso possibile ricostruire dove è conservato l'atto.
Se stai preparando la vendita di un immobile, l'atto di provenienza è soltanto il primo controllo. Prima di trovare il buyer preferisco verificare anche la restante documentazione della proprietà. Se vuoi proporci il tuo immobile puoi
inviarmi qui le informazioni.