Oggi voglio essere particolarmente schietta.
Ci sono due tipologie di valutazioni immobiliari: quelle “fai-da-te” e quelle “professionali”.
In questo breve articolo, ti spiego come tu stesso puoi ottenere una prima valutazione di un immobile gratuita, veloce e online (senza essere costretto ad incontrare nessuno).
Ovviamente, come tutte le cose gratuite e veloci, la valutazione non sarà certamente precisa.
Se vuoi accuratezza e precisione, allora ti devi rivolgere ad un agente immobiliare professionista come me.
Io, in particolare, uso due strumenti: una scheda di valutazione immobiliare con oltre 40 parametri e i rogiti di vendita dei tuoi vicini di casa!
Sì, hai capito bene.
Vediamo come.
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Fattori determinanti per la valutazione di un immobile
Credo sia abbastanza inutile spiegare perché sia importante conoscere il valore del proprio immobile prima di metterlo in vendita. Vediamo quindi di focalizzare l’attenzione su quali siano i parametri principali dai quali dipende il valore di un immobile.
Sottolineo “principali” perché i parametri che io personalmente utilizzo sono più di 40, e ad ognuno di essi attribuisco un peso percentuale con lo scopo finale di determinare un coefficiente di vendibilità.
I fattori determinanti principali sono 4 ed in particolare:
1] Superficie commerciale: come calcolare i metri quadri
La superficie commerciale è la somma della:
- superficie interna calpestabile,
- superficie dei muri interni e perimetrali,
- balconi, terrazzi,
- giardini,
- pertinenze (come box, posto auto, cantina).
Per semplificarti la vita, ti consiglio di scaricare gratuitamente dal sito della Agenzia delle Entrate la visura catastale di casa tua, dove troverai la superfice catastale totale (nell’esempio in foto superfice catastale totale = 215 mq).
La superfice catastale totale include la “superficie interna calpestabile” + “superficie dei muri interni e perimetrali” + “balconi, terrazzi”.
Al fine di ottenere la superficie commerciale devi aggiungere:
- la superficie delle pertinenze - Box auto, cantine e soffitte vengono solitamente conteggiati al 50% della loro superficie (nell’esempio in foto i box auto sono due, rispettivamente da 52 e 20 mq, che corrispondono a 26 e 10 mq commerciali)
- la superficie dei giardini - I giardini vengono considerati dal 1% al 10% in funzione delle loro caratteristiche (dimensioni, layout, panorama). Più i giardini sono piccoli e più la % aumenta.
Nell’esempio in foto, l’immobile non è dotato di giardino, pertanto la superficie commerciale finale è pari a 215 + 26 + 10 = 251 mq.
2] Stato di conservazione e ristrutturazione
Quando si parla di case, infatti, lo stato di conservazione è quel dettaglio che può trasformare un potenziale affare in un incubo o, al contrario, in un mega affare.
Parliamoci chiaro: se hai trovato una casa che sembra uscita da un film horror degli anni '70, preparati a spendere parecchio.
Una ristrutturazione completa può costare dai 500 ai 1500 euro al metro quadrato, a seconda dei materiali, della manodopera e, naturalmente, della tua fortuna nel trovare il muratore che non scompare misteriosamente a metà dei lavori.
3] Posizione geografica
Ah, la "posizione geografica"! O, per dirla alla moda, la mitica "location".
Se lo "stato di conservazione" è come il look di un immobile, la "location" è la sua personalità. E sappiamo tutti che, quando si parla di case, la personalità conta più di ogni altra cosa!
Quando gli americani dicono "se vuoi sapere il valore di casa tua, dimmi chi sono i tuoi vicini di casa", non scherzano affatto. È un modo brillante e un po’ malizioso per dire che il valore di un immobile non dipende solo dalle mura e dai metri quadrati, ma anche da chi condivide con te la strada.
D’altra parte, i VIP acquistano in zone VIP!
Stai per vendere casa e vuoi sapere il suo valore reale?
Scrivimi subito... con il servizio "Rogiti in chiaro" riceverai i rogiti notarili di immobili venduti in zona!
4] Categoria catastale e rendita immobiliare
La categoria catastale è quella che decide se vivi in un lussuoso attico con vista sulla città (categoria A/1) o in un normalissimo bilocale (categoria A/3).
Questo piccolo dettaglio burocratico può fare una grande differenza nel valore del tuo immobile. Più la categoria è “alta”, più il prezzo di vendita lieviterà.
Attenzione: una categoria alta significa anche tasse più alte per l’acquirente, perché il Fisco è sempre molto attento a questi dettagli.
E poi c’è la rendita immobiliare, un altro termine che suona come qualcosa che dovrebbe farti guadagnare, ma in realtà ti dice quanto dovrai sborsare ogni anno in tasse.
La rendita catastale è quella cifra che, moltiplicata per vari coefficienti, diventa la base per il calcolo dell'IMU e altre amenità fiscali. Più alta è la rendita, più il valore del tuo immobile sale... e con esso anche le imposte.
Strumenti e metodi per valutare un immobile
Piattaforme digitali, big data e l’intelligenza artificiale stanno rivoluzionando il processo di valutazione immobiliare.
Qui ti presento 3 metodi di valutazione:
- Le tabelle OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare): contengono valori espressi in euro al metro quadro (pubblicati dall’Agenzia delle Entrate) per la compravendita e l'affitto di diverse tipologie di immobili in tutto il territorio nazionale. Segui questo link [1] e scoprirai il valori medio e indicativo di casa tua. Attenzione: non considerano le specificità di un singolo immobile, come eventuali ristrutturazioni, la presenza di caratteristiche uniche o le condizioni particolari del mercato locale. Il servizio è gratuito.
- La valutazione LVI: noi di LuxuryVillaItaly utilizziamo software di comparazione molto più raffinati e se anche tu vuoi sapere quanto vale casa tua (servizio gratuito), devi solo caricare foto e descrizione qui: "Valuta il tuo immobile con noi"
- Rogiti in chiaro: è un servizio (a pagamento) offerto dalla nostra agenzia immobiliare, progettato per fornire una valutazione estremamente precisa di un immobile basata su dati reali e verificati. Questo metodo si distingue per la sua capacità di recuperare e analizzare i rogiti notarili (i documenti legali che certificano la compravendita di un immobile) relativi a immobili venduti nello stesso stabile o nelle vicinanze dell'immobile di interesse. Per maggiori info visita: "Rogiti in chiaro"
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Affidarsi a un professionista: quando e perché è necessario
Vuoi valutare un immobile gratis? Basta una rapida ricerca online, un paio di click e voilà ecco un numero magico che ti dice quanto vale la tua casa.
Facile no?
Sì, ma hai ottenuto un numero che è altrettanto affidabile quanto l'oroscopo di domani.
Per migliorare l’affidabilità della valutazione non c’è altra strada che rivolgersi ad una agenzia immobiliare.
Perché?
Perché noi agenti immobiliari non solo conosciamo il mercato come le nostre tasche, ma abbiamo accesso a dati e risorse che un calcolo fai-da-te non può neanche sognare.
Con una valutazione professionale in mano, sei armato fino ai denti per le negoziazioni. Puoi difendere il tuo prezzo con dati concreti, far crollare le pretese di chi cerca di fare affari a tuo discapito e, soprattutto, evitare di essere preso per sprovveduto.
Ricorda una trattativa ben condotta può farti guadagnare molto di più!
Sono Elena Manzhos: mamma di due bellissimi figli, moglie e agente immobiliare da oltre 10 anni. Francamente, non so cosa sia più difficile. Più di 15 anni fa mi sono trasferita in Italia dall’est europa, dove insegnavo inglese. Ho sempre avuto la passione per le case; da bambina per la casa della Barbie, ora da professionista immobiliare per gli immobili lussuosi.
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