La nuda proprietà permette di separare la proprietà di un immobile dal diritto di utilizzarlo.
In pratica abbiamo due soggetti: il nudo proprietario, che possiede l’immobile ma non può goderne finché esiste l’usufrutto, e l’usufruttuario, che può utilizzare la proprietà secondo quanto previsto dal proprio diritto.
La domanda che mi viene fatta più spesso è molto semplice: quanto vale la nuda proprietà e quanto vale l’usufrutto?
La risposta richiede una distinzione importante, perché valore fiscale e valore di mercato non sono necessariamente la stessa cosa.
In questa guida vediamo entrambi.
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Cos'è la Nuda Proprietà
Nuda proprietà + usufrutto = piena proprietà. Il nudo proprietario possiede l'immobile, mentre l'usufruttuario conserva il diritto di utilizzarlo e goderne secondo quanto previsto dall'atto.
Per renderlo più semplice, immaginiamo un appartamento del valore di mercato di € 1.000.000.
Il proprietario decide di vendere la nuda proprietà, ma mantiene per sé l’usufrutto vitalizio.
L'acquirente diventa immediatamente proprietario della nuda proprietà, ma non può utilizzare liberamente l’appartamento finché l’usufrutto rimane in essere.
L’usufruttuario, invece, mantiene il diritto di vivere nell’immobile e, nei limiti del proprio diritto, può anche concederlo in locazione e percepirne i redditi.
L’usufrutto può essere:
- vitalizio, quindi legato alla vita dell’usufruttuario;
- temporaneo, quando viene costituito per un periodo determinato.
Quando l’usufrutto si estingue, nuda proprietà e usufrutto si riuniscono e il nudo proprietario acquisisce la piena proprietà.
Il nudo proprietario può inoltre vendere a sua volta la nuda proprietà a un altro soggetto: il trasferimento non elimina l’usufrutto esistente.
Calcolo del Valore della Nuda Proprietà
Qui dobbiamo distinguere due concetti.
Una cosa è il valore fiscale della nuda proprietà. Un'altra cosa è il suo valore di mercato.
Valore fiscale
Per il calcolo fiscale dell’usufrutto vitalizio si parte dal valore della piena proprietà, dal tasso utilizzabile ai fini fiscali e dal coefficiente corrispondente all’età dell’usufruttuario.
Nel 2026 il tasso legale degli interessi è stato fissato all’1,60%.
Per il calcolo fiscale dell’usufrutto, però, la normativa stabilisce che non possa essere assunto un tasso inferiore al 2,50%. Di conseguenza, per il 2026 il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha confermato l’utilizzo del riferimento del 2,50% per determinare i coefficienti fiscali.
La formula può essere sintetizzata così:
Valore usufrutto = valore piena proprietà × 2,50% × coefficiente relativo all'età
Valore nuda proprietà = valore piena proprietà − valore usufrutto
Valore di mercato
Questo è il punto che considero più importante dal punto di vista immobiliare.
La tabella fiscale non determina automaticamente quanto un acquirente sia disposto a pagare sul mercato.
Prima di tutto bisogna conoscere correttamente il valore della piena proprietà.
Non partirei quindi da un prezzo trovato in un annuncio. Guarderei immobili realmente comparabili, compravendite concluse, posizione, piano, stato della casa, esposizione, vista, terrazzi, box, caratteristiche dello stabile e andamento del mercato.
Quando disponiamo di dati comparabili utilizziamo anche Rogiti in Chiaro, il servizio esclusivo di LuxuryVillaItaly con il quale analizziamo i prezzi delle compravendite effettivamente concluse.
Poi bisogna considerare anche la vendibilità della specifica nuda proprietà.
Un immobile molto richiesto, in una posizione rara e con caratteristiche difficilmente replicabili può avere un mercato diverso rispetto a una proprietà ordinaria.
I coefficienti 2026 servono per determinare il valore fiscale dell'usufrutto e della nuda proprietà. Non sono un listino immobiliare e non sostituiscono una valutazione di mercato.
Coefficienti Nuda Proprietà e Usufrutto 2026
Per il 2026 il Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 24 dicembre 2025 stabilisce che il prospetto dei coefficienti venga determinato assumendo il 2,50% come misura di riferimento.
La tabella fiscale è quindi la seguente:
| Età usufruttuario |
Coefficiente |
Valore usufrutto |
Valore nuda proprietà |
| 0 - 20 anni |
38 |
95% |
5% |
| 21 - 30 anni |
36 |
90% |
10% |
| 31 - 40 anni |
34 |
85% |
15% |
| 41 - 45 anni |
32 |
80% |
20% |
| 46 - 50 anni |
30 |
75% |
25% |
| 51 - 53 anni |
28 |
70% |
30% |
| 54 - 56 anni |
26 |
65% |
35% |
| 57 - 60 anni |
24 |
60% |
40% |
| 61 - 63 anni |
22 |
55% |
45% |
| 64 - 66 anni |
20 |
50% |
50% |
| 67 - 69 anni |
18 |
45% |
55% |
| 70 - 72 anni |
16 |
40% |
60% |
| 73 - 75 anni |
14 |
35% |
65% |
| 76 - 78 anni |
12 |
30% |
70% |
| 79 - 82 anni |
10 |
25% |
75% |
| 83 - 86 anni |
8 |
20% |
80% |
| 87 - 92 anni |
6 |
15% |
85% |
| 93 - 99 anni |
4 |
10% |
90% |
Facciamo un esempio.
Immaginiamo un immobile del valore di piena proprietà pari a € 1.000.000 e un usufruttuario di 83 anni.
La fascia 83-86 anni prevede un coefficiente pari a 8.
Il valore fiscale dell’usufrutto è quindi:
€ 1.000.000 × 2,50% × 8 = € 200.000
Di conseguenza:
Valore fiscale nuda proprietà = € 1.000.000 − € 200.000 = € 800.000.
La percentuale è quindi, in questo esempio, 20% usufrutto e 80% nuda proprietà.
Ripeto però il punto fondamentale: € 800.000 è il risultato del calcolo fiscale applicato al nostro esempio, non necessariamente il prezzo al quale quella nuda proprietà verrà venduta sul mercato.
Nudo Proprietario e Usufruttuario: Diritti e Obblighi
Usufruttuario
L’usufruttuario conserva il diritto di godere dell’immobile.
Può quindi, nei limiti del proprio diritto:
- abitare nell’immobile;
- concederlo in locazione;
- percepirne i redditi;
- cedere il proprio usufrutto, salvo diversa previsione del titolo, senza modificarne la durata originaria.
Deve inoltre rispettare la destinazione economica del bene e provvedere agli obblighi di conservazione e manutenzione ordinaria previsti dalla legge.
Nudo proprietario
Il nudo proprietario è il titolare della proprietà, ma durante l’usufrutto non dispone del diritto di godimento attribuito all’usufruttuario.
Può comunque vendere la propria nuda proprietà.
Alla cessazione dell’usufrutto, nuda proprietà e usufrutto si consolidano nella piena proprietà.
Quali sono i Vantaggi della Nuda Proprietà?
La nuda proprietà può essere interessante sia per chi vende sia per chi compra, ma eviterei di definirla automaticamente un buon affare.
Per chi vende
Il vantaggio principale è la possibilità di ottenere liquidità senza rinunciare immediatamente all’utilizzo della casa.
Il proprietario può, per esempio, vendere la nuda proprietà e riservarsi l’usufrutto vitalizio.
Per chi compra
L'acquirente acquista un diritto su un immobile che non potrà utilizzare liberamente finché l’usufrutto rimane in essere.
Il prezzo è quindi normalmente inferiore rispetto alla piena proprietà.
Il risultato economico futuro dipenderà però da molti fattori: prezzo pagato, durata effettiva dell’usufrutto, andamento del mercato immobiliare, caratteristiche della proprietà e costi sostenuti.
Non considero quindi corretto presentare la nuda proprietà come un investimento che garantisce una determinata rivalutazione o un rendimento superiore ad altre forme di investimento.
Se invece il tuo interesse è quello del proprietario che vuole monetizzare la casa, ho dedicato una guida separata a come vendere la nuda proprietà.
Aspetti Legali e Fiscali
La costituzione o la vendita della nuda proprietà di un immobile richiede un atto notarile e la relativa pubblicità nei Registri Immobiliari.
Dal punto di vista fiscale è importante distinguere chi possiede la nuda proprietà da chi possiede l’usufrutto.
IMU e reddito dell'immobile
In presenza di usufrutto, il titolare della sola nuda proprietà non è il soggetto che dichiara il fabbricato come titolare del relativo diritto di godimento.
Il soggetto fiscalmente rilevante è normalmente l’usufruttuario o il titolare dell’altro diritto reale di godimento.
Per l'IMU devono poi essere verificate le eventuali esenzioni o agevolazioni applicabili alla specifica situazione.
Spese di manutenzione
In linea generale, all’usufruttuario competono le spese di manutenzione ordinaria.
Le riparazioni straordinarie sono invece normalmente a carico del nudo proprietario, fermo restando che la situazione concreta e la causa degli interventi devono essere valutate caso per caso.
Usufrutto o Diritto di Abitazione?
Usufrutto e diritto di abitazione non sono la stessa cosa.
Il diritto di abitazione consente al titolare di abitare nell'immobile nei limiti dei bisogni propri e della propria famiglia. È un diritto più limitato rispetto all'usufrutto.
L’usufrutto consente invece un godimento più ampio dell’immobile e può comprendere anche la possibilità di concederlo in locazione e percepirne i redditi.
Per questo, quando si valuta la vendita della nuda proprietà, bisogna stabilire con precisione quale diritto rimarrà al venditore.
La scelta modifica sia le possibilità future del venditore sia il valore economico del diritto acquistato dal nudo proprietario.
Domande e Risposte
Come si calcola la nuda proprietà nel 2026?
Per il calcolo fiscale dell’usufrutto vitalizio nel 2026 si considera il valore della piena proprietà, il riferimento fiscale del 2,50% e il coefficiente corrispondente all’età dell’usufruttuario.
Il valore fiscale della nuda proprietà è la differenza tra valore della piena proprietà e valore dell’usufrutto.
Perché nel 2026 si usa il 2,50% se il tasso legale è 1,60%?
Perché la normativa fiscale stabilisce che, ai fini della determinazione di questi valori, non possa essere utilizzato un saggio inferiore al 2,50%.
Il Decreto MEF del 24 dicembre 2025 ha quindi determinato il prospetto 2026 utilizzando proprio il 2,50% come riferimento.
Valore fiscale e prezzo di vendita sono uguali?
No. Il valore fiscale deriva dalle regole e dai coefficienti previsti dalla normativa.
Il prezzo di mercato dipende invece dalla domanda reale, dalla qualità dell'immobile, dal valore della piena proprietà, dal diritto riservato all’usufruttuario e dalla vendibilità della specifica operazione.
Si può vendere l’usufrutto?
Sì, l’usufrutto può essere ceduto salvo che il titolo disponga diversamente.
Se l’usufrutto originario è vitalizio, la sua durata resta comunque collegata alla vita dell’usufruttuario originario: la cessione non crea un nuovo usufrutto vitalizio legato alla vita dell'acquirente.
Si può vendere la nuda proprietà?
Sì. Il nudo proprietario può trasferire a terzi la propria nuda proprietà. L’usufrutto esistente continua però a gravare sull’immobile.
Se invece sei il proprietario della piena proprietà e stai pensando di separarla per ottenere liquidità, trovi la parte commerciale nella guida su come vendere la nuda proprietà.
Quanto può durare l’usufrutto?
Per una persona fisica l’usufrutto può essere vitalizio oppure essere costituito per una durata determinata.
Se è vitalizio, termina al più tardi con la morte dell’usufruttuario.
Chi paga l’IMU?
Quando esiste un usufrutto, il soggetto passivo IMU è normalmente l’usufruttuario e non il titolare della sola nuda proprietà.
Devono comunque essere verificati utilizzo dell'immobile ed eventuali esenzioni applicabili.
Cosa succede quando muore l’usufruttuario?
Se l’usufrutto è vitalizio, con la morte dell’usufruttuario il diritto si estingue e il nudo proprietario consolida la piena proprietà.
Vengono quindi effettuati gli adempimenti necessari per aggiornare le risultanze catastali.