Se hai già letto almeno uno dei miei articoli, saprai che mi piace affrontare argomenti immobiliari, che spesso possono sembrare noiosi, in maniera creativa e coinvolgente. Trovo che sia importante rendere questi temi più accessibili e interessanti per tutti.
Questa volta ho deciso di dedicarmi alla nuda proprietà e all’usufrutto e… per rendere la spiegazione più leggera e divertente, ho scelto di introdurre, la contessa Eufrosina, una donna di 80 anni con una personalità vivace e una grande esperienza di vita.
Spero che, grazie alle sue storie e al suo spirito, riesca a rendere più comprensibili e meno tediosi questi aspetti del mercato immobiliare.
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Cos'è la Nuda Proprietà
Definizione di Nuda Proprietà e Usufrutto
Il manuale del bravo agente immobiliare darebbe le seguenti definizioni:
La nuda proprietà è il diritto di possedere un immobile senza però poterlo utilizzare direttamente.
L'usufrutto è il diritto di utilizzare e godere di un immobile di proprietà di un'altra persona. L'usufruttuario ha il diritto di abitare l'immobile, affittarlo e trarne i benefici economici, per tutta la vita o per un determinato periodo.
Io che odio i manuali e in particolare quello della mia automobile, ti propongo invece un esempio di fantasia.
Immagina che tuo zio Arcibaldo abbia deciso di farti un regalo incredibile: un castello medievale, completo di torri, fossato e forse qualche fantasma. Valore totale: 10 milioni di euro.
Ma c'è un problema: il castello ti viene donato a una condizione: la tua zia, la contessa Eufrosina, deve poterci continuare a vivere fino alla fine dei suoi giorni.
Come fare?
Entra in scena la nuda proprietà!
La nuda proprietà è un meccanismo giuridico che permette di separare il diritto di proprietà dall'uso effettivo di un immobile.
Quando acquisti una nuda proprietà, diventi il proprietario legale dell'immobile, ma non hai il diritto di utilizzarlo fino alla scadenza dell'usufrutto. Questo tipo di transazione è spesso usato per ottenere liquidità immediata, mantenendo comunque la possibilità di usare l'immobile in futuro.
Differenze tra Nuda Proprietà e Usufrutto
Nuda proprietà e usufrutto sono due facce della stessa medaglia con caratteristiche molto diverse:
Usufrutto:
- Diritto di utilizzo: l'usufruttuario può vivere nell'immobile, affittarlo, o utilizzarlo in qualsiasi altro modo.
- Obblighi: deve mantenere l'immobile in buono stato e pagare le spese ordinarie.
- Durata: di solito dura per tutta la vita dell'usufruttuario, ma può anche essere temporaneo (es. per un certo numero di anni).
Nuda Proprietà
- Titolarità della proprietà: il nudo proprietario ha il titolo legale dell'immobile, ma non può usarlo finché l'usufrutto è in vigore.
- Diritti futuri: alla morte dell'usufruttuario o alla scadenza dell'usufrutto, il nudo proprietario riacquista tutti i diritti, inclusa la possibilità di usare l'immobile.
- Investimento: spesso, chi acquista una nuda proprietà lo fa come investimento, sapendo che il valore dell'immobile aumenterà nel tempo e che alla fine riacquisterà il pieno controllo.
Se te la devo spiegare in termini matematici, direi che:
“Piena proprietà” = “Nuda proprietà” + “Usufrutto”
Calcolo del Valore della Nuda Proprietà
Fattori da Considerare
Il valore della nuda proprietà dipende essenzialmente da 4 elementi:
- Durata dell'Usufrutto: La durata dell'usufrutto può essere vitalizia (legata alla vita dell'usufruttuario) o temporanea (per un numero definito di anni). Questa durata influisce direttamente sul valore della nuda proprietà.
- Età dell'Usufruttuario (solo se l’usufrutto è vitalizio): più giovane è l'usufruttuario, più basso sarà il valore della nuda proprietà, poiché si prevede che l'usufrutto durerà più a lungo. Al contrario, se l'usufruttuario è più anziano, il valore della nuda proprietà sarà maggiore.
- Valore di Mercato dell'Immobile: Il valore attuale di mercato dell'immobile è il punto di partenza per qualsiasi calcolo. Questo valore deve essere stimato con precisione, considerando variabili come la posizione, la dimensione, lo stato di conservazione e le caratteristiche specifiche della proprietà. Il metodo che consiglio per valutare con la massima precisione un immobile è “Rogiti in Chiaro”.
- Tasso di Interesse Legale: Il tasso di interesse legale è utilizzato per attualizzare il valore dell'usufrutto e della nuda proprietà nel tempo. In altre parole, quanto vale oggi un milione di euro se ti verrà dato tra 10 anni.
Differenza tra Valore Fiscale e Valore di Mercato
Attenzione: qui devi fare un distinguo, di cui nessuno parla.
Una cosa è il valore fiscale, altra cosa è il valore di mercato della nuda proprietà e dell’usufrutto.
Anche qui riprendo l’esempio della zia con due casi estremi: la zia Eufrosina di 80 anni in piena salute e la stessa zia ricoverata in ospedale in gravissime condizioni. In questo caso il valore fiscale della nuda proprietà non cambia, perché dipende solo ed esclusivamente dall’età della zia, ovvero 80 anni. Viceversa, il valore di mercato varia e di tanto, perché è in funzione della vita media stimata.
Capisco che l’esempio sia alquanto crudo… spero almeno di aver spiegato il concetto.
Metodi di Calcolo
Ci sono vari metodi per calcolare il valore della nuda proprietà, ma uno dei più comuni utilizza il coefficiente di attualizzazione, che è legato all'età dell'usufruttuario (o sua aspettativa di vita) e al tasso di interesse legale.
Per prima cosa devi iniziare con la valutazione dell'immobile. Come detto all’inizio dell’articolo, ipotizziamo che il valore del castello sia pari a € 10.000.000,00 (dieci milioni).
Successivamente devi utilizzare la tabella qui sotto che fornisce i coefficienti di attualizzazione in base all'età dell'usufruttuario e al tasso di interesse legale.
Ultimo passo: ottieni il valore della nuda proprietà moltiplicando il valore di mercato dell'immobile (€ 10.000.000) per il coefficiente di attualizzazione corrispondente all'età dell'usufruttuario.
Tabella dei Coefficienti di Attualizzazione 2024
| Età usufruttuario |
Coefficiente attualizzazione |
Valore nuda proprietà |
Valore usufrutto |
| 0-20 anni |
5% |
500.000 € |
9.500.000 € |
| 21-30 anni |
10% |
1.00.000 € |
9.000.000 € |
| 31-40 anni |
15% |
1.500.000 € |
8.500.000 € |
| 41-45 anni |
20% |
2.000.000 € |
8.000.000 € |
| 46-50 anni |
25% |
2.500.000 € |
7.500.000 € |
| 51-53 anni |
30% |
3.000.000 € |
7.000.000 € |
| 54-56 anni |
35% |
3.500.000 € |
6.500.000 € |
| 57-60 anni |
40% |
4.000.000 € |
6.000.000 € |
| 61-63 anni |
45% |
4.500.000 € |
5.500.000 € |
| 64-66 anni |
50% |
5.000.000 € |
5.000.000 € |
| 67-69 anni |
55% |
5.500.000 € |
4.500.000 € |
| 70-72 anni |
60% |
6.000.000 € |
4.000.000 € |
| 73-75 anni |
65% |
6.500.000 € |
3.500.000 € |
| 76-78 anni |
70% |
7.000.000 € |
3.000.000 € |
| 79-82 anni |
75% |
7.500.000 € |
2.500.000 € |
| 83-86 anni |
80% |
8.000.000 € |
2.000.000 € |
| 87-92 anni |
85% |
8.500.000 € |
1.500.000 € |
| 93-99 anni |
90% |
9.000.000 € |
1.000.000 € |
Dati Statistici – Trend 2024
Da un articolo pubblicato da Fiaip, ho tratto i seguenti dati statistici sulla nuda proprietà:
- Aumento dell'Interesse: Dal 2019, l'interesse per la nuda proprietà è aumentato del 34%. L'interesse è cresciuto significativamente nel Centro (+48%) e nel Sud e Isole, dove la domanda è raddoppiata.
- Prezzo Medio: Il prezzo medio per una casa in nuda proprietà è attualmente di circa 2.267 euro al metro quadro.
- Prezzi per Città:
- Milano: Il prezzo al metro quadro della nuda proprietà ha superato i 4.200 euro.
- Roma: Il prezzo al metro quadro è di circa 2.700 euro.
- Identikit Acquirente: Persone di mezza età, benestanti, che acquistano senza bisogno di mutuo. Queste persone vedono l'acquisto come un investimento a lungo termine, specialmente in un contesto di inflazione crescente.
- Identikit Venditore: Anziano, con un'età media di 80 anni, che vive solo e sceglie di vendere per ottenere liquidità necessaria a mantenere il proprio tenore di vita o per sostenere i costi legati all'età avanzata, come l'assistenza domiciliare.
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I ruoli
Ruolo dell'Usufruttuario
La zia contessa Eufrosina, con il suo fascino antico e i racconti di guerre e intrighi, rappresenta l'usufruttuario. Il suo ruolo è piuttosto interessante:
- Diritto di Utilizzo: Eufrosina può continuare a vivere nel castello, organizzare sontuosi banchetti e, perché no, dare qualche festa in maschera a tema medievale.
- Benefici Economici: Se decidesse di affittare una parte del castello per eventi o turismo, potrebbe farlo e intascare i profitti.
- Obblighi di Manutenzione: Deve mantenere il castello in buono stato, evitando che crolli sotto il peso dei secoli. Inoltre, paga le spese ordinarie come le bollette (sì, anche i castelli medievali hanno bollette) e le piccole riparazioni.
Eufrosina continua a vivere la sua vita di lusso, godendo del castello come se fosse ancora suo, ma senza avere il titolo di proprietà.
Ruolo del Nudo Proprietario
E tu, il fortunato erede, sei il nudo proprietario. Il tuo ruolo è meno glamour ma altrettanto importante:
- Proprietà Legale: Sei il proprietario legale del castello. Questo significa che alla morte di Eufrosina o alla scadenza dell'usufrutto, diventerai il pieno proprietario, con tutti i diritti di utilizzo e gestione.
- Investimento a Lungo Termine: Hai un investimento che maturerà nel tempo. Anche se al momento non puoi usare il castello, il suo valore potrebbe aumentare, rendendo il tuo investimento molto fruttuoso.
- Poche Spese: Non devi preoccuparti delle spese quotidiane o della manutenzione ordinaria. Questi compiti spettano all'usufruttuario, ossia alla zia contessa.
Il tuo ruolo è aspettare e sperare che l'investimento ripaghi. Puoi sognare il giorno in cui trasformerai il castello in un hotel di lusso, un museo o semplicemente la tua residenza da favola.
La nuda proprietà può sembrare complicata, ma in realtà è un modo elegante e intelligente per gestire le proprietà e pianificare il futuro.
Vantaggi della Nuda Proprietà
| Vantaggi Nuda Proprietà |
Vantaggi Usufruttuario |
| Liquidità Immediata: vendere la nuda proprietà, significa ottenere una somma considerevole senza dover abbandonare la residenza. |
Investimento a Lungo Termine: la nuda proprietà di un castello medievale non è solo una questione di prestigio, ma anche una mossa finanziaria astuta. Con il tempo, il valore del castello aumenterà, e alla fine dell'usufrutto, diventerai il pieno proprietario di un immobile di grande valore. |
| Mantenimento del Diritto di Utilizzo: anche dopo la vendita, Eufrosina può continuare a organizzare i suoi famosi banchetti e vivere nel castello come ha sempre fatto. Questo è un punto cruciale: ha ceduto solo la proprietà legale, mantenendo il diritto di utilizzo per tutta la vita. È come avere la botte piena e la moglie ubriaca, un lusso che pochi possono permettersi! |
Prezzo Ridotto: la nuda proprietà è venduta a un prezzo inferiore rispetto alla piena proprietà, poiché l'acquirente deve aspettare per ottenere l'uso completo dell'immobile. Puoi acquistare un castello a un prezzo più accessibile, sapendo che in futuro avrai accesso a un bene di valore molto maggiore. |
| Semplicità di Gestione: nonostante il castello sia imponente, la contessa non deve più preoccuparsi di alcuni aspetti legati alla proprietà. Le questioni legali e burocratiche relative alla proprietà legale ora sono responsabilità del nudo proprietario. Eufrosina può concentrarsi sulla manutenzione ordinaria e godersi il castello senza preoccuparsi di complicazioni amministrative. |
Assenza di Spese Correnti: durante la vita della zia Eufrosina, non devi preoccuparti delle spese quotidiane di manutenzione o delle bollette del castello. Queste spese sono a carico dell'usufruttuaria. Quindi zero costi operativi immediati. |
| Pianificazione Ereditaria: vendere la nuda proprietà è anche una strategia intelligente per la pianificazione ereditaria. La contessa ha evitato complicazioni future per i suoi eredi, garantendo una distribuzione più semplice e chiara del suo patrimonio. Inoltre, ha potuto beneficiare direttamente del valore della proprietà durante la sua vita. |
Potenziale Reddito Futuro: quando l'usufrutto terminerà, avrai diverse opzioni. Potrai vivere nel castello, affittarlo come location per eventi o trasformarlo in un boutique hotel. Le possibilità di guadagno sono molteplici, e tutte molto allettanti. Hai investito in una proprietà che non solo aumenterà di valore, ma che potrà anche generare un reddito importante in futuro. |
Aspetti Legali e Fiscali
Passiamo ai tecnicismi.
Per vendere la nuda proprietà e l’usufrutto è necessario l’intervento di un notaio, che stipuli un vero e proprio atto di vendita..
Il notaio si occupa anche di registrare l’atto di vendita presso il catasto e l'ufficio del registro immobiliare… un passaggio fondamentale per rendere l'accordo ufficiale e opponibile a terzi.
Fatto questo, i diritti doveri dell’usufruttuario sono i seguenti:
- Diritto di Utilizzo: l’abbiamo ripetuto già tante volte… Eufrosina può vivere nel castello, organizzare le sue feste e godere di tutte le stanze e i giardini. Può anche affittare alcune stanze ai turisti, se lo desidera, e intascare i profitti.
- Manutenzione Ordinaria: Eufrosina è responsabile delle spese ordinarie di manutenzione. Questo include la riparazione del tetto se dovesse cadere una tegola o il pagamento delle bollette (anche i castelli hanno bollette, purtroppo!).
- Conservazione del Bene: La contessa deve mantenere il castello in buone condizioni. Non può lasciarlo andare in rovina.
- Consenso del Nudo Proprietario: Durante l'usufrutto, se la contessa vuole fare modifiche strutturali importanti o vendere una parte dei beni mobili, deve ottenere il tuo consenso. Sei tu, infatti, a detenere il titolo di proprietà legale.
- Diritto di Fruizione: Può usare tutti i beni mobili presenti nel castello, come mobili antichi, quadri e tappeti pregiati. Ma attenzione, non può vendere nulla!
- Imposte sull’Usufrutto: La contessa è responsabile delle imposte relative all'uso del castello. Questo include le tasse sulla proprietà (IMU) e le tasse sui redditi che derivano dall'affitto delle stanze ai turisti.
- Spese Straordinarie: Se il castello necessita di una ristrutturazione importante, come il rifacimento delle fondamenta, queste spese sono a carico tuo (nudo proprietario). Eufrosina ti farà sapere se c'è bisogno di lavori straordinari, e tu dovrai intervenire.
- Tasse di Successione: Quando l'usufrutto finirà (speriamo il più tardi possibile, per la cara Eufrosina), non dovrai pagare le tasse di successione. Bella notizia, eh?
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Quando Conviene Acquistare la Nuda Proprietà
A mio avviso, i contratti di vendita della nuda proprietà sono stipulati per due motivi principali:
- Investimento a Lungo Termine: Se hai una visione a lungo termine e non hai fretta di utilizzare immediatamente l'immobile, la nuda proprietà è un’ottima scelta. Opzione ideale per tutte quelle proprietà “uniche”, il cui valore aumenterà nel tempo.
- Pianificazione Patrimoniale: Acquistare la nuda proprietà è una strategia intelligente per pianificare il futuro. Immagina di voler lasciare un'eredità ai tuoi figli senza che debbano affrontare costi o complicazioni legali e fiscali. La nuda proprietà permette di separare il diritto di utilizzo dalla proprietà legale, facilitando la gestione e la successione del patrimonio.
E sai quando conviene vendere la nuda proprietà?
Ci sono due momenti in cui le vendite della nuda proprietà sono favorite: durante i periodi di crisi economica, oppure nel caso di un anziano, che preferisce distribuire la liquidità ricavata dalla vendita in favore dei suoi familiari.
Usufrutto o Diritto di Abitazione
Un ultimo tema che voglio affrontare è la differenza tra usufrutto e diritto di abitazione.
Il diritto di abitazione è un diritto reale più limitato rispetto all'usufrutto; infatti, consente di abitare nell'immobile, ma solo per soddisfare i bisogni propri e della propria famiglia. Come per l'usufrutto, il titolare del diritto di abitazione è responsabile delle spese ordinarie di manutenzione.
In altre parole Eufrosina, la zia contessa, non può affittare o utilizzare l'immobile per attività commerciali.
Domande e Risposte
Si può vendere l’usufrutto a terze persone?
Sì, l'usufrutto può essere venduto a terze persone, anche senza il consenso del nudo proprietario. In caso di usufrutto vitalizio, esso durerà fino alla morte dell'usufruttuario originale, non del nuovo usufruttuario… ovviamente!
Si può vendere la nuda proprietà a terze persone?
Sì, la nuda proprietà può essere venduta a terze persone, tramite atto notarile da trascrivere nei Pubblici Registri; tale vendita non altera i diritti dell'usufruttuario.
Chi paga le tasse?
IMU (Imposta Municipale Unica) e TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili) devono essere pagate da chi gode dell’immobile, ossia dall’usufruttuario.
Può il nudo proprietario affittare l’immobile?
C’è un unico caso in cui il nudo proprietario può affittare l’immobile e percepire i canoni di locazione: quando ottiene il consenso dell'usufruttuario.
Quanto può durare l’usufrutto?
Il diritto reale dell'usufrutto può essere vitalizio, oppure temporaneo (in quest’ultimo caso, può avere durate diverse).
Può essere pignorato l’usufrutto o la nuda proprietà?
Sì! Sia l’usufrutto che la nuda proprietà possono essere pignorate fino ad arrivare alla vendita all'asta.
Quando si estingue l’usufrutto?
L'usufrutto può estinguersi per:
- scadenza del termine o alla morte dell'usufruttuario;
- se l'usufruttuario acquista la nuda proprietà e quindi la piena proprietà è riunita in una sola persona;
- se l'usufruttuario rinuncia volontariamente al suo diritto di usufrutto;
- distruzione dell'immobile;
- non uso prolungato (ad esempio, se l'usufruttuario non utilizza l'immobile per un certo numero di anni).
Sono Elena Manzhos: mamma di due bellissimi figli, moglie e agente immobiliare da oltre 10 anni. Francamente, non so cosa sia più difficile. Più di 15 anni fa mi sono trasferita in Italia dall’est europa, dove insegnavo inglese. Ho sempre avuto la passione per le case; da bambina per la casa della Barbie, ora da professionista immobiliare per gli immobili lussuosi.
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