Il primo documento che richiedo quando vengo incaricata di vendere un immobile è l’atto di provenienza perché in esso scopro come il venditore è entrato in possesso dell’immobile. In altre parole: lo ha comprato? Lo ha ricevuto in eredità? Gli è stato donato da qualcuno?
Donazione… ecco. Oggi parliamo di donazione.
Inizio col dire che vendere una casa donata è assolutamente possibile ma ci sono alcuni passaggi e considerazioni importanti da tenere a mente.
Una delle principali preoccupazioni riguarda la cosiddetta "revocatoria" della donazione ovvero il rischio che un erede legittimario contesti l'atto di donazione chiedendo che la casa torni nel patrimonio ereditario.
Stop! Non preoccuparti… ci sono modi per mitigare questi rischi e vendere serenamente la tua proprietà.
Qui esplorerò cosa comporta una donazione immobiliare, le differenze tra donazione e successione e ti guiderò attraverso il processo di vendita con consigli pratici e un tocco di ironia.
Sei pronto? Iniziamo!
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Aspetti legali della donazione
La donazione immobiliare è un contratto formale in cui una persona, il donante, trasferisce la proprietà di un immobile a un'altra persona, il donatario, senza alcun pagamento. L’art. 769 del Codice Civile [
1] richiede che la donazione sia effettuata con un atto pubblico (alla presenza di un notaio) e che il donante sia consapevole e libero nella sua decisione.
Non confondere la donazione con la successione.
Infatti la donazione avviene quando il donante è in vita e vuole destinare un immobile a qualcuno per scelta personale; la successione invece è un passaggio post-mortem del patrimonio agli eredi.
Attenzione però… la legge italiana tutela i diritti degli eredi legittimari (coniuge figli e in assenza di figli i genitori) consentendo loro di contestare la donazione entro un periodo specifico attraverso un'azione legale detta “azione di riduzione”.
Quanto è lungo il periodo? 20 anni dalla trascrizione della donazione se il donante è in vita, oppure 10 anni dalla sua morte.
La legge infatti prevede che una parte del patrimonio del donante, detta “quota di legittima”, sia riservata agli eredi legittimari, che rappresentano una sorta di “categoria protetta”. Questo significa che il donante non può disporre liberamente di tutto il suo patrimonio se ci sono eredi legittimari.
Nello specifico la quota di legittima è pari al:
- 50% se c'è solo il coniuge senza figli o se c'è un figlio senza coniuge (quota disponibile: 50%)
- 33% con un coniuge e un figlio la quota di legittima è del 33% ciascuno (quota disponibile: 33%).
- 25% con un coniuge e due figli (quota disponibile: 25%).
Prima di vendere, è importante considerare questi diritti per evitare contestazioni legali future.
Soluzioni e Strategie per la Vendita di una Casa Donata
Le possibili soluzioni / strategie per superare gli ostacoli legali e burocratici della donazione sono essenzialmente 3:
- Risoluzione della donazione: consiste nel riportare la proprietà al donante e acquistarla. È una soluzione drastica, costosa, ma a volte necessaria. Francamente, non mi è mai capitato.
- Stipulare un’assicurazione: per proteggere sia il venditore che l'acquirente da eventuali contestazioni future. Queste polizze coprono molti rischi legati alle rivendicazioni degli eredi, garantendo una maggiore sicurezza nella transazione. Molti rischi appunto, ma non tutti. Questa soluzione è più frequente.
- Accordi con gli eredi: la soluzione che prediligo. In cosa consiste? Semplice... invitare gli eredi all’atto di compravendita e fargli sottoscrivere una rinuncia formale, in cui dichiarano di non voler rivendicare la quota di legittima. Questi accordi semplificano notevolmente il processo di vendita eliminano potenziali ostacoli legali e garantiscono una transazione senza intoppi.
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Documentazione necessaria per vendere una casa donata
Tra i documenti fondamentali troviamo:
- l'atto di donazione;
- l'atto di provenienza;
- le eventuali rinunce da parte degli eredi legittimi;
- l’eventuale assicurazione.
Il resto dei documenti è comune ad una vendita standard.
Donazione in pillole
- Si è possibile vendere una casa donata (io ne ho vendute tante).
- Verifica che sia soddisfatta la quota di legittima degli eredi legittimari.
- Gli eredi legittimari sono solo il coniuge, i figli (anche adottivi) e, in assenza di figli, i genitori. Tutti gli altri non sono eredi legittimari.
- Se è stata lesa la quota di legittima (o hai dubbi), fai in modo che gli eredi legittimari partecipino all’atto di compravendita e sottoscrivano una rinuncia all’azione di riduzione. In alternativa rivolgiti ad un assicuratore.
- Limiti temporali per un’azione legale: gli eredi legittimari hanno 20 anni dalla trascrizione della donazione se il donante è in vita, oppure 10 anni dalla sua morte.
FAQ
Quali sono le implicazioni fiscali?
Acquistare una casa donata non comporta alcuna implicazione fiscale in più. Viceversa la donazione di una casa comporta alcune imposte e precisamente: per il coniuge e i parenti in linea retta, l'aliquota è del 4% e si applica una franchigia di 1 milione di euro. Per fratelli e sorelle l'aliquota è del 6% con una franchigia di 100.000 euro. Altri parenti fino al quarto grado sono soggetti a un'aliquota del 6% senza franchigia; mentre per tutti gli altri soggetti l'aliquota è dell'8%. Le imposte ipotecarie e catastali sono fisse e ammontano a 200 euro ciascuna.
Come verificare la validità di una donazione?
Verifica che la donazione sia stata formalizzata tramite un atto notarile e registrata nei Pubblici Registri. Se il notaio ha accettato l'atto di donazione, significa che ha già verificato che il donante abbia agito liberamente e con piena consapevolezza. Assicurati inoltre che la donazione non violi i diritti degli eredi legittimi, rispettando la loro quota di legittima prevista dalla legge.
Come calcolare le tasse di donazione?
Le aliquote variano in base al grado di parentela tra donante e donatario. 4% per coniuge e parenti in linea retta con una franchigia di 1 milione di euro. 6% per fratelli e sorelle: 6% con una franchigia di 100.000 euro. 6% per altri parenti fino al quarto grado (senza franchigia). 8% per tutti gli altri soggetti. Le imposte ipotecarie e catastali sono pari a 200 euro ciascuna.
Come ottenere il consenso degli eredi legittimari?
Il modo più efficace per ottenere il consenso degli eredi legittimari è coinvolgerli direttamente nell'atto di compravendita ed inserire in esso la rinuncia formale dichiarando esplicitamente di non voler rivendicare la quota di legittima. Un atto di compravendita completo di rinuncia formale degli eredi legittimari offre una protezione legale sia al venditore che all'acquirente, assicurando che la transazione avvenga senza future contestazioni.
Sono Elena Manzhos: mamma di due bellissimi figli, moglie e agente immobiliare da oltre 10 anni. Francamente, non so cosa sia più difficile. Più di 15 anni fa mi sono trasferita in Italia dall’est europa, dove insegnavo inglese. Ho sempre avuto la passione per le case; da bambina per la casa della Barbie, ora da professionista immobiliare per gli immobili lussuosi.
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