Il primo documento che richiedo quando vengo incaricata di vendere un immobile è l’atto di provenienza, perché mi permette di capire come il venditore è diventato proprietario.
Ha comprato la casa? L’ha ricevuta in eredità? Gli è stata donata?
Donazione… ecco. Oggi parliamo proprio di questo.
Inizio dalla cosa più importante: vendere una casa donata è assolutamente possibile e, dopo la riforma entrata in vigore nel 2025, l'acquisto degli immobili provenienti da donazione è diventato molto più semplice e sicuro.
Per molti anni il principale problema era il rischio che, dopo la morte del donante, un erede legittimario leso dalla donazione potesse, in determinate circostanze, arrivare a chiedere la restituzione dell’immobile anche al successivo acquirente.
Oggi questo rischio è stato profondamente annullato.
La provenienza donativa va comunque controllata con attenzione, soprattutto per capire quando è stata effettuata la donazione, se il donante è ancora in vita e se nei Registri Immobiliari risultano domande giudiziali o opposizioni rilevanti.
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Aspetti legali della donazione
La donazione è il contratto con il quale, per spirito di liberalità, una persona arricchisce un'altra disponendo a suo favore di un proprio diritto o assumendo verso di essa un'obbligazione. Nel caso di un immobile la donazione richiede un atto pubblico notarile alla presenza di due testimoni.
Non confondere la donazione con la successione.
La donazione avviene mentre il donante è in vita; la successione si apre invece con la morte della persona.
La legge italiana continua naturalmente a tutelare gli eredi legittimari: il coniuge, i figli e, in assenza di figli, gli ascendenti.
A questi soggetti la legge riserva una parte del patrimonio, chiamata quota di legittima.
Se una donazione effettuata in vita dal defunto ha leso questa quota, dopo l'apertura della successione il legittimario può, quando ne ricorrono i presupposti, esercitare l'azione di riduzione.
Ed è proprio qui che dal 2025 è cambiato qualcosa di molto importante.
Cosa è cambiato con la riforma delle donazioni?
In passato l'acquirente di un immobile proveniente da donazione poteva trovarsi esposto, in determinate condizioni, all'azione di restituzione esercitata dal legittimario contro il terzo che aveva acquistato dal donatario.
Questo rendeva alcuni immobili donati più difficili da vendere e poteva creare problemi anche quando l'acquirente chiedeva un mutuo.
La Legge 2 dicembre 2025 n. 182 ha modificato profondamente questa disciplina.
Oggi, come regola generale, la riduzione della donazione non pregiudica il terzo che ha acquistato a titolo oneroso l'immobile dal donatario. Il legittimario conserva la propria tutela, ma questa si esercita principalmente nei confronti del donatario attraverso un diritto di natura economica, anziché facendo tornare l'immobile acquistato da un terzo nel patrimonio ereditario.
Tradotto nella pratica immobiliare: vendere una casa proveniente da donazione è oggi molto meno problematico rispetto al passato.
Questo non significa però che io ignorerei completamente la provenienza.
La riforma contiene infatti una disciplina transitoria e vanno comunque controllati i Registri Immobiliari per verificare l'eventuale presenza di domande giudiziali o di opposizioni alla donazione che possano essere rilevanti per il caso concreto.
La legge è entrata in vigore il 18 dicembre 2025 e, per le successioni aperte precedentemente, ha previsto un periodo transitorio di sei mesi. Dal 18 giugno 2026 il nuovo regime è quindi pienamente operativo anche per molte delle situazioni pregresse, salvo i casi nei quali siano stati compiuti nei termini gli atti previsti dalla disciplina transitoria.
Per questo, prima di mettere sul mercato una casa donata, farei comunque verificare l'atto e le trascrizioni dal notaio.
Cosa controllare prima di vendere una casa donata
Prima della riforma le soluzioni che venivano spesso considerate erano più complesse: risoluzione della donazione, polizze assicurative oppure accordi con i legittimari.
Oggi non partirei automaticamente da nessuna di queste soluzioni.
Procederei invece così:
- Leggere l'atto di donazione. Voglio sapere chi ha donato, a chi, quando e con quali eventuali condizioni o riserve.
- Verificare i Registri Immobiliari. Occorre controllare se esistono formalità, domande giudiziali, opposizioni, ipoteche o altri elementi che possano influire sulla vendita.
- Capire se entra in gioco la disciplina transitoria. Per le donazioni e successioni anteriori alla riforma, la data degli eventi e l'eventuale presenza di opposizioni o domande trascritte devono essere valutate dal notaio.
- Verificare la posizione della banca dell'acquirente, se c'è un mutuo. La riforma ha migliorato notevolmente la bancabilità degli immobili provenienti da donazione, ma ogni banca continua naturalmente ad effettuare la propria istruttoria.
- Valutare strumenti aggiuntivi solo quando servono. Una polizza assicurativa o altre soluzioni possono ancora essere utili in casi particolari, ma non le considererei più una necessità automatica per ogni casa donata.
C'è inoltre un punto importante.
Se il donante è ancora vivo, i futuri legittimari non possono semplicemente rinunciare in anticipo all'azione di riduzione che potrebbe spettare loro dopo l'apertura della successione.
Quindi eliminerei la vecchia idea di invitare sempre figli o coniuge del donante al rogito per far firmare una generica rinuncia.
La soluzione corretta dipende dalla situazione concreta e va definita con il notaio.
Documentazione necessaria per vendere una casa donata
Tra i primi documenti che controllerei ci sono:
- atto di donazione;
- precedente atto di provenienza del donante;
- visure e verifiche presso i Registri Immobiliari;
- eventuale documentazione relativa a domande giudiziali o opposizioni;
- eventuale documentazione assicurativa, se esistente.
A questi si aggiungono naturalmente tutti i normali documenti necessari per vendere casa: planimetria e dati catastali, documentazione urbanistica, APE, documentazione condominiale quando necessaria e tutto ciò che serve in relazione allo specifico immobile.
La donazione oggi non è più automaticamente un problema per la vendita. Ma è comunque una provenienza che deve essere letta e verificata prima di iniziare la trattativa.
Donazione in pillole
- Sì, puoi vendere una casa ricevuta in donazione.
- Dal 2025 la tutela del terzo acquirente a titolo oneroso è stata notevolmente rafforzata.
- L'azione di riduzione dei legittimari non è stata eliminata: cambia soprattutto il suo effetto nei confronti del successivo acquirente.
- I legittimari sono il coniuge, i figli e, in assenza di figli, gli ascendenti.
- Se il donante è ancora vivo, i futuri legittimari non possono validamente rinunciare in anticipo all'azione di riduzione.
- Per le situazioni anteriori alla riforma bisogna controllare l'eventuale disciplina transitoria e le formalità già trascritte.
- Prima della vendita farei controllare sempre atto di donazione e Registri Immobiliari dal notaio.
FAQ
Una casa donata si può vendere?
Sì. Un immobile ricevuto per donazione può essere venduto. La riforma introdotta dalla Legge 182/2025 ha inoltre reso molto più sicuro l'acquisto a titolo oneroso di immobili provenienti da donazione.
Gli eredi possono riprendersi una casa donata che ho comprato?
Con il nuovo regime, come regola generale, la riduzione della donazione non pregiudica il terzo che ha acquistato a titolo oneroso dal donatario.
Il legittimario eventualmente leso conserva la propria tutela nei confronti del donatario, ma non può automaticamente recuperare l'immobile dal successivo acquirente come poteva avvenire secondo il precedente sistema.
Per le situazioni anteriori alla riforma devono comunque essere controllate la disciplina transitoria e le eventuali formalità trascritte.
Una banca concede il mutuo per acquistare una casa donata?
La provenienza donativa in passato poteva creare difficoltà nell'ottenimento del mutuo proprio per il rischio di restituzione dell'immobile.
La riforma ha eliminato uno dei principali ostacoli alla bancabilità di queste proprietà. Questo non significa che il mutuo sia automatico: la banca continuerà a verificare immobile, provenienza e documentazione secondo le proprie procedure.
Quali sono le imposte sulla donazione di una casa?
L'imposta di donazione dipende dal rapporto tra donante e donatario e dall'eventuale franchigia:
- 4% per coniuge e parenti in linea retta sulla parte che eccede la franchigia di € 1.000.000 per beneficiario;
- 6% per fratelli e sorelle sulla parte che eccede la franchigia di € 100.000;
- 6% per gli altri parenti fino al quarto grado e per gli affini previsti dalla legge, normalmente senza franchigia;
- 8% per gli altri soggetti.
Se la donazione riguarda un immobile, normalmente si aggiungono l'imposta ipotecaria del 2% e l'imposta catastale dell'1% sul valore dell'immobile, con i minimi previsti.
Quando ricorrono le condizioni per l'agevolazione “prima casa”, imposta ipotecaria e catastale possono invece essere applicate nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
Come verificare la validità di una donazione?
La donazione immobiliare deve risultare da atto pubblico notarile alla presenza di due testimoni.
Prima della vendita non mi limiterei però a verificare che l'atto esista. Controllerei con il notaio anche il contenuto della donazione, la sua trascrizione, la situazione dei Registri Immobiliari e l'eventuale presenza di elementi rilevanti ai fini della riforma o della disciplina transitoria.
Serve il consenso degli eredi legittimari per vendere?
Non come regola generale.
Il proprietario che ha ricevuto l'immobile per donazione può venderlo. Inoltre, dopo la riforma, non considererei più la partecipazione dei futuri legittimari al rogito come una soluzione standard.
Se il donante è ancora vivo, i legittimari non possono rinunciare anticipatamente all'azione di riduzione relativa a una successione non ancora aperta.
Quando invece esistono particolari criticità legate a una successione già aperta o alla disciplina transitoria, sarà il notaio a indicare gli eventuali atti necessari.
Hai ricevuto un immobile in donazione e stai pensando di venderlo? Prima controllerei provenienza, documentazione e situazione giuridica della donazione; poi passerei alla valutazione e alla strategia di vendita. Puoi
inviarmi qui le informazioni della proprietà.