Si lo sappiamo tutti … decidere di vendere casa è un processo che può durare a lungo, ma poi quando si prende la decisione, il desiderio è sempre quello di vendere subito.
Ed è proprio in questa fase che ci si fa prendere dalla fretta, focalizzando l’attenzione sulle cose urgenti e lasciando a dopo le cose importanti: la verifica dei documenti necessari per vendere casa.
E invece, dopo aver deciso di vendere, ti devi porre una domanda che sembra paradossale: "posso vendere casa mia domani?"
Indice
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Gli obblighi di chi vende casa
Facciamo un esempio pratico.
Dopo tanta fatica, hai finalmente trovato un acquirente disposto ad acquistare casa tua (magari ricorrendo in parte ad un mutuo). Pertanto procedi con la sottoscrizione del preliminare di vendita, il cosiddetto compromesso, e finalmente incassi la caparra.
Cosa succede se, dopo la firma del preliminare, il perito della banca scopre che il tuo immobile non è conforme urbanisticamente?
Molto semplice … nel migliore dei casi, la vendita viene rimandata fintanto che la documentazione necessaria viene prodotta. Nel peggiore dei casi la vendita viene annullata, costringendo te venditore a restituire il doppio della caparra ricevuta, o peggio ancora a risarcire il maggior danno.
Perché?
Perché uno degli obblighi di chi vende casa è la dichiarazione, resa nell’atto di compravendita, della piena conformità allo stato di fatto delle planimetrie (anche per eventuali abusi fatti dai precedenti proprietari).
Pertanto:
La verifica della documentazione protegge il venditore da possibili richieste di risarcimento.
Consiglio:
Diffida di tutte quelle agenzie che non richiedono la documentazione per vendere la casa. Ricorda: se qualcosa va male, il primo a rimetterci sei tu venditore!
Documenti necessari per la vendita di un immobile
La lista non è esaustiva e non copre la totalità dei casi (vendita con mutuo, casa ereditata, casa ristrutturata, nuova villa edificata con licenza, …). Il consiglio è sempre quello di farsi seguire da un professionista del settore. Ecco i documenti necessari per vendere casa:
- Dati anagrafici: carta d’identità (in corso di validità) e codice fiscale.
- Certificato per attestare lo stato civile (persona libera, coniugata) e l’eventuale regime patrimoniale (comunione o separazione dei beni).
- Solo nel caso il venditore sia una società serve presentare la visura camerale, procura o delibera di attribuzione dei poteri al legale rappresentante o al delegato e loro carta d’identità.
- Atto di provenienza (atto notarile di compravendita, donazione, divisione, dichiarazione di successione) per dimostrare come si è venuto in possesso dell’immobile.
- Visura catastale (nella quale trovi la superficie catastale).
- Visura ipotecaria.
- Planimetria catastale con estratto di mappa.
- Titolo edificatorio abilitativo (Licenza Edilizia, Concessione Edilizia Onerosa, Permesso di Costruire) completo di eventuali condoni edilizi, concessioni edilizie o permessi di costruire - anche in sanatoria - e delle denunce di inizio attività (DIA).
- Eventuale dichiarazione di conformità urbanistica da parte di un geometra o architetto.
- Certificato di destinazione urbanistica (solo per i terreni con superficie superiore a 5000 mq).
- Attestato di prestazione energetica.
- Certificato di agibilità o abitabilità che attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità dell’immobile e dei suoi impianti.
- Regolamento del condominio o comprensorio (ove presente) con relative delibere ed elenco spese ordinarie e straordinarie.
- Dichiarazione dell’amministratore (ove presente) per attestare il regolare pagamento delle spese condominiali.
- Contratto di locazione, se l’immobile è affittato a terzi.
- Eventuali certificazioni di conformità degli impianti (elettrico, idrico, termico, radiotelevisivo, aria condizionata), libretto caldaia.
- Fotocopie degli assegni e/o dei bonifici bancari con cui è stato effettuato il pagamento degli acconti.
- Copia del contratto di mutuo se l’immobile da vendere è gravato da mutuo.
- Eventuale autorizzazione dei beni culturali, se l’immobile da vendere è soggetto a vincoli da parte della soprintendenza.
Documenti per vendere casa ereditata
Se la casa ti è pervenuta per successione, ossia l’hai ereditata, prima di poterla vendere, devi preparare un atto notarile detto “trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità”.
In sostanza, il notaio deve rendere noto ai Registri Immobiliari da chi è stata accettata l’eredità. Tale atto può essere fatto contestualmente con la vendita della casa stessa presentando:
- il certificato di morte in originale,
- la dichiarazione di successione con relativa ricevuta di versamento delle imposte,
- eventualmente il testamento (se presente).
Il DL 78/2010 e la conformità urbanistico catastale
L’elemento sul quale porre l’attenzione è il decreto legge no. 78/2010, una norma che ha scombussolato il settore immobiliare.
In esso l’art. 4 recita “… Gli atti pubblici aventi ad oggetto il trasferimento di diritti reali su fabbricati devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale … Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari …”.
Lo scopo della norma è quello di scoraggiare la compravendita di proprietà con abusi edilizi e soprattutto di allineare i dati tra il Catasto e i Registri Immobiliari … evidentemente per futuri scopi fiscali (leggasi: maggiori tasse).
In pratica non si può più vendere casa se:
- mancano i dati catastali,
- non è presente la planimetria catastale,
- i dati catastali non corrispondono perfettamente (codice fiscale incluso) ai dati presenti nei Registri Immobiliari,
- la planimetria non corrisponde alla planimentria reale,
- inoltre l’atto è nullo se manca la dichiarazione di conformità da parte del venditore!
Facciamo chiarezza.
La conformità catastale
Si definisce conformità catastale di un immobile la piena corrispondenza tra i dati degli intestatari, la localizzazione, la destinazione d’uso e la configurazione presenti al Catasto e nei Registri Immobiliari.
Prima della stipula dell’atto di compravendita, il notaio è obbligato ad individuare i dati sugli intestatari catastali e verificare la loro corrispondenza con le risultanze dei Registri immobiliari. In altre parole il notaio deve eseguire le visure presso il Catasto Fabbricati e le visure ipotecarie ventennali presso i Registri Immobiliari. Queste ultime consentono di identificare il proprietario dell’immobile e di verificare l’eventuale presenza di gravami quali ipoteche, decreti ingiuntivi, sequestri, pignoramenti, citazioni ecc.
In caso di mancata corrispondenza tra i dati presenti al Catasto e quelli nei Registri Immobiliari (ossia difformità degli intestatari), il notaio procederà ad aggiornare i dati in Catasto al fine di ottenere il cosiddetto allineamento.
La conformità urbanistica
Ogni immobile è stato costruito in base ad una autorizzazione detta titolo abilitativo (Licenza Edilizia, Concessione Edilizia Onerosa, Permesso di Costruire). Per gli immobili realizzati prima del 01.09.1967, è possibile evitare la menzione del titolo abilitativo, tramite un’apposita dichiarazione riportata nel rogito da parte del venditore.
La conformità urbanistica consiste nella perfetta corrispondenza tra il progetto depositato in Comune e la planimetria reale. Per verificare la conformità edilizia o urbanistica, un tecnico abilitato deve accedere agli atti in Comune e confrontarli con le condizioni in cui si trova l'immobile.
Le difformità, ovvero la mancata corrispondenza, possono essere di 3 tipi:
- Immobile totalmente abusivo: in questo caso l’immobile è stato costruito senza alcuna autorizzazione.
- Piccole modifiche interne: in altre parole, non è stato costruito nulla in più rispetto all’autorizzato, ma la suddivisione degli spazi interni non corrisponde alla realtà. Tipicamente: eliminazione di una parte interna per unire soggiorno e cucina, spostamento di stanze, ecc.
- Modifiche con aumento della volumetria: ad esempio chiusura di un balcone con una veranda, costruzione di una stanza in più, cambio di destinazione d’uso (da locale tecnico in camera da letto).
Le difformità possono essere tantissime: alcune sanabili con una semplice DIA, viceversa altre non possono essere sanate! I condoni edilizi, che nel passato hanno permesso di regolarizzare eventuali abusi edilizi, sono stati 3 e precisamente nel: 1985, 1994 e l’ultimo nel 2003.
Ma quali sono le conseguenze di un abuso edilizio?
Poiché il compratore acquista l’immobile nelle condizioni in cui si trova e di diritto in cui si trova, in altre parole gli eventuali abusi si trasferiscono, le conseguenze possono essere anche molto gravi. Si va dalla denuncia penale con richiesta di demolizione e ripristino dei luoghi come da titolo abilitativo, ad una semplice sanzione amministrativa e relativa DIA in sanatoria.
Il certificato di agibilità o abitabilità
Prima si chiamava certificato di abitabilità, ora di agibilità …
ma cos’è?
Il certificato di abitabilità è un documento rilasciato dal Comune dove si trova l’immobile, che attesta la presenza di determinati standard igienici, sanitari e di sicurezza dell’immobile (ad esempio: avvenuta prosciugatura dei muri, salubrità degli ambienti, conformità degli impianti installati, collaudo statico della struttura, conformità rispetto al superamento delle barriere architettoniche, ecc.).
Il certificato di abitabilità deve essere fornito obbligatoriamente per gli edifici costruiti dopo il 30.06.2003, o per quelli già esistenti per i quali sono stati effettuati interventi edilizi particolari. Viceversa non c’è alcun obbligo per le costruzioni vecchie.
Togliamo subito ogni dubbio.
Un immobile può essere venduto anche senza il certificato di abitabilità. Non c’è una legge che rende obbligatorio la presenza del certificato ma …
un recente orientamento della giurisprudenza considera il certificato di agibilità una maggior garanzia per l’acquirente.
In altre parole: la presenza del certificato non è obbligatoria ma la sua assenza può configurare un inadempimento del venditore!
Le sentenze della Cassazione (no. 23157 del 11.10.2013 e no. 24386 del 08.02.2016) parlano chiaro: se manca l’agibilità per adibire un immobile a casa abitabile (che quindi può essere usata solo per altri scopi come ad esempio magazzino), la vendita è valida ma il compratore ha diritto al risarcimento danni.
Bisogna pertanto distinguere se la mancanza del certificato di agibilità è dovuta esclusivamente ad aspetti burocratici, oppure nasconde un problema più grave.
Consigliamo quindi di affrontare la problematica dell’agibilità ancor prima della firma del preliminare per evitare successivi equivoci. Il compratore infatti può anche accettare di acquistare un immobile senza tale certificato, ma è consigliabile che tale accordo sia messo nero su bianco.
Riassumendo
In conclusione la presenza di difformità e l’assenza della documentazione potrebbero impedire o ritardare la vendita.
Senza APE non si inizia neanche la promozione della vendita.
Senza conformità catastale il notaio non può rogitare.
Senza conformità urbanistica il venditore, e di conseguenza l’acquirente, rischia grosso.
E senza l’agibilità è consigliabile trovare un accordo tra le parti prima del rogito.
Pertanto … Meglio verificare l’elenco dei documenti necessari prima della messa in vendita dell’immobile al fine di evitare richieste di risarcimento danni e/o la restituzione del doppio della caparra incassata!
Ti interessa conoscere a quanto ammontano le imposte di compravendita? Leggi l'articolo sul calcolo dell'impostea di registro.
Sono Elena Manzhos: mamma di due bellissimi figli, moglie e agente immobiliare da oltre 10 anni. Francamente, non so cosa sia più difficile. Più di 15 anni fa mi sono trasferita in Italia dall’est europa, dove insegnavo inglese. Ho sempre avuto la passione per le case; da bambina per la casa della Barbie, ora da professionista immobiliare per gli immobili lussuosi.
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