Per vendere casa devi preparare prima di tutto atto di provenienza, documentazione catastale, titoli edilizi disponibili, APE e documenti del proprietario. A questi possono aggiungersi agibilità, documentazione condominiale, mutuo o ipoteche, successione, locazione, certificazioni degli impianti e altri atti in base alla storia e alle caratteristiche dell'immobile.
Il punto importante è proprio questo: non esiste una lista identica per tutte le case.
Una villa costruita e modificata nel corso di cinquant'anni richiede verifiche diverse rispetto a un appartamento recente. Una casa ereditata ha una storia documentale diversa da un immobile acquistato normalmente. E un appartamento in condominio richiede informazioni che una villa indipendente non avrà.
Per questo preferisco controllare i documenti prima di trovare l'acquirente, non quando abbiamo già ricevuto una proposta.
Il momento peggiore per scoprire che manca un documento o che una planimetria non corrisponde alla casa è dopo aver trovato il buyer e concordato il prezzo.
Indice
Quali documenti servono per vendere casa?
Per iniziare dividerei la documentazione in due gruppi molto semplici: documenti della casa e documenti del proprietario.
Documenti della casa
- atto di provenienza;
- visura catastale;
- planimetria catastale ed eventuale estratto di mappa quando necessario;
- titoli edilizi e pratiche urbanistiche disponibili;
- eventuali pratiche di sanatoria o condono;
- Attestato di Prestazione Energetica – APE;
- eventuale documentazione relativa all'agibilità;
- eventuali certificazioni degli impianti e libretto dell'impianto termico;
- se l'immobile è in condominio, documentazione condominiale;
- se esistono mutui, ipoteche o altri gravami, relativa documentazione;
- se l'immobile è locato, contratto di locazione;
- eventuali autorizzazioni paesaggistiche, culturali o altri atti relativi a vincoli;
- eventuali convenzioni urbanistiche o altri accordi che riguardano la proprietà.
Documenti del proprietario
- documento d'identità e codice fiscale;
- informazioni e documentazione relativa a stato civile e regime patrimoniale, quando rilevanti;
- se vende una società, documentazione societaria e poteri di firma;
- se firma un'altra persona, eventuale procura a vendere;
- documentazione relativa a successione, donazione o altre provenienze particolari, se presenti.
La lista non deve però essere interpretata come un elenco universale di documenti che ogni venditore deve materialmente consegnare nello stesso momento.
Alcuni servono per preparare la vendita, altri per le verifiche del tecnico o del notaio, altri ancora dipendono esclusivamente dall'immobile.
Prima di chiederti venti documenti, preferisco capire che proprietà stiamo vendendo. La documentazione necessaria nasce dalla storia dell'immobile, non da una checklist identica per tutti.
Dove reperire i documenti per vendere casa?
Questa è una delle domande più pratiche che ricevo dai proprietari.
Sai che serve un documento, ma magari la casa è stata acquistata venticinque anni fa e non hai idea di dove cercarlo.
Questa tabella può aiutarti a partire.
| Documento |
Dove reperirlo |
Chi può aiutarti |
| Atto di provenienza |
Notaio, Archivio Notarile o registri competenti |
Notaio |
| Visura catastale |
Agenzia delle Entrate |
Tecnico o professionista immobiliare |
| Planimetria catastale |
Agenzia delle Entrate |
Geometra, architetto o altro tecnico abilitato |
| Visura ipotecaria |
Servizi di pubblicità immobiliare dell'Agenzia delle Entrate |
Notaio o professionista abilitato |
| Titoli edilizi e pratiche urbanistiche |
Comune, tramite accesso agli atti |
Geometra, architetto o ingegnere |
| Verifica della conformità urbanistica |
Confronto tra atti comunali e stato dell'immobile |
Tecnico abilitato |
| Certificato di destinazione urbanistica, quando necessario |
Comune |
Tecnico o notaio |
| APE |
Redatto da certificatore abilitato |
Certificatore energetico |
| Documentazione sull'agibilità |
Comune / archivio della pratica edilizia |
Tecnico abilitato |
| Regolamento, spese e delibere condominiali |
Amministratore di condominio |
Amministratore |
| Certificazioni degli impianti |
Proprietario, installatore o documentazione dei lavori |
Tecnico / installatore |
| Documentazione sul mutuo |
Banca |
Banca e notaio |
| Autorizzazioni paesaggistiche o relative a vincoli |
Comune, Soprintendenza o altri enti competenti |
Tecnico abilitato |
| Convenzioni urbanistiche |
Comune, atto di provenienza o documentazione originaria |
Notaio / tecnico |
Non preoccuparti se non possiedi già tutto.
Molti documenti possono essere recuperati.
Il problema vero non è non avere oggi una copia nel cassetto. È arrivare alla proposta senza sapere se quella documentazione esiste, cosa contiene e se emerge qualcosa che deve essere approfondito.
Atto di provenienza e documenti del proprietario
L'atto di provenienza racconta come sei diventato proprietario dell'immobile.
Può essere un rogito di compravendita, una donazione, una divisione, una successione o un'altra fattispecie.
È uno dei primi documenti che chiedo perché contiene molte informazioni utili: descrizione della proprietà, pertinenze, dati catastali dell'epoca, servitù, eventuali convenzioni e altre condizioni che possono diventare rilevanti nella compravendita.
Se non trovi più il vecchio atto non significa che la casa non possa essere venduta.
Normalmente possiamo ricostruire la provenienza e recuperare la documentazione attraverso il notaio o gli archivi competenti.
Accanto alla casa dobbiamo naturalmente identificare correttamente anche chi vende.
Per una persona fisica servono documento d'identità, codice fiscale e le informazioni necessarie sullo stato civile e sul regime patrimoniale.
Se vende una società dobbiamo invece verificare l'impresa e i poteri della persona che firma.
E se non puoi essere presente personalmente, dobbiamo capire se sia necessaria una procura a vendere.
Un atto di provenienza non serve soltanto perché “lo vuole il notaio”. È spesso il primo documento che ci permette di capire la storia giuridica della proprietà che stiamo per mettere sul mercato.
Catasto, urbanistica e difformità: attenzione a non confonderli
Questa è probabilmente la distinzione più importante dell'intero articolo.
Catasto e urbanistica non sono la stessa cosa.
Per gli immobili urbani, nell'atto di trasferimento devono essere correttamente gestiti dati catastali e planimetrie e deve essere verificata la loro corrispondenza allo stato di fatto secondo quanto previsto dalla normativa.
Puoi approfondire nell'articolo dedicato alla conformità catastale.
Ma il fatto che la planimetria catastale rappresenti correttamente l'appartamento non significa automaticamente che l'immobile sia urbanisticamente regolare.
Per questo un tecnico deve ricostruire, quando necessario, i titoli edilizi depositati presso il Comune e confrontarli con ciò che esiste realmente.
È qui che possono emergere situazioni molto diverse tra loro.
Le difformità non sono tutte uguali
Per semplificare, puoi incontrare almeno tre scenari molto differenti.
- Il primo è quello più grave: un'opera o un immobile realizzati senza il necessario titolo.
- Il secondo riguarda modifiche interne: per esempio una parete spostata, una cucina aperta sul soggiorno oppure una distribuzione degli spazi diversa da quella autorizzata.
- Il terzo riguarda interventi più importanti: una veranda chiusa, un ampliamento, una nuova stanza, una dependance oppure un cambio di destinazione d'uso.
Non puoi trattare queste situazioni tutte allo stesso modo.
Alcune differenze possono essere irrilevanti o regolarizzabili. Altre richiedono verifiche e procedure molto più complesse. In determinati casi la sanatoria può non essere possibile.
Per questo eviterei di diagnosticare un “abuso” guardando semplicemente una planimetria.
Serve un tecnico.
Quando ricorrono le condizioni può essere necessario presentare una pratica di regolarizzazione. Puoi approfondire, per esempio, nell'articolo sulla CILA in sanatoria.
Non direi invece che ogni compravendita italiana richiede obbligatoriamente una specifica relazione di conformità urbanistico-catastale.
A livello nazionale non esiste un obbligo generalizzato.
La verifica tecnica resta però, secondo me, una delle precauzioni più utili prima di vendere, soprattutto per proprietà complesse o modificate nel corso degli anni.
La planimetria catastale ti dice cosa risulta al Catasto. Per capire cosa è stato autorizzato devi ricostruire la storia urbanistica presso il Comune. Sono due verifiche diverse.
APE, agibilità e certificazioni degli impianti
L'Attestato di Prestazione Energetica indica le caratteristiche energetiche dell'immobile e la relativa classe.
Questo è un documento che preparerei molto presto.
Gli annunci immobiliari devono riportare le informazioni energetiche previste dalla normativa e l'APE entra successivamente nella documentazione della compravendita.
Aspettare di avere già trovato l'acquirente per preoccuparsene quindi non ha molto senso.
Diverso è il tema dell'agibilità.
Evita soprattutto una frase che ancora oggi leggo spesso:
“Senza agibilità una casa non può essere venduta.”
È troppo semplice.
L'assenza della documentazione formale di agibilità non comporta automaticamente, in ogni situazione, l'impossibilità giuridica di trasferire l'immobile.
Può però diventare molto importante nei rapporti con l'acquirente e può soprattutto indicare l'esistenza di problemi sostanziali da approfondire.
Io distinguerei quindi sempre tra:
“non riesco a trovare un vecchio documento”
e
“l'immobile non possiede effettivamente le condizioni necessarie per l'uso previsto”.
Non sono la stessa cosa.
Anche le certificazioni degli impianti elettrico, idrico, termico o di climatizzazione meritano di essere raccolte quando disponibili.
Non le inserirei tra i documenti che in ogni compravendita devi obbligatoriamente consegnare nello stesso modo, ma conoscere lo stato degli impianti e possedere la relativa documentazione rende molto più chiara la vendita.
L'obiettivo non è riempire una cartella di certificati. È sapere prima della trattativa quali documenti esistono, cosa attestano e quali eventuali problemi dobbiamo spiegare o risolvere.
Condominio, mutuo, locazione, terreni e immobili vincolati
Se vendi un appartamento in condominio, il buyer non acquista soltanto ciò che vede all'interno della tua porta.
Gli interessa anche capire come viene gestito l'edificio.
Chiederei quindi all'amministratore regolamento, situazione dei pagamenti, spese ordinarie e straordinarie, lavori deliberati e le altre informazioni rilevanti sulla gestione condominiale.
Immagina di negoziare il prezzo e scoprire soltanto dopo che sono stati deliberati importanti lavori sulla facciata.
Probabilmente il buyer vorrà sapere chi li pagherà.
Meglio parlarne prima.
Se esiste ancora un mutuo, preparerei la documentazione bancaria necessaria per organizzare correttamente estinzione del finanziamento ed eventuali formalità sull'ipoteca.
Una visura ipotecaria può inoltre permettere ai professionisti coinvolti di verificare le formalità presenti sull'immobile, come ipoteche, pignoramenti o altri gravami.
Se invece la casa è locata, dobbiamo leggere il contratto, verificare durata e scadenze e capire se nella specifica situazione possano esistere diritti di prelazione.
Ville, terreni, immobili storici o proprietà particolari richiedono ancora più attenzione.
Può essere necessario verificare il certificato di destinazione urbanistica, autorizzazioni paesaggistiche, vincoli culturali, convenzioni con il Comune o altre condizioni particolari.
Non userei una regola semplicistica basata soltanto sulla superficie del terreno: è meglio verificare con notaio e tecnico se il CDU è necessario nella specifica compravendita.
Quali documenti servono per vendere una casa ereditata?
Se hai ricevuto la proprietà per successione, dobbiamo prima ricostruire correttamente la provenienza.
Un concetto importante è che dichiarazione di successione e accettazione dell'eredità non sono la stessa cosa.
La dichiarazione di successione è principalmente un adempimento fiscale.
L'eredità può invece essere accettata espressamente oppure tacitamente.
La vendita di un bene ereditato è uno degli atti che normalmente manifesta la volontà di accettare l'eredità e, se non esiste già una precedente accettazione trascritta, il notaio può gestire anche la trascrizione dell'accettazione tacita quando ne ricorrono i presupposti.
A seconda della situazione possono servire, tra gli altri, dichiarazione di successione, certificato di morte, eventuale testamento e documentazione relativa agli eredi.
Quello che eviterei è dire al proprietario:
“Prima di vendere devi sempre fare un separato atto notarile di accettazione tacita.”
Non necessariamente.
È il notaio che deve verificare la specifica situazione e la continuità delle trascrizioni.
Puoi approfondire nella guida su come vendere un immobile ereditato.
Una casa ereditata può essere perfettamente vendibile. Ma prima di metterla sul mercato voglio capire se tutta la catena della provenienza è chiara.
Perché controllare i documenti prima di mettere casa in vendita?
Ti faccio l'esempio che considero più semplice.
Hai messo casa sul mercato.
Dopo diverse visite trovi finalmente un acquirente.
Negozia il prezzo.
Presenta una proposta.
Firmate il preliminare e viene versata una caparra.
Il buyer deve però ottenere un mutuo.
Arriva il perito della banca e durante le verifiche emerge una differenza tra lo stato della casa e la documentazione disponibile.
Ora dobbiamo capire di cosa si tratta, recuperare gli atti comunali, incaricare un tecnico e verificare se sia necessaria una regolarizzazione.
Nel migliore dei casi abbiamo perso tempo.
Nel peggiore la questione può incidere sulla concessione del mutuo, sulle scadenze previste dal contratto o sulla volontà dell'acquirente di proseguire.
E se hai già assunto obblighi contrattuali, le conseguenze possono essere molto più serie di una semplice visita andata male.
Controllare i documenti prima della vendita significa proteggere soprattutto te, venditore. Non serve soltanto a facilitare il lavoro del notaio.
Cosa controllerei prima di iniziare la vendita
Non aspetterei il rogito.
E possibilmente non aspetterei neppure il preliminare.
Prima di iniziare seriamente la commercializzazione voglio almeno capire:
- come sei diventato proprietario;
- se disponiamo dell'atto di provenienza;
- cosa risulta al Catasto;
- quali titoli edilizi esistono;
- se l'APE è disponibile;
- se esistono mutui, ipoteche, locazioni o altre situazioni particolari;
- se la proprietà ha subito modifiche che meritano una verifica tecnica.
Per un appartamento semplice e recente il controllo può essere relativamente lineare.
Per una villa, una proprietà storica o un immobile trasformato più volte negli anni preferisco coinvolgere presto un tecnico.
Non perché ogni differenza sia necessariamente un problema grave.
Ma perché il momento migliore per risolvere una questione è quando non hai ancora un acquirente che aspetta una risposta.
L'agente immobiliare può raccogliere la documentazione, individuare ciò che manca e segnalare le questioni che meritano attenzione.
Non deve però sostituire gli altri professionisti.
Se dobbiamo verificare la regolarità urbanistica serve un tecnico abilitato.
Se dobbiamo chiarire proprietà, successioni, trascrizioni o struttura dell'atto interviene il notaio.
Se esiste una questione legale complessa può essere necessario un avvocato.
Il mio lavoro consiste anche nel capire quando coinvolgerli.
Diffiderei non tanto dell'agenzia che ti dice “dobbiamo chiedere questo documento al tecnico”, quanto di quella che non ti chiede alcun documento e rimanda qualsiasi controllo al momento in cui avrete già trovato il compratore.
Io preferisco lavorare al contrario.
Prima proprietà e documenti.
Poi valore e strategia.
Poi marketing e buyer.
Se stai pensando di vendere e vuoi capire quali verifiche fare sulla tua proprietà, puoi inviarmi qui le informazioni dell'immobile.
Meglio scoprire oggi cosa manca che scoprirlo quando il compratore ha già deciso di acquistare.