Si lo sappiamo tutti … decidere di vendere casa è un processo che può durare a lungo, ma poi quando si prende la decisione, il desiderio è sempre quello di vendere subito.
Ed è proprio in questa fase che ci si fa prendere dalla fretta, focalizzando l’attenzione sulle cose urgenti e lasciando a dopo le cose importanti: la verifica dei documenti necessari per vendere casa.
In questa guida, esplorerò ogni documento richiesto per vendere casa, con un focus su consigli pratici e aggiornamenti normativi recenti.
Suddividiamo l'elenco dei documenti necessari per vendere casa in due sezioni (la lista non è esaustiva e non copre la totalità dei casi. Il consiglio è sempre quello di farsi seguire da un professionista del settore):
In sostanza, il notaio deve rendere noto ai Registri Immobiliari da chi è stata accettata l’eredità. Tale atto può essere fatto contestualmente con la vendita della casa stessa presentando:
| Descrizione |
Dove |
| Atto di provenienza |
Notaio, Archivio Notarile, Archinota, Conservatoria, Tribunale (dove richiedere) |
| Visura catastale |
Agenzia delle Entrate, geometra o agenzia immobiliare |
| Visura ipotecaria |
Agenzia delle Entrate o agenzia immobiliare |
| Planimetria catastale con estratto di mappa |
Agenzia delle Entrate, geometra o agenzia immobiliare |
| Titolo edificatorio abilitativo |
Comune |
| Dichiarazione di conformità urbanistica |
Geometra, Architetto o Ingegnere |
| Certificato di destinazione urbanistica |
Comune |
| Attestato di prestazione energetica |
Certificatore abilitato |
| Certificato di agibilità o abitabilità |
Comune |
| Regolamento di condominio |
Amministratore condominiale |
| Certificazioni di conformità degli impianti |
Fornitori |
| Autorizzazione dei beni culturali o Paesaggistica |
Soprintendenza |
| Convenzioni |
Comune o atto di provenienza |
| Certificato stato civile |
Comune |
| Certificato di residenza |
Comune |
I rischi di chi vende casa
Facciamo un esempio pratico.
Dopo tanta fatica, hai finalmente trovato un acquirente disposto ad acquistare casa tua (magari ricorrendo in parte ad un mutuo). Pertanto procedi con la sottoscrizione del preliminare di vendita, il cosiddetto compromesso, e finalmente incassi la caparra.
Cosa succede se, dopo la firma del preliminare, il perito della banca scopre che il tuo immobile non è conforme urbanisticamente?
Molto semplice … nel migliore dei casi, la vendita viene rimandata fintanto che la documentazione necessaria viene prodotta. Nel peggiore dei casi la vendita viene annullata, costringendo te venditore a restituire il doppio della caparra ricevuta, o peggio ancora a risarcire il maggior danno.
Perché?
Perché uno degli obblighi di chi vende casa è la dichiarazione, resa nell’atto di compravendita, della piena conformità allo stato di fatto delle planimetrie (anche per eventuali abusi fatti dai precedenti proprietari).
Pertanto: controllare i documenti significa proteggere il venditore da possibili richieste di risarcimento.
Consiglio: diffida di tutte quelle agenzie che non richiedono la documentazione per vendere la casa. Se qualcosa va male, il primo a rimetterci sei tu venditore!
Domande e risposte
Quando non si può vendere casa?
In pratica non si può più vendere casa se:
- mancano i dati catastali,
- non è presente la planimetria catastale,
- i dati catastali non corrispondono perfettamente (codice fiscale incluso) ai dati presenti nei Registri Immobiliari,
- la planimetria non corrisponde alla planimentria reale,
- manca la dichiarazione di conformità da parte del venditore!
Cosa è la conformità catastale?
Facciamo chiarezza.
Si definisce conformità catastale di un immobile la piena corrispondenza tra i dati degli intestatari, la localizzazione, la destinazione d’uso e la configurazione presenti al Catasto e nei Registri Immobiliari.
Sappi che prima della stipula dell’atto di compravendita, il notaio è obbligato ad individuare i dati sugli intestatari catastali e verificare la loro corrispondenza con le risultanze dei Registri immobiliari. In altre parole il notaio esegue le visure presso il Catasto Fabbricati e le visure ipotecarie ventennali presso i Registri Immobiliari. Queste ultime consentono di identificare il proprietario dell’immobile e di verificare l’eventuale presenza di gravami quali ipoteche, decreti ingiuntivi, sequestri, pignoramenti, citazioni ecc.
Cosa succede in mancanza di conformità catastale?
In caso di mancata corrispondenza tra i dati presenti al Catasto e quelli nei Registri Immobiliari (ossia difformità degli intestatari), il notaio procederà ad aggiornare i dati in Catasto al fine di ottenere il cosiddetto allineamento.
Cosa è la conformità urbanistica
Ogni immobile è stato costruito in base ad una autorizzazione detta titolo abilitativo (Licenza Edilizia, Concessione Edilizia Onerosa, Permesso di Costruire). Per gli immobili realizzati prima del 01.09.1967, è possibile evitare la menzione del titolo abilitativo, tramite un’apposita dichiarazione riportata nel rogito da parte del venditore.
La conformità urbanistica consiste nella perfetta corrispondenza tra il progetto depositato in Comune e la planimetria reale.
Come si verifica la conformità urbanistica
Per verificare la conformità edilizia o urbanistica, un tecnico abilitato deve accedere agli atti in Comune e confrontarli con le condizioni in cui si trova l'immobile.
Quali sono i tipi di abusi (o difformità urbanistiche)?
Le difformità, ovvero la mancata corrispondenza, possono essere di 3 tipi:
- Immobile totalmente abusivo: in questo caso l’immobile è stato costruito senza alcuna autorizzazione.
- Piccole modifiche interne: in altre parole, non è stato costruito nulla in più rispetto all’autorizzato, ma la suddivisione degli spazi interni non corrisponde alla realtà. Tipicamente: eliminazione di una parte interna per unire soggiorno e cucina, spostamento di stanze, ecc.
- Modifiche con aumento della volumetria: ad esempio chiusura di un balcone con una veranda, costruzione di una stanza in più, cambio di destinazione d’uso (da locale tecnico in camera da letto).
Le difformità possono essere tantissime: alcune sanabili con una semplice DIA, viceversa altre non possono essere sanate! I condoni edilizi, che nel passato hanno permesso di regolarizzare eventuali abusi edilizi, sono stati 3 e precisamente nel: 1985, 1994 e l’ultimo nel 2003.
Quali sono le conseguenze di un abuso edilizio?
Poiché il compratore acquista l’immobile nelle condizioni in cui si trova e di diritto in cui si trova, in altre parole gli eventuali abusi si trasferiscono, le conseguenze possono essere anche molto gravi. Si va dalla denuncia penale con richiesta di demolizione e ripristino dei luoghi come da titolo abilitativo, ad una semplice sanzione amministrativa e relativa DIA in sanatoria.
Cos'è il certificato di abitabilità o agibilità?
Prima si chiamava certificato di abitabilità, ora di agibilità …
ma cos’è?
Il certificato di abitabilità è un documento rilasciato dal Comune dove si trova l’immobile, che attesta la presenza di determinati standard igienici, sanitari e di sicurezza dell’immobile (ad esempio: avvenuta prosciugatura dei muri, salubrità degli ambienti, conformità degli impianti installati, collaudo statico della struttura, conformità rispetto al superamento delle barriere architettoniche, ecc.).
Il certificato di abitabilità deve essere fornito obbligatoriamente per gli edifici costruiti dopo il 30.06.2003, o per quelli già esistenti per i quali sono stati effettuati interventi edilizi particolari. Viceversa non c’è alcun obbligo per le costruzioni vecchie.
Il certificato di abitabilità o agibilità è obbligatorio per la vendita di una casa?
Togliamo subito ogni dubbio.
Un immobile può essere venduto anche senza il certificato di abitabilità. Non c’è una legge che rende obbligatorio la presenza del certificato ma …
un recente orientamento della giurisprudenza considera il certificato di agibilità una maggior garanzia per l’acquirente.
In altre parole: la presenza del certificato non è obbligatoria ma la sua assenza può configurare un inadempimento del venditore!
Le sentenze della Cassazione (no. 23157 del 11.10.2013 e no. 24386 del 08.02.2016) parlano chiaro: se manca l’agibilità per adibire un immobile a casa abitabile (che quindi può essere usata solo per altri scopi come ad esempio magazzino), la vendita è valida ma il compratore ha diritto al risarcimento danni.
Bisogna pertanto distinguere se la mancanza del certificato di agibilità è dovuta esclusivamente ad aspetti burocratici, oppure nasconde un problema più grave.
Consigliamo quindi di affrontare la problematica dell’agibilità ancor prima della firma del preliminare per evitare successivi equivoci. Il compratore infatti può anche accettare di acquistare un immobile senza tale certificato, ma è consigliabile che tale accordo sia messo nero su bianco.
Riassumendo
In conclusione la presenza di difformità e l’assenza della documentazione potrebbero impedire o ritardare la vendita.
Senza APE non si inizia neanche la promozione della vendita.
Senza conformità catastale il notaio non può rogitare.
Senza conformità urbanistica il venditore, e di conseguenza l’acquirente, rischia grosso.
E senza l’agibilità è consigliabile trovare un accordo tra le parti prima del rogito.
Pertanto … Meglio verificare l’elenco dei documenti necessari prima della messa in vendita dell’immobile al fine di evitare richieste di risarcimento danni e/o la restituzione del doppio della caparra incassata!
Ti interessa conoscere a quanto ammontano le imposte di compravendita? Leggi l'articolo sul calcolo dell'impostea di registro.
Sono Elena Manzhos: mamma di due bellissimi figli, moglie e agente immobiliare da oltre 10 anni. Francamente, non so cosa sia più difficile. Più di 15 anni fa mi sono trasferita in Italia dall’est europa, dove insegnavo inglese. Ho sempre avuto la passione per le case; da bambina per la casa della Barbie, ora da professionista immobiliare per gli immobili lussuosi.
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