Vendere Casa: i Documenti Necessari nel 2019

Documenti: c'è chi quando sente questa parola pensa:

“Che sarà mai? La casa è mia (lo posso provare con l’atto di proprietà) e dunque di quali altri documenti ci può essere bisogno? Eventualmente li preparerò quando me li chiederà il notaio …”

Purtroppo la verità è un’altra ... è sufficiente la mancanza di uno solo documento, perché la vendita venga prorogata o addirittura annullata.

Per dimostrare quanto sia determinante la completezza dei documenti per vendere casa, facciamo un esempio concreto di una situazione che non è poi così insolita.


In questo periodo sono molti gli acquirenti che scelgono di accendere un mutuo per comprare casa.

E ovviamente tu venditore ti rendi disponibile a sottoscrivere un'offerta vincolata all'ottenimento di un mutuo.

D’altra parte non potrai certo selezionare solo i clienti con disponibilità immediata dei fondi sul conto corrente!

E lo sai cosa succede, dopo questa tua sottoscrizione?

Un perito inviato dalla banca procede al sopralluogo della tua casa e verifica che la planimetria depositata al catasto corrisponda allo stato reale dell'immobile.

E qui nascono i problemi ... vediamo quali.

La non corrispondenza tra planimetrie catastali e stato di fatto dell'immobile

Metti il caso che tu anni fa abbia deciso di abbattere una parete, oppure di costruirne una nuova, o qualsiasi altra variazione interna.

Fin qui niente di male, si trattava di lavori di modifica interna che potevano essere eseguiti senza particolari problemi, ma ti sei ricordato di aggiornare la planimetria depositata presso il catasto?

Se non l'hai fatto, devi provvedere immediatamente. Già perché occorre l'intervento di un geometra che proceda a modificare la planimetria e quindi la presenti al Catasto.

Sei sicuro che il potenziale acquirente sia disposto ad attendere il tempo necessario?


È sufficiente che tu, o il precedente proprietario, in passato abbia deciso di chiudere un balcone o un terrazzo ed ecco che la volumetria della casa è aumentata. Ma potevi farlo?

Cioè, hai richiesto al comune le opportune autorizzazioni?

Se non l'hai fatto, la situazione non è delle più rosee perché hai commesso un abuso edilizio, che ovviamente deve essere sanato e, come sai, non bastano alcuni giorni per completare tali pratiche.

Sicuro che l'acquirente possa aspettare?

Pensa poi cosa succederebbe se si scoprisse che quell'ampliamento non si poteva proprio fare e che pertanto deve essere eliminato per riportare l'immobile alla sua volumetria originale.

Come reagirebbe il potenziale compratore?

Che fa?

Aspetta che tu demolisca? Accetta una casa più piccola?

Non credo proprio.

Ti saluta e se ne va, dopo ovviamente aver ricevuto il doppio della caparra che ti ha versato, se sei fortunato.

Eh sì, perché può anche darsi che ti citi in giudizio per il danno che ha subito e allora eccoti servita pure una causa civile, che bloccherà la vendita della casa per anni e anni.

Brrrr...


Aspetta, però.

C'è ancora qualcosa che devi sapere.

Finora abbiamo parlato del fatto che la planimetria presente al Catasto deve corrispondere allo stato reale dell'immobile al momento della stesura del rogito e lo sai perché è necessario?

Perché, al di là del fatto che vi sia o meno il sopralluogo da parte del perito inviato dalla banca (può anche accadere che il tuo acquirente non debba accendere un mutuo), il notaio deve seguire quanto disposto dal Decreto legge n. 78/2010 e cioè deve inserire nell'atto di compravendita, a pena di nullità, la dichiarazione del venditore sulla conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.

Capito, dunque?

Se manca la dichiarazione del venditore, la vendita è nulla.

E se invece c’è la dichiarazione, ma essa è falsa … ovvero … la planimetrie catastali non corrispondono al vero, poiché c’è un abuso?

E bada bene che ciò vale anche per gli abusi che può aver commesso chi era proprietario della casa prima di te.

Tu te la senti di dichiarare il falso al notaio? Guarda che qui si entra nel penale, per cui...

Giunti a questo punto, è d'obbligo una precisazione.

I casi in cui non vi è piena corrispondenza tra planimetrie catastali e stato di fatto dell'immobile sono numerosi, ma si registrano soprattutto nell'ambito delle ville e con una frequenza minore negli appartamenti.

In sintesi...

Dopo questa lunga spiegazione, in sintesi possiamo dire che per vendere la tua casa sono necessarie sia la conformità catastale che la conformità urbanistica.


L'immobile infatti è stato costruito e ristrutturato dietro il rilascio di licenze edilizie, concessioni edilizie onerose o un permesso di costruire e sono i dati contenuti in questi documenti che devono essere conformi a come si presenta la casa attualmente.

Per sapere se vi sono delle difformità, devi rivolgerti a un tecnico abilitato, che possa accedere agli atti presenti in comune per verificare che non siano stati commessi abusi edilizi.

Nel caso si scoprisse che gli abusi in effetti ci sono stati, spesso è possibile rimediare, ma non sempre.

Se si tratta di difformità come quelle che riguardano semplicemente la disposizione interna degli ambienti, puoi risolvere il problema con una DIA. Bada bene che non si tratta di un procedimento che può essere effettuato dall'oggi al domani, occorre un po' di tempo, perché è necessario rivolgersi a un geometra o a un architetto e quindi il tutto deve essere sottoposto al vaglio del comune.

In altri casi, invece non è possibile sanare l'abuso, a meno che non venga stabilito per legge un condono edilizio e si può essere costretti a riportare l'edificio nello stesso stato in cui era all'origine.

Se vendi un immobile abusivo o in cui alcune parti siano state realizzate abusivamente, al compratore non viene trasferita solo la proprietà dell'immobile, ma anche la responsabilità degli abusi e delle irregolarità.

Capisci dunque che, se non hai provveduto a regolarizzare gli abusi, il compratore finisce nei guai e può citarti in giudizio con conseguenze molto gravi per te.

Quindi, se hai il minimo dubbio che per qualche modifica non siano state richieste tutte le autorizzazioni previste, prima di mettere in vendita la casa procedi con la verifica della conformità urbanistica-catastale.

Bene, ora chiarito questo fatto, è bene parlare di un certificato che ora è divenuto necessario e che invece fino a poco tempo fa non lo era: il certificato di agibilità.

Attenzione puntata sul certificato di agibilità

Una volta si chiamava certificato di abitabilità, adesso è divenuto di agibilità, ma il contenuto non cambia. Si tratta infatti di una documentazione, rilasciata dal Comune, che attesta che l'immobile rispetta le condizioni igieniche, di salubrità e di sicurezza degli impianti, che devono essere stati installati secondo le vigenti normative.

Sia che tu voglia affittare o vendere casa, devi presentare tale certificato, che è obbligatorio per gli edifici che sono stati costruiti dopo il 30 giugno 2003, oppure che dopo tale data hanno subito importanti interventi di ristrutturazione.


Bisogna pertanto indagare il motivo per il quale non sia disponibile il certificato di agibilità.

Nonostante le disposizioni di legge non richiedano tassativamente la produzione del certificato, consigliamo di parlarne con il compratore prima di stipulare il preliminare di vendita per capire se lo ritenga necessario oppure no. Può darsi che egli, dopo aver visitato l'abitazione e aver preso visione delle sue condizioni, accetti di concludere l'acquisto anche senza il certificato. Tuttavia si consiglia di mettere per iscritto tale accordo.

Non pensare che sia finita: i documenti da presentare per vendere casa sono ancora tanti e tra essi figura l'APE, cioè il certificato di prestazione energetica.

La certificazione di prestazione energetica (APE)

Senza l'APE non si può procedere con la vendita. Tale documento deve essere presentato al notaio ed è necessario per il rogito.

Anzi, veramente senza questa certificazione non puoi nemmeno pubblicare il tuo annuncio di vendita ed è vietata ogni forma di pubblicità, quindi l'APE deve essere richiesto nel momento stesso in cui decidi di vendere la tua casa.

Benissimo, ma tu ti chiederai quale sia il contenuto dell'APE ed eccoti accontentato: in esso figurano la classe energetica e l'indice di prestazione energetica del tuo immobile.

Le classi energetiche vanno da A4 a G, secondo l'efficienza che dimostra la tua casa per quel che riguarda il risparmio energetico, vengono quindi presi in considerazione diversi parametri (tipo di impianti di riscaldamento, di produzione dell'acqua sanitaria e di energia, la coibentazione, tipo di serramenti, ecc).

L'APE deve essere richiesta a un tecnico autorizzato che effettua un sopralluogo e stila una relazione in cui figurano anche i suggerimenti per rendere maggiormente efficiente l'abitazione.

Questa documentazione ha una durata di 10 anni, a patto che l'abitazione non sia sottoposta a interventi di ristrutturazione che mutino alcuni dei parametri sopra esposti.

Magari avevi richiesto anni fa l'ACE, la vecchia certificazione energetica, ebbene, sappi che essa è ancora valida.

E adesso parliamo di visure

Esistono due tipi di visure: catastale ed ipotecaria.



La visura catastale contiene gli elementi che consentono di identificare univocamente il tuo immobile presso il Catasto: foglio, mappale (o particella), subalterno.

Oltre ad essi, il documento mostra la rendita catastale, espressa in euro, che consente di calcolare alcune imposte tra le quali ICI e le imposte di compravendita quando il venditore è un privato.

Viceversa la visura ipotecaria serve per verificare che sull'immobile non gravino ipoteche, pignoramenti o decreti ingiuntivi.

Se un tempo dovevi recarti negli uffici del Catasto per fare una visura, oggi puoi venire in possesso di questa documentazione semplicemente con alcuni clic, perché il procedimento può essere effettuato anche online sul sito della Agenzia delle Entrate ed è gratuito, se viene richiesto dall'intestatario dell'immobile.

Atto di proprietà

Se vuoi vendere la casa, devi innanzitutto provare che sia tua. Per farlo sono necessari documenti diversi in base alla modalità con la quale ne sei divenuto proprietario.

• Se hai costruito tu la casa saranno necessari l'atto di compravendita del terreno e le varie licenze e autorizzazioni che ti hanno permesso l'edificazione. Inoltre devi allegare anche la documentazione di eventuali condoni e/o sanatorie.
• Se hai acquistato l'immobile da un precedente proprietario, devi esibire copia dell’atto di compravendita.
• Se sei venuto in possesso dell'immobile in seguito a donazione, devi produrre i documenti redatti dal notaio in quell'occasione.
• Se la casa è stata ricevuta in eredità, devi provvedere a far preparare dal notaio la trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità. Questo documento può essere redatto contestualmente all'atto di vendita a patto che presenti il certificato di morte, il testamento (se è stato fatto), la dichiarazione di successione e la ricevuta del versamento delle imposte.

E se per caso tu avessi smarrito l'atto di proprietà?

Si tratta di un documento che va conservato con la massima cura, ma purtroppo può accadere anche che non si riesca più a trovarlo per un motivo o per l'altro.

La soluzione è quella di recarti dal notaio che l'aveva stipulato e chiedere una copia del rogito.

E se il notaio non fosse più in attività, oppure fosse morto o più semplicemente non ricordi il suo nome?

Niente paura, c'è comunque una soluzione anche a questo problema.

Puoi infatti richiedere una copia del rogito all'archivio notarile del distretto in cui operava il notaio.

Bene, direi che quasi ci siamo, però mancano ancora alcune certificazioni che vengono richieste qualora la tua casa si trovi in un condominio, oppure sia affittata, o ancora tu l'abbia acquistata con un mutuo non ancora estinto.

Comunque, direi che possiamo tirare le somme e vedere l'elenco di ciò che ti serve per vendere.

L'elenco dei documenti necessari per vendere casa

Innanzitutto è necessario che il notaio possa verificare la tua identità per cui devi presentare:

• carta d'identità in corso di validità e codice fiscale;
• certificato di stato civile che attesti se sei coniugato o no. Tale documento è molto importante perché con la presenza di un vincolo matrimoniale, il notaio deve accertarsi che entrambi i coniugi (nel caso di regime patrimoniale di comunione dei beni) siano concordi nell'idea di vendere l'immobile.

ATTENZIONE:  nel caso il venditore sia una società occorre la visura camerale, procura oppure la delibera di attribuzione dei poteri al legale rappresentante o al delegato, che deve provare la sua identità con la presentazione della carta d’identità.

Quanto ai documenti che riguardano la casa, sono necessari:

• Atto di provenienza che certifica il modo in cui sei divenuto proprietario dell'immobile (atto notarile di compravendita, donazione, divisione, dichiarazione di successione).
• Visura catastale.
• Planimetria catastale con estratto di mappa.
• I vari documenti che hanno abilitato a costruire (Licenza Edilizia, Concessione Edilizia Onerosa, Permesso di Costruire), documenti che possono essere anche in sanatoria, eventuali condoni edilizi, denunce di inizio attività (DIA).
• Eventuale certificato di agibilità che attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità dell’immobile e dei suoi impianti.
• Attestato di prestazione energetica (APE).

Se poi è il caso, devi presentare anche:

• regolamento del condominio con le relative delibere e l'elenco spese delle spese sia ordinarie che straordinarie;
• dichiarazione dell’amministratore che attesti il regolare pagamento delle spese condominiali;
• contratto di locazione, se l’immobile è stato dato in affitto;
• altre eventuali certificazioni di conformità dei vari impianti (elettrico, termico, radiotelevisivo, idraulico, climatizzazione) e libretto della caldaia;
• copia del contratto di mutuo se l’immobile che vendi è gravato da un mutuo;
• fotocopie degli assegni e/o dei bonifici bancari che provano i versamenti degli acconti da parte del compratore.

Se stai vendendo un immobile soggetto ai vincoli della Soprintendenza dei Beni Culturali, è necessaria anche la sua autorizzazione.

In conclusione

Ricorda che prima di mettere in vendita l'immobile devi verificare che la documentazione sia completa e che vi sia conformità catastale e urbanistica.

In caso contrario corri il rischio di essere magari costretto a restituire il doppio della caparra ricevuta e persino di risarcire i danni subiti dall'acquirente.