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Documenti per Vendere Casa [necessari e consigliati]

Elena Manzhos 8/1/2024 Ultimo aggiornamento

Si lo sappiamo tutti … decidere di vendere casa è un processo che può durare a lungo, ma poi quando si prende la decisione, il desiderio è sempre quello di vendere subito.

Ed è proprio in questa fase che ci si fa prendere dalla fretta, focalizzando l’attenzione sulle cose urgenti e lasciando a dopo le cose importanti: la verifica dei documenti necessari per vendere casa.

In questa guida, esplorerò ogni documento richiesto per vendere casa, con un focus su consigli pratici e aggiornamenti normativi recenti.

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Indice

  •  Documenti necessari per la vendita di un immobile
  •  Documenti per vendere casa ereditata
  •  Dove reperire i documenti
  •  I rischi di chi vende casa
  •  Domande e Risposte
  •  Riassumendo

Hai domande?
Scrivimi subito anzi SUBITISSIMO!

Documenti necessari per la vendita di un immobile

Suddividiamo l'elenco dei documenti necessari per vendere casa in due sezioni (la lista non è esaustiva e non copre la totalità dei casi. Il consiglio è sempre quello di farsi seguire da un professionista del settore):

1] Documenti della casa

  • Atto di provenienza (atto notarile di compravendita, donazione, divisione, dichiarazione di successione) per dimostrare come si è venuto in possesso dell’immobile.
  • Visura catastale (nella quale trovi la superficie catastale).
  • Visura ipotecaria.
  • Planimetria catastale con estratto di mappa.
  • Titolo edificatorio abilitativo (Licenza Edilizia, Concessione Edilizia Onerosa, Permesso di Costruire) completo di eventuali condoni edilizi, concessioni edilizie o permessi di costruire - anche in sanatoria - e delle denunce di inizio attività (DIA).
  • Eventuale dichiarazione di conformità urbanistica da parte di un geometra o architetto.
  • Certificato di destinazione urbanistica (solo per i terreni con superficie superiore a 5000 mq).
  • Attestato di prestazione energetica.
  • Certificato di agibilità o abitabilità che attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità dell’immobile e dei suoi impianti.
  • Regolamento del condominio o comprensorio (ove presente) con relative delibere ed elenco spese ordinarie e straordinarie + Dichiarazione dell’amministratore (ove presente) per attestare il regolare pagamento delle spese condominiali.
  • Contratto di locazione, se l’immobile è affittato a terzi.
  • Eventuali certificazioni di conformità degli impianti (elettrico, idrico, termico, radiotelevisivo, aria condizionata), libretto caldaia.
  • Eventuale autorizzazione dei beni culturali o Paesaggistica, se l’immobile da vendere è soggetto a vincoli da parte della soprintendenza.
  • Eventuali convenzioni se l'immobile è stato oggetto di accordi stipulati tra il Comune ed il costruttore.

2] Documenti del proprietario

  • Dati anagrafici: carta d’identità (in corso di validità) e codice fiscale. Solo nel caso il venditore sia una società serve presentare la visura camerale, procura a vendere o delibera di attribuzione dei poteri al legale rappresentante o al delegato e loro carta d’identità.
  • Certificato per attestare lo stato civile (persona libera, coniugata) e l’eventuale regime patrimoniale (comunione o separazione dei beni).
  • Certificato di residenza necessario solo in presenza di plusvalenza immobiliare.
  • Fotocopie degli assegni e/o dei bonifici bancari con cui è stato effettuato il pagamento degli acconti.
  • Copia del contratto di mutuo se l’immobile da vendere è gravato da mutuo.

Documenti per vendere casa ereditata

Se la casa ti è pervenuta per successione, ossia l’hai ereditata, prima di poterla vendere, devi preparare un atto notarile detto “trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità”.

In sostanza, il notaio deve rendere noto ai Registri Immobiliari da chi è stata accettata l’eredità. Tale atto può essere fatto contestualmente con la vendita della casa stessa presentando:

  • il certificato di morte in originale,
  • la dichiarazione di successione con relativa ricevuta di versamento delle imposte,
  • eventualmente il testamento (se presente).

Se l'argomento ti interessa, allora ti rimando a questo articolo "Immobile Ereditato: quando si diventa proprietari" nel quale sviscero tutti i dettagli.

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Dove reperire i documenti

Descrizione Dove
Atto di provenienza Notaio, Archivio Notarile, Archinota, Conservatoria, Tribunale (dove richiedere)
Visura catastale Agenzia delle Entrate, geometra o agenzia immobiliare
Visura ipotecaria Agenzia delle Entrate o agenzia immobiliare
Planimetria catastale con estratto di mappa Agenzia delle Entrate, geometra o agenzia immobiliare
Titolo edificatorio abilitativo Comune
Dichiarazione di conformità urbanistica Geometra, Architetto o Ingegnere
Certificato di destinazione urbanistica Comune
Attestato di prestazione energetica Certificatore abilitato
Certificato di agibilità o abitabilità Comune
Regolamento di condominio Amministratore condominiale
Certificazioni di conformità degli impianti Fornitori
Autorizzazione dei beni culturali o Paesaggistica Soprintendenza
Convenzioni Comune o atto di provenienza
Certificato stato civile Comune
Certificato di residenza Comune

I rischi di chi vende casa

Facciamo un esempio pratico.

Dopo tanta fatica, hai finalmente trovato un acquirente disposto ad acquistare casa tua (magari ricorrendo in parte ad un mutuo). Pertanto procedi con la sottoscrizione del preliminare di vendita, il cosiddetto compromesso, e finalmente incassi la caparra.

Cosa succede se, dopo la firma del preliminare, il perito della banca scopre che il tuo immobile non è conforme urbanisticamente?

Molto semplice … nel migliore dei casi, la vendita viene rimandata fintanto che la documentazione necessaria viene prodotta. Nel peggiore dei casi la vendita viene annullata, costringendo te venditore a restituire il doppio della caparra ricevuta, o peggio ancora a risarcire il maggior danno.

Perché?

Perché uno degli obblighi di chi vende casa è la dichiarazione, resa nell’atto di compravendita, della piena conformità allo stato di fatto delle planimetrie (anche per eventuali abusi fatti dai precedenti proprietari).

Pertanto: controllare i documenti significa proteggere il venditore da possibili richieste di risarcimento.

Consiglio: diffida di tutte quelle agenzie che non richiedono la documentazione per vendere la casa. Se qualcosa va male, il primo a rimetterci sei tu venditore!


Domande e risposte

Quando non si può vendere casa?

In pratica non si può più vendere casa se:

  • mancano i dati catastali,
  • non è presente la planimetria catastale,
  • i dati catastali non corrispondono perfettamente (codice fiscale incluso) ai dati presenti nei Registri Immobiliari,
  • la planimetria non corrisponde alla planimentria reale,
  • manca la dichiarazione di conformità da parte del venditore!

Cosa è la conformità catastale?

Facciamo chiarezza.

Si definisce conformità catastale di un immobile la piena corrispondenza tra i dati degli intestatari, la localizzazione, la destinazione d’uso e la configurazione presenti al Catasto e nei Registri Immobiliari.

Sappi che prima della stipula dell’atto di compravendita, il notaio è obbligato ad individuare i dati sugli intestatari catastali e verificare la loro corrispondenza con le risultanze dei Registri immobiliari. In altre parole il notaio esegue le visure presso il Catasto Fabbricati e le visure ipotecarie ventennali presso i Registri Immobiliari. Queste ultime consentono di identificare il proprietario dell’immobile e di verificare l’eventuale presenza di gravami quali ipoteche, decreti ingiuntivi, sequestri, pignoramenti, citazioni ecc.

Cosa succede in mancanza di conformità catastale?

In caso di mancata corrispondenza tra i dati presenti al Catasto e quelli nei Registri Immobiliari (ossia difformità degli intestatari), il notaio procederà ad aggiornare i dati in Catasto al fine di ottenere il cosiddetto allineamento.

Cosa è la conformità urbanistica

Ogni immobile è stato costruito in base ad una autorizzazione detta titolo abilitativo (Licenza Edilizia, Concessione Edilizia Onerosa, Permesso di Costruire). Per gli immobili realizzati prima del 01.09.1967, è possibile evitare la menzione del titolo abilitativo, tramite un’apposita dichiarazione riportata nel rogito da parte del venditore.

La conformità urbanistica consiste nella perfetta corrispondenza tra il progetto depositato in Comune e la planimetria reale.

Attenzione: il notaio verifica la conformità catastale, ma non controlla l’assenza di eventuali abusi. E’ il venditore che deve garantire nel rogito la conformità urbanistico edilizia (Sentenza della Cassazione n. 11628 del 26 marzo 2012)!

Come si verifica la conformità urbanistica

Per verificare la conformità edilizia o urbanistica, un tecnico abilitato deve accedere agli atti in Comune e confrontarli con le condizioni in cui si trova l'immobile.

Quali sono i tipi di abusi (o difformità urbanistiche)?

Le difformità, ovvero la mancata corrispondenza, possono essere di 3 tipi:

  1. Immobile totalmente abusivo: in questo caso l’immobile è stato costruito senza alcuna autorizzazione.
  2. Piccole modifiche interne: in altre parole, non è stato costruito nulla in più rispetto all’autorizzato, ma la suddivisione degli spazi interni non corrisponde alla realtà. Tipicamente: eliminazione di una parte interna per unire soggiorno e cucina, spostamento di stanze, ecc.
  3. Modifiche con aumento della volumetria: ad esempio chiusura di un balcone con una veranda, costruzione di una stanza in più, cambio di destinazione d’uso (da locale tecnico in camera da letto).

Le difformità possono essere tantissime: alcune sanabili con una semplice DIA, viceversa altre non possono essere sanate! I condoni edilizi, che nel passato hanno permesso di regolarizzare eventuali abusi edilizi, sono stati 3 e precisamente nel: 1985, 1994 e l’ultimo nel 2003.

Quali sono le conseguenze di un abuso edilizio?

Poiché il compratore acquista l’immobile nelle condizioni in cui si trova e di diritto in cui si trova, in altre parole gli eventuali abusi si trasferiscono, le conseguenze possono essere anche molto gravi. Si va dalla denuncia penale con richiesta di demolizione e ripristino dei luoghi come da titolo abilitativo, ad una semplice sanzione amministrativa e relativa DIA in sanatoria.

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Cos'è il certificato di abitabilità o agibilità?

Prima si chiamava certificato di abitabilità, ora di agibilità …

ma cos’è?

Il certificato di abitabilità è un documento rilasciato dal Comune dove si trova l’immobile, che attesta la presenza di determinati standard igienici, sanitari e di sicurezza dell’immobile (ad esempio: avvenuta prosciugatura dei muri, salubrità degli ambienti, conformità degli impianti installati, collaudo statico della struttura, conformità rispetto al superamento delle barriere architettoniche, ecc.).

Il certificato di abitabilità deve essere fornito obbligatoriamente per gli edifici costruiti dopo il 30.06.2003, o per quelli già esistenti per i quali sono stati effettuati interventi edilizi particolari. Viceversa non c’è alcun obbligo per le costruzioni vecchie.

Il certificato di abitabilità o agibilità è obbligatorio per la vendita di una casa?

Togliamo subito ogni dubbio.

Un immobile può essere venduto anche senza il certificato di abitabilità. Non c’è una legge che rende obbligatorio la presenza del certificato ma …
un recente orientamento della giurisprudenza considera il certificato di agibilità una maggior garanzia per l’acquirente.
In altre parole: la presenza del certificato non è obbligatoria ma la sua assenza può configurare un inadempimento del venditore!

Le sentenze della Cassazione (no. 23157 del 11.10.2013 e no. 24386 del 08.02.2016) parlano chiaro: se manca l’agibilità per adibire un immobile a casa abitabile (che quindi può essere usata solo per altri scopi come ad esempio magazzino), la vendita è valida ma il compratore ha diritto al risarcimento danni.

Bisogna pertanto distinguere se la mancanza del certificato di agibilità è dovuta esclusivamente ad aspetti burocratici, oppure nasconde un problema più grave.

Consigliamo quindi di affrontare la problematica dell’agibilità ancor prima della firma del preliminare per evitare successivi equivoci. Il compratore infatti può anche accettare di acquistare un immobile senza tale certificato, ma è consigliabile che tale accordo sia messo nero su bianco.


Riassumendo

In conclusione la presenza di difformità e l’assenza della documentazione potrebbero impedire o ritardare la vendita.

Senza APE non si inizia neanche la promozione della vendita.

Senza conformità catastale il notaio non può rogitare.

Senza conformità urbanistica il venditore, e di conseguenza l’acquirente, rischia grosso.

E senza l’agibilità è consigliabile trovare un accordo tra le parti prima del rogito.

Pertanto … Meglio verificare l’elenco dei documenti necessari prima della messa in vendita dell’immobile al fine di evitare richieste di risarcimento danni e/o la restituzione del doppio della caparra incassata!

Ti interessa conoscere a quanto ammontano le imposte di compravendita? Leggi l'articolo sul calcolo dell'impostea di registro.

Ora tocca a te.
Hai dubbi o domande?
Scrivimi subito anzi SUBITISSIMO!
Sono Elena Manzhos: mamma di due bellissimi figli, moglie e agente immobiliare da oltre 10 anni. Francamente, non so cosa sia più difficile. Più di 15 anni fa mi sono trasferita in Italia dall’est europa, dove insegnavo inglese. Ho sempre avuto la passione per le case; da bambina per la casa della Barbie, ora da professionista immobiliare per gli immobili lussuosi.
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