Svolgo la professione di agente immobiliare da oltre 10 anni, e dopo tutto questo tempo sono giunta ad una conclusione: vendere o comprare casa in Italia è molto più complesso rispetto ad altri paesi europei, a causa della burocrazia e soprattutto dell’abusivismo.
Il manifesto dell’abusivismo edilizio sono i famosi ecomostri, ma in realtà anche fare una semplice veranda senza richiedere il permesso è contro le regole. Per farti capire qual'è il problema, su 10 compravendite, statisticamente almeno 7 hanno compiuto una irregolarità edilizia (in molti casi piccola e risolvibile).
È proprio alla luce di questa problematica che è richiesta la conformità urbanistico catastale prima di vendere o comprare casa, o anche solo per ristrutturare e/o accedere a mutui e bonus fiscali.
Il nome di tale documento è molto altisonante, ma la sostanza è più semplice di quello che pensi: sia il Comune che il Catasto hanno la planimetria dell’immobile in questione, e affinché non vi siano abusi le due planimetrie devono coincidere sia fra loro, sia con la planimetria reale della casa.
Nelle seguenti righe proverò a spiegarti tutto quello che c’è da sapere sulla conformità urbanistica catastale nel modo più semplice possibile, provando a non perdermi in tecnicismi.
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Cosa si intende per conformità urbanistica?
Come immagino tu sappia, quando si realizza un immobile occorre avere un titolo abilitativo, ovvero un permesso erogato dal Comune che dà l'ok alla realizzazione dell’immobile dietro la presentazione di uno specifico progetto, che va appunto depositato.
Per conformità urbanistica o edilizia si intende la totale corrispondenza fra il progetto depositato al Comune e lo stato di fatto della casa.
Nell’esempio riportato nella foto, non vi è conformità urbanistica, visto che nella planimetria reale vi è una diversa distribuzione degli spazi interni (infatti, è stato abbattuto il tramezzo tra soggiorno e cucina, solitamente risolvibile con una CILA in sanatoria) e creato un volume aggiuntivo (non autorizzato) costituito dalla veranda.
Cos’è la conformità catastale?
Sfatiamo una falsa convinzione riguardo al Catasto: tantissime persone sono convinte del fatto che il vero ente che regolamenta l’adesione alle norme di un immobile sia il Catasto, come se questo ufficio decidesse perfino di eventuali abbattimenti. Nulla di più lontano dalla realtà: per dirtela in termini semplici, il Catasto non è altro che un “ufficio passivo”, in cui i tecnici depositano i progetti, ma solo affinché da questi si possano calcolare le imposte da applicare alla casa.
Se ti è capitato di sentire parlare alcuni addetti ai lavori, forse avrai sentito che il Catasto non è un ente “probatorio”, ovvero da solo non può stabilire se un edificio è a norma o meno.
Fatta questa premessa, la conformità catastale si ottiene quando vi è totale corrispondenza fra la planimetria reale della casa e quella depositata al Catasto e fra i dati contenuti nella visura catastale e quelli del proprietario (codice fiscale compreso).
Ritornando all’esempio riportato nella foto, anche in questo caso non vi è conformità catastale, visto che nella planimetria reale è stata abbattuta la parete che divideva il soggiorno dalla cucina.
Differenze fra conformità catastale e urbanistica
Parlando proprio di burocrazia, un primo dubbio potrebbe sorgerti: ma perché c’è la necessità di due conformità? Non ne potrebbe bastare una, oppure unificare il tutto presso un unico ente?
Dal punto di vista logico il tuo appunto non fa una piega, ma la realtà dei fatti ci dice che il Catasto, proprio perché “ufficio passivo” come ti spiegavo in precedenza, potrebbe accogliere in alcuni casi anche progetti non autorizzati dal Comune.
Questo significa che, per quanto improbabile, un immobile abusivo al 100% (ossia costruito senza alcun permesso) potrebbe regolarmente risultare al Catasto. Secondo una leggenda metropolitana al Catasto vanno bene pure i disegnini delle case fatti dai bambini dell’asilo, purché ci si possa applicare l’IMU: scherzo, ma non più di tanto!
In mancanza di conformità?
Qualora un immobile sia privo della conformità urbanistica e/o catastale, non è detto che sia abusivo al 100%, o che debba rimanere in tale stato per sempre.
Per quel che riguarda la conformità catastale, a quella si può sempre rimediare comunicando la variazione presso il Catasto. Qualora a mancare sia la conformità urbanistica, siamo sicuramente di fronte ad una irregolarità edilizia, e a quel punto bisogna verificare se si tratta di una violazione sanabile o meno.
La conformità catastale e urbanistica in caso di vendita
Il fatto che, al momento della vendita di un immobile, è preferibile che ci siano sia la conformità catastale che quella urbanistica mi pare lapalissiano e non ci perderei troppo tempo. Se ci riferiamo invece all’obbligatorietà di questi documenti al momento di una transazione immobiliare, la situazione è più complessa e vanno fatto dei precisi distinguo.
Per quel che riguarda la conformità catastale, essa è obbligatoria in qualsiasi caso, così come indicato dall’art. 19 comma 14 del DL 78/2010 [1], che riporto integralmente:
“14. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, (ad esclusione dei diritti reali di garanzia) devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, (sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale). Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.».
Per quel che riguarda la conformità urbanistica, invece, molto dipende dall’anno di costruzione dell’immobile in oggetto. Il fatto è che al momento della compravendita, il notaio è obbligato, di norma, a inserire gli estremi del titolo abilitativo che ha permesso la realizzazione o la modifica sostanziale di un immobile.
Tale obbligo non vale per gli immobili costruiti prima del 1942, visto che la legge urbanistica dell’epoca non prevedeva la presentazione della licenza edilizia, mentre per gli immobili realizzati fra il 1943 e il 1967 nell’atto notarile non è necessario inserire gli estremi della licenza edilizia. Tale “beneficio” ovviamente viene invalidato se gli immobili in questione sono stati oggetto di interventi edilizi pesanti in tempi molto più recenti.
Questa “zona franca” per le case pre 1942 e pre 1967 ufficialmente serve per tutelare il patrimonio urbanistico delle città, preservando gli edifici storici. La realtà dei fatti, invece, è molto più pragmatica: reperire presso un ufficio tecnico gli estremi dei titoli abitativi di immobili realizzati più di 80 anni è praticamente impossibile, quindi serviva una semplificazione per salvare “capra e cavoli”.
Qualora gli edifici storici abbiano ricevuto una cosiddetta “ristrutturazione pesante” (rientrano in questa categoria le opere di demolizione e ricostruzione, oltre agli aumenti di volume o unità), nell’atto di compravendita è obbligatorio indicare il titolo che ha autorizzato tali lavori. Se invece l’immobile è dovuto passare attraverso un condono edilizio per sanare degli abusi, va indicata la concessione in sanatoria. Se, infine, le modifiche effettuate a questi immobili sono minime, non vi è alcun obbligo di menzionarle, seppur indicare la DIA, il CIL o la CILA in sanatoria certo non può farci del male.
Perché è importante la conformità urbanistica?
Se sei arrivato a questo punto della guida, ti starai chiedendo per quale motivo io abbia deciso di farti questa filippica sulle conformità urbanistico catastali, dato che in caso di transazione immobiliare saranno gli addetti ai lavori a doversi occupare di queste scartoffie.
La verità è che voglio fare chiarezza. Secondo alcuni, infatti, se un immobile è abusivo è assolutamente impossibile venderlo o comprarlo. Giusto?
No, sbagliato!
A dispetto di quanti molti pensano, infatti, il notaio non è tenuto a verificare la regolarità urbanistica dell’immobile, ma può limitarsi anche solo a identificare le parti, a richiedere la dichiarazione resa dal venditore della conformità allo stato di fatto della planimetria, a controllare la situazione ipotecaria e quella catastale, ma quest’ultima solo per finalità fiscali.
Tradotto in termini semplici, esistono immobili in Italia che sono regolarmente venduti o comprati pur essendo non regolari da un punto di vista urbanistico, e il guaio è che il nuovo proprietario, acquistando, non solo paga, ma si accolla ogni responsabilità civile o penale in merito agli abusi, che passano dal vecchio al nuovo proprietario.
Come verificare la conformità urbanistico catastale?
Se vuoi verificare la conformità urbanistico catastale, non devi far altro che rivolgerti a un tecnico abilitato, ovvero geometra, architetto o ingegnere, il quale si recherà presso il Comune, previa autorizzazione del proprietario, e chiederà di accedere agli atti per verificare la situazione.
Se tutto è in regola, il tecnico può anche produrre un’attestazione di proprio pugno che va a sostituire la conformità urbanistico catastale. In alcune regioni d’Italia, inoltre, i notai pretendono che i tecnici effettuino “l’asseverazione giurata”, ovvero che confermino davanti alla Legge che quanto dichiarato sulla propria attestazione sia vero.
Verifica conformità urbanistica catastale: chi paga?
L’assunzione degli oneri di una transazione immobiliare da parte di compratore e venditore dà luce sempre a polemiche e discussioni tragicomiche, a partire da chi deve pagare la mia quota provvigionale come agente immobiliare!
A parte questa triste storia di vita vissuta, un legittimo dubbio può venire per quel che riguarda la verifica della conformità urbanistica e catastale: a chi spetta?
Il venditore al momento della transazione effettua una dichiarazione in atto pubblico, che qualora sia falsa è anche passabile di denuncia. Il problema è che per le dichiarazioni mendaci il più delle volte non si tratta di mala fede, ma di pura ignoranza. Chi invece subisce il danno di una dichiarazione mendace è il compratore: di conseguenza, è quest’ultimo che è tenuto ad assumersi le spese relative alle verifiche della conformità urbanistico catastale, non fosse altro che per tutelare il proprio investimento.
L’ideale è fare tale verifica sempre prima della sottoscrizione dell’offerta irrevocabile di acquisto, o quantomeno nell’intervallo di tempo fra preliminare e rogito.
Se il compratore scopre eventuali difformità, bisogna valutarne l’entità. Tipicamente: spostamento di alcuni muri, demolizione di tramezzi, unione del soggiorno e della cucina? In questo caso le piccole modifiche interne possono essere sanata con una CILA. Chiusura del balcone con una veranda, apertura di una finestra o porta, cambio di destinazione d’uso, aumento di volume? In alcuni casi è possibile sanare con una DIA o Permesso di Costruire in Sanatoria.
E se non è possibile sanare le difformità?
A quel punto il venditore rischia di dover restituire il doppio della caparra, oppure deve rivedere pesantemente verso il basso il prezzo di vendita per scongiurare una denuncia.
Cosa sono i titoli abilitativi?
Nel corso di questa guida ho più volte fatto riferimento al termine “titolo abilitativo”, senza mai entrare nel dettaglio, quindi mi sembra giusto chiudere con questa precisazione.
Come avrai probabilmente già intuito, con il termine “titolo abilitativo” si indica il documento che ha dato l’ok alla costruzione dell’immobile. Il titolo abilitativo più comune è la Licenza Edilizia, ma anche in questo caso occorre fare una precisazione, dato che la denominazione cambia a seconda del periodo in cui è stato costruito l’immobile:
- Licenza Edilizia: immobili costruiti dal 1942 al 1977, Legge 1150
- Concessione Edilizia: immobili costruiti dal 1977 al 2003, Legge 10
- Permesso di Costruire: immobili edificati dal 2003 in avanti, Testo Unico DPR380/01
Ai titoli abilitativi aggiungo i condoni edilizi, che con la loro emanazione hanno permesso di sanare abusi edilizi. Nella storia recente d’Italia ci sono stati, a oggi, ben 3 condoni edilizi: 1985, 1994 e 2003.
Sono Elena Manzhos: mamma di due bellissimi figli, moglie e agente immobiliare da oltre 10 anni. Francamente, non so cosa sia più difficile. Più di 15 anni fa mi sono trasferita in Italia dall’est europa, dove insegnavo inglese. Ho sempre avuto la passione per le case; da bambina per la casa della Barbie, ora da professionista immobiliare per gli immobili lussuosi.
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