Svolgo la professione di agente immobiliare da molti anni, e dopo tutto questo tempo sono giunta ad una conclusione: vendere o comprare casa in Italia è molto più complesso rispetto a quanto possa sembrare, soprattutto quando emergono difformità urbanistiche o catastali.
Il manifesto dell’abusivismo edilizio sono i famosi ecomostri, ma nella pratica i problemi che incontriamo durante una compravendita sono quasi sempre molto più piccoli: un tramezzo spostato, una porta chiusa, una veranda, una finestra modificata o una planimetria catastale che non corrisponde più allo stato di fatto.
Prima di vendere o comprare casa è quindi molto importante verificare sia la situazione urbanistico-edilizia sia quella catastale dell’immobile.
Attenzione però: conformità urbanistica e conformità catastale non sono la stessa cosa.
Il Comune conserva i titoli edilizi e la documentazione che permette di ricostruire la legittimità urbanistico-edilizia dell’immobile. Il Catasto ha invece principalmente finalità fiscali e censuarie.
Per questo una planimetria catastale perfettamente corrispondente alla casa non dimostra automaticamente che l’immobile sia regolare dal punto di vista urbanistico.
Nelle seguenti righe proverò a spiegarti tutto quello che c’è da sapere sulla conformità urbanistica e catastale nel modo più semplice possibile, senza perdermi troppo nei tecnicismi.
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Cosa si intende per conformità urbanistica?
Quando si costruisce un immobile o si effettuano determinati lavori è necessario, a seconda del tipo di intervento e del periodo storico, disporre del relativo titolo edilizio oppure presentare la comunicazione o segnalazione prevista dalla legge.
In termini semplici, la regolarità urbanistico-edilizia consiste nella corrispondenza tra lo stato reale dell’immobile e lo stato che risulta legittimato dai titoli edilizi, dalle eventuali sanatorie e dagli altri documenti che concorrono a determinarne lo stato legittimo.
Nell’esempio riportato nell’immagine, la situazione reale presenta una diversa distribuzione degli spazi interni e una veranda non rappresentate nel progetto originario.
Questo non significa automaticamente che entrambe le differenze siano insanabili.
Per esempio, lo spostamento o la demolizione di alcuni tramezzi interni può rientrare, a seconda del caso concreto e del periodo in cui sono stati effettuati i lavori, in una situazione regolarizzabile. Una veranda che crea nuova superficie o volume presenta invece normalmente problematiche molto diverse.
Per capire quale procedura sia utilizzabile bisogna quindi ricostruire la storia edilizia dell’immobile e far analizzare la difformità da un tecnico.
Cos’è la conformità catastale?
Sfatiamo una falsa convinzione riguardo al Catasto: tantissime persone pensano che se una modifica appare nella planimetria catastale, allora quella modifica sia automaticamente autorizzata.
Non è così.
Il Catasto ha principalmente una funzione fiscale e censuaria. Una planimetria depositata al Catasto non costituisce, da sola, prova della regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile.
La conformità catastale riguarda la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare e i dati catastali e la planimetria depositata in Catasto, secondo le disposizioni catastali vigenti.
Ritornando all’esempio dell’immagine, se nella planimetria catastale esiste ancora la parete fra soggiorno e cucina ma nella realtà la parete è stata demolita, bisognerà verificare se la planimetria catastale debba essere aggiornata.
Prima, però, bisogna verificare la situazione urbanistica.
Aggiornare il Catasto non sana infatti un abuso edilizio.
Differenze fra conformità catastale e urbanistica
Parlando proprio di burocrazia, un primo dubbio potrebbe sorgerti: perché c’è la necessità di effettuare due verifiche?
La risposta è semplice.
Il Comune e il Catasto hanno funzioni differenti.
- Urbanistica ed edilizia: bisogna verificare attraverso i titoli e la documentazione disponibile quale sia lo stato legittimo dell’immobile.
- Catasto: bisogna verificare che i dati catastali e la planimetria siano coerenti con lo stato di fatto nei casi previsti dalla normativa.
Questo significa che una casa può risultare perfettamente rappresentata al Catasto e avere comunque una difformità edilizia.
La regola da ricordare è questa: una planimetria catastale conforme allo stato di fatto non dimostra automaticamente la regolarità urbanistica dell’immobile.
Cos’è lo stato legittimo di un immobile?
Negli ultimi anni è diventato sempre più importante il concetto di stato legittimo dell’immobile, disciplinato dall’articolo 9-bis del DPR 380/2001[1].
In termini molto semplificati, lo stato legittimo permette di ricostruire quale configurazione dell’immobile sia riconosciuta come legittima sulla base dei titoli edilizi e degli altri elementi previsti dalla legge.
Possono concorrere alla ricostruzione dello stato legittimo, a seconda del caso:
- il titolo che ha autorizzato la costruzione;
- il titolo che ha successivamente legittimato l’immobile;
- determinati titoli relativi all’ultimo intervento sull’intero immobile;
- i successivi titoli relativi a interventi parziali;
- sanatorie e altri provvedimenti previsti dalla normativa;
- le tolleranze costruttive ed esecutive riconosciute dalla legge.
Per gli immobili realizzati in epoche nelle quali non era obbligatorio acquisire un titolo edilizio, la legge consente inoltre di ricostruire lo stato legittimo attraverso documentazione come le informazioni catastali di primo impianto, fotografie, cartografie, documenti d’archivio e altri atti dei quali sia dimostrabile la provenienza.
Questo è particolarmente importante quando si vendono immobili storici, per i quali non è sempre possibile trovare in Comune un progetto degli anni Trenta o Quaranta.
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Cosa succede in caso di difformità?
Se emerge una differenza tra i documenti e lo stato reale della casa, la prima cosa da fare è evitare conclusioni affrettate.
Una difformità può infatti:
- rientrare nelle tolleranze ammesse dalla legge;
- essere regolarizzata attraverso una procedura edilizia;
- richiedere il ripristino dello stato autorizzato;
- nei casi più seri, non essere sanabile.
Per quanto riguarda il Catasto, se lo stato urbanistico-edilizio è regolare ma la planimetria catastale non è aggiornata, un tecnico può verificare se sia necessario presentare una variazione catastale.
Ma attenzione all’ordine delle operazioni.
Prima si verifica la legittimità urbanistico-edilizia dell’immobile. Solo successivamente si procede, quando necessario, ad allineare la documentazione catastale. Correggere soltanto la planimetria catastale non regolarizza una difformità edilizia.
Cosa cambia con il Decreto Salva Casa?
Nel 2024 il cosiddetto Decreto Salva Casa, convertito nella Legge 105/2024, ha modificato diverse disposizioni del Testo Unico dell’Edilizia.
Tra gli aspetti più importanti per chi deve vendere un immobile ci sono le modifiche alle tolleranze costruttive ed esecutive e alle procedure per la regolarizzazione di determinate difformità.
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, la normativa prevede particolari soglie di tolleranza che variano anche in funzione della superficie dell’unità immobiliare.
Per esempio, per determinati scostamenti rispetto alle misure progettuali le soglie possono variare dal 2% fino al 6%, secondo la superficie utile dell’unità immobiliare e alle condizioni indicate dall’art. 34-bis del DPR 380/2001.
Sono state inoltre ampliate, per gli interventi eseguiti entro la stessa data e nel rispetto dei requisiti previsti dalla legge, alcune fattispecie considerate tolleranze esecutive: per esempio determinate irregolarità di muri interni, ubicazione delle aperture interne o errori materiali di rappresentazione progettuale.
Questo non significa che qualsiasi abuso sia diventato automaticamente regolare. Prima di parlare di “Salva Casa” bisogna sempre far verificare da un tecnico se la specifica difformità rientri realmente nelle tolleranze o nelle procedure di regolarizzazione previste dalla legge.
Per gli abusi più gravi, come gli interventi in assenza di permesso di costruire o in totale difformità, rimane invece la disciplina più rigorosa dell’art. 36.
La conformità catastale e urbanistica in caso di vendita
Arriviamo al punto che interessa maggiormente chi deve vendere casa.
Per quanto riguarda il Catasto, l’art. 19 del DL 78/2010 prevede, per gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto determinati diritti reali su fabbricati già esistenti, l’indicazione dei dati catastali, il riferimento alle planimetrie e una dichiarazione di conformità catastale resa dagli intestatari.
Questa dichiarazione può essere sostituita dall’attestazione di un tecnico abilitato nei casi previsti dalla legge.
Prima della stipula il notaio verifica inoltre la corrispondenza tra intestatari catastali e risultanze dei registri immobiliari.
La questione urbanistica è diversa.
Il rogito deve contenere le menzioni urbanistiche richieste dalla legge in funzione della tipologia e dell’epoca dell’immobile.
Per i fabbricati la cui costruzione sia iniziata prima del 1° settembre 1967, la normativa consente in determinati casi di sostituire gli estremi della licenza o del titolo con una dichiarazione del proprietario.
Attenzione però:
Dire che una casa è stata costruita prima del 1° settembre 1967 non significa automaticamente dire che sia urbanisticamente regolare. La dichiarazione prevista per il rogito e la verifica dello stato legittimo dell’immobile sono due questioni differenti.
Lo stesso vale per gli immobili molto antichi: non bisogna partire da una data e concludere automaticamente che qualsiasi modifica successiva sia regolare.
Se nel corso degli anni sono stati effettuati lavori, ampliamenti, frazionamenti, cambi di destinazione d’uso o altre modifiche, bisogna verificare i titoli relativi a quegli interventi.
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Si può vendere una casa con difformità?
Questa è probabilmente la domanda che mi viene posta più spesso.
La risposta è: dipende dalla difformità.
Non qualsiasi irregolarità urbanistica determina automaticamente la nullità del rogito, ma esistono situazioni nelle quali la mancanza delle menzioni o dei titoli richiesti dalla legge può incidere sulla validità dell’atto.
Inoltre, anche quando la compravendita sia formalmente possibile, una difformità può avere conseguenze molto concrete:
- il compratore può rifiutarsi di procedere;
- la banca può creare problemi nell’erogazione del mutuo;
- può essere necessario regolarizzare l’immobile prima del rogito;
- il valore dell’immobile può diminuire;
- possono sorgere controversie tra compratore e venditore.
Anche il ruolo del notaio va compreso correttamente.
Il notaio verifica gli aspetti giuridici e le menzioni urbanistiche richieste dalla normativa, ma non sostituisce il tecnico che effettua il sopralluogo e ricostruisce lo stato legittimo dell’immobile confrontando documenti e stato di fatto.
Per questo in diverse province italiane notai, tecnici e associazioni di categoria stanno promuovendo l’utilizzo di relazioni tecniche integrate urbanistico-catastali prima del rogito.
Queste relazioni non sono oggi un documento obbligatorio a livello nazionale per ogni compravendita, ma rappresentano una buona pratica per ridurre il rischio di problemi.
Un altro chiarimento importante: la responsabilità penale per un abuso edilizio è personale e non “passa” automaticamente dal venditore al compratore. Tuttavia le conseguenze amministrative e gli eventuali obblighi di ripristino possono incidere sull’immobile anche dopo il cambio di proprietà.
Come verificare la conformità urbanistica e catastale?
La verifica deve essere affidata a un tecnico abilitato, normalmente un geometra, architetto o ingegnere.
Il tecnico effettua innanzitutto un sopralluogo e confronta lo stato reale dell’immobile con la documentazione disponibile.
Può quindi essere necessario richiedere l’accesso agli atti presso il Comune per recuperare:
- titolo originario dell’edificio;
- successive pratiche edilizie;
- eventuali condoni o sanatorie;
- CILA, SCIA, DIA o precedenti titoli relativi a lavori effettuati;
- documentazione utile alla ricostruzione dello stato legittimo.
Il tecnico confronta quindi questa documentazione con lo stato di fatto e con la planimetria catastale.
Se rileva una differenza, deve stabilire di quale tipo di difformità si tratti e se:
- rientra nelle tolleranze;
- può essere regolarizzata;
- deve essere ripristinata;
- non è sanabile.
Una relazione tecnica urbanistico-catastale può quindi essere estremamente utile prima di mettere l’immobile sul mercato.
Verifica conformità urbanistica catastale: chi paga?
L’assunzione degli oneri di una transazione immobiliare da parte di compratore e venditore dà luce sempre a polemiche e discussioni tragicomiche, a partire da chi deve pagare la mia quota provvigionale come agente immobiliare!
A parte questa triste storia di vita vissuta, un legittimo dubbio può venire per quel che riguarda la verifica della conformità urbanistica e catastale: a chi spetta?
Non esiste una regola nazionale secondo cui il costo della verifica debba essere sempre sostenuto dal compratore oppure sempre dal venditore.
Le parti possono concordare diversamente e le prassi cambiano anche da territorio a territorio.
Dal punto di vista pratico, però, se assisto un proprietario che vuole vendere consiglio quasi sempre di verificare la situazione prima di mettere seriamente la casa sul mercato.
Il motivo è molto semplice: è il venditore che conosce l’immobile e deve poter fornire dichiarazioni corrette. Scoprire una difformità dopo aver accettato un’offerta irrevocabile di acquisto significa iniziare una corsa contro il tempo.
La mia regola pratica è semplice: se devi vendere, fai verificare la documentazione prima di ricevere l’offerta. Costa molto meno risolvere un problema con calma che scoprirlo quando hai già firmato un contratto con un compratore.
Se viene individuata una difformità, il tecnico potrà indicare la procedura corretta. Per determinate opere interne può, ad esempio, essere rilevante una CILA tardiva o altra procedura di regolarizzazione; per altre difformità possono essere applicabili gli articoli 36 o 36-bis del DPR 380/2001.
Non esiste quindi una formula del tipo “tramezzo = CILA” oppure “veranda = sanatoria” valida in ogni caso.
E se la difformità non è sanabile?
Bisognerà valutare con il tecnico e con il notaio se sia necessario ripristinare lo stato legittimo e quali conseguenze abbia la situazione sul contratto già eventualmente sottoscritto.
Neppure la restituzione del doppio della caparra è una conseguenza automatica di qualsiasi irregolarità: dipende dal contratto, dalla gravità dell’inadempimento e dalla concreta situazione.
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Cosa sono i titoli abilitativi?
Nel corso di questa guida ho più volte utilizzato il termine “titolo abilitativo”.
In termini semplici, si tratta degli atti e delle procedure attraverso i quali un intervento edilizio viene autorizzato o legittimato secondo la normativa applicabile.
Nel corso degli anni la terminologia è cambiata.
- Licenza edilizia: introdotta dalla Legge Urbanistica 1150/1942 e utilizzata storicamente per la realizzazione di nuovi edifici.
- Concessione edilizia: introdotta dalla Legge 10/1977.
- Permesso di costruire: disciplinato dal DPR 380/2001.
- DIA, SCIA e CILA: strumenti utilizzati, a seconda dell’epoca e del tipo di intervento, per numerosi lavori sugli edifici esistenti.
Bisogna però evitare un errore frequente: l’anno di costruzione della casa non basta da solo per stabilire quale documentazione debba esistere oggi.
Un appartamento costruito nel 1930 potrebbe infatti essere stato ristrutturato, frazionato o ampliato nel 1985, nel 2005 e nuovamente nel 2020.
Per determinare lo stato legittimo bisogna quindi ricostruire la storia dell’immobile, non fermarsi all’anno in cui fu costruito il palazzo.
Ai titoli edilizi si aggiungono poi gli eventuali condoni e le sanatorie. Nella storia italiana i tre principali condoni edilizi sono quelli del 1985, 1994 e 2003.
Conclusione: prima di vendere casa non chiederti soltanto se la planimetria catastale corrisponde. La vera domanda è: lo stato in cui si trova oggi l’immobile è giustificato dalla sua storia urbanistico-edilizia e la documentazione catastale è correttamente allineata?