Oggi voglio raccontarti una storia che potrebbe sembrare uscita da un romanzo, ma che rappresenta la realtà per molte persone che si trovano ad affrontare una successione immobiliare.
Immagina Vasyl, un uomo ucraino di mezza età, con una passione sfrenata per l'Italia. Amava il caffè, la moda milanese, e si sentiva un vero magnate immobiliare mentre passeggiava per Brera e CityLife, grazie ai suoi investimenti in appartamenti di lusso. Ma un giorno, mentre sorseggiava un espresso, sentì un dolore improvviso al petto: quello fu il suo ultimo respiro.
La notizia della sua morte si diffuse rapidamente, e i suoi figli, Olga e Dmytro, volarono dalla Thailandia a Milano, dove li attendeva una sfida burocratica inattesa: la successione immobiliare.
Come agente immobiliare che aveva aiutato Vasyl a trovare i suoi appartamenti di lusso, fui chiamata a guidare i suoi eredi attraverso le complessità della successione.
Le domande erano numerose:
- Chi eredita gli appartamenti di Milano, dato che Vasyl era cittadino ucraino?
- Si applica la legge italiana o quella ucraina?
- La sua ex moglie ha diritti sull'eredità?
- Esiste un testamento?
In questo articolo, voglio chiarirti tutto sulla successione immobiliare: tipologie, costi e particolarità quando il defunto è uno straniero.
Sei pronto?
Iniziamo!
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Cos'è la Successione Immobiliare?
La successione immobiliare è il processo attraverso il quale la proprietà di uno o più immobili viene trasferita dal defunto ai suoi eredi.
Quando una persona viene a mancare, i suoi beni non rimangono senza un proprietario, ma passano automaticamente agli eredi, secondo le regole stabilite dalla legge o in base a quanto disposto nel testamento.
La successione immobiliare non si limita solo al passaggio di proprietà, ma coinvolge anche una serie di procedure burocratiche e legali; tra queste:
- la dichiarazione di successione,
- il pagamento delle tasse di successione,
- le spese notarili,
- le imposte di registro che possono variare in base al valore dell'immobile e al grado di parentela degli eredi con il defunto.
Vediamo tutto con calma.
Tipi di Successione: Legittima, Testamentaria
La successione può essere di due tipi: legittima (detta anche “ab intestato”) o testamentaria.
La successione legittima si applica in assenza di un testamento e segue un ordine prestabilito di parentela. Invece, la successione testamentaria avviene quando esiste un testamento che specifica come devono essere distribuiti i beni del defunto.
Successione legittima e relativi eredi
Gli eredi legittimi sono quelle persone che, in assenza di un testamento, vengono designate dalla legge per ricevere i beni del defunto. La successione legittima segue un preciso ordine di parentela stabilito dal Codice Civile italiano.
Al primo posto ci sono il coniuge e i figli del defunto, che ereditano in parti uguali. Se uno dei figli è deceduto, la sua quota viene divisa tra i suoi discendenti (nipoti del defunto). In caso di 3 o più figli, al coniuge spetta sempre 1/3 (prima del 1975, al coniuge spettava solo l’usufrutto uxorio).
In assenza di figli e coniuge, l'eredità passa ai genitori e ai fratelli e sorelle del defunto. Se uno dei genitori è deceduto, la sua quota va all'altro genitore e ai fratelli e sorelle del defunto. Se non ci sono né figli né genitori, l'eredità va ai fratelli e sorelle, e se anche questi sono deceduti, ai loro discendenti.
Se il defunto non ha né figli, né genitori, né fratelli e sorelle, l'eredità passa agli ascendenti più prossimi (nonni) e ai loro discendenti (zii e cugini del defunto). Se non ci sono eredi entro il sesto grado di parentela, l'eredità viene devoluta allo Stato.
La successione legittima garantisce che i beni del defunto rimangano all'interno della famiglia, seguendo un ordine di priorità che riflette i legami di sangue e l'importanza delle relazioni familiari.
Tabella spartizione successione legittima
| Tipo |
Spartizione |
Note |
| Coniuge e 1 figlio |
50% coniuge + 50% figlio |
<1975 al coniuge solo usufrutto uxorio |
| Coniuge e 2 figli |
1/3 coniuge + 1/3 cad. figlio |
|
| Coniuge e 3 figli |
1/3 coniuge + 2/9 cad. figlio |
Al coniuge spetta sempre 1/3 con più di 2 figli |
| Coniuge senza figli |
2/3 coniuge + 1/3 agli ascendenti (genitori, se in vita) o a seguire collaterali (fratelli e sorelle) |
|
| Senza figli, coniuge, genitori, collaterali |
Parenti come zii e cugini fino al 6° grado |
In mancanza di parenti, l’eredità è devoluta allo Stato |
Successione testamentaria e relativi eredi
La successione testamentaria trasferisce il patrimonio del defunto ("de cuius") agli eredi indicati nel testamento nel rispetto della quota minima di legittima degli eredi legittimari. A differenza della successione legittima, che segue le disposizioni di legge in assenza di testamento, la successione testamentaria rispetta le volontà espresse dal defunto.
Il testamento può essere di tre tipi principali:
- olografo - scritto a mano dal testatore, datato e firmato, e deve rispettare queste tre condizioni per essere valido;
- pubblico - redatto da un notaio alla presenza di due testimoni e registrato nel Registro Generale dei Testamenti;
- segreto - consegnato dal testatore a un notaio in una busta chiusa, sempre alla presenza di due testimoni, e il contenuto rimane segreto fino alla morte del testatore.
La pubblicazione del testamento avviene dopo la morte del testatore, ed è compito del notaio procedere alla sua lettura e alla comunicazione agli eredi.
La successione testamentaria offre maggiore libertà al testatore, che può scegliere di lasciare i suoi beni a chi desidera, siano essi parenti, amici, o enti benefici. Tuttavia, anche nella successione testamentaria, ci sono limiti imposti dalla legge italiana per proteggere gli eredi legittimari.
Eredi legittimari
Gli eredi legittimari sono solo ed esclusivamente: il coniuge, i figli e, in assenza di figli, i genitori.
La legge riserva a questi eredi (una specie di “categoria protetta”) una quota di legittima del patrimonio, che non può essere lesa dalle disposizioni testamentarie. In altre parole, il testatore non può disporre liberamente dell'intero patrimonio se ci sono eredi legittimari.
Tabella quota di legittima e disponibile per successione testamentaria
| Legittimari |
Quota di legittima (cad. erede) |
Quota disponibile |
| Coniuge senza figli |
50% |
50% |
| 1 figlio senza coniuge |
50% |
50% |
| Coniuge con 1 figlio |
33% |
33% |
| Coniuge con 2 figli |
25% |
25% |
Se il testamento lede i diritti degli eredi legittimari, questi possono intraprendere un'azione legale chiamata "azione di riduzione" per ottenere la quota di legittima che gli spetta.
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Passo-Passo per Gestire la Successione Immobiliare
Bene ora… supponiamo che hai appena ereditato una casa? I passi da compiere sono 3:
- Accettazione dell'eredità
- Dichiarazione di successione con voltura catastale
- Imposte di successione
Vediamoli uno alla volta… ma prima ancora i tempi.
Le Modalità di Accettazione dell’Eredità
Prima di tutto ci tengo a dire che un’eredità può essere rifiutata! Questo è il caso tipico quando i debiti sono più alti del valore dell’immobile. Un altro caso più frequente è quello di una famiglia, nella quale il genitore superstite rifiuta l’eredità in favore dei figli (per pagare meno imposte).
Accettare un'eredità può sembrare una cosa semplice, ma in realtà ci sono varie modalità e ognuna ha le sue particolarità. Ecco come funziona:
- Accettazione Tacita: con questa modalità è sufficiente compiere atti che mostrano chiaramente la tua intenzione di accettare l'eredità, come vendere un bene ereditato. Importante: presentare la dichiarazione di successione non conta come accettazione tacita, perché è un obbligo fiscale. Costo? Circa 250 euro per il notaio più 250 euro per la trascrizione. Una soluzione economica, pratica e direi la più utilizzata!
- Accettazione Espressa: questa è la modalità più formale e diretta. Prendi appuntamento con un notaio, fai una dichiarazione ufficiale di accettazione dell'eredità e voilà! Hai accettato l'eredità in modo espresso. Attenzione però: questa procedura ha un costo, di solito tra i 1.200 e i 1.500 euro più circa 300 euro per la trascrizione. È la modalità più conveniente quando ci sono molti immobili sparsi in diverse Conservatorie.
- Accettazione Pura e Semplice: sei pronto a prendere tutto, buono e cattivo? Con l'accettazione pura e semplice, il patrimonio del defunto si fonde con il tuo, debiti inclusi. Quindi, occhio: potresti dover pagare i debiti del defunto anche con il tuo patrimonio.
- Con Beneficio d’Inventario: se vuoi giocare sul sicuro, questa è la scelta perfetta. Con questa modalità, il patrimonio dell’erede rimane separato da quello del defunto. Eventuali debiti verranno pagati solo fino al valore dei beni ereditati. Necessita di un inventario dettagliato dei beni, redatto da un notaio o cancelliere del Tribunale. È obbligatoria se l’erede è minorenne o interdetto. È un po' più complicata, ma molto più sicura.
Dichiarazione di Successione
Un consiglio spassionato: prima di presentare la dichiarazione di successione, verifica se esistono testamenti… non si sa mai.
La dichiarazione di successione:
- è un passaggio obbligatorio di natura fiscale, attraverso il quale si comunicano alla Agenzie delle Entrate le imposte da pagare e il subentro degli eredi nel patrimonio del defunto;
- può essere compilata da uno degli eredi (anche senza il consenso degli altri), dall’esecutore testamentario o dall’amministratore dell’eredità;
- non è un documento probatorio, pertanto non attesta chi siano gli eredi (infatti può essere compilata da chiunque… o quasi). Al fine della cosiddetta “continuità delle trascrizioni pro/contro”, serve la trascrizione notarile con accettazione espressa o tacita!
- può essere presentata online, ma in casi particolari è di persona;
- può contenere la voltura catastale (se effettuata automaticamente, avviene in 30-40 gg, oppure manualmente in 3-4 gg).
Quando Fare la Successione Immobiliare
La dichiarazione di successione deve essere presentata entro 12 mesi dalla apertura della successione, ossia dalla data di decesso del defunto. Questo termine è tassativo per evitare sanzioni, che variano dal 120% al 240% dell’imposta dovuta, e per regolarizzare la posizione fiscale degli eredi.
Dopo aver presentato la dichiarazione ottieni una serie di ricevute ed in particolare:
- La registrazione
- La dichiarazione di successione in copia semplice
- L’attestazione di copia conforme (per la Banca e le Poste)
- Pagamento delle imposte
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I Costi della Successione Immobiliare
Se hai ereditato un bene e pensi che lo Stato italiano non voglia una piccola parte… sei proprio fuori strada!
Ecco quindi qui elencati i costi della successione:
- Accettazione eredità: accettazione tacita 250 euro per il notaio + 250 euro per la trascrizione; accettazione espressa tra 1.200 e 1.500 euro per il notaio + circa 300 euro per la trascrizione; accettazione con beneficio d’inventario minimo 2.000 euro.
- Imposte per la casa (autoliquidazione): queste tasse si applicano solo sugli immobili ereditati. Paghi l'imposta ipotecaria (2%) e catastale (1%) sul valore catastale della casa. Se dichiari il valore catastale, eviti controlli.
- Imposte di successione: queste tasse vengono calcolate sul patrimonio netto ereditato, al quale si applica una aliquota ed una franchigia, in funzione del tuo grado di parentela con il defunto. La franchigia è da intendersi per persona; quindi in caso di due figli, ognuno di essi godrà di una franchigia da € 1.000.000. Attenzione: l'Agenzia delle Entrate aggiunge un 10% di default, perché presume che i mobili e suppellettili all'interno dell'immobile incidano per il 10%, a meno che non fai un inventario con un notaio (il cui costo è circa 2.000 euro). Ecco le aliquote:
Tabella aliquota e franchigia in funzione del grado di parentela
| Parentela con il De Cuius |
Aliquota |
Franchigia |
| Parenti in linea diretta, ossia: coniuge, figli, genitori, nipoti diretti |
4% |
€ 1.000.000 |
| Fratelli, sorelle |
6% |
€ 100.000 |
| Altri parenti fino 4° grado (affini in linea retta) e 3° grado (in linea collaterale) |
6% |
- |
| Altri soggetti estranei |
8% |
- |
- IMU: gli eredi che acquisiscono gli immobili dalla successione, devono pagare la IMU a meno che vi risiedano anagraficamente o dimorino abitualmente (abitazione principale). La casa coniugale è esente per tutti i comproprietari.
Ritornando all’esempio di Vasyl, che possedeva immobili per un complessivo valore catastale di € 3.000.000. Ogni figlio eredita il 50% dell’immobile e deve pagare un’imposta di successione pari al 4% sulla quota eccedente la franchigia, ossia: 4% di € 500.000 (1.500.000 – 1.000.000).
La Successione Immobiliare per gli Stranieri
Differenze tra Residenti e Non Residenti
Riprendiamo sempre il caso di Vasyl.
Quando una persona che vive in Italia, ma che è nata in un altro paese, muore, dobbiamo capire come dividere i suoi beni, sia quelli in Italia che quelli all’estero. Questo può essere complicato perché le leggi dei diversi paesi possono essere diverse o, peggio ancora, in contrasto.
Per aiutare a capire cosa fare in questi casi, ci sono due leggi principali:
- Legge 218/1995 Articolo 46: dice che per sapere come dividere i beni, dobbiamo guardare alle leggi del paese di nascita della persona al momento della sua morte.
- Regolamento UE n. 650/2012: questo regolamento aiuta a decidere come dividere i beni di una persona che è morta dopo il 17 agosto 2015 e stabilisce che sono competenti gli organi giurisdizionali dello Stato membro in cui il defunto aveva la residenza abituale al momento della morte. Si applica a tutti i paesi dell'Unione Europea, tranne Regno Unito, Irlanda e Danimarca. Questi tre paesi usano le loro leggi. Il regolamento UE non cancella le leggi degli altri paesi, ma se queste leggi sono in contrasto con il regolamento, allora non si applicano. Questo è per assicurarsi che ci sia una certa coerenza su come le successioni vengono gestite.
Conclusione: nel caso di Vasyl, la sua ultima residenza era in Italia e pertanto si applica la legge italiana. In più, in base al principio di territorialità, nel caso in cui il defunto sia residente in Italia al momento del decesso, l’imposta di successione è dovuta sia sui beni in Italia che all’estero.
Consigli Pratici per Stranieri
Le casistiche nel caso di successione per stranieri sono davvero tante e per me è impossibile trattarle tutte. Ciò che ho scoperto in questi 20 anni di esperienza, è che gli errori sono dietro l’angolo.
Pertanto se sei uno straniero e devi trattare una successione, ti consiglio di rivolgerti ad un esperto in diritto successorio internazionale. Se hai bisogno, contattami e ti indirizzerò verso la persona giusta per te.
Successione in breve: le domande da porsi
All’apertura della successione, al fine di capire a chi spetta cosa, devi porti le seguenti domande sul defunto:
- La data di morte (che corrisponde alla data di apertura della successione… e tutto parte da qui).
- Lo stato civile (perché il coniuge superstite perde il diritto all’eredità se divorziato o separato legalmente con addebito).
- L’indirizzo di residenza (per capire quale sia la legge applicabile: italiana o altra).
- La cittadinanza.
- La presenza di un testamento.
- L’elenco eredi legittimi (parenti fino 6° grado).
- Le donazioni fatte in vita.
- Il rispetto della quota di legittima degli eredi legittimari (coniuge, figli e, solo in assenza di figli, genitori; ricordati... fratelli e sorelle non sono eredi legittimari).
- Lo stato di famiglia storico, che elenca i componenti della famiglia alla data del decesso, da richiedere all'ufficio anagrafe del Comune di residenza del defunto.
- I certificati di nascita e di matrimonio, che possono fornire informazioni su coniuge e figli.
- ll certificato di morte può fornire informazioni sullo stato civile del defunto (se era sposato, vedovo, ecc.), utili per identificare i potenziali eredi.
- I contratti di matrimonio, convenzioni matrimoniali (come la separazione dei beni) e altri documenti legali possono influire sulla determinazione degli eredi.
Sono Elena Manzhos: mamma di due bellissimi figli, moglie e agente immobiliare da oltre 10 anni. Francamente, non so cosa sia più difficile. Più di 15 anni fa mi sono trasferita in Italia dall’est europa, dove insegnavo inglese. Ho sempre avuto la passione per le case; da bambina per la casa della Barbie, ora da professionista immobiliare per gli immobili lussuosi.
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