Италия. Налог на Недвижимость IMU + TASI + TARI = IUC

Сколько стоит содержание недвижимости в Италии? Какие налоги нужно платить ежегодно? - Это одни из наиболее часто задаваемых нашими клиентами вопросов, на которые очень сложно дать ответ. Сейчас мы объясним почему и расскажем об особенностях итальянского налогообложения...

Итак, когда вы приобрели недвижимость в Италии, но остались резидентом другой страны - вам необходимо заплатить 2 налога:

• Налог на куплю-продажу (tasse di acquisto) - уплачивается всего один раз (обычно, заключая окончательный договор у нотариуса).
• Налог на недвижимость (tasse di possesso) - платится ежегодно.

Если же вы решили стать резидентом Италии, то, помимо двух вышеперечисленных налогов, обязательно ежегодно платить еще 1 налог:

• Налог на прибыль (tasse sui redditi) - который расчитывается от суммы годового дохода физического или юридического лица.
  

Теперь мы расскажем о каждом из этих налогов...

Налог на куплю-продажу - Tasse di acquisto

При покупке жилья в Италии один раз уплачивается налог на куплю-продажу недвижимости (обычно при заключении договора у нотариуса).

Помимо основной стоимости недвижимости покупатель собственности в Италии обязан оплатить дополнительные расходы: налоги, услуги нотариуса и услуги агентства недвижимости.

В Италии существует также отличие - является ли недвижимость вашим первым или вторым домом.

Если вы хотите купить дом в Италии, который будет вашим первым жильём на территории Италии для постоянного места жительства, вы можете оплатить налог по льготам на покупку первого дома.

Условия для получения права на льготы для покупки первого дома в Италии:

1. Объект недвижимости должен быть предназначен для постоянного жительства и не должен быть класса люкс.
2. Покупатель должен уже иметь прописку на территории муниципалитета, где находится объект недвижимости, или получить там прописку в течение 18 месяцев от даты подписания акта. За этот срок покупатель должен получить вид на жительство и прописаться в принадлежащей ему собственности.
3. Покупатель не должен иметь, как сам, так и совместно с супругом, никаких прав  (на владение, пользование, узуфрукт или проживание) на другое жильё на территории данного муниципалитета.
4. Покупатель не должен являться владельцем, даже долевым, по всей территории Италии, права на владение, узуфрукт, эксплуатацию, проживание на какое-либо другое жильё, приобретённое по льготам на покупку первого жилья.
5. Во избежание спекуляции объект недвижимости, приобретенный по льготам на покупку первого жилья, не может быть продан ранее, чем через 5 лет после покупки; в противном случае льготы утрачиваются, и подлежат уплате дополнительные налоги и проценты. Этой утраты льгот можно избежать, если приобрести жильё снова в течение года после продажи. В данном случае можно воспользоваться отсрочкой от уплаты налога в виде скидки на новую покупку, равную размеру налога, уплаченного за первую.
   

При покупке недвижимости в Италии покупатель оплачивает регистрационный налог, или, в качестве альтернативы, НДС, а также ипотечный и кадастровый налоги.

ДО 2014 ГОДА за покупку первого дома оплачивался Регистрационный налог 3%, плюс Кадастровый и Ипотечный налоги, каждый по 168 евро.
Второй дом облагался этими же тремя налогами, которые в общей сумме составляли 10% (7% Регистрационный, 2% Кадастровый, 1% Ипотечный), которые в основном платятся от кадастровой стоимости недвижимости.

ПОСЛЕ 2014 ГОДА налогообложение на куплю-продажу недвижимости изменилось!

Актуальный налог ниже предыдущего.
Теперь купить недвижимость в Италии выгоднее!

Как и раньше, при покупке жилья в Италии, помимо основной стоимости покупатель оплачивает налоги на недвижимость, услуги агентства недвижимости и нотариуса.

Но какие новшества приняты при уплате налогов?

Можно выделить три изменения:

• Снижение Регистрационного налога с 3% до 2% при покупке первого дома в Италии для постоянного проживания, помимо этого Ипотечный и Кадастровый налоги - каждый по 50 евро.
• Снижение налогов при покупке второго дома (летней резиденции) с 10% до 9% Регистрационного налога, плюс 50 евро Кадастровый и 50 евро Ипотечный.
• Объекты, принадлежащие классу А1, А8, А9 считаются элитным жильем и не подлежат данным изменениям.

На тарифы же влияют нескольких параметров:

• приобретается ли недвижимость у частного лица или у строительной компании;
• недвижимость является первым домом, куда будет перенесена резиденция, или вторым домом;
• какой у недвижимости тип (допустим, объекты кадастровой категории A/1, A/8 и A/9 облагаются более высоким налогом, так как считаются роскошью).

Давайте посмотрим это на примере:

В том случае, когда собственник продает дом, rendita catastale которого составляет 5.000 евро, покупатель (второго дома для летнего отдыха), должен оплатить налоги у нотариуса 56.800 евро вместо 63.000 евро. Таким образом, можно сэкономить 6.200 евро. Если же это покупка первого дома для постоянного проживания, налоги составляют 11.650 евро с возможностью сэкономить 6.011 евро.

Конечно же, эта маленькая экономия не поможет выйти из кризиса, но является позитивным знаком со стороны итальянского государства.

Ниже в таблице предлагаем ознакомиться с дейстующими тарифами Налога на куплю-продажу:



Налог не недвижимость (на владение недвижимостью) оплачивается ежегодно.

Данный налог менялся несколько раз.
Актуальными же являются введённые в 2014 году налоги.
В тексте ниже мы расскажем историю данных налоговых изменений и покажем нынешние тарифы в таблице.

До 2012 года на первую собственность данного налога не было.
Для владельцев же второй недвижимости этот налог назывался ICI (Imposta Comunale sugli Immobili) и составлял 0.4-0.7% от кадастровой стоимости недвижимости.

Но 1 января 2012 года в Италии вступил в силу закон правительства Монти, который ввёл ежегодный муниципальный налог на недвижимость, известный как Imposta Municipale Unica (Единый Муниципальный Налог), или сокращенно IMU. Абсолютно все собственники жилья в этой стране обязаны были платить IMU.

• Если это первый дом в Италии, налог на недвижимость IMU составлял 0,4% (с мин. от 0,2% до макс. 0,6%) и определялся местными властями в зависимости от местоположения, размера и классификации недвижимости. Если это главная резиденция, возможна была скидка 200 евро + 50 евро на каждого ребенка-резидента в возрасте до 26 лет.
• Налог IMU для второго дома в Италии составлял 0,76% и менялся в зависимости от решения коммуны (от мин. 0,46% до макс. 1,06%).

Актуальным же является налог на недвижимость, который вступил в силу с 2014 года!

Этот налог обязывает всех собственников недвижимости в Италии, в том числе иностранцев (вне зависимости от места их проживания в Италии или за границей) - ежегодно платить Налог на недвижимость.

Какие же изменения произошли?

В 2014 к налогу на недвижимость IMU добавили TASI. IMU и TASI – одно целое, но с некоторыми исключениями.
В то время как IMU применяется для зданий, строительных площадей и сельскохозяйственных земель, TASI применим только к зданиям и к строительствам.

Налог на вывоз мусора изменил свое название несколько раз с окончательным названием TARI.

• IMU - налог на имущество, подлежащий уплате только за те объекты недвижимости, которые не являются первым домом
• TASI - налог на коммунальные услуги, такие как содержание дорог, освещение и т.д.
• TARI - налог на вывоз мусора

Суммы этих налогов рассчитываются бухгалтером и варьируются в зависимости от кадастровой стоимости имущества, от муниципалитета, на территории которого находится ваше жильё, от размера жилья и в зависимости от того из скольких человек состоит ваша семья.

Ниже рассмотрим таблицу с действующими тарифами Налога на недвижимость.

Что касается первого дома в Италии для постоянного проживания - с 2014 первые дома освобождаются от IMU, но TASI нужно оплачивать. Кроме того, если главная резиденция принадлежащит к кадастровой категории A/1 (дома и виллы) A/8 (апартаменты в вилле) или А/9 (замки и исторические здания), то с 2014 года приходится платить IMU и TASI.

В случае второго дома для проведения отпуска, или в случае обычных зданий (складов, офисов, магазинов и т.п.) будет оплачиваться IMU и TASI. Поэтому на вторые дома - резиденции для проведения отпуска оплачивается намного больше налогов.

Налоговой базой для уплаты налогов IMU и TASI является кадастровая стоимость, а процент варьируется в зависимости от нескольких факторов: муниципалитет, в котором находится недвижимость, тип жилья и т.д. Смотрите таблицу.

В случае TASI, в отличии от IMU, налоги должны оплачивать не только владельцы имущества, но и арендаторы (от 10% до 30%). То есть большая часть налога должна быть уплачена арендодателем (владельцем жилья) - 70%-90%, а остальная - арендатором. К счастью, невыплата одного не обязывает к уплате другого, как это случается в случае совладельцев.

Жилье, принадлежащее жилищным ассоциациям, фондам социального жилья, дома, присужденные бывшим супругам, освобождаются от IMU с 2014 года, но подлежат уплате TASI.


Как вы видите, исключений из правил настолько много, что трудно дать точный подсчет налогов, каждый случай должен быть детально изучен.
Этим и объясняется сложность в правильном ответе на вопрос наших клиентов "сколько налогов я буду платить в год, купив дом в Италии?".

Давайте рассмотрим пример типичного второго дома в Милане с кадастровой стоимостью 2.000 евро. Новый налог рассчитывается путем переоценки кадастровой стоимости в размере 5% (€ 2.100,00), путем умножения на коэффициент 160 (€ 336.000,00) и потом умножив на 10,60%. Таким образом, получим 3.561,60 евро.

В 2014 году Италия показала себя с самой худшей стороны - запутанная, сложная и с опозданием, в то время как покупатели недвижимости в Италии и владельцы нуждаются в точности, ясности, простоте и стабильности.

Налог на прибыль - Tasse sui redditi

Если вы приняли окончательное решение жить в Италии и проживаете здесь более 185 дней в году - то становитесь налоговым резидентом Италии!

Что это означает?

Необходимо будет платить подоходный налог в Италии, даже если эта прибыль получена в другой стране.

Налоговая система Италии предусматривает 2 вида налогов:

• IRPEF, налог на доходы физических лиц
• IRES, налог на прибыль предприятия для юридических лиц

Оба налога рассчитываются от суммы годового дохода.

В свою очередь существует 6 видов доходов:

1. Доход с частной предпринимательской деятельности. Например, юристы, коммерсанты, бухгалтеры, ремесленники и фрилансеры, врачи, архитекторы и т.д.
2. Доход с прироста капитала и инвестиционных доходов (от владения акциями, государственными облигациями и т.д.)
3. Доход от трудоустройства - доходы в качестве работника или пенсия
4. Земельный доход - полученный от земельной собственности
5. Доход от предпринимательской деятельности
6. Различные доходы - это те доходы, которые не относятся с перечисленным категориям (например, оплата за услуги или выигрыш в лотерею)

Вычеты (из дохода или налогов) зависят от типа дохода.
Рассчитать самому это не так легко. Потому советуем, чтобы этим занимались налоговые эксперты и бухгалтера.

Почему так?

Всё дело в том, что в Италии расчёт налогов очень индивидуален и в учет берётся семейное положение налогоплательщика (количество детей, иждивенцев и т.д.), помимо этого расчёт зависит от суммы ваших доходов.

Чем больше ваш зароботок, тем выше ваши налоги.

Рассмотрим несколько примеров:


Потому мы и советуем найти компетентного бухгалтера в Италии (commercialista), чтобы понять свою личную сумму выплат государству.
 

Фиксированный налог - FLAT TAX

FLAT TAX - единый налог, который существует с 2017 года и был представлен правительством Италии, чтобы привлекать состоятельных людей со всего мира.

Но целью такого привлечения было не столько увеличение поступлений от налогов, сколько получить резидентов, которые имеют большие платёжные возможности.

Что предусматривает Flat Tax?

Со всего дохода, полученного за границей - платится фиксированный налог 100.000 евро в год. Плюс налог 25.000 евро в год применяется к членам семьи.
Если же доход был получен в Италии, даже богатым налогоплательщикам необходимо оплачивать IRPEF или IRES.

Нужны подробности? Свяжитесь с нами!

Важно помнить, что эту налоговую льготу могут использовать только те, кто:

• НЕ проживал в Италии на постоянной основе в течении последних 10 лет
• являлся резидентом не более 1 года

Пользоваться налоговой льготой Flat Tax можно максимум 15 лет.

Ну что, теперь стало понятнее из чего состоят налоги на недвижимость в Италии?