- Почему и где покупать коммерческую недвижимость в Италии?
- Налоги на бизнес в Италии.
- Рынок коммерческой недвижимости в Италии
- Приобретение коммерческой собственности иностранцем – даёт ли привилегии?
1. Почему и где покупать коммерческую недвижимость в Италии?
Италия – страна среднего и малого бизнеса.
Почему так?
80% работающих жителей Италии задействованы в бизнесе компаний среднего (до 250 человек в штате) и малого (до 15 человек) размера.
Итальянцы очень креативны и предприимчивы, потому уже десятилетиями, если не больше, здесь функционируют небольшие производства оливкового масла, сыров, салями и других продуктов, обувных лавок, ателье по пошиву одежды и множества других небольших предприятий.
Кроме того, нет итальянца, который плохо готовит или не любит поесть. Потому «сапожок» может похвастаться и развитой ресторанной культурой, небольшими семейными тавернами, более престижными ресторанами с именитыми поварами, да и всем, что связано с приготовлением еды и самой едой. Стандарты здесь высокие, но и возможности ведения ресторанного бизнеса – тоже.
Туристическое направление и гостиничный бизнес в том числе – одно из направлений, которое стабильно «кормит» всю страну и приносит прибыль. Благо, в Италии много интересных мест, достопримечательностей, целых городов-музеев, городков-открыток, природных чудес и разного рода событий, которые гарантируют бесперебойный поток клиентов.
Здесь десятилетиями функционировал семейный бизнес и сейчас, со сменой поколений, которые не имеют интереса к продолжению семейных дел либо с финансовой невозможностью поддержания или открытия нового бизнеса среди итальянцев, для иностранцев открывается большое количество возможностей для приобретения коммерческой недвижимости и деятельности в Италии.
Нет, вопреки всем слухам, дела здесь не идут плохо!
Бизнес работает и приносит прибыль, кризис уже позади, а стоимость на покупку коммерческой недвижимости как раз самая выгодная.
Кроме того, предпочтения для покупки отдают иностранцам, ведь зачастую они обладают большими возможностями и являются более реальными покупателями, ведь не всегда итальянские банки легко дают кредит своим жителям, а у иностранцев зачастую уже есть готовый капитал для старта деятельности и покупки коммерческой собственности.
Главное знать, куда вкладывать инвестиции, в какие локации и предприятия …
Давайте разберёмся на какие местности и бизнес обратить внимание.
Гостиничный и ресторанный бизнес
Беспроигрышным вариантом будет один из культурных и туристических городов Италии, таких как, например,
Рим, Милан, Флоренция, Венеция или любая другая
местность, представляющая туристический интерес …
Инвестиция в гостиничный бизнес в Италии – одна из ходовых идей. Ежегодно сюда съезжается бесчисленное количество туристов со всего мира.
Множество отелей и ресторанов по выгодной цене сейчас предлагается на морских курортах, в то же время заметна тенденция интереса к недвижимости в горах.
Кстати, Италия будет принимать Зимние Олимпийские Игры в 2026 году в Милане и Кортина д’Ампеццо, что безусловно выгодно отразиться на развитии гостиничного бизнеса в этих локациях.
Инвестируя в крупные туристические центры, как Милан, Рим, Венеция, Флоренция, Верона и другие популярные города либо известные курорты на море, озёрах, горах или вблизи термальных источников – можно быть спокойным за беспрерывный поток туристов.
А что касается ресторанного бизнеса, то и тут локация играет важную роль.
Популярные курорты, центральные улицы с высокой концентрацией потенциальных посетителей, известные большие города - всё это одна из важных составляющих успеха. Но если вы действительно хотите покорить сердце и желудок итальянских и иностранных гурманов – то стоит также тщательно отнестись и к выбору опытного шеф-повара и вышколенного персонала.
Магазин, офис, бар, салон красоты, фитнесс клуб …
Вы решили открыть магазин?
Безусловным лидером рынка в сфере шоппинга в Италии является
Милан!
Кроме того, Милан - это и деловая столица Италии, потому помещение для офиса также всегда будет пользоваться спросом.
Инвестируя в коммерческую собственность ключевую роль играет расположение…
Покупая магазин – необходимо обращать внимание на улицы с большой проходимостью, центральным расположением и т.п. Даже если вы будете сдавать такое помещение
в аренду – магазины в Милане с большим оборотом – одни из самых лучших и надёжных арендаторов.
Для офиса или студии же помимо центрального расположения, могут подходить и другие локации, близость к деловым зонам либо производствам, удобное транспортное сообщение, современные условия и т.д.
Для открытия баров, салонов красоты, фитнесс клубов и т.п. – пожалуй, логичным будет сделать анализ рынка и зон, где есть необходимость в таких услугах. Но и тут может сыграть позитивную роль престижность расположения и проходимость потока потенциальных клиентов, особенно, если мы говорим про бар.
Агротуризм и производство продукции
Агротуризм в Италии – будет идеальным видом деятельности для тех, кто хочет посвятить себя фермерству, сельскому хозяйству, гостиничному и ресторанному бизнесу…
Этот вид деятельности очень распространён и любим в Италии.
Владельцы поместий с просторной территорией в сельской местности предлагают произведённые на своей же территории товары (например, вино, сыры, салями, прошутто, оливковое масло, варенье, мёд и т.д.), блюда локальной кухни из них, ночлег и дополнительные развлечения (такие как мелкая ферма-зоопарк, пешие экскурсии по окружающим природным красотам, прогулки на велосипедах и лошадях, СПА-процедуры, кулинарные курсы, катание на санях, прогулки на снегоступах и т.д.).
На всём этом можно зарабатывать деньги, сумев хорошо развить бизнес.
При этом не существует определённой локации, где бы лучше обосноваться - таких мест в Италии множество.
Часто этот вид деятельности находится в горных и холмистых местностях, либо в локациях с виноградниками или оливковыми рощами (что подразумевает акцент на эти продукты в производстве).
Возможно, в ваши планы совсем не входит организация ночлега и досуга для посетителей, а вы просто хотите сконцентрироваться на производстве и продаже продукции – тогда вы можете приобрести, например, винодельню либо участок с оливковыми рощами, но и здесь придётся посвятить всего себя делу, ведь качество продукции играет основную роль в успехе вашего дела.
Возвращаясь к агротуризму и интересным трендам, в последнее время стало популярно предлагать клиентам брать себе под опеку одно из сельскохозяйственных животных (корову, козу …), что гарантирует им часть от произведённых из его молока продуктов, а владельцу – финансовую помощь в содержании животного.
Чем бы вы не решили заниматься - наше агентство недвижимости Luxury Villa Italy готово предложить вам коммерческую недвижимость на любой вкус!
Офисы, торговые площадки, бизнес-центры, шоу-румы, студии, магазины, бары, фитнесс-центры, салоны красоты, фабрики, фермы, гостиницы и рестораны … Вне зависимости от того, хотите ли вы продать или купить бизнес – мы сопроводим вас на всех этапах сделки, помогая в преодолении языкового барьера, местной бюрократии, деталей налоговой и законодательной системы.
Желаете купить или продать ваш бизнес в Италии?
Свяжитесь с нами!
2. Налоги на бизнес в Италии
Налоги… тема болезненная, но от неё никуда не деться.
Итальянское государство предусматривает следующие налоги для организаций и учредителей бизнеса:
- IRES (Налог на прибыль юридических лиц) – ежегодная оплата на прибыль предыдущего года в размере 24%.
- IRAP (Региональный налог на производственную деятельность) - средняя ставка составляет около 3,90%, но в целом зависит от региона, в котором расположено предприятие, а налог уплачивается региональному органу в зависимости от местонахождения деятельности.
- IVA (НДС, он же налог на добавленную стоимость) – оплата его ложится на плечи финального потребителя услуги или товара. В большинстве случаев стандартная налоговая ставка НДС в Италии составляет 22%, за исключением основных товаров (молоко, хлеб и т.п.) – 4% и сокращенной ставки для таких товаров, как, например, книги – 10%.
Есть ещё один налог, который касается только
физических лиц, а не организаций –
IRPEF (Налог на доходы физических лиц) со ставкой от 23% до 43% от годового дохода на прибыль полученную, как и в Италии, так и за границей.
Он учитывает много нюансов, таких как количество членов семьи и расходы (напр. на медицину, обучение, услуги ветеринара и т.п.) и как и налог IRES является обязательным к оплате в случае, если вы становитесь налоговым резидентом страны, т.е. проживаете в Италии более 185 дней в году.
Процентная ставка IRPEF зависит от того, сколько вы зарабатываете в год, например:
- 23% при доходе 0 - 15 000 евро
- 27% при доходе 15 000 01 - 28 000 евро
- 38% при доходе 28 000 01 - 55 000 евро
- 41% при доходе 55 000 01 - 75 000 евро
- 43% при доходе свыше 75 000 евро
Есть 6 видов доходов и в зависимости от того, к какому типу относится ваш доход – предполагаются свои вычеты из налогов или доходов. Это не простой расчёт, потому, зачастую лучше обратиться к налоговому эксперту, бухгалтеру или «коммерчиалиста», как тут называют специалиста ведущего ваши финансовые дела и оплаты налогов государству.
Приобретая коммерческую недвижимость вы, безусловно, уже предполагаете сферу деятельности в которой хотели бы развиваться. Будь-то собственный бизнес либо сдача в аренду пространства для других предпринимателей.
Сдавать в аренду коммерческую недвижимость вы можете, как просто физическое лицо, которое владеет собственностью, так и как юридическое лицо, которое сдаёт в аренду своё пространство.
Имея же свой бизнес – вам необходимо будет зарегистрировать компанию на территории Италии. Вы можете быть частным предпринимателем либо юридическим лицом. В любом случае в одиночку разобраться со всеми нюансами местного законодательства и учреждений участвующих в открытии и ведении бизнеса может быть проблематично.
Но вы всегда можете обратиться к нам за помощью!
Чем мы можем быть полезны?
- Осуществим поддержку по открытию/покупке компании с анализом рынка,
- Консультируем и посодействует регистрации, реструктуризации и реорганизации компании,
- Запрос налогового кода компании в Государственной налоговой службе,
- Открытие банковского счета в Италии,
- Подбор персонала,
- Ведение бухгалтерии и оплата налогов, юридические и налоговые консультации,
- Помощь в управлении компанией,
- Регистрация бренда и получение патента,
- Перевод документации, соблюдая конфиденциальность,
- В случае если вы решили прекратить предпринимательскую деятельность – помочь в ликвидации компании
3. Рынок коммерческой недвижимости в Италии
Согласно статистическим данным, предоставленным группой BNP Paribas Real Estate, итальянский рынок коммерческой недвижимости сейчас имеет лучшие показатели за последние годы.
За первые три квартала 2019 года коммерческий рынок в Италии показал следующие результаты:
- на первом месте выделяется гостиничный бизнес (2 370 млн. евро, 33% от всей категории коммерческой собственности и ростом запросов на +247%)
- далее следуют офисные помещения (2.330 млн. евро с приростом +37%)
- на третьем месте - розничная торговля (1749 млн. евро, с + 24% прироста)
- логистические помещения - склады (505 млн. евро, +15% прироста и всё больше завоёвывая рынок)
- альтернативны виды коммерческой недвижимости (145 млн. евро)
Около 80% покупателей являются иностранными гражданами.
Милан привлекает 32% инвестиций (2.300 млн. евро), Рим - 18% (но с ростом +37% по сравнению с + 15% в Милане), а остальная часть Италии привлекает 3580 млн. евро, то есть половину всего оборота с увеличением на +63%. Эта последняя цифра может быть воспринята как сигнал о том, что инвесторы (80% иностранные) открывают для себя и переоценивают другие локации, а не концентрируются только на Милане и Риме.
Наблюдается рост интереса в логистических помещениях (складах), благодаря росту электронной коммерции, увеличению продаж в Интернете.
При этом поддерживается стабильный интерес к коммерческой недвижимости расположенной на центральных улицах (high street) городов, в общей сложности около 13 улиц с общей ценностью около 800 миллионов евро.
Лидером, как всегда является Милан, далее Рим, потом следуют Болонья, Больцано, Падова, Новара и Тревизо (только исторические объекты в хорошем состоянии, которые сданы в аренду платежеспособным арендаторам). Всё, что находится вдали от центральных площадей напрямую зависит от состояния недвижимости в плане ценности.
Предлагаем рассмотреть стоимость аренды квадратного метра на самых популярных улицах Милана и Рима, на которых находятся престижные торговые точки …
Проходя по самым основным улицами с роскошными магазинами
в Милане, так называемому «Квадрату Моды» (улица Монтенаполеоне, Верри, Сант-Андреа, виа делла Спига и виа Манцони) покупатель проходит 2120 метров (около 2 км), около 508 витрин (из них 130 входов со стороны витрин).
В Риме за последние годы наблюдается увеличение интереса к коммерческой недвижимости ( в 2016 было зафиксировано 662 новые торговые активности по сравнению к уже существующим в 2015 году 36.492).
Самыми престижными улицами считаются – виа дей Кондотти, пьяцца ди Спанья, виа Фраттина и виа дель Бабуино, объединяя 273 коммерческих заведений с 260 витринами (из них 87 со входами со стороны витрин), расположенных вдоль 1300 метров улиц с элитными магазинами.
Определённая тенденция зарождается и в новых классах активов.
С точки зрения макро-трендов и долгосрочного видения – демографическая картина предстоящих лет в Италии подразумевает спрос на совместное проживание, студенческие жилье, медицинские и гериатрические структуры с проживанием.
Наблюдается старение итальянского населения с ростом определённых болезней, в то же время стабильный сильный компонент международного туризма, растущее количество студентов и нестабильности работы с некоторым разрушением среднего класса.
Безусловно, это только прогнозы, но проанализировав данные тенденции можно предложить рынку то, что в будущем, возможно, будет иметь спрос.
4. Приобретение коммерческой собственности иностранцем – даёт ли привилегии?
Если раньше русскоязычные граждане в основном арендовали виллы на лето либо покупали квартиры и особняки в Италии, то в последнее время прослеживается заметное увеличение интереса к приобретению коммерческой недвижимости и бизнеса в этой стране среди наших сограждан.
С чем это может быть связано?
Возможно, из-за экономической нестабильности или желания диверсифицировать активы - люди хотят вложить часть средств в предприятия в других, более предсказуемых странах. Другой причиной может стать желание получить вид на жительство (ВНЖ), который позволит чувствовать себя более свободно в Европе.
Для ведения бизнеса в Италии вам скорее всего необходимо будет находиться здесь достаточно длительный срок. Туристическая виза даёт вам возможность пребывать на территории стран, входящих в состав Шенген не более 90 дней, да и то не позволяет производить никакую рабочую деятельность.
Желая укорениться в Италии и организовать свой бизнес – вам потребуется ВНЖ.
Как запросить ВНЖ в Италии?
В последнее время условия для получения вида на жительство в Италии стали сложнее, слишком много желающих, всё больше барьеров. Но иностранцы, открывающие свой бизнес и имеющие приличные доходы, имеют большие преимущества.
Предлагаем рассмотреть пару видов на жительство (их больше, но в каждом конкретном случае лучше консультироваться со специалистами, какой ВНЖ подходит вам), на которые вы можете подаваться, осуществляя деловую деятельность на территории Италии:
- Инвестиция в компанию – если вы вкладываете минимум 1.000.000 евро в уже функционирующую итальянскую компанию или 500.000 евро в существующий инновационный стартап.
- Перемещение главного офиса, филиала или представительства иностранной компании в Италию
- Создав новую компанию в Италии и зарегистрировав себя высококвалифицированным сотрудником по Голубой карте Евросоюза, при этом в Италии необходимо будет работать как минимум год, иметь доход от 30.000 евро без учёта налогов и предоставить хотя бы диплом бакалавра.
Покупая коммерческую недвижимость в Италии самым привлекательный вариантом является покупка объекта с уже функционирующим бизнесом.
Когда вы становитесь владельцем коммерческой собственности в Италии – то получаете разрешение на пребывание в стране, оно даёт вам право обратиться за бизнес-визой и далее подать документы на получение ВНЖ на основании предпринимательской деятельности в Италии.
Каждый случай может быть уникален и предлагать множество опций решения вопроса.
Для выбора лучшего для вас варианта – рекомендуем обратиться к специалисту (например, местному адвокату), который специализируется по вопросам открытия бизнеса иностранцами в Италии и подачи документов в местные органы.
Мы можем выступить связующим звеном, как в покупке коммерческой недвижимости, так и в предоставлении проверенного бизнес-консультанта, который в команде с нами сопроводит вас на пути приобретения коммерческой собственности и открытия успешной деловой деятельности в Италии!