Купить дом в Италии: 1.186.488 предложений

Вы решили купить дом в Италии? Вы находитесь в правильном месте... в этой статье я объясню пошаговый процесс покупки БЫСТРО, БЕЗ ОБМАНОВ и БЕЗ ОШИБОК:

1. Где искать дом в Италии [более 2.000.000 домов на продажу]
2. Сколько стоит дом в Италии?
3. Как выбрать 4-5 домов для просмотров
4. Как организовать просмотры
5. Как купить дом в Италии [процесс покупки]
6. Заключение

1. Где искать дом в Италии [более 2.000.000 домов на продажу]

Очевидно, что самый быстрый и дешевый способ начать поиск дома в Италии – это Интернет.

Интернет позволяет вам иметь точное и быстрое представление о ценах и о том, что предлагает рынок.

Что ж, давайте начнем набирать словосочетание «Дом в Италии», в Google и Yandex и волшебным образом получим следующие результаты:

Обе поисковые системы показывают одинаковые результаты в ТОП-3 естественных позициях: Prian, Tranio и HomesOverseas.

Естественные позиции - это органические результаты (не оплаченные), которые появляются после оплаченных объявлений.

Prian, Tranio и HomesOverseas - самые популярные порталы, предлагающие дома за рубежом и в Италии, но...

Проблема в том, что выбор в Италии очень маленький.

В Италии Prian показывает 5787 предложений, Tranio 3.023 и HomesOverseas 9.346  [данные от 05.11.2019].

Очень мало предложений, если считать, что в Италии продается около 2 000 000 домов!

Почему так мало предложений?

Всё очень просто!

Потому что существует мало итальянских агентств, которые говорят по-русски и рекламируют дома на порталах в России.

Итак ... давайте вместе обнаружим уловку, чтобы найти 2.000.000 предложений от русскоязычных агентств!

Как?

Мы ищем дом в Италии, как и итальянцы!

Мы набираем в Google слово “case in vendita” («дома для продажи») и обнаруживаем, что ТОП-3 сайтов в Италии: Immobiliare.it, Idealista.it и Casa.it.

• Immobiliare.it - это сайт, на котором размещено наибольшее количество объявлений, заявлено 1,2 миллиона, а также наибольшее количество посетителей - 23 миллиона.
• Idealista.it сайт, родившийся в 2000 году, - это портал с более чем 1.000.000 объявлений.
• Casa.it сайт, основанный в 1996 году, был первым итальянским порталом недвижимости, но недавно он потерял позиции; В настоящее время на нем около 850 тысяч объявлений и ежемесячное количество посещений более 11 миллионов.

Это сайты, где итальянцы ищут дом.


Проблема этих сайтов в том, что они на итальянском, и не все наши соотечественники говорят по-итальянски.

Immobiliare.it также имеет версию на русском языке, которую я не рекомендую, потому что она имеет 2 основных недостатка:

1. Переводы выполняются автоматически, поэтому описание дома не всегда корректно.
2. Количество домов, показанных в русской версии, ниже, чем в итальянской версии.

Но и для этого у меня есть правильное решение, о котором я вам вскоре расскажу.

2. Сколько стоит дом в Италии?

Давайте возьмем конкретный пример.

Допустим, вы хотите купить квартиру в Милане с 2 спальнями, но не знаете точно, в каком районе и даже сколько она может стоить.
Так что ...

Зайдите на итальянскую домашнюю страницу Immobiliare.it

Введите “Milano” («Милан») и появится раскрывающееся меню, в котором предлагаются некоторые варианты: “Milano (Comune)” («Милан (город)»), )”, “Milano (Provincia)” («Милан (провинция)»), “Milano Marittima” («Милан Мариттима») и т. д.

Выберите “Milano (Comune)” («Милан (город)»), и появится 13 038 предложений!

Это предложения жилья в городе Милан (за исключением провинции).


Справа вы найдете график, который показывает динамику цен на дома на продажу.

Нажмите на “VEDI” («СМОТРИ») и вы перейдёте на страницу www.immobiliare.it/mercato-immobiliare/lombardia/milano/, где можете найти статистику по:

• текущей средней цене,
• ценовой истории,
• стоимости за квадратный метр для каждого района Милана.

Внимание: это цены объявлений и они не соответствуют окончательным ценам после переговоров (которые обычно ниже).


Анализируя различные районы Милана, вы обнаружите, что цены варьируются от € 2000/кв.м в пригороде до € 20.000 / кв.м в центре Милана.

Зная, что вам нужно 2 спальни, или 80-100 квадратных метров, вы можете получить более точное представление об инвестициях.

Предположим, что вы хотите вложить 500.000 евро, зная, что вспомогательные расходы (налоги, агентство, нотариус, техник (джеометра)) составляют около 10%, то ваш бюджет 450 000 евро на 100 квадратных метров.
Как только вы узнаете бюджет в € 4500/кв.м, вам будет легче выбрать районы Милана, где искать дом.

3. Как выбрать 4-5 домов для просмотра

Теперь вы можете приступить к уточнению поиска с помощью фильтров.

Вернитесь на страницу результатов и нажмите “ALTRI FILTRI” («ДРУГИЕ ФИЛЬТРЫ»)

Откроется выпадающее меню с различными параметрами:

Здесь вы можете выбрать:

• Тип дома: квартира, пентхаус, лофт, вилла, новостройка, коммерческая недвижимость, земля и т. д.
• диапазон цен в евро и / или площадь в квадратных метрах
• количество комнат, ванных комнат
• в каком состоянии дом, этаж
• энергетический класс

Если вы хотите купить дом у застройщика, я советую вам выбрать “Nuova costruzione” («Новое строительство»).

Если наоборот, вы хотите отремонтированный дом, я предлагаю вам выбрать высокий энергетический класс (classe energetica alta), например, A или B.

Если вы хотите заключить выгодную сделку, купите дом, который требует ремонта. Мы позаботимся о реконктрукции!

Другой способ уточнить поиск - создать карту, используя функцию DISEGNA SU MAPPA («Рисуй на карте»). Для этого необходимо знать точную область интереса в Милане.


Вы также можете сохранить все параметры поиска, чтобы получать по электронной почте совместимые с вашим запросом объявления, которые будут опубликованы в будущем.

Как только количество предложений уменьшится – переходите к просмотру фотографий каждого из них и сохраняйте объекты, которые вас интересуют.

Теперь, когда вы предварительно выбрали интересующие вас объекты, мы переходим к просмотру домов.

Но как организовать визит, если вы не говорите по-итальянски?

Нет проблем ... Скоро я раскрою решение.

4. Как организовать просмотры

Immobiliare.it показывает как частные (около 8%), так и объявления агентств (около 92%).

Если вы очень хорошо говорите по-итальянски и знаете их менталитет, вы можете вступить в прямой контакт с итальянскими владельцами или агентствами, которые рекламируют объявления.

Но откровенно говоря, я вам этого не советую, потому что ...

Итальянцы ассоциируют россиян с игровым автоматом с большим количеством денег. И итальянцы могут стать даже хитрее наших соотечественников (наш адвокат помогает некоторым нашим землякам, которые пострадали от несправедливости при покупке у частных лиц).

Поэтому я советую вам искать русскоговорящего риэлтора с лицензией, но вы должны быть готовы заплатить комиссию в размере 3-5% + НДС (например: цена дома 450.000 евро; комиссия 3% = 13.500 евро + НДС = 16.470 евро).

После выбора агента по недвижимости запросите услугу “property finder". Таким образом риэлтор предложит вам как свои варианты недвижимости от собственников, так и варианты в сотрудничестве с другими агентствами, чтобы предложить вам все варианты, присутствующие на рынке. Такой метод работы поможет найти правильный объект недвижимости для вас и сохранить ваше время.



Как искать лицензированного агента по поиску собственности, который говорит по-русски?

У вас есть несколько вариантов:

1. Открыть Google Maps, найти город, в котором вы хотите купить дом (например, Милан), а затем найти словосочетание «Русскоговорящее Агентство Недвижимости» или просто «Агентство Недвижимости» на русском языке, и появятся агентства недвижимости, которые говорят на русском языке.
2. Поиск в торговых ассоциациях (в порядке важности): www.fiaip.it сайт, www.fimaa.it сайт и www.anama.it сайт.
3. Поиск агентства на российских ТОП-3 порталах: Prian, Tranio и HomesOverseas. Как только вы найдете агента по поиску собственности, которому доверяете, вы можете показать заранее выбранные вами предложения и организовать просмотры вместе с ним. Не беспокойтесь о расходах, потому что в случае сотрудничества, агент по поиску собственности оплачивается вами, а другое агентство - продавцом.

5. Как купить дом в Италии [процесс покупки]

После просмотров домов с русскоязычным агентством по поиску собственности, вы выбрали дом своей мечты.

И настало время приступить к покупке.

Предложения о покупке собственности в Италии делаются в письменной форме.

Редко переговоры ведутся в устной форме, в том числе и потому, что латиняне говорили «verba volant, scripta manent»: «слова улетают, написанное – остается», что в нашей интерпретации звучало бы как пословица «Написанное пером – не вырубишь топором».

Обычно процесс покупки собственности в Италии проходит в 3 этапа:

1. Безотзывное предложение о покупке
2. Предварительная продажа
3. Окончательный договор купли-продажи

Никто не запрещает делать это даже в два этапа или даже в один.


Второе правило: не доверяйте агентам по поиску собственности, которые только на словах обещают «все в порядке». Агент по поиску собственности должен показать вам факты проверки документов.

Третье правило: не доверяйте тем, кто говорит вам: «нотариус проверит документацию после того, как предложение о покупке будет подтверждено». Если будут проблемы, то для вас это будет слишком поздно!


Так что ...

Перед оплатой любой суммы и перед тем как вы будете что-то подписывать - вы должны быть уверены в определенных пунктах:

1. Что вы покупаете или другими словами: проверьте регистрацию (visura catastale) и кадастровый план (planimetria catastale).
2. Кто является владельцем дома и его долей (пример: женатый мужчина в режиме разделения всех материальных благ с супругой является владельцем всего 50% дома).
3. Какие ограничения связаны с собственностью: долги, выкуп, сервитут...

Еще раз, давайте рассмотрим на практике.

Регистрация (Visura catastale), слева на изображении, показывает данные, которые описывают здание с максимальной точностью.

Среди них вы можете найти:

• кадастровый доход - la rendita catastale (выраженный в евро), который используется для расчета суммы налогов, подлежащих уплате,
• кадастровая площадь - la superficie catastale (выраженный в квадратных метрах).

Кадастровый план (La Planimetria catastale), документ справа на изображении, показывает распределение площадей, размер дома и использование площадей.

Рассмотрим эти очень важные элементы по очереди.

Распределение площадей показывает как официально дом зарегистрирован в Кадастре. Если в действительности распределение пространств отличается (например: стена была снесена или была закрыта терраса, которая в кадастровом плане открыта), вы столкнулись с незаконной постройкой, которая должна быть исправлена до окончательного заключения договора.

Если проблема не будет решена до окончательного заключения договора, проблема автоматически станет вашей!
Размер дома можно рассчитать, распечатав план в формате А4, измерив линейкой расстояние, обозначенное как 10 метров (на рисунке справа синим цветом), и потом применить параметры к измерению помещения на плане.

Наконец, само использование пространств также важно. Нередко пространства, определенные кадастром, как кладовые, волшебным образом превращаются в настоящие спальни. В этом случае вам, конечно, не стоит платить за кладовую, как за спальню.

Как только это будет сделано, вам нужно проверить, кто является владельцем.

В этом случае необходим акт о происхождении собственности (l’atto di provenienza), который должен предоставить продавец.
Акт о происхождении - это документ, на основании которого собственность на имущество присваивается субъекту; как правило: продажа, дарение, разделение, наследование (наследство), судебный приговор.

Но этого недостаточно ... потому что…

Потому что, например, акт происхождения показывает, что г-н Марио Росси купил собственность 5 лет назад, но кто покажет, что Марио Росси не продал имущество за это время?
Эта проверка может быть сделана только агентом по поиску собственности или нотариусом при проверке ипотеки.

Инспекция по ипотеке также показывает любые залоги:

• ипотека (типичная для тех, кто покупает с ипотекой)
• сервитут
• ограничения
• легальные ипотеки
• ипотеки со сбором налогов
• с потерей права выкупа
• конфискованное имущество
• судебные запреты

Наконец, нам нужно проверить историю собственности за последние 20 лет.

Для нотариуса двадцатилетний обзор является фундаментальной основой для нотариальных отношений, необходимых для сделки купли-продажи.

Это помогает определить любые риски наследования или дарения.

После всех этих проверок вы можете подписать свое предложение о покупке и стать владельцем красивого дома в Италии!

6. Заключение

Используйте итальянские порталы недвижимости (например, Immobiliare.it), чтобы найти самый большой выбор собственности на продажу в Италии: более 2 000 000 домов на продажу.

Определите свой бюджет и получите точное представление о стоимости домов в € / кв.м с помощью инструмента цен Immobiliare.it.

Уточните свой поиск и сохраните 7-8 объектов, которые вы хотите посетить.

Ищите агента по поиску собственности, который говорит по-русски и организует вам визит, чтобы решить, какой дом купить.

Выберите собственность своей мечты и проверьте документацию.

Или же свяжитесь с нами для решения всех этих вопросов. Ждем Вас в Италии!