Купить недвижимость в Италии

Мечтаете купить недвижимость в Италии и хотите узнать, как это сделать быстро, выгодно и без риска? Это пособие - то, что вам нужно! В ваших руках - полное руководство для покупателей. Здесь вы найдете полезные советы и важные хитрости, которые необходимо знать каждому, кто собирается совершить покупку дома в Италии.

Данный Гайд по недвижимости в Италии был обновлен в 2020 и содержит самую актуальную информацию по этой теме.


Мы представим вашему вниманию список надёжных сайтов, на которых вы сможете найти более 2.000.000 выставленных на продажу домов по привлекательным ценам.

И это ещё не всё...

Мы расскажем вам, что нужно для получения вида на жительство, как получить доступ к международным школам и медицинским услугам в Италии.

1. Биография - Об авторе
2. Введение - Кто может купить дом в Италии? Как стать резидентом? Как долго можно находиться в стране?
3. Ищу тебя! - Где и как найти дом вашей мечты? Стратегия
4. Денежный вопрос - Как получить ипотечный кредит и как осуществить перевод денег в Италию
5. Покупаю! - Разбираем на винтики весь процесс покупки. Какова роль каждого действующего лица (посредник, нотариус, адвокат, инспектор). Покупка шаг за шагом (предложение о покупке, предварительный договор и окончательный акт купли-продажи)
6. Налоги в Италии - Налоги при покупке, годовой налог на недвижимость, подоходный налог
7. Управление недвижимостью - Страхование, содержание (уборка, бассейн, сад), коммунальные платежи и управление арендой
8. Действия после покупки - Вид на жительство, международные школы, здравоохранение и страхование
9. Чего НИКОГДА не нужно делать! Ошибки, от которых вы можете себя уберечь

1. Биография

Почему я решила написать это руководство?
И - самое главное - почему вы можете доверять тому, что в нем прочтете?

Во-первых, потому что я, как и вы, иностранка.

Во-вторых, я уже купила дом в Италии и решила, используя свой опыт, помогать другим русскоговорящим покупателям приобретать недвижимость в этой прекрасной стране Bel Paese!

Bel Paese... как ещё описать страну с благоприятным климатом, сказочными пейзажами от Альпийских гор и до Сицилии, с её знаменитой великолепной кухней и историко-культурным наследием, равного которому нет в мире.

Так получилось, что это стало моей профессией, и вот уже множество лет я помогаю русскоговорящим покупателям исполнить их мечту - купить желанную недвижимость в Италии.

Итак, позвольте представиться!


Меня зовут Елена Манжос. В Италии я живу с 2004 года. Началось всё с Тосканы, куда я приехала навестить родственников. Там я встретила свою любовь в лице импозантного “миланезе”, который предложил мне руку и сердце и увёз в Милан.

В столице Ломбардии я неожиданно влилась в совершенно новую для меня сферу - недвижимость. Дело в том, что мой супруг уже работал в этой сфере. А я была рядом, и мне тоже стало интересно. Какое-то время я наблюдала, спрашивала, училась и однажды отпраздновала свою первую продажу. Да какую! Помню этот день, как вчера. Счастливые лица новых владельцев и эту романтическую виллу на берегу моря! Наверное тогда и родилось моё страстное увлечение рынком недвижимости Италии.


И все эти годы на моих глазах мечты становятся явью.

Но одно дело - решить. А другое - сделать. Не буду вас обманывать, легко мне не было. Чтобы стать профессионалом в выбранном деле, пришлось пролить немало слез, пережить много бессонных ночей, полных стресса и сомнений дней. Но я сделала это. Мне удалось сдать труднейшие экзамены, чтобы получить лицензию и иметь право называть себя агентом по недвижимости в Италии.
Я открыла свое агенство недвижимости - LUXVITA (LUXURY VILLA ITALY).

Сегодня, спустя 10 лет работы, я могу с гордостью рассказывать о нас.

Итак, LUXURY VILLA ITALY - это агентство недвижимости, которое занимается куплей-продажей элитной недвижимости в Италии. За эти годы нам удалось получить безупречную репутацию среди известных важных личностей и высокий уровень доверия.

Основная география нашей деятельности:

• Ломбардия - Милан, Озеро Комо, Озеро Гарда, Озеро Маджоре
• Лигурия - Портофино, Санта-Маргерита-Лигуре
• Сардиния - Порто-Черво, Порто-Ротондо, Коста-Смеральда
• Тоскана - Форте-дей-Марми, Монте-Арджентарио, Пунта-Ала

За последние годы портфолио проданных мною объектов недвижимости расширилось от квартир в Милане, домов на севере Италии на озерах Маджоре, Варезе и Комо до самых престижных вилл на Сардинии, где, кстати, мы до сих пор проводим наши семейные летние отпуска.

Не всегда дорога была устлана лепестками роз, были как взлёты, так и разочарования. Самое главное, что я вынесла из всего этого - ОПЫТ. Драгоценный опыт! Благодаря ему сегодня, когда мне перевалило за 40, я могу не только разглядывать свои морщинки, но и уверенно, без сомнений представлять себя, как настоящего ЭКСПЕРТА ПО НЕДВИЖИМОСТИ В ИТАЛИИ.

И вот почему я решила написать это простое и понятное руководство для всех тех, кто хочет купить дом в Италии без финансовых рисков и нервных потерь. Кто уже сталкивался с особенностями итальянской бюрократии, хорошо понимают, о чем я.

2. Введение

ПОКУПКА ДОМА В ИТАЛИИ – МЕЧТА МНОГИХ.

Италия - прекрасная, благословенная страна, зацелованная солнцем и Создателем. Ей невозможно пресытиться. Невозможно перестать восхищаться и стремиться к ней всем сердцем. Даже спустя десятилетия и познав все твои несовершенства и твои “трещинки”, я по-прежнему признаюсь тебе в любви!

Да, рая на земле не существует. Но честно, Ты очень близка к нему, милый сапожок!
Какая еще из земель и наций имеет столько же культурных богатств, сколько имеешь ты? Ты - колыбель одной из величайших империй. Родина выдающихся талантов. Волшебной силы магнит для уникальных личностей и историй.

У ТЕБЯ ЕСТЬ ВСЁ, ЧТО НУЖНО ДЛЯ ВДОХНОВЕНИЯ.

Красота твоих заснеженных гор и долин с виноградниками, прозрачных озер и чистейших морских пляжей так гармонично и естественно соседствует с каменным кружевом средневековых городов и современными небоскребами.


ГОРЫ
Древние Альпы и Апеннины хороши как зимой, так и летом. Здесь вы найдете уникальные пейзажи - от очарования Доломитовых Альп до бурных скалистых просторов юга, от зеленых пастбищ до раскинувшихся на склонах гор уютных деревенек.

МОРЕ
Хотите поговорить о море? О нём нужно не говорить, а петь! Как это делают сами итальянцы. Mare, profumo di mare... Моооре. Всевозможных прекрасных оттенков (даже того, которым знамениты Мальдивы), прозрачное и чистое. Бесконечно манящее. С белоснежным и розовым песком. Огромные бесконечные пляжи и укрытые интимные бухточки. Живописные, одуваемые ветрами, мысы и высокие, скалистые берега соседствуют с мелководьями и райскими лагунами.

ОЗЕРА
Насладиться прохладой в летний зной и принять солнечные ванны можно на берегах прекрасных итальянских озер. Здесь, к тому же, немного спокойнее, чем на морских пляжах. Одним словом, выбор за вами! И он огромен.

ХОЛМЫ И ДОЛИНЫ
Как забыть холмы, будто сошедшие с полотен великих художников? Здесь, среди виноградников, элегантных дворцов и аристократических вилл так чудесно погрузиться в умиротворяющую атмосферу загородной жизни.

ГОРОДА
А в больших городах в это время пульсирует совсем другая энергия. Милан, Турин, Генуя, Неаполь и Болонья. Их можно сравнить с неутомимым сердцем, которое никогда не останавливается и отвечает за экономическое процветание страны. По соседству с ними раскинулись города, в которых так хорошо мечтать и наполняться эмоциями. Вдыхать неторопливую, чуть сонную, средневековую Италию идеально в Риме или Флоренции, в Венеции или Падуе, в Парме, Пизе, Лукке, Палермо и ... Этот список можно продолжать долго.


На мой взгляд, всего вышеперечисленного уже достаточно с лихвой, чтобы назвать Италию идеальным местом для отпуска или каникул, для увлекательного яркого туризма или необходимого для вдохновения и гармонии более длительного периода жизни. Сюда очень хочется переехать после выхода на пенсию или для учебы. И ведь мы с вами еще не сказали о здешнем прекрасном мягком климате, а еще о виноделии и гастрономии. На кулинарные темы любой итальянец готов говорить часами. В начале меня это очень удивляло, а теперь я и сама такая же. Я готова без устали выдавать вам лучшие рецепты моей свекрови или спорить, каким должно быть настоящее ризотто миланезе!.. Но мы здесь собрались по другому поводу, потому предлагаю перейти к более серьезным вопросам. А именно: можно ли купить недвижимость в Италии и получить вид на жительство? Каких бюрократических трудностей ожидать иностранцу в Италии? 

Кто может купить недвижимость в Италии?

Купить дом в Италии может любой иностранец, независимо от того, является он или нет гражданином ЕС и имеет ли Permesso di Soggiorno - вид на жительство. Главное условие - соблюдение принципа взаимности.

Что такое принцип взаимности?

Это принцип, закрепленный в статье 16 Гражданского кодекса, который гласит, что иностранец в Италии пользуется теми же правами, которые его страна гарантирует итальянцам.

Другими словами, практически все иностранцы, в том числе все граждане стран, когда-то принадлежавших СССР, могут купить дом в Италии.
Прекрасная новость, правда?))

Как долго иностранец может оставаться в Италии?

Этот момент очень важен. Ведь, приобретая недвижимость в Италии, вы наверняка предполагаете бывать здесь гораздо чаще, чем обычные туристы. И вообще говоря - столько, сколько вам захочется! Это кажется логичным, правда? А вот и нет!

Вот что говорит итальянское законодательство: Период пребывания в стране не одинаков для всех иностранцев.
Поэтому хорошо бы уточнить различие между гражданами ЕС и гражданами, не входящими в ЕС.

Кто является гражданами ЕС?

Это граждане 28 стран, входящих в Европейский Союз. То есть граждане следующих стран: Австрия, Бельгия, Болгария, Кипр, Хорватия, Дания, Эстония, Финляндия, Франция, Германия, Греция, Ирландия, Италия, Латвия, Литва, Люксембург, Мальта, Нидерланды, Польша, Португалия, Великобритания, Чехия, Румыния, Словакия, Словения, Испания, Швеция и Венгрия.

Что касается Соединенного Королевства, то следует сказать, что британские граждане в настоящее время по-прежнему считаются европейцами во всех отношениях. В ближайшем будущем станет ясно, как изменятся соглашения между саммитами ЕС и правительством Великобритании относительно выхода страны из союза (Брексит).

Кроме того, граждане следующих стран:

• Норвегия
• Исландия
• Швейцария
• Лихтейнштейн
• Андорра
• Республика Сан-Марино
• Ватикан
• Княжество Монако

вместе с гражданами ЕС пользуются особыми преимуществами перед другими иностранцами.



Какими именно:

• Разрешение свободно находиться в Италии до 3 месяцев.
• Чтобы остаться более 3 месяцев, достаточно просто попросить регистрацию в Реестре населения в муниципалитете (Anagrafe delle Popolazione) в коммуне по месту жительства и получить там свидетельство о пребывании (Attestazione di soggiorno)
• Это свидетельство о пребывании дает право на постоянное нахождение в Италии.
• После 5 лет непрерывного нахождения дается право на постоянное проживание.

Если совсем просто и в двух словах:


А как быть НЕ гражданам ЕС, как долго они могут оставаться в Италии?

Максимальное время пребывания - 90 дней.

! максимум 90 дней

ВАЖНО. Здесь тоже нужно различать. Страна стране рознь. И если для гражданина одной въезд в Италию возможен только при наличии действительного паспорта, то для гражданина другой необходима еще и виза, запрашиваемая в посольствах и консульствах.

Хотите примеры?

За ними далеко ходить не нужно. С одной стороны, канадцы, австралийцы и американцы могут въехать в Италию, предъявив только паспорт. С другой, граждане России или Индии обязаны подавать документы на въездную визу.

Полный и актуальный список стран, граждане которых должны подать заявление на визу, вы можете найти на веб-сайте Министерства иностранных дел Италии.
Для русского языка ссылка - http://vistoperitalia.esteri.it/home/ru,
но доступна версия на разных языках.

А что дальше?

Если срок пребывания превышает 90 дней, а вы хотите еще остаться в Италии? Граждане стран, не входящих в ЕС, должны снова запросить визу на въезд и вид на жительство (permesso di soggiorno).

Подробнее тему «Вид на жительство» мы разберем чуть позже. А пока что вернемся к поиску вашего дома в Италии.

3. Ищу тебя!

Теперь, когда вы знаете, что практически каждый может купить виллу в Италии, пришло время узнать, как же найти недвижимость мечты!


Это самые важные вопросы, с них всё и начинается. Давайте попробуем ответить на них вместе! За исключением первого. Какой он - дом вашей мечты в Италии, можете знать только вы сами.

Знаете? Нарисовали его в своих мечтах во всех деталях? А может, даже сохранили несколько картинок из интернета?

Позволю себе обратить ваше внимание вот на что. Начиная поиск дома в Италии, убедитесь, что ваши представления о том, какой он и где находится, совпадают с пожеланиями вашей семьи. Уверена, вложить в недвижимость n-ную сумму и уже после обнаружить, что ваши жена/муж и дети имели ввиду совсем другое и теперь не очень то хотят сюда приезжать, удовольствие сомнительное.

Как этого избежать?

Конечно же, обсудить всё “на берегу”. Это важно. Предложите всем членам вашей семьи ответить на вопросы небольшой анкеты. При её составлении я учла все те вопросы, которые чаще всего нуждаются в прояснении во избежание неприятных сюрпризов.

Пожалуйста, ответьте сами и предложите вашим близким ответить на следующие вопросы. Если ваши ответы совпадают, то самое время приступить к поискам дома. А если есть разногласия, то лучше сначала найти компромисс или, бывает и такое, инвестировать ваши деньги по-другому.

Итак, вопросы! >>>>>

Какой дом - дом вашей мечты в Италии?


По моему опыту, большинство иностранцев предпочитают купить дом, который не нуждается в ремонте. Причин на то несколько.

1. Языковые трудности
2. Невозможность физически находиться на объекте во время работ и контролировать их ведение.
3. Неспешность и другие особенности итальянского менталитета часто приводят к тому, что сроки работ увеличиваются. А вслед за ними и общий бюджет.

Но есть одна проблема. Дело в том, что новострой или отремонтированные, “заехал и живи” дома в Италии - их мало ... менее 14% рынка недвижимости.

Самая частая фраза, которую я слышу от продавцов, звучит так: «Я продаю свой дом в таком виде, как он есть сейчас. А новый владелец уже там сам всё переделает, по своему вкусу!».


Где купить дом?

У вас есть точное представление о регионе или районе, где вы хотите купить недвижимость?
Если вы еще этого не знаете... Что тогда?
Моим клиентами я всегда задаю такой вопрос:


Вы не знаете, что ответить?
Тогда я вновь позволю себе дать вам очень важный совет. Он основывается не только на моем собственном опыте. Его разделяют лучшие специалисты американского рынка недвижимости.

3 основных фактора при выборе дома


Самый главный параметр при выборе недвижимости и анализе предлагаемых вам вариантов - расположение. Если дом старенький и так себе, и если новенький и так вам по душе, что аж коленки дрожат от волнения... Первое, на что смотрите - ГДЕ. Переделать, достроить, наконец, снести всё начисто и построить заново вы всегда сможете. А вот изменить местность вокруг, виды, соседей - уже нет!

Хотя Италии в этом смысле, конечно, очень повезло. В живописных, красивейших местах здесь нет недостатка! Поэтому здесь скорее важно определиться - в какой части Италии вы хотите иметь недвижимость, и что именно её должно окружать: горные вершины, морские или озерные пейзажи, холмы с виноградниками, маленькие средневековые каменные улочки или энергетика современного мегаполиса.

Хотите узнать, какие местности сегодня занимают верхние строчки в списках элитной недвижимости Италии? Где дома и квартиры стоят дороже всего и моментально раскупаются иностранными клиентами?



Но не все могут, да и не все хотят иметь недвижимость в Порто-Черво или, к примеру, в Милане. Помимо этих известных на весь мир названий Италия предлагает просто бесконечный выбор хороших мест.

И здесь пришло время нам вспомнить еще про один важный фактор при выборе дома - КЛИМАТ.

И хотя в целом климат полуострова умеренный и вообще не сравнить с российским, отличия между горными и равнинными районами, а также между северными и южными регионами и островами, конечно, есть!

Вы любите, чтобы солнце было круглый год? Тогда вам однозначно на юг. Предпочитаете мягкие температуры как зимой, так и летом? Присмотритесь к озерам и Лигурии.
Вам больше по душе всё-таки свежесть и отсутствие жары? Альпы и Апеннины - наверняка то, что вам нужно.

Не забудьте проанализировать, в какой доступности и отдаленности находится выбранное вами место от аэропортов или важных коммуникационных маршрутов. Узнайте про наличие инфраструктуры в окрестностях (магазины, супермаркеты, общественный транспорт, школы и т.д.)

И наконец!

Спросите себя - вам нравится идея купить недвижимость в Италии на море в том месте, где уже есть ваши соотечественники? Вы не хотите обрывать связи с родным и привычным, а потому вам гораздо комфортнее будет знать, что по соседству есть земляки или даже целая их диаспора?..
или ...
Вы всё-таки предпочитаете полностью погрузиться в итальянскую действительность, традиции, культуру и быт?

Итак, у вас получилось ответить на все эти вопросы?

Отлично. Тогда можно приступить к поиску дома!

Как искать дом?

На мой взгляд, самый простой и быстрый способ получить представление о вариантах и ценах, которые предлагает местный рынок недвижимости сегодня, - это просмотреть серьезные сайты по теме.

Что даёт онлайн-поиск?


На просторах интернета сегодня представлены бесплатные объявления по продаже недвижимости за рубежом. Как в этом океане информации выбрать серьезные сайты, заслуживающие вашего внимания и доверия?

Предлагаю вам сосредоточить внимание на 3 основных порталах объявлений итальянской недвижимости:

https://nedvizhimost-italii.immobiliare.it/
https://www.idealista.it/en/
https://www.casa.it/
https://nedvizhimostitalii.hello-italy.it/

Скажу несколько слов о каждом.

Immobiliare.it
Это портал, на котором размещено наибольшее количество объявлений - около 1,2 млн. Здесь же наибольшее количество посетителей - 23 млн., включая и русских, поскольку сайт предлагает перевод объявлений.
Здесь есть специальный раздел, который посвящен застройщикам. Он предназначен как раз для тех, кто ищет новые дома. Также обратите внимание на раздел, в котором представлены квартиры, дома и виллы, выставленные на аукцион - здесь можно найти варианты по очень выгодным ценам.

Далее можно посмотреть средние цены в евро/кв.м выбранного места, нарисовать карту интересующей местности или выбрать энергетический класс.

Предупреждение: энергетический класс не только дает вам понимание того, сколько вы сможете сэкономить на электричестве и газе, но и является показателем того, что здание ремонтируется.
Обычно дома с классом от А до D являются более новыми или в любом случае недавно отремонтированными. От E до G - дом старый. Вы ищете дом в хорошем/отличном состоянии? Тогда выбирайте высокий класс энергии!
Если вы сохраните все параметры поиска, то по электронной почте будете получать новые объявления, которые отвечают конкретно вашим запросам.


Idealista.it
Сайт был создан двумя братьями-испанцами и сегодня является вторым порталом недвижимости в Италии. Здесь размещено более миллиона объявлений, среди которых много частных.
К сожалению, сайт не переведен на русский язык, но вы можете использовать автоматический переводчик в Google Chrome.
Как и предыдущий, этот портал также позволяет проводить поиск по карте и показывает среднюю по территории цену, но не указывает её динамику во времени.
И на Идеалиста также находится раздел, посвященный застройщикам.


Casa.it
занимает третье место по количеству объявлений и не предлагает функцию перевода на русский язык.
Сайт также предлагает возможность поиска по карте, а также позволяет выбирать объявления, выбирая между объявлениями от частных лиц и агентств.




Купить самостоятельно или обратиться за помощью к риэлтору?

После того, как вы определились с типом дома, который вам нужен, его расположением или, по крайней мере, с конкретным районом, пришло время решить - обратиться в агентство или сделать всё от и до самостоятельно.

Второй вариант предполагает наличие ооочень большого количества свободного времени и столько же терпения. Если время для вас дороже денег, лучше обратиться к профессионалу в этой области. Работа и услуги риэлтора предполагают оплату в виде комиссии.



Давайте так. Если вам повезло, и вы таки нашли по объявлению тот самый единственный и неповторимый дом вашей мечты, вам всё нравится и устраивает, то связывайтесь с указанным контактом. Вы выбрали несколько объявлений и к тому же говорите по-итальянски? Та же история.
А если вы отобрали много интересных вариантов, не можете среди них определиться, и к тому же ваш итальянский на уровне pizza, pasta и amore, то всё-таки советую обратиться к хорошему русскоязычному риэлтору.

Как распознать хорошего агента по недвижимости?

Хороший агент по недвижимости (или Property finder) - это опытный специалист в сфере недвижимости, который в состоянии не только найти дом вашей мечты, но и профессионально защищать ваши интересы на всем пути вашего взаимодействия.
Согласитесь, для иностранца это особенно важно и волнительно. Другая страна -другой язык, другие законы, другая реальность.

Вот почему, если откровенно, я всё-таки советую вам обратиться к агенту.

Опытный агент хорошо знает рынок и поэтому быстро подберет подходящие варианты, исходя из ваших запросов. Причем как среди агентств, так и среди частных лиц, которые не хотят появляться в интернете во избежание любой формы рекламы или огласки.

Исходя из моего большого опыта работы с русскими клиентами могу сказать, что хороший агент в данном случае должен:



Как найти Агента по поиску недвижимости, который говорит по-русски?

Самый быстрый метод - поиск в интернете, но нет никакой гарантии, что вам попадется серьезный специалист с лицензией.

Как вариант, вы можете связаться с одной из 3 ассоциаций итальянских агентов по недвижимости:

• FIAIP 
• FIMAA
• A.N.A.M.A.

Для чего? Эти ассоциации могут проверить по вашему запросу наличие у агентов всех необходимых реквизитов для законного осуществления своей деятельности.

Сколько стоят услуги профессионального агента по недвижимости?

4. Денежный вопрос

Вы по-прежнему полны желания купить недвижимость в Италии недорого? И теперь давайте всерьез поговорим о финансовой стороне вопроса.

Готовы к новой, очень короткой анкете?

Увы и ах, но у меня для вас плохая новость.
Вы можете располагать всеми деньгами в мире, но максимальный лимит для оплаты наличными в Италии составляет 3000 евро. То есть сумма, которой не хватит даже на быстрый искромётный шопинг в одном из бутиков на Монтенаполеоне в Милане.

Так что забудьте о наличных!

А дальше новость хорошая:

В Италии даже иностранцы могут обратиться в банк за кредитом. Не пугайтесь. Несмотря на особенности итальянской бюрократии, в данном случае речь идет о довольно простой операции.

Как подать заявку на ипотечный кредит в Италии?

Вы можете подать заявку на ипотечный кредит на сумму максимум до 80% от рыночной стоимости выбранного объекта недвижимости. Для этого вы можете связаться с любым банком и представить необходимые документы (мдаа, документы - всегда самая скучная и трудоёмкая часть).

СОВЕТ: Лучше выбрать банк, у которого есть представительство в вашей стране.

Как вариант, вы можете связаться с кредитной брокерской компанией, которая предложит вам кредит на лучших условиях на данный момент. Так бывает.

Как работают эти компании? Они связываются с различными кредиторами и сравнивают их условия, чтобы предложить вам наиболее удобное финансирование.

Одна из самых серьезных итальянских кредитных брокерских компаний - Auxilia Finance (http://www.auxiliafinance.it). Вы можете обратиться на официальный сайт компании, но он доступен только на итальянском языке.

После этого краткого объяснения, предлагаю вам стратегию шаг за шагом, как получить кредит.


Не повторяйте частую ошибку: просить кредит, когда вы уже начали переговоры.

Дело в том, что период рассмотрения вашего дела и получения одобрения от банка составляет около 60/70 дней. Вы уверены, что продавец захочет подождать еще как минимум 2 месяца?
А если продаст тем временем?
Прощай дом вашей мечты!


КАКИЕ ВИДЫ ИПОТЕКИ СУЩЕСТВУЮТ?
Виды ипотеки зависят от применяемой процентной ставки.

ИПОТЕКА С ФИКСИРОВАННОЙ СТАВКОЙ
Процентная ставка не изменяется в течение всего срока выплаты кредита, вы от начала и до конца платите фиксированную сумму взноса.

ИПОТЕКА С ПЛАВАЮЩЕЙ СТАВКОЙ
Сумма взноса зависит от изменения процентных ставок.
Первоначально более низкие ставки предлагаются для ипотеки с фиксированной процентной ставкой, а затем кто знает? Это зависит от эффективности, стабильности экономики в течение всего срока выплаты кредита.

ИПОТЕКА С КОМБИНИРОВАННОЙ СТАВКОЙ
Ставка меняется с фиксированной на плавающую или наоборот в заранее установленное время.

ИПОТЕКА С МАКСИМАЛЬНЫМ ПОКРЫТИЕМ
Она также называется САР и предлагает переменную процентную ставку, которая, однако, не может превышать определенный процент.


И еще пару слов об ипотеке

Вы же не поверите, что эта тема может быть исчерпана простым перечислением видов ипотеки?
Поскольку это значительные цифры, которые вам нужно будет возвращать в течение долгого периода (возможно даже десятилетия), необходимо знать еще несколько вещей.

Давайте еще раз вспомним, что такое ипотека. В данном случае это означает, что вам выдан кредит. Но банку требуется гарантия, залог. Ими и становится приобретаемое вами имущество.

Разумеется, банк - не благотворительное учреждение. И, если вы больше не в состоянии вносить указанные в контракте взносы, что ему делать.?
Если банк не может вернуть деньги, которые вам одолжил, то он получает товар, который вы купили за его деньги, а затем приступает к аукциону.

Поэтому при выдаче кредита нотариус обеспечивает регистрацию ипотеки в Реестре недвижимости.
Как только весь долг уплачен, ипотека благополучно погашена.
Если вы не пунктуальны при оплате взносов, в действие вступают так называемые интересы банка. А это дополнительные деньги из вашего кошелька.

! Будьте осторожны, потому что...

Расходы на выплату процентов - не единственные расходы, к которым вы должны быть готовы при заключении договора об ипотеке.

Другие расходы:

• оценка недвижимости, которую выполняет специальный техник
• затраты на предварительное рассмотрение вашего запроса о получении финансирования на покупку недвижимости
• полис по страхованию имущества на случай пожара, взрыва и других несчастных случаев

ГОДОВАЯ ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА

Все эти расходы отражены в таком параметре, как годовая процентная ставка.

Это параметр, который предоставляет клиенту точную оценку годовой стоимости кредита и, разумеется, эта информация предоставляется до принятия решения - брать кредит или нет.

Среднее время на анализ банком и выдачу вам ипотеки составляет около 60/70 дней.

Имейте это в виду, когда разговариваете с конкретным продавцом конкретного дома. Что касается предварительного заключения (помните, о нем мы говорили выше), здесь время может быть короче.


А ЧТО, ЕСЛИ У ВАС ЕСТЬ ДЕНЬГИ НА СЧЕТУ, И ВАМ НЕ НУЖНА НИКАКАЯ ИПОТЕКА?

Если ваш текущий счет не в евро, то возникают следующие вопросы:


Чтобы решить эти моменты, вам нужно связаться с одним из банков
или выбрать кредитную организацию, у которой есть представительство в России.

Предлагаю вам краткий список банков, у которых есть филиалы в России.

Одна из ведущих европейских финансовых групп, имеет многочисленные филиалы в Австрии, Азербайджане, Боснии и Герцеговине, Болгарии, Хорватии, Чехии, Германии, Италии, Польше, Румынии, России, Сербии, Словакии, Словении, Турции и Украине.

В настоящее время Unicredit - это:

• 105 филиалов в России
• 3700 сотрудников
• 1,3 миллиона розничных клиентов
• более 22 600 корпоративных клиентов

ЮниКредит Банк, Пречистенская набережная, дом 9
119034 Москва - тел.: +7 (495) 258 72 00
www.unicreditbank.ru

Этот универсальный банк присутствует в России уже около 40 лет, предлагает полный спектр банковских продуктов и услуг для частных клиентов, компаний и крупных финансовых учреждений.

Среди услуг банка:

• управление текущими счетами
• кассовые услуги с внутренними и международными платежами
• депозитарные ценности
• выплата заработной платы
• валютный контроль
• онлайн-банкинг

Кроме того, банк Intesa предлагает компаниям инструменты для покрытия валютных рисков и продукты для оптимального управления казначейством.

Сеть филиалов и отделений Banca Intesa охватывает 25 регионов России. Во всех крупнейших городах России и областных центрах действуют 69 агентств:

• Центральный федеральный округ (г. Москва и Липецк)
• Северо-Запад (Санкт-Петербург и Калининград)
• Урал (Екатеринбург и Челябинск)
• Сибирь (Новосибирск, Красноярск, Томск, Барнаул и Омск)
• Поволжье (Н. Новгород, Казань, Тольятти, Уфа и Самара)
• Юг (Краснодар, Ростов и Сочи)
• Дальний Восток (Владивосток)

Контакты: Интеза Санпаоло,
Петроверигский переулок, 2, 101000, Москва,
тел. / Факс +7 (495) 967 30 60/789 68 27
www.bancaintesa.ru

Работает в России с конца 2008 года и имеет свои представительства в престижной Башне Федерация, в финансовом районе города Москвы, в непосредственной близости от выставочного центра Экспоцентр.

Контакты: Banco Popolare
Башня Федерация, Пресненская наб. 12, 9 этаж 54, офис 1
121100, Москва
тел. / Факс +7 495 645 97 02/645 97 01
www.bancopopolare.ru.



В России есть и другие итальянские банки, имеющие единичные представительства:

• Mediobanca - Banca di Credito Finanziario Spa (присутствует в России с представительством с 2005 года)
• Monte dei Paschi di Siena (кстати, старейший банк в мире)
• UBI Banca
• ICCREA Banca lmpresa SPA (работает с января 2014 года)
• Banco Popolare di Vicenza

5. Покупаю!

Самая большая ошибка, которую вы можете сделать - это подумать, что процедура покупки дома в Италии точно такая же, как у вас на Родине.

“Paese che vai, usanze che trovi” - в какой стране оказался, по обычаям той и живи. Так сказано в старой итальянской поговорке.

Давайте перечислим всех действующих лиц, которые участвуют в акте продажи-покупки недвижимости в Италии:

• нотариус
• агент по недвижимости
• адвокат
• инспектор
• геодезист или архитектор.

А теперь подробнее про каждого.

Очень важная фигура, без него процесс купли-продажи не может быть завершен.
Это официальное должностное лицо, и закон предусматривает, что оно является беспристрастным, независимым и защищает интересы как покупателя, так и продавца.
Задачи нотариуса:

• проверить всю документацию и проинформировать подрядчиков по делу о праве собственности других лиц (ипотека, выкуп и т.д.)
• убедиться, что это не случай «отмывания» денег
• собрать налоги от имени государства и передать данные, касающиеся продажи, в государственные реестры недвижимости.

Плата за услуги нотариуса не установлена законом и варьируется в зависимости от стоимости имущества. Обычно она составляет от 0,2% до 1% и, если нет иной договоренности, оплачивается покупателем недвижимости.

Как найти нотариуса в той местности, где вы решили купить дом?
Просто! Достаточно зайти на сайт www.notariato.it, который также предлагает перевод на английский язык.

Фигура, которая профессионально и беспристрастно осуществляет посредничество между продавцом и покупателем с целью заключения сделки.
При выборе агента по недвижимости будьте осторожны, чтобы вас не обманули те, кто выдаёт себя за того, кем не является.
Настоящий агент сдал специальные экзамены и зарегистрирован в Коммерческом Реестре (Registro delle Imprese) и в Repertorio Economiсo Amministrativo при Торговой палате.

Кроме функции посредника, агент должен предоставить исчерпывающую информацию, касающуюся сделки (будь то нарушения в строительстве и т.д.), а уже затем переходить к регистрации предложения.

Позиция агента должна отличаться беспристрастностью. Поскольку он действует в интересах как продавца, так и покупателя, комиссия за его обслуживание оплачивается обеими сторонами. Эта сумма обычно составляет 3% от стоимости недвижимости, но также может достигать 5%. Затем к этой сумме всегда необходимо добавлять НДС (22%).

Роль юриста (или адвоката) не является строго обязательной для покупки недвижимости. По моему опыту, всё же лучше к нему обратиться, если покупатель - иностранец или на кону очень значимое по стоимости имущество. На самом деле, задача адвоката в том, чтобы защитить интересы покупателя. Если у вас в Италии есть такое доверенное лицо, которое в состоянии представлять ваши интересы, то вам не обязательно постоянно приезжать лично.

Хороший адвокат очень пригодится и в том случае, если вам нужен совет относительно итальянских норм. Это актуальная тема, поскольку законов, касающихся собственности, в стране очень много! Самим итальянцам трудно с ними разобраться, что говорить об иностранцах.



Ваш адвокат должен проверить и убедиться, что:

• Продавец является реальным владельцем и имеет право продавать это имущество
• Дом не находится в ипотеке и не под залогом
• Предыдущий владелец не оставил вам долги по оплате коммунальных расходов
• Кадастровая планиметрия соответствует реальному состоянию дома
• Дом или его отдельные части построены без нарушений, как с точки зрения строительства, так и урбанистического плана местности
• Точно рассчитан налог с продажи, который вам предстоит заплатить
• Точно определен и указан в документах энергетический класс жилья

Вознаграждение адвоката обычно рассчитывается в процентах от стоимости имущества и может варьироваться от 0,2% до 1%.

Инспектор - это профессионал, который от имени покупателя осматривает имущество во всех его деталях: фундамент, строение, кровля, объекты (электричество, сантехника, отопление, кондиционер), бассейн, SPA.

В англосаксонских странах инспектор - очень популярная в делах недвижимости фигура, в то время как в Италии к нему обращаются очень редко.
Для проверки инженерных сооружений предпочтительно пригласить геодезиста или, для более точного контроля, архитектора.

Это два специалиста, которые находятся в контакте как с коммунальными офисами муниципалитета, так и с земельной книгой, в которой зарегистрирована собственность.

Они могут проводить инспекции, но главным образом в их задачи входит:

• измерение пространства
• проверка идеального соответствия между официальным планом объекта недвижимости по земельной книге и её реальным состоянием
• презентация практики строительства в муниципалитете в случае планируемых изменений и реконструкции

НУ ВОТ МЫ И ПОДОШЛИ К САМОЙ ПОКУПКЕ

Процедура покупки дома в Италии обычно включает в себя 3 этапа. Но бывает и так, что сделка происходит только в 2 этапа или даже в 1.

Это зависит от каждой конкретной ситуации.
Вы можете увидеть дом и почувствовать “бабочки в животе”, тут же связаться с владельцем, быстро прийти к взаимному согласию и заключить договор в очень короткий срок.

Но подобное случается не часто. Всё-таки иностранцу нужно специально приехать в Италию (а иногда и не один раз), чтобы проехать посмотреть разные варианты в поисках дома своей мечты. 

Гораздо чаще получается так, что у себя дома вы садитесь за компьютер и просматриваете сотни объявлений. Или поручаете это дело доверенному агенту, который знает все ваши пожелания и предпочтения. В этом случае необходимо предпринять 3 шага:

1. ПРЕДЛОЖЕНИЕ О ПОКУПКЕ
2. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ КОНТРАКТА

Это письменный документ, посредством которого покупатель делает своё предложение продавцу.
В Италии, в отличие от других стран, предложение о покупке налагает обязательства как на продавца, так и на покупателя. В нем указываются цена и остальные условия продажи, от которых впоследствии невозможно будет отказаться при продаже/покупке. Ну, если только между сторонами нет другого письменного соглашения.

Другое дело - письмо о заинтересованности (lettera di interesse). Фактически, с помощью этого документа покупатель просто заявляет о своей общей заинтересованности в объекте недвижимости без каких-либо обязательств.

Предварительный договор - это настоящий договор, который может быть заключен даже в частном порядке, но настоятельно рекомендуется заверить его у нотариуса.
В этом случае договор заносится в публичные реестры, после чего покупатель защищен от любых неприятных сюрпризов, которые могут произойти позже.

А что может произойти? Фактически может быть обнаружено, что дом заложен, или что продавец обанкротился, а его активы находятся под арестом.

Поскольку предварительный договор является официальным документом, он обязывает обе стороны выполнить его.

Какая информация содержится в ПД?

В ПД указаны все условия продажи, а именно:

• цена
• сумма к оплате и сроки выплаты (основная сумма, залог и тд)
• дата, когда будет составлен окончательный договор
• дата, когда покупатель получит ключи от дома

В случае, если покупатель передумал, продавец имеет право удержать сумму, выплаченную в качестве залога.
С другой стороны, если передумал продавец, покупателю полагается двойной размер уплаченного им залога.

После подписания этого документа, дом в Италии, наконец, ваш!

Окончательный договор должен быть оформлен в присутствии нотариуса и по-итальянски также называется Rogito.
По закону он должен быть составлен на итальянском языке. Но в случае продажи иностранцам, которые не знают языка, должен быть добавлен перевод на вашем языке.

Чтобы гарантировать правильность перевода, договор должен быть заключен в присутствии переводчика и свидетелей. Если необходимы документы (как правило, свидетельство о браке иностранных покупателей), они также должны быть переведены на итальянский язык и легализованы апостилем.

После того, как договор был подписан обеими сторонами, нотариус должен по закону зарегистрировать его в Налоговом управлении (Agenzia delle Entrate) и сдать на хранение в государственные реестры Италии, а также оформить в Земельной (кадастровой) книге (Catasto).


Некоторые агенты по операциям с недвижимостью проводят Due Diligence уже после того, как их клиент сделал предложение о покупке (т.е. после оплаты аванса). Это очень серьезная ошибка, которую уже нельзя будет исправить, поскольку предложение - обязывающий покупателя документ.

Если есть какие-либо проблемы, потенциальный покупатель должен сразу узнать о них, а затем решить, хочет ли он совершить покупку или выберет другую недвижимость.
С помощью процедуры Due Diligence потенциальный покупатель может получить объективную картину состояния интересующей его недвижимости: выяснить, кто является реальным владельцем недвижимости и не будут ли на неё в дальнейшем претендовать третьи лица, проверить наличие долгов и ограничений, препятствующих продаже, а также выяснить, есть ли нарушения по линии документации.

Так как градостроительные и кадастровые нарушения могут помешать совершению покупки, не лишне разобраться, что это такое. И что можно сделать, если вы обнаружите, что у дома вашей мечты есть особенности.


ПОГОВОРИМ О ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ И КАДАСТРОВЫХ НАРУШЕНИЯХ

Начиная с 2010 года, итальянское законодательство запрещает продажу объектов недвижимости, в строительстве, реконструкции или модернизации которых были обнаружены нарушения.

Именно поэтому при подписании акта купли-продажи продавец обязан заявить о соответствии кадастровых данных и плана по документам реальному состоянию объекта недвижимости.

Свидетельство о соответствии также может быть выдано техническим специалистом, у которого есть доступ к официальным кадастровым книгам. Это может быть геодезист или архитектор.

В случае отсутствия такой декларации акт купли-продажи считается недействительным. Что это означает?

На практике вы не можете продать недвижимость, если:

• кадастровые данные отсутствуют или являются неполными
• кадастровые данные не полностью соответствуют данным, представленным в реестрах недвижимости (достаточно неправильно записанного налогового кода, чтобы всё улетело «в трубу»)
• кадастровый план вообще не представлен
• кадастровый план не полностью соответствует реальному состоянию здания

Всё это означает, что при составлении акта о продаже именно продавец должен выступить гарантом того, что для строительства дома и проведения его любого ремонта, модернизации, расширения и модификации были запрошены необходимые муниципальные разрешения.

Помните, что это его обязанность, обнародованная Кассационным судом в решении №.11628 от 26 марта 2012 г.

А если продавец не в курсе того факта, что недвижимость стала объектом строительных злоупотреблений?

Это, кстати, не такая уж редкая ситуация...

Например, он мог приобрести дом до 2010 года, когда итальянские законы еще не требовали идеального соответствия между данными земельной книги и фактическим состоянием имущества. Или попросту закрыл глаза на новые требования и не стал запрашивать никаких разрешений на некоторые строительные работы...

В любом случае, есть лишь одно средство, чтобы выяснить, есть ли какие-либо нарушения: нанять квалифицированного техника, геодезиста или архитектора, который может получить доступ к муниципальным кадастрам, ответственным за строительство, и сравнить имеющиеся документы с реальным статусом дома.

Какие нарушения указывают на несоответствия?

Учитывая, что злоупотребления весьма разнообразны, их следует разделить на 3 категории:

1. Собственность полностью не законна
То есть дом был построен без какого-либо разрешения. Тяжелый случай.

2. Небольшие внутренние изменения
То есть нет никаких внешних пристроек и изменений, которые бы не соответствовали муниципальному разрешению. А вот внутреннее пространство дома не соответствует заявленной планировке здания. Самый частый пример - это снесение стены, чтобы объединить гостиную и кухню, или когда появляются дополнительные стены или меняется их положение.

3. Изменения с увеличением объема
Это происходит в случае увеличения жилой площади. Например, при превращении балкона в крытую веранду, строительстве дополнительной комнаты или при изменении предполагаемого использования технического помещения (например, преобразованного в спальню гаража) и т.д.


Что делать, если вы обнаружили нарушения?

Некоторые нарушения могут быть исправлены с помощью простого DIA (Dichiarazione di Inizio Attività - Заявление о начале деятельности), а с другими уже ничего не поделаешь.

Дело в том, что после заключения контракта о покупке, вы не только становитесь собственником жилья, но и принимаете ответственность за прежде совершенные на данном объекте недвижимости нарушения. И последствия всего этого могут быть очень серьезными.

В отношении некоторых строительных нарушений предусмотрено даже заведение уголовного дела с последующим решением снести здание или его части, а далее провести восстановительные работы до его первоначального вида.

В случае других злоупотреблений, которые могут быть исправлены, предусмотрены административные санкции и возможность DIA по амнистии. Эта амнистия  - необходимая административная мера, которая помогает перевести незаконную деятельность в статус легальной.

Теперь, когда вы знаете, что суровые итальянские законы думают по поводу строительных нарушений, становится ясно, насколько важно всё проверить и исправить перед заключением договора о покупке.

Вот почему возникла необходимость шага 1 (Предложение о покупке)
и шага 2 (Предварительный договор) прежде, чем подписать Договор о покупке.

В промежутке между этими этапами и составлением фактического акта продажи покупатель может поручить техническому специалисту проверить наличие любых нарушений и затем устранить их.

Но имейте в виду: этот процесс может занять недели или даже месяцы.

6. Налоги в Италии

Итальянская налоговая система - не самая простая. Однако спокойствие, только спокойствие. Попытаемся разобраться во всём, во избежание неприятных сюрпризов.

Итак, с того момента, как вы приобрели недвижимость в Италии, вас ожидает оплата 3 видов налогов:

• Налог на куплю-продажу
• Налог на недвижимость
• Налог на прибыль

Давайте начнем с налога на куплю-продажу, который уплачивается всего один раз и обычно вместе с заключением окончательного договора у нотариуса.

Здесь устанавлены разные тарифы, которые зависят от некоторых параметров:

• приобретаете ли вы недвижимость у частного лица или у строительной компании
• будет ли эта недвижимость вашим первым домом, куда вы перенесете свою резиденцию, или вторым домом.

Кроме этого на размер налоговой ставки влияет тип недвижимости. Например, объекты, которые относятся к кадастровым категориям A / 1, A / 8 и A / 9 и считаются роскошью, облагаются более высоким налогом.

Ставки за стандартную собственность (т.е. не принадлежащие к кадастровым категориям A / 1, A / 8 и A / 9):



Приведем 2 примера покупки квартиры по цене 490 000 евро с кадастровым доходом 650,13 евро (кадастровый доход отражен в кадастровом осмотре):

1] Покупка 2-го дома у частного лица: умножьте кадастровый доход на коэффициент переоценки (кадастровая стоимость = 650,13 х 126 = 81,916,38 евро). Таким образом, регистрационный налог будет составлять 81,916,38 x 9% = 7,372,47 €. Добавив ипотечный и кадастровый налог, вы получите в общей сложности 7 472,47 евро.
2] Приобретение 1-го дома у строительной компании: умножьте цену покупки недвижимости на ставку НДС и добавьте € 600 (для 3 налогов: регистр, ипотека и земельный кадастр). В результате имеем: (€ 490 000 x 4%) + € 600 = € 20 200.

Все владельцы недвижимости без какого-либо различия между итальянцами и иностранцами и без учета места их проживания (в Италии или за границей) должны каждый год платить IUC - Imposta Unica Comunale, то есть ежегодный муниципальный налог.

Его размер складывается из суммы 3 различных налогов:
IMU - налог на имущество, подлежащий уплате только за те объекты недвижимости, которые не являются первым домом
TASI - налог на коммунальные услуги, такие как содержание дорог, освещение и т.д.
ТАРИ - налог на отходы

Суммы этих налогов рассчитываются бухгалтером и варьируются в зависимости от кадастровой стоимости имущества, от муниципалитета, на территории которого находится ваше жильё, и от его размера.

Кроме того, учитывается и то, из скольких человек состоит ваша семья.

Если вы решили окончательно обосноваться в Италии и проживаете здесь не менее 185 дней в году, тогда вы становитесь итальянским налоговым резидентом. Это означает, что вам придется платить подоходный налог в Италии, даже если эти доходы были получены за границей (в России или в любой другой стране мира).

Итальянская налоговая система предусматривает 2 вида налогов:

• IRPEF, налог на доходы физических лиц
• IRES, налог на прибыль предприятия для юридических лиц

Оба рассчитываются от суммы годового дохода.

Доходы, в свою очередь, подразделяются на 6 видов:

1. Доход с частной предпринимательской деятельности. Пример такого вида занятости: ремесленники и фрилансеры, коммерсанты, юристы, бухгалтеры, врачи, архитекторы и т.д.
2. Доход с прироста капитала и инвестиционных доходов (от владения акциями, государственными облигациями и т.д.)
3. Доход от трудоустройства - то есть наши доходы в качестве работника или с пенсии
4. Земельный доход - полученный от земельной собственности
5. Доход от предпринимательской деятельности
6. Различные доходы - это те доходы, которые не относятся с перечисленным категориям (например, оплата за услуги или выигрыш в лотерею)

В зависимости от типа дохода предполагаются свои вычеты (из дохода или из налогов). Это отдельная тема, которая заслуживает более детального изучения. Но сразу предупреждаю: если вы не разбираетесь в вопросах налогообложения, лучше туда добровольно не соваться.

Давайте оставим эту главу налоговым экспертам и бухгалтерам. И только лишь посмотрим, какие бывают ставки налоговых выплат.

Высчитать, какие именно суммы выплат вас ожидают - непросто! Дело в том, что налоги в Италии - это, во-первых, очень индивидуальная история, которая учитывает семейное положение налогоплательщика (количество детей, иждивенцев и т.д.), а во-вторых, зависит от суммы ваших доходов.

Чем больше вы зарабатываете, тем более высокие налоги вас ждут.

Давайте рассмотрим конкретные примеры:


В любом случае, хорошо бы связаться с добросовестным бухгалтером, чтобы понять, на какую сумму выплат вам настраиваться.
 
А теперь я хотела бы более подробно рассказать вам про FLAT TAX - единый налог, новшество в налоговых вопросах, которое правительство Италии представило в 2017 году с целью привлечения олигархов со всего мира, включая Россию.


Налог Flat Tax

Вступивший в силу в 2017 году, этот налог позаимствовал свое название из английского языка и был призван привлечь в Италию олигархов, бежавших из лондонского Сити после Брексита.

При этом правительство Италии не столько стремилось к увеличению налоговых поступлений, сколько к привлечению резидентов с большими платежными возможностями.

Flat Tax предусматривает уплату фиксированного налога в размере 100 000 евро в год на весь доход, полученный за границей, в то время как в случае с доходом, полученным в Италии, даже сверхбогатые налогоплательщики должны иметь дело со ставками IRPEF или с IRES. Кроме того, фиксированный налог в размере 25 000 евро ежегодно применяется к членам семьи.

Однако следует помнить, что воспользоваться этой налоговой льготой могут лишь те, кто не проживал на постоянной основе в Италии в течение последних 10 лет. И те, кто являлся резидентом не более 1 года.
И последнее - данной налоговой льготой вы можете пользоваться максимум 15 лет.

7. Управление недвижимостью

Если вы дошли до этого момента, значит, я могу поздравить вас с покупкой!

Finalmente! Наконец, у вас есть дом в Италии!

Теперь вам предстоит подумать о многих других вещах. И некоторыми стоит озадачиться сразу же! Например, подключением коммунальных услуг.
Давайте обо всем этом поподробнее.

Да, хотя бы один расчетный счет вам понадобится.
Это упростит вам жизнь. Начиная с совершения любой покупки и заканчивая возможностью автоматически оплачивать коммунальные услуги (электричество, газ, воду, телефон, интернет), не беспокоясь об истечении срока действия платёжек.

Открытие банковского счета в Италии - это совсем не сложно. Однако не все банки готовы принять иностранца, который, к тому же, не резидент.

Я советую вам выбрать банк, который имеет филиалы в вашей стране и предлагает услуги банковского обслуживания онлайн, чтобы вы могли спокойно управлять своим счетом, даже если в данный момент находитесь вне Италии.

Текущие счета могут открывать как иностранцы-резиденты, так и иностранцы-нерезиденты. В обоих случаях банк потребует паспорт (действительный) и итальянский ИНН (codice fiscale).

Это первый шаг, который вы должны сделать, как только вступите во владение своим итальянским домом.

Что нужно сделать?

Вы должны убедиться, что на вас переписаны все коммунальные услуги: свет, газ, телефон, интернет и т.д. потому что, конечно, старый владелец не собирается оплачивать счета за вас.

Да, это довольно скучные процедуры...
Вам предстоит связаться с различными управляющими компаниями, предоставить необходимые бумаги (обычно это документы, удостоверяющие личность, и кадастровые данные дома), а затем подписать новый контракт. Очень часто это занятие берёт на себя ваш агент по недвижимости.

Что касается регулярных платежей за коммунальные услуги, вы можете привязать к ним свой новый итальянский банковский счет. Тогда у вас точно не возникнет проблем с задержкой или забытыми платежами.

Желательно оформить страховку для дома, по крайней мере, в отношении гражданской ответственности, пожара или ущерба, вызванного атмосферными явлениями, поломкой инженерных коммуникаций и т.д.

Гражданская ответственность абсолютно необходима в случае, если вы намереваетесь арендовать дом, но и другие покрытия должны быть приняты во внимание.

Разобраться во всех компаниях и предлагаемых ими различных типах страхования жилья - непростая задача даже для самих итальянцев. Иностранцеам еще сложнее! Тем более сегодня, когда услуги и пакеты становятся все болеее многочисленными и персональными.
К традиционным компаниями добавились онлайн-компании и страховые брокеры. Рынок в Италии сейчас действительно переполнен.

Единственное, что можно посоветовать - это рассмотреть все варианты, объяснить свои потребности в том или ином типе покрытия, и выбрать максимально подходящий вам контракт!

И да! Всё-таки предпочтительнее выбрать международную компанию - для документации и контрактов, которые будут написаны хотя бы на английском языке.

В Италии пока не очень распространены компании, которые специализиются на управлении недвижимостью. А это очень удобная услуга! Property Management структуры берут на себя заботы по хранению ключей, оплате счетов и налогов, уборке и уходу за бассейном и садом.


Если вы не живете постоянно в вашем итальянском доме, кто-то должен содержать все в порядке за вас. Для решения этой проблемы вы можете обратиться к агенту по недвижимости, который нашел для вас этот дом. Помните, мы в ответе за тех... ))

На самом деле, очень часто хороший риэлтор в состоянии организовать предоставление этих услуг или, по крайней мере, посоветовать вам компанию или доверенное лицо, которое может позаботиться об этом.

Цена вопроса?

Естественно, это зависит от ваших потребностей. Допустим, если арендовать дом, оплата услуг может составлять около 15-20% от арендной платы.

Хорошо, вы купили дом с намерением сдать его в аренду.

Может быть, вы намереваетесь арендовать его только на короткие периоды для туристов, наслаждаясь им сами всё оставшееся время?
или ...
Вы хотите открыть свой B&B?

Разумеется, вы не единственный иностранец, кто принял такое решение.

Знаете ли вы, что даже Джордж Клуни арендует свою чудесную виллу Олеандра на озере Комо на периоды, когда его нет в Италии?

Это действительно может быть идеальным решением для покрытия расходов на управление недвижимости.

Если вы решили арендовать дом на короткие сроки, то можно разместить рекламу на самых популярных сайтах. Например, Booking, Airbnb, HomeAway.

Скорее всего, недостатка в клиентах не будет! Особенно, если ваш дом находится в зоне с большим наплывом туристов - в городе с весомым культурным наследием, на приморском, озерном или горном курорте.

Как вариант, вы можете поручить агентству по недвижимости задачу аренды вашего дома. Это неплохое решение, если вы купили дом в Италии в качестве инвестиции и не собираетесь сюда перебраться на постоянное жительство.

Если в ваших планах - устроить на территории вашего дома небольшой отель, знайте: итальянское законодательство - это настоящие джунгли! В каждом регионе свои правила, касающиеся минимального количества спален, разрешения подавать завтрак и т.д.

Даже разрешение на открытие B&B от места к месту предусматривает различные нормы. Поэтому перед покупкой обязательно проконсультируйтесь с агентом по недвижимости. Он обязательно подскажет вам, будет ли возможно реализовать ваши планы после покупки выбранного объекта.

О, мама! - Или - Боже мой!

Это восклицания отчаяния/восторга я часто слышу от своих клиентов.

Будьте спокойны, это проблема не только иностранцев. С ней нередко сталкиваются сами итальянцы.

Прежде всего, я всем сердцем надеюсь, что вы еще до покупки сообщили своему агенту по недвижимости о своем намерении провести реконструкцию дома и даже наверняка показали ему десятки вдохновляющих фото, как вы это себе представляете. 

А еще прояснили, какие работы вы здесь можете выполнить, а какие нет. И, в случае сомнений, я надеюсь, вы привлекли хорошего геодезиста или архитектора, чтобы получить квалифицированные ответы на все вопросы.

Правда же? Ну, слава Богу!

Самая главная проблема здесь - к кому обратиться. Как для запроса необходимых разрешений, так и для выполнения работ. Вы можете связаться с геодезистом/архитектором, чтобы выполнить проект и запросить необходимые разрешения, а затем обратиться в строительную компанию.

Честно говоря, я не рекомендую этот вариант. Исключение -  если обязанности контроля за правильным и своевременным выполнением всех работ взял на себя ваш архитектор или геодезист. Одним словом - доверенное, заинтересованное в качественном результате, лицо.

Мда..
Контроль и еще раз контроль! Потому что среди итальянских каменщиков, плиточников, электриков, сантехников, плотников, многие из которых - действительно высококвалифицированные рабочие, очень распространен один недостаток. Они все любят вносить “небольшие изменения”.

Поэтому не удивляйтесь, что оставив объект реконструкции на рабочих, однажды вы можете найти ванную комнату с другой планировкой сантехники, или комнаты, двери и окна, размеры которых окажутся немного больше или меньше, чем вы думали.

Справедливости ради стоит заметить: некоторые проблемы неожиданно всплывают уже в процессе переделки дома. Например, не было точно известно, где расположены трубы водопроводных, электрических или отопительных систем - под полом или внутри стен. И это может привести к нежеланным поломкам.

Результат?
Возможно, вы планировали просто обновить пол, а вместо этого вам придется заменить все инженерные коммуникации. Scusi signori...

Повторим еще раз: доверить ремонт строительной компании без какого-либо контроля с вашей стороны - весьма сомнительное решение. Помимо прочего, вы даже не можете быть уверены в качественном выполнении работ.

Найти серьезную строительную компанию, которая готова быстро выполнить ваш заказ, - задача весьма не из легких. По моему опыту, сдача строительных объектов в Италии откладывается на месяцы. Они всегда слишком перегружены работой! Ну, или так они говорят.

Сегодня все говорят о строительном кризисе в Италии. Однако найти компанию, способную качественно и в сроки выполнить работу, по-прежнему почти что mission impossible. Загадка итальянской действительности. И итальянского менталитета.

Что вы можете сделать, так это связаться с компаниями, которые предлагают услуги под ключ. Они предлагают вам профессиональную помощь в ведении проектов и получении необходимых разрешений. Они же контролируют выполнение всех видов работ (от каменной кладки до установки водопроводной системы). За дизайн интерьеров тоже берутся.

Компаний такого типа немного, но ваш агент по недвижимости наверняка проконсультирует вас по этому вопросу и даст контакты.

8. Заехали! Что дальше?

Ок, у вас есть собственное жильё в Италии. Если вы собираетесь здесь жить постоянно или даже находиться несколько месяцев в году, вы должны знать, как по незнанию не создать себе проблемы или не угодить в преступники... мелкого или не очень масштаба.

Например, чем чревато вождение в Италии без прав? И как не оказаться в списке нелегальных мигрантов?

Давайте начнем с самого важного документа, который позволяет вам оставаться на территории Италии на законных основаниях - вид на жительство (Permesso di Soggiorno).

Для нахождения на территории Италии более 90 дней все граждане стран, не входящих в ЕС, должны подать заявление на получение постоянной въездной визы или визы на жительство. Куда подать - в Посольство или в Консульство Италии, находящиеся в вашей стране происхождения (например, в России).

Виза обычно выдается по следующим мотивам:
После въезда в Италию по визе, гражданин, не являющийся членом ЕС, имеет 8 рабочих дней (не считая воскресенья и праздничных дней), чтобы подать заявление на получение вида на жительство в управлении полиции (Questura) по месту жительства.

Документ выдается с той же мотивацией, что и въездная виза (т.е. для работы, бизнеса, усыновления, учебы и т.д.).

Однако срок его действия меняется в зависимости от мотивации. По истечении срока PDS может быть возобновлен, если условия, на которых он был выдан, все еще актуальны.

Напишите мне, если вам нужен вид на жительство. Я помогу вам связаться с адвокатом по миграционным делам, который говорит по-русски.

Если вы решили переехать в Италию, то наверняка захотите, чтобы ваши дети продолжили свое образование без психологических травм и, возможно, предпочитаете дать им образование международного уровня.

В Италии есть большое количество международных школ. В большинстве из них обучение ведется на английском языке (британском или американском) или на двух языках. Но есть также международные школы, в которых преподают на французском, испанском и немецком языках.

Лишь некоторые учреждения имеют статус государственных, в основном это частные школы, которые предполагают ежемесячную оплату.

В этих школах обучаются дети с 6 лет и до университета, но также в Италии есть несколько международных детских садов и других, альтернативных учреждений для дошколят.

Наибольшее количество международных школ любого вида находится в Риме и Милане. Меньше, но всё же есть и в других итальянских городах от Турина до Палермо (Неаполь, Флоренция, Кальяри, Венеция, Комо и др).

В некоторых учреждениях есть возможность проживания для детей. Это может быть весьма кстати, если школа далеко от дома.

В Италии право на здоровье гарантировано Конституцией Италии, независимо от наличия вида на жительство. Особенно, если лечение вам необходимо в срочном порядке.

Но ...

Чтобы иметь семейного врача и получить доступ к регулярным мед.осмотрам, лечению и любому несрочному вмешательству бесплатно или при небольшой оплате, необходимо зарегистрироваться в Региональной службе здравоохранения - SSR.

Регистрацию можно пройти в местном ASL, что дает вам право на обладание картой TEAM (европейской карточкой медицинского страхования). С этой карточкой вы можете воспользоваться медицинской помощью не только в Италии, но и во всех других странах Европейского союза наравне с другими гражданами.

Медицинское обслуживание можно получить и с частным полисом медицинского страхования. Это если что.
Медицинская страховка прекрасна тем, что с ней вы можете возместить расходы на лечение, никак не предусмотренное SSR. Например, лечение зубов в частной клинике. Лично у меня есть такой опыт ))

Тема не самая приятная, но ничто не вечно под луной. И нам с вами придётся поговорить и об этом.

Готовы? Тогда давайте ответим на логичный вопрос:

Кто наследует недвижимость, купленную в Италии?
Какой закон регулирует правопреемство дома в Италии, если его владельцем является иностранный гражданин?

Если вы хотите сделать завещание, это ваш выбор. Итальянское государство с большим пиететом относится к волеизъявлению усопших. 

Но позвольте мне предложить вам альтернативу классическому завещанию.

ВНИМАНИЕ - это способ уберечь ваших наследников от налогов на наследство.

Заплатить всё равно придется. Но в то же время вы получите абсолютную уверенность в том, кто именно наследует дом.

Я прекрасно представляю, что, когда вы покупаете дом в Италии, последнее о чем хочется думать - это собственные похороны. Но поверьте моему опыту - стоит об этом подумать именно сейчас.

Что вы должны сделать, когда покупаете дом?

Вы должны сразу вписать в документы наследников вашей недвижимости, оставив за собой право на данную собственность на всю жизнь.

Раздумываете? Сомневаетесь? Прекрасно! Сходите к хорошему нотариусу и проконсультируйтесь.

Еще одна вещь, которую вы должны знать, даже если это напрямую не интересует вас, а ваших наследников. Дело в том, что по итальянским законам в случае правопреемства обычно применяются законы страны, в которой проживает иностранный гражданин.

Однако с 17.08.2015 вступил в силу новый европейский закон о правопреемстве, который предусматривает следующее: любой, кто владеет недвижимостью в стране ЕС, теперь может выбрать между законодательством страны своего резидентства или законодательством своей родной страны.

Итальянский закон гласит, что только те, кто живет в Италии, могут купить автомобиль. Покупка автомобиля не разрешена даже гражданам ЕС, если они не являются резидентами.

Что нужно? Нужно иметь Вид на жительство!

Ничто не запрещает вам приехать в Италию с машиной, купленной в вашей стране.

Но ...

Вы знаете, кто может ездить на итальянской территории?

Если у вас есть права, выданные страной ЕС, проблем нет: вы можете ездить в любом месте и в любое время, даже если живете в Италии более 1 года.

Следует помнить, однако, что обновлять их нужно будет по итальянским правилам.
То есть вы можете подать заявку на признание ваших прав действительными на территории Италии, и вам будет выдан документ. Прикрепите его к вашим правам и носите всегда вместе.

А если ваши права получены вне зоны ЕС (например, в России), то вы можете свободно разъезжать с ними по Италии в течение максимум 1 года с момента подачи заявления на резидентство.

Естественно, к вашим правам должен прилагаться официальный перевод.
После 1 года проживания, если вы не хотите подвергаться суровым штрафам Made in Italy, то придется позаботиться о конверсии ваших водительских прав.


На сайте http://www.aci.it/ (только на итальянском) вы найдете список стран, для граждан которых возможна конверсия, и какие  документы необходимы для данной процедуры. Если вашей страны в этом списке нет, тогда вам придется заново сдавать на права в Италии.

9. Чего НИКОГДА не нужно делать!

Хоть опыт - и сын! Но вы же не зря дочитали до конца это Руководство. И теперь узнаете о еще 3 важных моментах, над которым горит красная лампочка с надписью “Ты туда не ходи!”

Итак, 3 ошибки, которые могут иметь разрушительные последствия для вашего кошелька: