Come sarà Milano nei prossimi anni?
Quando si parla della Milano del futuro, secondo me bisogna separare ciò che è già stato realizzato da ciò che è in costruzione e da quello che, invece, è ancora un progetto.
Negli ultimi anni la città è cambiata molto.
La M4 è stata completata.
Il Villaggio Olimpico di Porta Romana ha ospitato gli atleti di Milano Cortina 2026 e viene trasformato in studentato.
La stazione di Scalo Romana è stata completamente rinnovata.
MIND, Bovisa, Farini e Santa Giulia continuano invece il loro percorso di trasformazione.
E poi c'è il progetto ferroviario della Circle Line, che potrebbe modificare il modo in cui ci spostiamo tra quartieri senza dover necessariamente passare dal centro.
Da agente immobiliare mi interessa molto osservare questi cambiamenti.
Ma farei attenzione a una cosa.
Un'infrastruttura nuova può migliorare un quartiere. Non significa automaticamente che qualsiasi casa vicina aumenterà di valore.
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Come Stanno Cambiando i Trasporti di Milano
Partirei da una cosa che qualche anno fa era ancora “la Milano del futuro” e oggi è realtà.
La M4 è completata
La linea metropolitana M4 è stata completamente aperta il 12 ottobre 2024.
Collega San Cristoforo con l'aeroporto di Linate attraversando Milano da ovest a est.
Ha 21 fermate e permette di percorrere l'intera linea in circa 30 minuti.
Per il mercato immobiliare il punto interessante non è soltanto il collegamento con l'aeroporto.
La M4 ha migliorato l'accessibilità di diversi quartieri occidentali della città e crea interscambi con M1, M2, M3 e rete ferroviaria.
Quando valuto una casa, però, non mi limito a dire “c'è la metropolitana”.
Guardo quanti minuti servono realmente per raggiungerla a piedi.
Guardo gli interscambi.
E soprattutto verifico se quella linea è utile per la vita quotidiana del cliente.
Una fermata della metropolitana sulla mappa non basta. Conta dove ti porta e quanto tempo impieghi realmente per raggiungerla.
Circle Line Milano e Nuove Stazioni Ferroviarie
La Circle Line è uno dei progetti più interessanti, ma anche uno di quelli che vengono spesso spiegati male.
Non stiamo parlando di una nuova linea metropolitana circolare come può suggerire il nome.
Il progetto utilizza e potenzia principalmente la cintura ferroviaria milanese, aggiungendo nuove fermate e migliorando quelle esistenti.
L'obiettivo è rendere più facile muoversi tra differenti zone della città attraverso il servizio ferroviario suburbano.
Cosa è già stato realizzato?
La fermata Milano Tibaldi - Università Bocconi è operativa dal dicembre 2022.
Nel dicembre 2025 è stata inoltre completamente rinnovata la fermata di Porta Romana, che ha cambiato nome in Milano Scalo Romana.
La nuova stazione è accessibile, dispone di un nuovo sottopasso e migliora gli interscambi con la rete metropolitana e ferroviaria.
Cosa deve ancora arrivare?
L'Accordo di Programma degli Scali prevede nuove fermate sulla cintura ferroviaria.
Tra quelle studiate ci sono MIND, Stephenson, Dergano e Istria.
Rete Ferroviaria Italiana indica nel proprio piano 2025 che sulla cintura nord sono ancora in corso studi per verificare la fattibilità dell'aumento delle fermate.
Questo dettaglio è importante.
Quando una persona compra casa pensando a un progetto futuro, io distinguerei sempre fra: opera realizzata, opera finanziata o in costruzione e semplice previsione.
Nel 2026 Tibaldi e Scalo Romana sono realtà. Altre fermate della futura Circle Line sono ancora in differenti fasi di studio e sviluppo.
Scali Ferroviari: Farini e Porta Romana
Uno dei grandi cambiamenti di Milano riguarda gli ex scali ferroviari.
L'Accordo di Programma riguarda sette aree: Farini, Romana, Porta Genova, Lambrate, Greco-Breda, Rogoredo e San Cristoforo.
Non hanno però tutte gli stessi tempi.
E non le considererei tutte allo stesso livello di sviluppo.
Scalo Farini
Farini rimane probabilmente una delle trasformazioni più importanti da osservare.
La posizione è eccezionale: siamo tra le aree di Porta Nuova, Isola, Monumentale e Bovisa.
Il progetto prevede una forte componente residenziale, edilizia convenzionata, servizi e un grande sistema di verde.
Nel 2023 il Comune ha aumentato al 30% la quota di edilizia residenziale convenzionata prevista nel progetto, corrispondente a circa 1.800 alloggi.
Nel 2026 anche l'adiacente area di piazzale Lugano sta avanzando nel proprio processo di trasformazione, con nuove connessioni verso il futuro parco di Farini.
Ma Farini è proprio l'esempio che utilizzerei per spiegare come leggere una grande rigenerazione urbana.
Il progetto è importante.
La posizione è importante.
Ma una trasformazione di queste dimensioni richiede anni.
Per questo non attribuirei oggi a una casa tutto il valore di ciò che potrebbe esserci domani.
Scalo Porta Romana
Porta Romana è in una fase molto più avanzata.
Il Villaggio Olimpico è stato completato e ha ospitato gli atleti durante Milano Cortina 2026.
Oggi quelle sei palazzine stanno entrando nella loro seconda vita.
Il progetto prevede la trasformazione nel più grande studentato d'Italia, con circa 1.700 posti letto e apertura per l'anno accademico 2026/27.
La particolarità che trovo interessante è che il Villaggio non è un progetto isolato.
È il primo tassello della trasformazione dell'intero Scalo Romana, dove sono previste abitazioni, verde, uffici, servizi e spazi pubblici.
Inoltre la stazione ferroviaria è già stata completamente rinnovata.
Qui quindi una parte della “Milano del futuro” è già diventata presente.
MIND e Cascina Merlata: il Nuovo Quadrante Nord-Ovest
MIND è un altro progetto che qualche anno fa esisteva soprattutto nei rendering e oggi ha già funzioni reali.
Nell'area dell'ex Expo 2015 sono presenti Human Technopole e il nuovo IRCCS Galeazzi.
Il progetto comprende inoltre il Campus scientifico dell'Università Statale, residenze, uffici, ricerca, commercio, servizi e spazi pubblici.
Il programma urbanistico risulta ancora in attuazione nel 2026.
Questo significa che l'area continuerà a cambiare.
Il nuovo Campus della Statale
Il Campus scientifico previsto a MIND è un intervento enorme.
Il progetto indica oltre 210.000 m² e più di 23.000 persone tra studenti, docenti e ricercatori.
Per capire l'impatto urbanistico basta pensare a cosa significa portare ogni giorno una popolazione di queste dimensioni in una zona della città.
- Servono trasporti.
- Case.
- Negozi.
- Ristoranti.
- Servizi.
- E spazi pubblici.
Cascina Merlata
Dall'altra parte troviamo Cascina Merlata - UpTown.
Qui la trasformazione è già molto visibile.
Ci sono nuove residenze, il grande parco, Merlata Bloom e servizi di quartiere.
Il Comune indica inoltre nuove strutture scolastiche, compresa una scuola secondaria prevista per l'anno scolastico 2026/27.
È inoltre prevista una nuova fermata ferroviaria intermedia in corrispondenza del collegamento tra MIND e Cascina Merlata.
Ed è proprio questa combinazione che rende interessante osservare l'intero quadrante: non un singolo condominio, ma residenze + ricerca + sanità + università + trasporti + servizi.
Per chi è interessato alla scelta immobiliare vera e propria ho separato questo tema nella guida su dove comprare casa a Milano.
Bovisa e Santa Giulia: Due Trasformazioni Molto Diverse
Bovisa - Goccia
Bovisa è una trasformazione che seguo con interesse soprattutto per la presenza del Politecnico di Milano.
Il progetto Bovisa-Goccia ruota attorno all'ampliamento del campus universitario, alla ricerca e a un grande sistema di verde.
Nel 2026 il Comune indica che l'edificio destinato al Dipartimento di Energia è stato completato e che si è conclusa la Conferenza dei Servizi sul progetto di fattibilità del nuovo campus.
Il masterplan prevede inoltre il recupero dell'area degli ex gasometri e la creazione di una grande foresta urbana.
C'è poi il Nodo Bovisa, un progetto dedicato all'interscambio, alla mobilità e anche a residenze accessibili per giovani e studenti.
Anche qui, però, non direi che l'intera Bovisa sia improvvisamente “nuova”.
Il quartiere è grande e molto eterogeneo.
La trasformazione avverrà progressivamente.
Santa Giulia
Santa Giulia ha invece già vissuto nel 2026 uno dei passaggi più visibili della propria trasformazione: la nuova Arena ha ospitato gli eventi di Milano Cortina ed è oggi utilizzata anche per concerti e grandi manifestazioni.
Ma non significa che il quartiere sia completato.
Nel maggio 2026 il Comune indicava ancora interventi da completare relativi a viabilità, parco, tramvia e altre opere previste dal programma.
Questo è un altro esempio utile.
Una grande infrastruttura può essere già operativa mentre il quartiere intorno continua a trasformarsi per anni.
Quando leggi che un progetto è “completato”, chiediti sempre cosa è stato realmente completato: un edificio, una stazione oppure l'intero quartiere?
Cosa Significa la Milano del Futuro per il Mercato Immobiliare?
Qui voglio essere molto prudente.
Un vecchio modo di raccontare la rigenerazione urbana è questo: “Arriva la metropolitana, quindi compra subito perché i prezzi saliranno.”
Io non ragiono così.
Una nuova infrastruttura può migliorare l'accessibilità di un quartiere.
Un parco può migliorarne la qualità.
Una grande università può creare domanda di abitazioni.
Nuovi uffici possono portare lavoratori e servizi.
Ma il valore della singola casa continua a dipendere anche da:
- microzona;
- palazzo;
- piano;
- luce;
- rumore;
- stato dell'immobile;
- qualità del progetto;
- quantità di nuova offerta che arriverà nella stessa zona;
- prezzo pagato all'acquisto.
Quest'ultimo punto è fondamentale.
Puoi comprare in un quartiere destinato a migliorare e fare comunque un cattivo acquisto se paghi oggi un prezzo che incorpora già tutte le aspettative future.
Per questo separerei sempre due domande.
Come cambierà questa zona?
E:
questa specifica casa vale il prezzo richiesto?
Per la seconda domanda puoi approfondire nella guida su come valutare un immobile a Milano.
Se invece vuoi confrontare i valori delle varie aree, trovi i dati aggiornati nella pagina sul prezzo al metro quadrato a Milano.
E per gli edifici nuovi ho dedicato una guida specifica alle nuove costruzioni a Milano.
Domande Frequenti sulla Milano del Futuro
Quali sono le principali trasformazioni urbane di Milano?
Tra le più importanti ci sono la trasformazione degli ex scali ferroviari, Scalo Porta Romana, Scalo Farini, MIND, Cascina Merlata, Bovisa-Goccia e Santa Giulia.
La M4 di Milano è completata?
Sì. L'intera linea da San Cristoforo a Linate è operativa dal 12 ottobre 2024. Ha 21 fermate e attraversa Milano da ovest a est.
Cos'è la Circle Line di Milano?
È un progetto di potenziamento della cintura ferroviaria milanese attraverso nuove fermate e l'adeguamento di stazioni esistenti, con l'obiettivo di migliorare i collegamenti tra differenti parti della città.
Quali stazioni della Circle Line sono già operative?
Milano Tibaldi - Università Bocconi è operativa dal 2022. La stazione di Porta Romana è stata completamente rinnovata ed è diventata Milano Scalo Romana nel dicembre 2025.
Quali nuove fermate ferroviarie sono previste?
Tra le fermate previste o studiate sulla cintura nord figurano MIND, Stephenson, Dergano e Istria. Nel 2026 alcune di queste risultano ancora nella fase degli studi di fattibilità.
Cosa succede al Villaggio Olimpico dopo Milano Cortina 2026?
Il Villaggio Olimpico di Scalo Romana viene convertito in studentato. Il progetto prevede circa 1.700 posti letto con apertura per l'anno accademico 2026/27.
Scalo Farini è già stato realizzato?
No. La trasformazione dello Scalo Farini è un progetto di lungo periodo e nel 2026 non può essere considerata completata.
MIND è già operativo?
In parte sì. Nell'area sono già presenti importanti funzioni come Human Technopole e IRCCS Galeazzi, mentre altre componenti del programma, tra cui il Campus scientifico della Statale e ulteriori sviluppi privati e pubblici, sono ancora in attuazione.
La rigenerazione urbana fa automaticamente aumentare i prezzi delle case?
No.
Può migliorare accessibilità, servizi e qualità di una zona, ma il valore di un immobile dipende anche dalla microzona, dal palazzo, dalle caratteristiche della casa, dalla domanda e dal prezzo pagato.
Dove conviene comprare casa considerando questi progetti?
È una domanda diversa da quella affrontata in questa pagina. Ho dedicato una guida specifica a dove comprare casa a Milano, proprio per evitare di confondere trasformazione urbana e scelta dell'investimento.