La Milano del Futuro [trasporti, scali ferroviari e case]

L’interrogativo che tanti clienti stranieri e milanesi mi pongono, soprattutto le nuove generazioni, è: come sarà la Milano (immobiliare) del futuro?

In altre parole, in quale zona di Milano conviene comprare casa.

La Milano del futuro è destinata a espandersi sotto diversi punti di vista, e non per contenere l’ego smisurato di qualche cittadino troppo pieno di sé, ma proprio per esigenze oggettive.

Partiamo da qualche breve considerazione.

1. Un recente studio delle Nazioni Unite ha dimostrato che le persone tendono ad abbandonare i paesi di provincia per trasferirsi nelle grandi città: la narrazione del “lascio il mio paesino per fare fortuna” è già da anni mainstream, ma in questi ultimi tempi questo processo di migrazione sta crescendo in maniera esponenziale.
2. Seconda considerazione: Milano non è una grande città. Il capoluogo meneghino ha “appena” 1,4 milioni di abitanti, dietro alle varie Londra, Parigi, Madrid, Mosca, Istanbul, San Pietroburgo, Roma e tantissime altre.
3. Al tempo stesso, Milano non è solo una città italiana ma piuttosto dobbiamo considerarla a tutti gli effetti una città europea, facente parte di quell’area denominata “Banana Blu” [1] (per il tipo di forma che assume sulla mappa), dove si concentrano le metropoli a maggior sviluppo economico.

Cosa deve fare quindi una città che attrae sempre più persone ma che non può costruire in altezza? Allargarsi, per forza!

I 132 comuni che circondano Milano sono destinati a diventare dei quartieri ed è per questo che già oggi si sta lavorando per migliorare i collegamenti dell’hinterland meneghino.

Stabilito il fatto che Milano è destinata ad ingrandirsi fagocitando i comuni confinanti e che questi ultimi sono tanto più interessanti quanto meglio collegati con Milano, vediamo di capire in quale zona conviene investire. Per fare ciò ti propongo questo menu:

•  La nuova rete di trasporti di Milano e provincia
•  Le nuove stazioni e la Circle Line
•  I nuovi quartieri di Milano
•  Milano e PNRR
•  Andamento attuale del mercato immobiliare a Milano

La nuova rete di trasporti di Milano e provincia

Per dare un’idea dell’importanza del trasporto pubblico milanese, tieni presente che  ogni giorno si spostano circa 4,7 milioni di persone fra Milano e provincia, nella stragrande maggioranza dei casi per motivi di lavoro e studio.

Fra queste, più di 1,5 milioni di persone prende i mezzi pubblici, costituiti da metropolitana (gestita dal comune di Milano), treni e passanti ferroviari (gestiti da Ferrovie dello Stato).

Alla luce di un crescente numero di persone che si muove verso Milano, Ferrovie dello Stato ha da anni avviato un programma di vendita e riqualificazione di alcuni scali ferroviari, con la realizzazione anche di nuove stazioni. Fra la riqualificazioni ferroviarie a Milano sono comprese:

• Scalo Farini
• Porta Romana
• Greco-Breda
• Lambrate
• Rogoredo
• Porta Genova
• San Cristoforo

Uno dei più importanti scali è indubbiamente lo Scalo Farini.

Scalo Farini

Questo scalo ha tutto per essere il centro nevralgico del trasporto milanese del futuro: una posizione centralissima (nei pressi di Porta Garibaldi e Porta Nuova), oltre 45 ettari disponibili e tantissimi progetti destinati a nascervi.

Oltre agli spazi dedicati al trasporto ferroviario, nel progetto di Scalo Farini sono previsti una significativa area residenziale e un parco di ben 25 ettari, oltre allo sviluppo di diverse attività manifatturiere e artigianali.

Questo progetto, presentato diversi anni fa, è stato accolto con entusiasmo dall’amministrazione comunale milanese perché ha come obiettivo quello di coniugare le necessità dei cittadini alla massima sostenibilità.

L’enorme quantità di alberi che saranno piantati nel parco, ad esempio, oltre a un chiaro motivo estetico riusciranno ad abbassare le temperature della zona nei periodi estivi di uno o due gradi, una manna visto il cambiamento climatico che stiamo vivendo.

Scalo Porta Romana

Se Scalo Farini è un progetto importante, quello che investirà Porta Romana è faraonico. Per questo scalo è innegabile che il principale volano sia stata l’assegnazione a Milano e Cortina d’Ampezzo delle Olimpiadi Invernali del 2026.

Proprio a Porta Romana, infatti, sorgerà il Villaggio Olimpico, che alla fine dei Giochi diventerà un bene restituito alla città di Milano.

I numeri che riguardano Porta Romana sono entusiasmanti: nel Villaggio Olimpico il 30% dell’energia elettrica arriverà da pannelli fotovoltaici, ci sarà un -40% di CO2 prodotto dai riscaldamenti e soprattutto un impatto ambientale pari a zero.

Quando finiranno le Olimpiadi, il Villaggio Olimpico sarà convertito in studentato, e gli spazi vicini saranno successivamente assegnati ad attività pubbliche e private per offrire tutto quello che serve a chi deciderà di vivere nella zona.

Scalo Cadorna

Se qualche milanese sta leggendo queste righe, mi starà sicuramente accusando di aver dimenticato la riqualificazione dello scalo ferroviario di Cadorna, situato nel centro di Milano e fondamentale dal punto di vista turistico, perché a due passi dal Parco Sempione, dall’Arco della Pace e dal Castello Sforzesco.

Non si è trattata di una dimenticanza, ma di semplice praticità, dato che quello dello Scalo Cadorna è un progetto che porta come data il 2035 e oltre: va bene la lungimiranza, ma qui si va un po’ troppo in là.

Hai una casa a Milano? Vendila agli stranieri!
Contattami subito
...anzi SUBITISSIMO!

Le nuove stazioni e la Circle Line

Come anticipato in precedenza, la riqualifica degli scali porterà alla realizzazione di nuove stazioni, fra cui spiccano:

• Tibaldi
• Mind-Merlata
• Stephenson
• Dergano (M3)
• Istria (M5)

In realtà, possiamo già dare un primo giudizio su quelle che sono queste nuove stazioni, dato che quella di Tibaldi è stata inaugurata a dicembre 2022.

La stazione Tibaldi era ed è anzitutto necessaria, visto che sorge in una zona che, in attesa della Circle Line, è priva di collegamenti con la rete ferroviaria: eppure parliamo dell’area dove sorge la Bocconi, una delle più grandi università al mondo.

La stazione Tibaldi ha un’anima green sotto ogni punto di vista: la copertura con pareti verdi crea una barriera anti rumore e protegge dall’inquinamento acustico.

Premessa la bontà delle stazioni che saranno realizzate, a oggi nutro ancora qualche perplessità circa il progetto Circle Line.

Per chi non lo sapesse, in generale la Circle Line è una linea ferroviaria di forma circolare, che tende a collegare i punti nevralgici di una città. Esempi di Circle Line ci sono in quasi tutte le capitali europee, addirittura quella di Londra risale al 1905.

Le perplessità che nutro sono date da diversi fatti oggettivi: in primo luogo, non è corretto chiamarla Circle Line, dato che a oggi il collegamento fra queste varie stazioni crea più che altro una sorta di C rovesciata, che isola il quadrante nordovest di Milano.

Come se non bastasse, a oggi il progetto prevede che il percorso sia servito dal passante ferroviario, una sorta di treno che passa ogni 30 minuti.

In una metropoli come Milano, proiettata al futuro, come si può pensare che possa andar bene un treno ogni mezz’ora?

Per rendere soddisfacente il servizio servirebbe un treno che passasse almeno ogni 5 minuti, in stile metropolitana.

La fortuna della Circle Line milanese è che si tratta di un progetto ancora in divenire, quindi i correttivi si è ancora in tempo a farli. Per la frequenza di almeno ogni 5 minuti, ad esempio, basterebbe acquistare più treni, mentre la mancata copertura del quadrante nordovest potrebbe essere risolta dall’inserimento della futura linea metropolitana M6.

In linea teorica, quindi, le soluzioni ci sono, ma in pratica? Al momento non ho risposte, staremo a vedere.

I nuovi quartieri di Milano

La nascita di nuovi quartieri di Milano rappresenta una grande occasione dal punto di vista economico, immobiliare e in ambito sociale. I nuovi quartieri sono stati una costante nell’Italia del dopoguerra, ma quelli di questi anni rappresentano un’occasione unica del suo genere.

Prima la presenza di un terrazzo era vista come deterrente nella vendita di una casa, perché a parità di condizioni uno spazio aperto rappresentava un costo in più. Oggi si è invece ribaltata la situazione: la prima cosa che mi chiedono è la presenza di uno spazio aperto, che sia un giardino, un terrazzo o un balcone profondo almeno 2 metri, e solo dopo mi chiedono del resto della casa.

Milano in 15 minuti

Anche la scelta della zona in cui vivere è diventata preponderante: attualmente vale quella che io chiamo “la regola dei 15 minuti”, ovvero si sceglie un appartamento che disti da lavoro, scuola, palestra, parco, supermercato e altri servizi non più di un quarto d’ora.

Fino a qualche anno fa il poter raggiungere il luogo di lavoro con “appena” 1 ora di metropolitana era più che accettabile, oggi non viene preso neanche in considerazione.

Partendo da queste premesse, quindi, la realizzazione di nuovi quartieri è perfetta per esaudire le necessità delle persone.

I quartieri devono essere muniti di tutti i servizi di cui un cittadino ha bisogno, e al tempo stesso devono vantare un collegamento rapido con il centro cittadino: attaccati ma indipendenti dal cuore di Milano, questo è il diktat.

Fra l’altro, non si tratta di nessuna scoperta epocale: quartieri del genere esistono da decenni nelle più grandi città del mondo, da Dubai a Boston, passando per Londra, Parigi e tante altre.

I più importanti quartieri in stato di realizzazione qui a Milano sono:

• Mind
• Porta Nuova
• SeiMilano
• UpTown – Cascina Merlata
• Loreto

Altri quartieri di Milano che promettono una grande rivoluzione urbanistica nel prossimo futuro sono:

• San Siro
• Bovisa
• Santa Giulia
• Porta Romana (area tra corso Lodi e via Ripamonti)

Sul fronte progettuale questi nuovi quartieri promettono un gran bene, ma è importante che siano supportati dalla crescita dei collegamenti con i mezzi pubblici, altrimenti vengono fuori altre cattedrali nel deserto come il Stephenson Business District.

Annunciato in pompa magna come un grande progetto, oggi l’area è sprovvista di collegamenti e, pur essendo a due passi dal Mind, non offre una grande attrattiva per gli investitori.

Alcuni hotel del luogo, e parliamo di strutture ricettive a 5 stelle, devono mettere a disposizione dei clienti delle navette personali per garantirgli i collegamenti con il centro.

Sull’area la realizzazione della nuova stazione ferroviaria Stephenson avrà sicuramente un impatto positivo, ma temo che da sola non basti.

Milano e PNRR

I tantissimi progetti presentati per l’espansione di Milano indicano numeri ben precisi, quindi con un attento studio dei documenti corredati sono riuscita a farmi un’idea di quella che potrebbe essere Milano nel 2035.

Viene fuori che il numero di abitanti di Milano città, senza contare i nuovi quartieri, rimarrà di 1,4 milioni di abitanti; contando i nuovi quartieri, invece, il numero di residenti dovrebbe crescere di 200mila unità, che potranno contare su 100mila nuovi posti di lavoro.

Come anticipato, la crescita esponenziale avverrà in tutta la provincia milanese, che già ora vanta:

• 133 comuni
• 3,2 milioni di abitanti
• 310mila aziende attive
• 270mila edifici
• 1400 scuole
• 80 ospedali e cliniche private
• 115 biblioteche

Se questi numeri nel 2035 incrementeranno, magari Milano non potrà ancora essere considerata una megalopoli, ma ridurrà indubbiamente il gap con le altre capitali europee.

L’occasione è importante anche perché sul lato degli investimenti i soggetti interessati non mancano: ricordiamo, infatti, che oltre i privati a Milano e provincia dovrebbero arrivare più di 700 milioni di PNRR, quindi c’è solo da fare le cose per bene.

Tabella investimenti PNRR in Milano e provincia

La rigenerazione urbana coinvolgerà nella sola Milano 23 milioni di metri quadrati, di cui 9,8 dedicati al settore residenziale. Se la dimensione media di un appartamento è 80 mq, stiamo parlando di oltre 120.000 nuove case (se ti interessa l’argomento, ti consiglio questo articolo: Le Nuove Costruzioni a Milano).

La spinta derivante da tutti questi investimenti sarà importante anche per il mercato immobiliare milanese, che comunque sta vivendo un momento florido: solo nel 2022 sono stati registrati più di 28mila rogiti.

Sarà così anche nel 2023?

Andiamo a vedere.

Andamento attuale del mercato immobiliare a Milano

L’inflazione sarà alle stelle, la situazione economica mondiale non è delle più floride, ma “Milan l'è semper un gran Milan”.

Nonostante i problemi citati, la corsa verso il capoluogo meneghino è in forte crescita, e a oggi posso affermare con assoluta certezza che la domanda di case è sempre più alta rispetto all’offerta, il che è manna per i fortunati venditori che possono, diciamocelo, anche farsi strapagare per un appartamento a Milano.

Hai una casa a Milano? Vendila agli stranieri!
Contattami subito
...anzi SUBITISSIMO!

La mia esperienza da agente immobiliare, tuttavia, mi insegna che la corda non va mai troppo tirata, altrimenti si spezza: i tempi in cui i prezzi delle case a Milano inizieranno a scendere è sempre più vicino, e alcuni segnali che arrivano dagli Stati Uniti mi fanno pensare a una crisi incombente.

Chi vuole vendere e monetizzare al massimo in quel di Milano deve farlo adesso, perché se l’inflazione nel 2023 tenderà a tenere i prezzi alti non è detto che lo stesso accada anche nel 2024. Stesso discorso vale per i tassi di interesse, che coinvolgono i mutui.

A proposito qui ho scritto un articolo dal titolo esplicativo: “Come vendere casa a Milano velocemente e a buon prezzo”.

Nella fattispecie, gli immobili più richiesti in questo momento storico sono bilocali, monolocali e trilocali, quindi se sei un possessore di una di queste tipologie di appartamento puoi vendere in men che non si dica.

Sono Elena Manzhos: mamma di due bellissimi figli, moglie e agente immobiliare da oltre 10 anni. Francamente, non so cosa sia più difficile. Più di 15 anni fa mi sono trasferita in Italia dall’est europa, dove insegnavo inglese. Ho sempre avuto la passione per le case; da bambina per la casa della Barbie, ora da professionista immobiliare per gli immobili lussuosi.
Fiaip, Linkedin, Instagram, Facebook.