Quando compri o vendi casa puoi avere molti dubbi.
- Il contratto è corretto?
- Ci sono problemi con la proprietà?
- Cosa succede se una delle parti non rispetta gli accordi?
In alcuni casi può essere utile rivolgersi a un avvocato che si occupa abitualmente di diritto immobiliare.
Ma voglio chiarire subito una cosa: non serve necessariamente un avvocato per ogni compravendita immobiliare.
In Italia il notaio svolge già importanti controlli di legalità prima del rogito. Il tecnico controlla invece gli aspetti urbanistici e catastali. L'agente immobiliare gestisce la vendita, la trattativa e il rapporto tra le parti.
L'avvocato diventa particolarmente utile quando esiste un problema legale, un contratto complesso oppure un rischio di contenzioso.
Dal 2011 lavoro nel mercato immobiliare italiano e, quando una situazione richiede competenze legali specifiche, preferisco coinvolgere il professionista giusto invece di cercare di fare tutto internamente.
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Chi è l'avvocato immobiliarista?
Con il termine avvocato immobiliarista si indica normalmente un avvocato che lavora spesso con immobili, proprietà, contratti, locazioni, condominio, successioni o contenziosi immobiliari.
Non esiste però un albo separato chiamato “Albo degli avvocati immobiliaristi”.
Esistono invece specializzazioni ufficiali dell'avvocatura nel diritto civile, tra cui materie molto vicine al settore immobiliare come diritti reali, condominio, locazioni, contratti, successioni ed esecuzione forzata.
Più che il nome “avvocato immobiliarista”, quindi, controllerei l'esperienza concreta del professionista nel problema immobiliare che devi risolvere.
Un avvocato che segue abitualmente compravendite, per esempio, può aiutarti a leggere o predisporre contratti complessi e a capire quali rischi stai assumendo.
Un avvocato che lavora soprattutto con locazioni e sfratti avrà invece un'esperienza diversa.
Quando serve davvero un avvocato immobiliarista?
Per una compravendita normale, con documenti in ordine e parti d'accordo, l'avvocato non è automaticamente necessario. Ci sono però situazioni nelle quali io consiglierei seriamente di coinvolgerlo.
Contratti complessi
Può essere utile quando la proposta di acquisto o il preliminare contengono condizioni particolari.
Per esempio:
- termini di pagamento insoliti;
- condizioni sospensive complesse;
- accordi tra più proprietari;
- vendita attraverso società;
- penali o garanzie particolari;
- situazioni internazionali complesse.
Problemi tra venditore e compratore
Se una delle parti non rispetta gli accordi, la situazione cambia. Per esempio:
- il compratore non vuole più comprare;
- il venditore non vuole più vendere;
- si discute sulla restituzione della caparra;
- emerge un problema che non era stato dichiarato;
- una parte chiede un risarcimento.
Qui non siamo più davanti a una normale trattativa immobiliare. Siamo davanti a una possibile questione legale.
Successioni, comproprietà e provenienze complesse
Può servire anche quando la proprietà dell'immobile è complicata.
Per esempio, quando ci sono eredi in disaccordo, donazioni, divisioni, diritti di terzi o dubbi sull'atto di provenienza.
Locazioni e occupazioni
L'avvocato è naturalmente importante anche in caso di:
- sfratto;
- inquilino moroso;
- occupazione senza titolo;
- problemi nell'interpretazione del contratto di locazione;
- contenzioso tra proprietario e conduttore.
Pignoramenti e procedure giudiziarie
Quando esiste un pignoramento immobiliare, una causa o un'altra procedura giudiziaria, l'assistenza di un avvocato può diventare essenziale.
Avvocato, notaio, tecnico e agente immobiliare: chi fa cosa?
Questa è probabilmente la distinzione più importante.
Spesso un cliente pensa che un solo professionista controlli tutto.
Non funziona così.
Il notaio
Il notaio è un pubblico ufficiale e svolge i controlli di legalità necessari per arrivare al rogito.
Tra le altre cose verifica proprietà, ipoteche, pignoramenti, vincoli e altri elementi rilevanti per la compravendita.
Il notaio deve essere imparziale: non è l'avvocato del compratore e non è l'avvocato del venditore.
Il tecnico
Geometra, architetto o ingegnere intervengono invece sugli aspetti tecnici.
Per esempio verificano lo stato dell'immobile, i titoli edilizi, la situazione urbanistica e catastale e le eventuali difformità.
Questo controllo è molto importante prima di vendere.
L'agente immobiliare
L'agente immobiliare mette in relazione venditore e compratore e gestisce il processo commerciale.
Nel nostro lavoro questo significa anche analizzare il prezzo, preparare la proprietà, selezionare gli acquirenti, gestire visite e negoziazione e coordinare i professionisti necessari fino al rogito.
L'avvocato
L'avvocato tutela invece gli interessi del proprio cliente.
Può assisterlo nella redazione o nel controllo di contratti, fornire un parere legale e rappresentarlo quando nasce un contenzioso.
Non chiederei all'avvocato di fare il lavoro del tecnico, al tecnico di fare il lavoro del notaio o all'agente immobiliare di dare un parere legale. Una vendita sicura nasce anche dal coinvolgere la persona giusta al momento giusto.
Cos'è una due diligence immobiliare?
Due diligence è un modo un po' complicato per dire una cosa semplice: controllare bene un immobile prima di prendere una decisione importante.
I controlli possono riguardare aree diverse.
Controlli legali
Si possono esaminare proprietà, contratti, locazioni, ipoteche, pignoramenti, servitù, controversie e altri diritti sull'immobile.
Controlli tecnici
Il tecnico verifica invece la documentazione urbanistica e catastale e controlla se lo stato reale della casa corrisponde a quanto autorizzato.
Puoi approfondire questi aspetti nella guida sulla conformità urbanistica e catastale.
Controlli commerciali
Infine bisogna capire quanto vale l'immobile e quanto è realmente vendibile.
Questo è un lavoro diverso dal controllo legale o tecnico.
Per una normale casa non significa necessariamente creare un enorme dossier.
Significa soprattutto capire quali controlli servono per quella specifica proprietà.
Come scegliere un avvocato immobiliarista a Milano?
Non sceglierei un avvocato solo perché sul sito utilizza la parola “immobiliare”.
Gli chiederei invece quale esperienza ha avuto in casi simili al tuo.
Se devi affrontare una causa condominiale, cerca esperienza in quel settore.
Se devi controllare un preliminare complesso da diversi milioni di euro, cerca qualcuno che segua realmente compravendite e contratti immobiliari.
Se hai una successione complicata, cerca esperienza specifica nel diritto successorio e immobiliare.
Controllerei anche:
- iscrizione all'Ordine degli Avvocati;
- esperienza concreta;
- chiarezza nel preventivo;
- capacità di spiegare il problema con parole comprensibili;
- eventuale esperienza con clienti internazionali, se necessaria.
Puoi verificare i professionisti anche attraverso l'Ordine degli Avvocati di Milano.
Domande frequenti
Serve un avvocato per comprare casa?
Non necessariamente.
In una normale compravendita italiana il notaio svolge importanti controlli di legalità e stipula il rogito.
L'avvocato può essere utile quando il contratto è complesso, esiste un problema legale oppure vuoi un professionista che tuteli esclusivamente i tuoi interessi.
Serve un avvocato per vendere casa?
Anche in questo caso, non sempre.
Per una vendita normale servono soprattutto una corretta preparazione dei documenti per vendere casa, i controlli tecnici necessari e il notaio per il rogito.
Un avvocato diventa utile quando emergono questioni giuridiche particolari.
Qual è la differenza tra notaio e avvocato?
Il notaio è un pubblico ufficiale imparziale e svolge i controlli di legalità previsti per l'atto.
L'avvocato assiste invece una parte e tutela gli interessi del proprio cliente.
L'avvocato controlla la conformità urbanistica?
La verifica tecnica della situazione urbanistica e catastale viene normalmente svolta da un tecnico abilitato, come geometra, architetto o ingegnere.
L'avvocato può intervenire se da quel problema tecnico nasce anche una questione legale.
Cos'è un avvocato specialista in diritto immobiliare?
“Avvocato immobiliarista” è un'espressione usata comunemente per indicare un avvocato che lavora spesso nel settore immobiliare.
La normativa sulle specializzazioni forensi prevede invece il settore del diritto civile e specifici indirizzi, tra cui diritti reali, condominio e locazioni, diritto dei contratti, diritto successorio ed esecuzione forzata.
LuxuryVillaItaly offre consulenza legale?
No. LuxuryVillaItaly è un'agenzia immobiliare.
Quando una compravendita richiede una verifica legale specifica, lavoriamo con il professionista competente e coordiniamo il processo con notaio, tecnico e gli altri consulenti coinvolti.
Se stai pensando di vendere un immobile a Milano, puoi inviarmi qui le informazioni della proprietà. Prima di iniziare la commercializzazione valuteremo anche quali controlli e professionisti sono realmente necessari.