Calcolo Imposta di Registro [prima, seconda casa e affitto]

Opero da oltre 15 anni come agente immobiliare e una delle domande più frequenti che i miei clienti mi pongono riguarda le imposte.

Tra i tributi che gravitano attorno alla casa, uno dei più importanti è l’imposta di registro, che interessa le compravendite non soggette a IVA, i contratti preliminari, le locazioni e molti altri atti.

Ho quindi deciso di raccogliere in questa guida le principali regole per capire come si calcola l’imposta di registro nel 2026 distinguendo tra compravendita immobiliare e contratti di locazione.

Menu argomenti:

•  Calcolo imposta di registro compravendita: prima e seconda casa
•  Come funziona il prezzo-valore
•  Imposta di registro sul preliminare
•  Calcolo imposta di registro locazione
•  Che cos’è l’imposta di registro
•  In che misura viene applicata
•  Imposta di registro negli altri casi
•  Chi paga l’imposta di registro
•  Quando va pagata e come
•  Sanzioni e ravvedimento
•  Cosa succede se un contratto non viene registrato
•  Come si registra un atto
•  Quando non è dovuta l’imposta

Calcolo imposta di registro compravendita: prima e seconda casa

Per calcolare correttamente le imposte dovute quando compri casa bisogna partire da due domande:

• hai diritto alle agevolazioni prima casa?
• la vendita è soggetta oppure no a IVA?

Questa seconda distinzione è fondamentale.

Una compravendita tra privati è normalmente soggetta a imposta di registro proporzionale.

Anche una vendita effettuata da un’impresa può essere esente da IVA e quindi soggetta all’imposta di registro proporzionale.

Quando invece la vendita è soggetta a IVA, l’imposta di registro si applica in misura fissa.

Quando spettano le agevolazioni prima casa?

La definizione fiscale di “prima casa” non coincide necessariamente con il fatto che sia materialmente la prima abitazione acquistata nella propria vita.

Per accedere all’agevolazione devono essere rispettate le seguenti condizioni previste dalla legge.

• l’abitazione non deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 o A/9;
• l’acquirente deve avere la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile oppure trasferirla, quando richiesto, entro 18 mesi dall’acquisto;
• devono essere rispettate le condizioni relative all’eventuale possesso di altre abitazioni nello stesso Comune;
• chi possiede già un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa può, ricorrendone gli altri requisiti, acquistare una nuova abitazione agevolata impegnandosi a vendere quella precedente entro il termine previsto dalla legge.

Attenzione a non confondere questo termine di due anni con un’altra regola.

Se vendi un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa prima che siano trascorsi cinque anni, per evitare la decadenza dal beneficio devi, salvo le specifiche eccezioni previste dalla legge, acquistare entro un anno un altro immobile da destinare ad abitazione principale.

Si tratta quindi di due termini differenti applicabili a due situazioni differenti.

Tabella imposte acquisto casa

Le categorie catastali A/1, A/8 e A/9 non possono beneficiare dell’agevolazione prima casa.

È inoltre importante distinguere le vendite effettuate dalle imprese.

Quando l’operazione è soggetta a IVA, la base imponibile dell’IVA è il prezzo di vendita.

Quando invece la vendita è soggetta all’imposta di registro proporzionale, per determinate compravendite residenziali può essere utilizzato il sistema del prezzo-valore.

Come funziona il sistema prezzo-valore

Molti pensano che quando si compra casa da un privato l’imposta di registro sia sempre calcolata automaticamente sul valore catastale.

La spiegazione corretta è leggermente diversa.

Il sistema prezzo-valore consente, ricorrendone le condizioni, di calcolare l’imposta sul valore catastale dell’immobile anziché sul prezzo effettivamente pagato.

Quindi il prezzo-valore non vale soltanto quando il venditore è una persona fisica.

Può essere applicato, ricorrendone i presupposti, anche quando il venditore è una società o un’impresa ma la cessione è esente da IVA.

L’acquirente deve chiedere espressamente al notaio l’applicazione del sistema prezzo-valore nell’atto.

Il prezzo effettivamente concordato deve comunque essere dichiarato integralmente.

Calcolo valore catastale prima casa

Per l’acquisto con agevolazioni prima casa:

Valore catastale = rendita catastale × 1,05 × 110

che equivale a:

rendita catastale × 115,50

Su questo valore viene applicata l’imposta di registro del 2%.

Esempio con rendita catastale di € 1.000:

€ 1.000 × 115,50 = € 115.500

Imposta:

€ 115.500 × 2% = € 2.310

Calcolo valore catastale seconda casa

Per un’abitazione senza agevolazioni prima casa:

Valore catastale = rendita catastale × 1,05 × 120

che equivale a:

rendita catastale × 126

Su questo valore viene applicata l’imposta di registro del 9%.

Con una rendita catastale di € 1.000:

€ 1.000 × 126 = € 126.000

Imposta:

€ 126.000 × 9% = € 11.340

Per approfondire la differenza tra valore catastale e valore di mercato puoi leggere anche la guida sul calcolo del valore catastale.

Imposta di registro sul preliminare di compravendita

Prima del rogito le parti sottoscrivono spesso una proposta d’acquisto che, una volta accettata e comunicata al proponente, può contenere già tutti gli elementi necessari a formare un contratto preliminare.

Il preliminare deve essere registrato.

Nel 2026 il termine ordinario è di 30 giorni dalla conclusione del contratto.

Per la registrazione è dovuta l’imposta fissa di € 200, oltre all’imposta di bollo quando applicabile.

Se sono previste somme a titolo di caparra o acconto, dal 1° gennaio 2025 il trattamento delle somme non soggette a IVA è stato uniformato:

• caparra confirmatoria: 0,5%;
• acconto sul prezzo non soggetto a IVA: 0,5%.

Gli acconti relativi a una futura compravendita soggetta a IVA seguono invece regole differenti, perché costituiscono anticipazioni del prezzo e sono normalmente soggetti a IVA.

Calcolo imposta di registro locazione

Anche i contratti di locazione sono soggetti a imposta di registro, salvo che venga validamente esercitata l’opzione per la cedolare secca nei casi in cui è ammessa.

Le principali aliquote sono:

• locazione abitativa: 2% del canone;
• fabbricati strumentali: 1% quando ricorrono le condizioni previste per le locazioni effettuate da soggetti passivi IVA; negli altri casi 2%;
• fondi rustici: 0,5%;
• altri immobili: normalmente 2%.

Nei contratti abitativi a canone concordato relativi a immobili situati nei Comuni interessati dalla normativa agevolativa, la base imponibile dell’imposta di registro viene ridotta al 70% del corrispettivo annuo.

Tabella imposta di registro per locazione

Per i contratti pluriennali l’imposta può essere versata annualmente oppure, in determinati casi, per l’intera durata del contratto.

Cos’è l’imposta di registro

L’imposta di registro è un’imposta indiretta applicata agli atti indicati dalla normativa e agli atti volontariamente presentati per la registrazione.

Nel 2026 la disciplina di riferimento continua a essere contenuta nel DPR 131/1986^[1], Testo Unico dell’Imposta di Registro.

L’imposta può essere applicata in misura fissa oppure proporzionale in relazione alla natura dell’atto.

Nel settore immobiliare interessa soprattutto:

• compravendite;
• contratti preliminari;
• locazioni;
• trasferimenti di diritti reali;
• alcuni atti societari e giudiziari.

In che misura viene applicata l’imposta di registro

Non esiste un’unica aliquota.

Tra le principali aliquote immobiliari utilizzate nel 2026 troviamo:

• 2% per l’acquisto agevolato prima casa quando la compravendita è soggetta a imposta di registro proporzionale;
• 9% per la maggior parte degli altri trasferimenti immobiliari soggetti all’imposta proporzionale;
• 15% per determinati trasferimenti di terreni agricoli a soggetti che non beneficiano delle specifiche agevolazioni agricole;
• 0,5%, 1% o 2% nelle principali fattispecie di locazione;
• € 200 in numerosi casi in cui la legge prevede l’imposta fissa.

Il precedente valore del 12% per i trasferimenti ordinari di terreni agricoli non è quindi quello da utilizzare oggi: l’aliquota ordinaria nei casi previsti è del 15%.

L’imposta di registro negli altri casi

L’imposta di registro non riguarda soltanto compravendite e locazioni immobiliari.

La disciplina interessa anche numerosi altri atti, tra cui operazioni societarie, atti giudiziari, costituzioni o trasferimenti di determinati diritti e altri contratti a contenuto patrimoniale.

Le aliquote e la base imponibile cambiano in funzione del singolo atto.

In questa guida preferisco concentrarmi sulle operazioni immobiliari più frequenti.

Imposta di registro: chi è tenuto a pagare?

Nella compravendita immobiliare definitiva il notaio provvede normalmente alla registrazione dell’atto e al versamento delle imposte riscosse dalle parti.

Dal punto di vista economico, le imposte relative all’acquisto vengono normalmente sostenute dall’acquirente.

La disciplina dell’imposta di registro prevede tuttavia specifiche ipotesi di responsabilità solidale tra i soggetti obbligati.

Per quanto riguarda il preliminare, bisogna ricordare che non è la semplice proposta non accettata a determinare automaticamente l’obbligo di registrare un preliminare.

Gli agenti immobiliari hanno inoltre specifici obblighi relativamente alla registrazione delle scritture private non autenticate concluse a seguito della loro attività.

Per i contratti di locazione, la registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se anteriore, secondo le regole applicabili.

Quando va pagata l’imposta di registro e come

Il vecchio termine generale di 20 giorni non è più quello da utilizzare per i contratti preliminari immobiliari.

Se interviene un notaio, sarà il professionista a effettuare gli adempimenti connessi alla registrazione dell’atto.

Per i contratti preliminari è oggi disponibile anche il servizio telematico RAP - Registrazione Atti Privati dell’Agenzia delle Entrate.

Il sistema consente di trasmettere online il preliminare e versare contestualmente le imposte dovute.

Per i contratti di locazione viene invece utilizzato il sistema RLI e, per i versamenti previsti, il modello F24 ELIDE.

Tra i codici tributo utilizzati per le locazioni troviamo:

• 1500 - prima registrazione;
• 1501 - annualità successive;
• 1502 - cessione;
• 1503 - risoluzione;
• 1504 - proroga;
• 1507 - sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione;
• 1508 - interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione.

Le sanzioni per ritardata registrazione o pagamento

Quando un atto viene registrato in ritardo o un’imposta viene versata oltre il termine, possono essere dovuti:

• imposta non versata;
• sanzione;
• interessi.

La misura effettiva dipende dal tipo di violazione, dalla data in cui è stata commessa e dal momento nel quale viene regolarizzata.

Quando il contribuente interviene spontaneamente prima che siano iniziate determinate attività di controllo, il ravvedimento operoso può consentire una riduzione della sanzione.

Cosa succede se un contratto di locazione non viene registrato?

I contratti di locazione immobiliare che devono essere registrati devono rispettare l’obbligo previsto dalla legge.

La mancata registrazione comporta conseguenze sia fiscali sia civilistiche.

In particolare possono essere richieste l’imposta non versata, le relative sanzioni e gli interessi.

Sotto il profilo civilistico, la legge prevede la nullità del contratto di locazione non registrato quando la registrazione è obbligatoria, fermo restando che la materia è stata oggetto di importanti interventi giurisprudenziali anche sugli effetti della registrazione tardiva.

Non utilizzerei quindi la mancata registrazione come una scorciatoia per proprietario o inquilino: regolarizzare correttamente il contratto fin dall’inizio evita problemi molto più complessi in seguito.

Come si registra un atto

Le modalità dipendono dalla tipologia di documento.

Compravendita definitiva: la registrazione viene effettuata dal notaio insieme agli altri adempimenti connessi all’atto.

Preliminare di compravendita: può essere registrato telematicamente attraverso il servizio RAP dell’Agenzia delle Entrate, oltre alle ulteriori modalità previste.

Contratto di locazione: viene normalmente registrato attraverso i servizi telematici RLI dell’Agenzia delle Entrate.

Non è quindi più corretto descrivere come procedura ordinaria quella consistente nel presentarsi semplicemente allo sportello con due copie e un vecchio modello F23.

Quando non è dovuta l’imposta di registro?

Uno dei casi più comuni riguarda la cedolare secca.

Quando un proprietario persona fisica opta validamente per questo regime in una locazione per la quale la cedolare è ammessa, non sono dovute:

• l’imposta di registro sul contratto;
• l’imposta di bollo sul contratto.

La cedolare secca sostituisce inoltre l’IRPEF e le relative addizionali sul reddito derivante dal canone nei limiti e secondo le regole previste dalla normativa.

Conclusione

L’imposta di registro sembra semplice finché ci si limita a ricordare due numeri: 2% per la prima casa e 9% per la seconda.

In realtà il calcolo corretto dipende da diversi elementi:

• agevolazioni prima casa;
• vendita soggetta o meno a IVA;
• possibilità di utilizzare il prezzo-valore;
• valore catastale;
• eventuali caparre o acconti versati nel preliminare;
• natura dell’immobile acquistato.

Prima di firmare una proposta o un preliminare consiglio quindi di calcolare non soltanto il prezzo dell’immobile, ma l’intero costo dell’acquisto: imposte, notaio, eventuale provvigione dell’agenzia e altri costi della transazione.