Come Calcolare l'Imposta di Registro [con excel]

Imposta di Registro - Compravendita Prima e Seconda Casa [calcolatore]

Imposta di Registro - Locazione [calcolatore]

Intro

Opero da più di 10 anni come agente immobiliare e una delle domande più frequenti, che i miei clienti mi pongono, riguarda le imposte!

Strano eh…?

Tra le tante imposte che gravitano attorno alla tanto amata casa, la più famosa è l’imposta di registro, che si applica sia sui contratti di compravendita che sugli affitti. Ma non solo...

Ho deciso pertanto di scrivere un articolo dedicato a questo argomento per scoprire tutto ciò che devi sapere sull’imposta di registro. In più, ho sviluppato due tool: il primo dedicato al calcolo dell'imposta di registro ipotecaria e catastale in caso di vendita ed il secondo in caso di locazione / affitto.

Brava?

Beh… bando alle ciance, ecco gli argomenti che tratto:

•  Istruzioni per calcolo imposta di registro compravendita (prima e seconda casa)
•  Istruzioni per calcolo imposta di registro locazione (uso abitativo, commerciale e terreni)
•  Che cos'è l’imposta di registro
•  In che misura viene applicata
•  L’imposta di registro negli altri casi: atti giudiziari, operazioni societarie
•  Imposta di registro: chi è tenuto a pagare
•  Quando va pagata l’imposta di registro e come
•  Le sanzioni per ritardato pagamento
•  Cosa succede se un contratto non viene registrato
•  Come si registra un atto
•  Quando non è dovuta l’imposta
•  Conclusione

Istruzioni per calcolo imposta di registro compravendita (prima e seconda casa)

Il contratto di compravendita immobiliare rientra a pieno titolo tra i contratti soggetti a imposta di registro… anzi, in termini quantitativi, è quello più oneroso e garantisce il più alto gettito allo Stato.

Al fine di calcolare con precisione l’ammontare dell’imposta dovuta, devi specificare:

• se si tratta di prima casa, seconda casa o casa di lusso,
• se il venditore è un’impresa (soggetta a iva), oppure un privato.

Partiamo dalla definizione di prima casa, seconda casa o casa di lusso.

Si definisce prima casa, e si può godere delle relative agevolazioni, se:

• il proprietario sposta la residenza nel Comune, ove è ubicata la prima casa, entro 18 mesi dall’acquisto;
• il proprietario vende entro 12 mesi dall’acquisto l’eventuale casa per la quale ha precedentemente goduto del beneficio prima casa (ovunque essa si trovi);
• prima dell’acquisto, il proprietario vende le case di sua proprietà ubicate nello stesso Comune;
• la prima casa non appartiene alle categorie catastali A/1, A/8, A/9;
• la prima casa non viene venduta entro 5 anni dall’acquisto, salvo che entro i 12 mesi successivi ne acquisti un’altra con le agevolazioni prima casa.

La definizione di seconda casa è invece molto semplice: una qualsiasi abitazione, che non funge da prima casa.

Grazie al DL 175/2014, anche la definizione di casa di lusso è stata drasticamente semplificata.

Si definisce casa di lusso un immobile che appartiene ad una delle seguenti categorie catastali: A/1 (abitazioni signorili), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio storico-artistico).

Hai domande?
Scrivimi subito anzi SUBITISSIMO!

Ora passiamo al venditore.

Ci sono 5 possibilità:

1. Privato.
2. Società costruttrice o ristrutturatrice che vende entro 5 anni dalla data di fine lavori.
3. Società costruttrice o ristrutturatrice che vende oltre 5 anni dalla data di fine lavori, ma che NON opta per l’applicazione dell’iva.
4. Società non costruttrice, né ristrutturatrice.
5. Società costruttrice o ristrutturatrice che vende oltre 5 anni dalla data di fine lavori e che vuole optare per l’applicazione dell’iva.

Nei casi di società entro 5 anni e oltre 5 anni con opzione iva, la base imponibile è il prezzo concordato, che verrà inserito nell’atto di compravendita finale. Nei restanti 3 casi, la base imponibile è la rendita catastale.

Tabella imposta registro per acquisto casa

Oltre all’aliquota, serve determinare la base imponibile sulla quale calcolare l’ammontare del tributo. In altre parole, su cosa è calcolata la imposta di registro?

E’ proprio questo l’argomento che tratto in questi due esempi:

• Prima casa: se si acquista da un privato, l’imposta di registro prima casa è pari al 2% del valore catastale, calcolato come la rendita catastale moltiplicata per il coefficiente di rivalutazione pari a 115,50. Ad esempio: la rendita catastale di una casa è pari a 5.000 euro, la relativa imposta di registro prima casa è pari a 11.550 euro. Se invece si acquista da impresa, l’imposta di registro è dovuta in maniera fissa ed è pari a 200 euro.
• Seconda casa: se si acquista da un privato, l’imposta di registro seconda casa è pari al 9% del valore catastale, calcolato come la rendita catastale moltiplicata per il coefficiente di rivalutazione pari a 126,00. Ad esempio: la rendita catastale di una casa è pari a 5.000 euro, la relativa imposta di registro prima casa è pari a 56.700 euro. Se invece si acquista da impresa, l’imposta di registro è dovuta in maniera fissa ed è pari a 200 euro.

Istruzioni per calcolo imposta di registro locazione (uso abitativo, commerciale e terreni)

Vi sono 4 tipologie di locazione:

• Locazione ad uso abitativo: l’imposta di registro per un contratto di affitto ad uso residenziale è pari al 2% del canone annuo moltiplicato per il numero di annualità. Nel caso di canone concordato, riguardante un immobile ubicato in un Comune ad elevata tensione abitativa [2], l’imposta viene subisce una riduzione del 30%.
• Locazione ad uso commerciale: l’imposta di registro per un contratto di affitto ad uso commerciale (fabbricati strumentali per natura) è pari all’1% del canone annuo moltiplicato per il numero di annualità, se la locazione è effettuata da soggetto passivo iva e al 2% negli altri casi.
• Locazione di terreni agricoli: l’imposta di registro per un contratto di affitto di terreni agricoli (fondi rustici) è pari allo 0,5% del canone annuo moltiplicato per il numero di annualità.
• Locazione di altri immobili (esempio terreni non agricoli): l’imposta di registro per tutte le altre tipologie di immobili è pari al 2% del canone annuo moltiplicato per il numero di annualità.

Per i contratti pluriennali, si può decidere di pagare l’importo per tutte le annualità, oppure anno per anno; in quest’ultimo caso, si dovrà tener conto degli aumenti ISTAT. Ovviamente si ha diritto al rimborso, qualora l’imposta sia stata versata per l’intera durata ed il contratto sia stato disdetto prima del suo termine naturale.

Tabella imposta registro per locazione o affitto

Cos’è l’imposta di registro

L’imposta di registro è un tributo disciplinato dal DPR 131/1986 [1], dovuto per la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate degli atti giudiziari, contratti, scritture private, operazioni societarie che coinvolgono immobili e società sul territorio italiano, al fine di conferirne la certezza giuridica.

Si tratta in pratica di una scrittura nei pubblici registri, che consente di certificare l’esistenza di un determinato atto, la sua data certa e l’avvenuto pagamento dell’imposta stessa.

In generale, gli atti che devono essere sottoposti a registrazione sono atti sottoscritti sul territorio italiano o atti sottoscritti all’estero che coinvolgono la compravendita o affitto di una proprietà immobiliare o azienda esistente sul territorio italiano.

Come funziona l’imposta di registro

L’imposta di registro funziona come un’imposta indiretta, ossia un tributo che non si applica alla ricchezza prodotta (tipicamente l’IRPEF), ma alla ricchezza trasferita (tipicamente la compravendita o affitto di un immobile, costituzione di società, ecc.).

In che misura viene applicata l’imposta di registro

La legge prevede che l’imposta di registro possa essere applicata in maniera fissa, minima, predeterminata o proporzionale su tutti i contratti di locazione, compravendita, atti giudiziari e operazioni societarie (come ad esempio la costituzione, vendita, affitto, cessione ecc.).

Dal 1973 ad oggi, le aliquote hanno avuto una certa evoluzione e sono cambiate ben 14 volte!

Dal 1/1/2014 le aliquote della imposta di registro sono pari a:

• Aliquota fissa: 200 euro.
• Aliquota locazioni: 0,5%, 1% e 2% con min 67 euro e a seconda della tipologia di locazione (uso abitativo, strumentale, agricolo o altro).
• Aliquota compravendita prima casa (se il venditore è un privato): 2%.
• Aliquota compravendita seconda casa (se il venditore è un privato): 9%.
• Aliquota compravendita fabbricati strumentali (uffici, negozi e altri appartenenti alle categorie catastali B, C, D, E, A/10), se il venditore è un privato: 9%; altrimenti 200 euro.
• Aliquota compravendita terreni edificabili (se il venditore è un privato): 9%; altrimenti 200 euro.
• Aliquota compravendita terreni agricoli: 12% (se l’acquirente non un coltivatore diretto o imprenditore agricolo); altrimenti 200 euro.

L’imposta di registro negli altri casi: atti giudiziari, operazioni societarie

L’imposta di registro è dovuta anche per il fatto di aver utilizzato la Giustizia in materia di controversie civili, decreti ingiuntivi, sentenze o per tutte quelle operazioni che coinvolgono una società, quali ad esempio la costituzione, vendita, affitto, cessione ecc.

Non è il caso di affrontare questi argomenti piuttosto “burocratesi” e noiosi… sappi però che l’ambito di applicazione dell’imposta di registro non riguarda solo vendita e locazione di un immobile.

Imposta di registro: chi è tenuto a pagare

Il versamento dell’imposta è dovuta dai notai, pubblici ufficiali e in mancanza di loro dalle parti che hanno sottoscritto l’atto.

Nel caso specifico di compravendita, il processo è solitamente costituito da 3 fasi: offerta irrevocabile di acquisto, preliminare di vendita (o compromesso) e atto finale di compravendita. L’imposta di registro deve essere pagata in tutte e 3 le occasioni.

Il notaio interviene nell’atto di compravendita finale e qualche volta durante il preliminare di vendita, qualora le parti decidano di trascriverlo nei pubblici registri. In tal caso, sarà il notaio che dovrà riscuotere l’imposta di registro e a sua volta pagarla all’Erario.

Nel caso di atto in assenza di notaio, tipicamente la sottoscrizione dell’offerta irrevocabile di acquisto, l’acquirente è tenuto a pagare l’imposta di registro, seppur il venditore e l’eventuale agente immobiliare siano responsabili in solido. Pertanto, se l’acquirente non paga, l’Agenzia delle Entrate può pretendere il pagamento dal venditore (Cass. sent. n. 9126 del 23.04.2014).

Se invece parliamo di un contratto di locazione, è il proprietario di casa che deve provvedere alla registrazione del contratto di affitto, entro e non oltre 30 giorni dalla sottoscrizione, ma le spese dell’imposta di registro devono essere divise a metà, tra proprietario ed inquilino.

Quando va pagata l’imposta di registro e come

L’imposta di registro deve essere pagata tutte le volte che la legge lo impone o un cittadino decide di registrare un atto per sua libera scelta.

In linea generale, il termine entro il quale un atto deve essere registrato è di 20 giorni. Per gli atti inerenti la compravendita e locazione, il termine si estende a 30 giorni, fino ad arrivare a 60 giorni per gli atti sottoscritti all’estero. Ovviamente a partire dalla data dell’atto.

Ma come si paga l’imposta di registro?

Il pagamento dell’imposta di registro può essere effettuato tramite il modello F23, scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate [3], oppure il modello F24. Per tutti gli atti pubblici dove è coinvolto un notaio, l’imposta viene pagata a lui stesso, che poi si occuperà di versarla all’Erario.

Questi i codici tributo per il modello F24:

1. Prima registrazione: Codice tributo “1500”
2. Annualità successive: Codice tributo “1501”
3. Cessione del contratto: Codice tributo “1502”
4. Risoluzione del contratto: Codice tributo “1503”
5. Proroghe del contratto: Codice tributo “1504”
6. Imposta di bollo: Codice tributo “1505”
7. Tributi speciali e compensi: Codice tributo “1506”
8. Sanzioni per ritardata registrazione: Codice tributo “1507”
9. Interessi per ritardata registrazione: Codice tributo “1508”
10. Sanzioni per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi: Codice tributo “1509”
11. Interessi per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi: Codice tributo “1510”

Le sanzioni per ritardato pagamento

Le sanzioni per ritardato pagamento riguardano essenzialmente i contratti di locazione poiché, come già spiegato, nel caso di compravendita è il notaio che si farà garante della riscossione e pagamento a sua volta.

In merito ai contratti di affitto, le sanzioni possono essere dovute in due casi:

1. mancata registrazione del contratto
2. ritardata registrazione

Nel primo caso, ossia mancata registrazione di un contratto di locazione, bisogna inizialmente versare l’imposta di registro più gli interessi legali e la sanzione ridotta. Successivamente, bisogna procedere alla registrazione del contratto, sempre che non sia già iniziato un controllo da parte dell’Agenzia delle Entrate. Altrimenti è tutto vano!

Viceversa, le sanzioni per ritardato pagamento dell’imposta di registro su un contratto di locazione sono pari a:

1. 0,1% per ogni giorno di ritardo dal 1° al 14° giorno
2. 1,5% dal 15° al 30° giorno
3. 1,67% dal 31° al 90° giorno
4. 3,75% dal 91° al 365° giorno
5. 4,29% dal 1 a 2 anni
6. 5% oltre 2 anni

Cosa succede se un contratto non viene registrato

Anche in questo caso, parliamo solo di contratti di locazione.

Se un contratto di locazione non viene registrato, ossia si configura un affitto “in nero”, esso si considera nullo e non può essere utilizzato nei confornti di terzi ai fini civilistici.

A questo punto puoi immaginarti cosa succede con tutti quegli inquilini morosi che, a fronte di un contratto non registrato, si possono permettere il lusso di non pagare il canone… e addirittura di non essere sfrattati poiché, ai fini civilistici, il contratto (in nero) non è efficace!

Una situazione davvero complicata.

Come si registra un atto

Per registrare un atto, è sufficiente recarsi in un ufficio della Agenzia delle Entrate e presentare 2 copie, una delle quali verrà restituita con la data e i riferimenti della registrazione stessa.

In particolare, per le compravendite, è lo stesso notaio che si deve occupare di registrare l’atto. Per i contratti di locazione, invece, è stata attivata la registrazione telematica, in sostituzione di quella fisica presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.

Quando non è dovuta l’imposta

L’imposta di registro non è dovuta e tantomeno lo sono i relativi bolli quando, nel caso di contratti di locazione, si decide di aderire al regime “cedolare secca”.

Ricordo che solo le persone fisiche possono optare per il regime della cedolare secca, se non operano nell’esercizio di attività di impresa.

Conclusione

Devo confessare che l’argomento è piuttosto noioso, ma anche ricorrente.

Sono tanti i clienti che mi chiedono delucidazioni sulle imposte in generale e su quella di registro in particolare.

Ma se sei arrivato sin qui, significa che ho scritto cose utili… almeno questo è la mia speranza.

Hai dubbi, domande, suggerimenti?

Cosa aspetti? Scrivimi qui sotto!

Disclaimer: le informazioni riportate in questo articolo sono per un uso non professionale e potrebbero essere inesatte o non aggiornate.