Se stai leggendo queste righe, quasi sicuramente stai per vendere casa (a proposito: ti serve conoscere l’elenco dei documenti necessari per la vendita di una casa?), o magari vuoi accedere a quei bonus per ristrutturazione di cui hai tanto sentito parlare. In entrambi i casi, il tuo immobile dovrà vantare una serie di documenti, senza i quali non ti sarà possibile né vendere né accedere agli incentivi fiscali.
Se poi hai fatto degli interventi edilizi leggeri senza averli comunicati al Comune, dovrai sanarli. A tal proposito, in alcuni casi, puoi risolvere il tutto grazie alla CILA in Sanatoria.
Di seguito ti spiegherò tutto quello che c’è da sapere sulla CILA, promettendo di non lasciarmi andare in sofismi antipatici e/o incomprensibili.
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Cos’è la CILA in sanatoria?
Un primo passo per capire cos’è la CILA è svelare che si tratta di un acronimo.
CILA sta infatti per “Comunicazione Inizio Lavori Asseverata” (il verbo “asseverare” è l’equivalente di “asserire con fermezza”), ed è appunto un documento con cui si comunica al Comune lo svolgimento di lavori edili solo dopo averli compiuti, in maniera quindi postuma. Ecco perchè si parla di Cila in sanatoria, tardiva o postuma.
Si tratta di un documento regolato dal Testo Unico dell'Edilizia e precisamente all'art. 6-bis del DPR 380/01 [1], che non necessita di alcuna autorizzazione, perché è reso valido dal tecnico che l’ha prodotto e non richiede il rilascio di alcuna autorizzazione. Ovviamente non tutti i lavori edili possono essere sanati con la CILA, altrimenti sarebbe il trionfo dell’abusivismo.
Cosa si può sanare con la CILA?
In linea generale puoi ricorrere alla CILA tutte quelle volte che hai fatto lavori edilizi di manutenzione leggera. Ad esempio, la CILA può sanare un muro interno abbattuto, spostato o aperto con una porta, a patto che non si tratti di una delle pareti portanti. Altro intervento che può essere sanato con la CILA è quello che prevede l’eliminazione delle barriere architettoniche: sostituire i gradini che conducono alla porta d’ingresso con una rampa è indubbiamente l’esempio più frequente.
Più in generale, la cila ricomprende tutti i seguenti interventi:
- Manutenzione straordinaria (leggera);
- Risanamento conservativo (leggero);
- Eliminazione delle barriere architettoniche;
- Tutte le opere non soggette ad Attività Libera, SCIA, SCIA in Alternativa, Permesso di Costruire.
Occhio a non confondere la CILA in sanatoria con la Sanatoria Edilizia: si tratta di una documentazione diversa, adatta a interventi edilizi più “invasivi”. Un esempio? Se hai realizzato una veranda (uno degli abusi più frequenti, qui in Italia), una piscina o aperto una finestra ti serve la Sanatoria Edilizia, non la CILA.
La sanatoria edilizia (chiamata tecnicamente “accertamento di conformità”) ha per oggetto la sanatoria di pratiche edilizie ricadenti in SCIA, SCIA in Alternativa e Permesso di Costruire che vedremo più avanti e che prevedono in principio di "doppia conformità", ovvero: la sanatoria è concessa se risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione, che al momento della presentazione della domanda.
Quanto costa la CILA?
Premetto sin da subito che non esiste un tariffario prezzi per la CILA, perché le spese possono variare a seconda della grandezza dell’immobile o entità dei lavori compiuti. Le voci di costo di una cila sono:
- Compenso del progettista.
- Compenso del direttore dei Lavori (non necessario in caso di cila in sanatoria; generalmente preventivato tra il 3 e 4% dell'importo dei lavori).
- Diritti di segreteria del Comune.
- Sanzioni applicate pari ad 333,33 euro per CILA Tardiva, oppure 1.000 euro per CILA in Sanatoria.
Per quel che riguarda i diritti di segreteria, questi variano a seconda del comune dov’è ubicato l’immobile: considera ad esempio che la città di Milano non prevede spese, mentre in altre città d’Italia ci possono volere fino a 400 euro.
Per quel che riguarda le spese del progettista, facendo un rapido censimento emerge che l’onorario di un professionista che redige una CILA oscilla fra i 500 e i 1500 euro. Diciamo quindi che la CILA può sfondare, nei casi peggiori, anche il muro dei 2-3000 euro.
Mi rendo conto che, per i non addetti ai lavori, sentire che un tecnico può richiedere fino a 1500 euro per la “semplice” redazione di un documento può far apparire, a confronto, una rapina in banca come una banale raccolta fondi.
In realtà la redazione della CILA è tutt’altro che semplice, sia perché gli organi competenti richiedono documentazioni dettagliate a supporto di tale comunicazione, sia perché il tecnico si assume la totale responsabilità circa la correttezza di quanto comunicato, e in caso di informazioni mendaci ne può pagare le conseguenze in sede civile.
Inoltre, in alcuni casi, è necessario un aggiornamento planimetrico-catastale da trasmettere telematicamente al catasto provinciale di competenza mediante procedura DOCFA.
Che poi la liberalizzazione delle tariffe professionali, avvenuta nel 2006 con la riforma Bersani – Visco, abbia dato adito a salassi maggiori è altrettanto vero, ma si tratta di un’altra storia.
Dopo quanto tempo è valida la CILA?
La validità della CILA decorre con la stessa rapidità con cui io dò torto a mio marito quando ci troviamo ad affrontare una discussione di qualsiasi tipo.
Come dici, anche tua moglie il più delle volte ti afferma che hai torto ancor prima di iniziare la discussione? Perfetto, allora hai ben compreso in quanto tempo la CILA diventa valida.
Tornando seri, la CILA rientra nella categoria delle “documentazioni semplificate”, quelle ovvero che non sono soggette alle leggi del procedimento amministrativo. In buona sostanza, non appena il tecnico pone timbro e firma sulla CILA questa è già valida.
Dove presentare la CILA
Il tecnico che redige la CILA deve farlo su un’apposita modulistica approvata dalla Regione di competenza. Una volta redatto, l’obiettivo ultimo è che la CILA sia trasmessa all’ufficio tecnico del Comune di riferimento.
Rispetto al passato, fortunatamente, le modalità di presentazione sono molteplici, e due di esse non prevedono la classica fila allo sportello, cosa di cui evidentemente tutti i professionisti del settore ancora oggi sono eternamente grati.
Dal punto di vista amministrativo Roma negli ultimi anni non è stata esattamente un esempio di virtù, ma all’amministrazione capitolina va riconosciuto di aver adottato un sistema telematico, denominato SUET [2], che permette ai tecnici di presentare la CILA attraverso un preciso percorso guidato sul web (a proposito potrebbe interessarti questa guida su come presentare la CILA a Roma).
In alternativa, si può sempre ricorrere all’invio per mezzo PEC.
Se poi l’ufficio tecnico del comune di riferimento è così messo male da non avere nemmeno un indirizzo di posta elettronica certificata (mi rifiuto di credere che possa essere ancora possibile oggi una cosa del genere), a quel punto non resta che mettersi in fila al Comune. Se si riesce a consegnare la documentazione senza intaccare la propria fedina penale, cosa assai complessa visti i tempi di attesa, sarà un grande successo!
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Quali documenti vanno corredati alla CILA?
Che la CILA semplifichi in maniera evidente le procedure per sanare piccolissimi abusi edilizi è abbastanza evidente, ma ovviamente la mera compilazione da sola non può bastare per soddisfare i requisiti richiesti. Di seguito, senza perdermi in fronzoli, ti propongo l’elenco dei documenti richiesti:
- Documento d’identità e codice fiscale del proprietario dell’immobile (o avente diritto).
- Atto di provenienza dell’immobile.
- Planimetria e visura catastale aggiornate.
- Titolo abilitativo dell’opera (condono e/o progetto).
- Copia dei pagamenti dei diritti di segreteria (ove previsti).
- Relazione e documentazione fotografica pre e post lavori firmata dal tecnico abilitato.
CILA vs SCIA
Fare questo distinguo in un paese che ha uno dei tassi di abusivismo edilizio fra i più alti d’Europa ammetto possa far sorridere, ma è proprio per fornire le giuste informazioni a chi vuole fare dei lavori in casa nel massimo rispetto delle regole che occorre specificare in quali casi occorrono documenti come la CILA o la SCIA.
Partiamo dalle basi.
Ogni volta che esegui un intervento edilizio, esso è soggetto ad uno dei seguenti regimi:
- Attività o edilizia libera: rientrano in questa casistica tutti quelli lavori che prevedono la mera sostituzione delle rifiniture precedenti con altre molto più nuove. Non devi quindi fare alcuna comunicazione al Comune quando sostituisci piastrelle, pavimenti, porte interne, sanitari o se ti metti semplicemente a tinteggiare le pareti. Rientrano nell’edilizia libera anche il cambio degli impianti tecnologici, a patto che tale sostituzione non preveda migliorie all’impianto stesso, la pavimentazione degli spazi esterni e l’installazione dei pannelli fotovoltaici.
- CILA: in ordine crescente, la CILA rappresenta il gradino più basso (e semplice) nel mondo della burocrazia edilizia. Come abbiamo visto, possono rientrare in questa comunicazione tutti quei lavori di edilizia leggera “nascosti” all’interno delle mura domestica, come lo spostamento o la demolizione di pareti (non portanti) e il rifacimento di uno o più impianti (elettrico, idro-sanitario, riscaldamento, e così via). È interessante come con la CILA si possa andare a comunicare anche il frazionamento e/o l’accorpamento di un’unità immobiliare. Se ad esempio hai comprato nel tuo condominio l’appartamento attiguo al tuo e vuoi abbattere la parete divisoria per fare un’unica grande casa, o se al contrario hai un casa così grande da volerla dividere in due appartamenti più piccoli (casistica molto comune nei casi di immobili lasciati in eredità a due figli), in entrambi i casi puoi sanare il tutto con la CILA. In queste casistiche, l’unico vero paletto da non aggirare assolutamente è la volumetria complessiva, che non deve assolutamente cambiare.
- SCIA: acronimo di “Segnalazione Certificata di Inizio Attività”, deve essere prodotta in tutti quei casi in cui gli interventi edilizi sono un po’ più invasivi e vanno a intaccare parti strutturali dell’edificio. Per farla semplice, la SCIA è quel documento che devi poter esibire tutte quelle volte che devi ristrutturare casa.
- SCIA in Alternativa: consente di iniziare i lavori un mese dopo la presentazione della documentazione e se vi sono vincoli, i lavori potranno cominciare solo dopo aver ricevuto le autorizzazioni. Saranno invece 3 gli anni entro i quali i lavori dovranno essere terminati. In caso contrario si dovrà presentare un’altra SCIA. Finiti i lavori, il tecnico dovrà presentare il certificato di collaudo finale, attestando la conformità dell’opera al progetto presentato.
- Permesso di Costruire: L’ultimo documento in ordine gerarchico riguardante l’edilizia è il mitico Permesso di Costruire, una sorta di Santo Graal per tanti costruttori edili, che fortunatamente non viene rilasciato facilmente, altrimenti il nostro paese sarebbe ancor più pieno di cemento di quanto non lo sia già. Il Permesso di Costruire serve sia quando si deve costruire un immobile ex novo, sia quando bisogna abbattere o modificare profondamente un edificio già esistente.
Se con la CILA e la SCIA i lavori possono partire sin da subito, perché in quel caso è il progettista ad assumersi la piena responsabilità della correttezza dei lavori che sta eseguendo, il Permesso di Costruire, come si può facilmente dedurre anche dalla denominazione, deve ottenere per l’appunto “il permesso” dagli organi competenti.
Prima di avviare il cantiere, quindi, il Permesso di Costruire viene messo al vaglio dell’amministrazione comunale, che dovrà esaminare la domanda per poi decidere se autorizzare i lavori o meno.
Conclusione
Spero in queste righe di aver fornito tutte le informazioni necessarie per poter avviare dei lavori di edilizia, di qualunque natura siano, affinché tutte le norme siano rispettate.
In Italia in realtà non serve costruire nuove case, perché secondo alcune ricerche nel nostro paese vi sono ben 7 milioni di unità abitative sfitte. Tolta una bella fetta di immobili che sono vuoti perché destinati ai turisti durante il periodo estivo, rimangono comunque un numero considerevole di case che cadono a pezzi, e che quindi potrebbero essere rivitalizzate nel rispetto della SCIA o anche solo della CILA.
Ho scritto questo articolo con il contributo importante del geom. Dario Varrà dell’omonimo Studio Tecnico Varrà, che opera principalmente su Roma. Ve lo consiglio se gravitate in zona!
Sono Elena Manzhos: mamma di due bellissimi figli, moglie e agente immobiliare da oltre 10 anni. Francamente, non so cosa sia più difficile. Più di 15 anni fa mi sono trasferita in Italia dall’est europa, dove insegnavo inglese. Ho sempre avuto la passione per le case; da bambina per la casa della Barbie, ora da professionista immobiliare per gli immobili lussuosi.
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