In queste righe mi dedicherò ad alcuni dei personaggi più controversi della storia, sul cui conto si sono alimentate le più disparate leggende: mi riferisco semplicemente ai consulenti immobiliari ed in particolari quelli di Milano, di cui mi onoro di far parte da tanti anni.
Sulla nostra professione se ne dicono ancora oggi di cotte e di crude, e se ti aspetti che io sia qui a ergermi come paladina della categoria sei completamente fuori strada.
E’ vero che voglio smontare alcuni luoghi comuni che ancora oggi mi perseguitano, ma lo farò in modo oggettivo, analizzando fatti tangibili e senza lasciarmi andare in slogan di alcun tipo.
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Vantaggi nell’affidarsi a un consulente immobiliare di Milano
Magari stai pensando che non c’è alcun vantaggio ad affidarsi al consulente immobiliare, si tratta solo di un professionista particolarmente costoso. Se la pensi in questo modo, molto probabilmente non hai mai provato davvero a comprare o vendere casa da solo.
Sa vendere e/o comprare
Il fatto è che un consulente immobiliare conosce il mercato di Milano come le sue tasche, ed è anzitutto in grado di dare il giusto valore all’immobile in oggetto.
Se stai vendendo, il consulente immobiliare ti permetterà sia di non richiedere cifre fuori mercato, ma neanche di svendere se la tua casa vale oggettivamente più di quello che chiedi. Viceversa, se stai comprando, il consulente immobiliare ti dirà se il prezzo richiesto è congruo o meno.
Non hai idea di quanti immobili rimangono invenduti per mesi, se non anni… e in questo settore il tempo è denaro (soprattutto se l’inflazione è alta come in questo periodo).
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Massima conoscenza delle normative del settore
La transazione immobiliare è (purtroppo) anche fatta di beghe burocratiche, documentazione da produrre e iter da seguire.
Il consulente immobiliare conosce tutte le normative del settore, e può rivelarsi utile non solo nella mera raccolta dei documenti ai fini del rogito, ma ti permette anche di scoprire qualche problematica di natura legale che può celarsi dietro l’immobile in oggetto (ipoteche, pignoramenti, agibilità o abitabilità, abusi edilizi, mancanza di specifici permessi, cila e così via).
E se pensi che tanto ci pensa il notaio sei fuori strada.
Perché?
Perché il notaio dell’acquirente entra in gioco una volta che è stata sottoscritta un’offerta irrevocabile di acquisto, ossia una promessa di vendere o acquistare a determinate condizioni.
E se la promessa di vendita non può essere mantenuta a causa di un qualche cavillo burocratico scoperto dal notaio… allora sono dolori (economici).
Marketing
Quando c’è da creare un annuncio immobiliare, questo professionista non si limita a menzionare la tipologia dell’immobile, i metri quadrati o la presenza di spazi aperti, ma mette enfasi su tutti i punti di forza, e allega solo foto professionali che risaltano anche visivamente le qualità della casa in vendita.
Oltre all’annuncio di qualità, poi, il consulente immobiliare ne veicola il messaggio su quanti più canali disponibili, facendo arrivare la notizia che stai vendendo casa anche alla tua prozia Gelsomina che vive dall’altra parte del mondo e manco si ricordava della tua esistenza.
Io in particolare lavoro ad esempio con gli stranieri.
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Talento per le case
Un mio vecchio mentore mi diceva sempre che il bravo consulente immobiliare è quello che, nell’analizzare una casa in vendita, già capisce a quale dei suoi potenziali compratori può interessare.
Io amo più prosaicamente dire che il nostro è un lavoro che per certi versi ricorda quello delle agenzie matrimoniali di un tempo, dove i due potenziali partner sono il compratore da un lato e la casa in vendita dall’altro.
Antistress
Già so che sto per fare la figura della boomer, ma è più forte di me: il consulente immobiliare è “zero sbatti”.
Non so se abbia usato questo slang nel modo giusto, e sono convinta che mio figlio adolescente leggendo queste righe si stia vergognando di me, ma il concetto che voglio far passare è che il consulente si occupa delle transazioni immobiliari a tutto tondo, comprese beghe legali e scartoffie da compilare.
Quindi per il cliente finale il grado di stress è praticamente pari a zero.
Quali servizi offre un bravo consulente immobiliare a Milano?
Il bravo consulente immobiliare è specializzato in tre macro ambiti:
- Vendita: il consulente si assicura di fare una valutazione quanto più attendibile possibile, analizza l’andamento del mercato immobiliare, e trova anche dei potenziali clienti che corrispondano all’identikit del “compratore perfetto”;
- Acquisto: il compito del consulente è quello di fare sostanzialmente un buon affare, sia in termini economici, sia in termini di compatibilità dell’immobile con le esigenze del nuovo proprietario;
- Affitto di un immobile: infine, il consulente immobiliare fa da intermediario anche per chi cerca casa in affitto (qui un articolo sul costo degli affitti a Milano), opzione sempre più ricercata da chi per motivi professionali non vive mai nella stessa città per più di qualche anno, ed ha quindi la necessità di trovare la giusta casa ma a tempo determinato.
Metodologie di valutazione immobiliare
E qui arriviamo alla parte dolente. A dimostrazione di quanto queste righe siano un’analisi oggettiva sulla professione del consulente immobiliare, ammetto con onestà che quella della valutazione immobiliare è una ferita sanguinante.
Andiamo però con ordine.
Esistono sostanzialmente due metodi “istituzionalizzati” per valutare un immobile:
- Metodo comparativo, che ricava il prezzo di una casa prendendo come riferimento quello di altre soluzioni abitative che si trovano nel raggio di centinaia di metri;
- Analisi storica, che prende come parametri di riferimento i dati immobiliari forniti dall’Agenzia delle Entrate [1] nel passato.
Conosco decine di stimati colleghi che vantano nel proprio curriculum l’utilizzo di uno o dell’altro metodo: peccato che nessuno dei due è attendibile.
I presupposti di queste due tipologie sono sicuramente corretti, ma non tengono conto di alcuni fatti importanti:
- le fluttuazioni del mercato immobiliare, che ha i suoi picchi e le sue brusche frenate;
- i prezzi usati dal metodo comparativo sono prezzi di pubblicità e non prezzi riportati sui rogiti;
- in molti casi, il valore di un immobile cambia nel raggio di pochi metri, quindi paragonare dati con un raggio troppo ampio è quanto mai fuorviante.
È per questo motivo che ho deciso di intraprendere una nuova strada, inventando il metodo dei “Rogiti in chiaro”; in breve: deduciamo il valore di un immobile ricavandolo da quelli riportati sui rogiti di appartamenti omologhi venduti nel medesimo complesso residenziale. Né il civico successivo né quello precedente.
Partendo da tali prezzi ovviamente applichiamo le variabili relative all’andamento del mercato immobiliare, e quello finale è il valore “aggiornato” e assolutamente attendibile di quella determinata casa.
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Come scegliere un bravo consulente immobiliare
Dal punto di vista quantitativo, Milano pullula di consulenti immobiliari, e ahimè devo anche segnalare che c’è pure chi millanta tale professione. Sia per tenere alla larga millantatori, sia per trovare un consulente immobiliare che si all’altezza delle tue aspettative, occorrono poche accortezze:
- Valuta il curriculum di un consulente immobiliare: è importante sia capire quanti siano gli anni di esperienza che ha alle spalle, sia le competenze che ha maturato nel corso del tempo. Non avere mai alcuna remora nel chiedere a un consulente immobiliare il suo background. In un paese come il nostro però, dove spesso i curriculum sono un trattato di letteratura fantasy che a confronto la trilogia del Signore degli Anelli appare come un libretto di istruzioni di un elettrodomestico, la lettura delle competenze da sola non basta.
- Valuta il consulente immobiliare sulla base della sua reputazione, ascoltando l’opinione di chi ha già usufruito dei suoi servizi e/o leggendo le recensioni professionali che lo riguardano.
- Ultimo, ma non meno importante, il discorso onorario: se è vero che i bravi consulenti immobiliari si fanno pagare profumatamente, è anche vero che alte tariffe non sono automaticamente sinonimo di massima qualità. Controlla sempre quelli che sono i costi medi di un consulente immobiliare, e valuta che la tariffa richiesta sia in linea con la qualità del lavoro da svolgere.
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Conclusione
Analizzando i fatti, per quanto per qualcuno possa sembrare un paradosso, possiamo concludere che il consulente immobiliare ti permette di risparmiare tanto denaro sotto forma di tempo e euro.
Essendo un professionista delle transazioni immobiliari, che tu sia lì per vendere o comprare casa, grazie al suo aiuto lo farai in minor tempo e al giusto prezzo.
E se credi stia parlando per slogan, ti basterà consultare le statistiche per capire che chi vende o compra casa da solo ci mette molto più tempo e quasi mai fa un buon affare.
Sono Elena Manzhos: mamma di due bellissimi figli, moglie e agente immobiliare da oltre 10 anni. Francamente, non so cosa sia più difficile. Più di 15 anni fa mi sono trasferita in Italia dall’est europa, dove insegnavo inglese. Ho sempre avuto la passione per le case; da bambina per la casa della Barbie, ora da professionista immobiliare per gli immobili lussuosi.
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