Dove Comprare Casa a Milano [i nuovi quartieri]

A livello mondiale l’attrazione delle grandi città a discapito dei piccoli paesi di campagna continua a crescere… a maggior ragione se si parla di Milano, cuore pulsante dell’economia italiana e porta d’accesso all’Europa.

In più, tutti i comuni che circondano Milano sono destinati ad essere collegati in modo efficiente al capoluogo meneghino nel corso dei prossimi decenni [1], trasformando la piccola città da 1,4 milioni di abitanti in una vera e propria megalopoli.

In ambito immobiliare, la domanda che circola fra noi addetti ai lavori è una sola: dove conviene comprare casa a Milano?

Ma più che comprare per speculare, qui intendo identificare i quartieri di Milano destinati a svilupparsi nel prossimo futuro.

Approfondiamo assieme l’argomento nelle prossime righe.

Menu:

•  Le nuove esigenze del settore immobiliare
•  I nuovi quartieri di Milano
•  In quale zona di Milano comprare [e cosa]

Le nuove esigenze del settore immobiliare

Prima di elencare i nuovi quartieri, vediamo di capire come sono cambiate le esigenze degli acquirenti.

Durante il lockdown Covid del 2020, ci si chiedeva come sarebbe stato il mondo da quel momento in poi. Nel campo immobiliare posso affermare per testimonianza diretta che il mondo è stato completamente stravolto.

Alcune dimostrazioni pratiche:

• un tempo avere giardini e terrazzi per alcune fasce di clienti era considerato un lusso inutile, perché pensavano solo al prezzo finale. Oggi accade l’esatto contrario: soprattutto le nuove generazioni esigono una casa con terrazzo o giardino, e se proprio devono accontentarsi del “semplice” balcone, questo deve essere profondo almeno 2 metri.
• La fuga dal centro città: non fraintendiamo… vivere in un centro cittadino è sempre la cosa migliore, ma visti i prezzi esorbitanti degli immobili, se riesci a trovare casa in un quartiere periferico, verde, silenzioso ed ecologico, dove tutti i servizi sono a meno di 15 minuti dal tuo appartamento, ti ci fiondi immediatamente.
• La direttiva UE “Casa Green” impone che tutti gli immobili italiani dovranno appartenere alla classe energetica D entro il 2033. Questo significa che comprare oggi le case in classe energetica A, B, C e D significa poterle rivendere a un prezzo più alto a partire dal 2033, mentre gli immobili che a quella data avranno ancora la categoria E, F o G si svaluteranno in pochi mesi.
• Ultimo aspetto determinante è quello dello smart working: con il lockdown le aziende hanno capito che possono avere dipendenti più produttivi se rimangono nelle proprie abitazioni, il tutto con un grosso risparmio sui costi dell’ufficio. Avere una casa che abbia una stanza, anche piccola, dove lavorare da remoto è diventato indispensabile.

Se pensi che si tratti di una necessità irrisoria, e che potresti lavorare anche seduto comodamente sul divano del salotto, ti rispondo che evidentemente non hai bambini piccoli in casa. Prova tu a fare una “call” mentre alle tue spalle i tuoi figli schiamazzano e distruggono casa.

Fidati, chiunque lavori in smart working ha necessità di avere uno spazio proprio in casa, fosse anche lo stanzino delle scope. Fra l’altro, che lo smart working sia diventato una realtà imprescindibile è dimostrato anche dal fatto che molti condomini di nuovissima costruzione sono progettati per avere sale dedicate proprio al lavoro da remoto.

Hai una casa a Milano? Vendila agli stranieri!
Contattami subito
...anzi SUBITISSIMO!

I nuovi quartieri di Milano

La vendita da parte delle Ferrovie dello Stato delle aree dedicate agli scali ferroviari (scalo Farini, Porta Romana, Porta Genova, Greco…) + gli investimenti per le Olimpiadi del 2026 + i finanziamenti del PNRR fanno pensare che Milano sia destinata a crescere.

E tanto.

Sono già stati costruiti migliaia di appartamenti, ma ancor di più ne arriveranno nei prossimi anni. Case nuove, belle, energeticamente efficienti con tanto verde, servizi a meno di 15 minuti, tranquillità e perfino con un terrazzo e una stanza per lo smart working: questo è ciò che si aspetta il compratore.

In realtà, di immobili che corrispondono a queste caratteristiche ce ne saranno tantissimi, basta dare un’occhiata ai nuovi quartieri che stanno nascendo a Milano.

Vediamoli nei dettagli.

Tabella appartamenti nuovi a Milano per quartiere

Scalo Farini

Posto all’interno della seconda cerchia, lo Scalo Farini ha il vantaggio di avere la maggior estensione territoriale di ogni altro scalo.

I 4800 immobili previsti tuttavia non occuperanno l’intera zona: dei 45 ettari disponibili, ben 25 saranno destinati a un parco verde.

Fra l’altro, oltre all’importanza estetica, la presenza del parco e di numerosi altri alberi che saranno piantati nella zona permetterà di godere di una temperatura più bassa di uno o due gradi nelle stagioni calde: se hai mai provato la calura milanese accoglierai con gioia una notizia del genere.

Cascina Merlata UpTown

UpTown Cascina Merlata è un quartiere improntato prevalentemente all’urbanistica residenziale, che nasce dalla partnership di tre grandi forze quali EuroMilano (edilizia abitativa), Nhood (nascita centro commerciale LifeStyle Center Merlata Bloom) e Landlease e Arexpo (sviluppo del vicino MIND).

Numeri alla mano, si prevede che in zona abiteranno circa 15mila persone (⅓ delle quali già vi risiede), che potranno godere anche di un parco di oltre 30 ettari che costituirà la dorsale di Cascina Merlata UpTown.

L’area conta tutto quello che prevede il trasporto pubblico milanese: oltre a metropolitana e mezzi di superficie, l’area vanterà anche il passante ferroviario e l’alta velocità.

Grazie anche alla vicinanza di poli importantissimi come il Mind e la FieraMilano si calcola che UpTown Cascina Merlata sarà attraversata ogni anno da oltre 25 milioni di persone, con evidenti vantaggi anche per i negozi del luogo.

MIND

Il nome MIND è l’acronimo di Milano Innovation District, e sin dalla denominazione dichiara la sua vocazione verso le innovazioni e la sostenibilità.

I 4 enti che hanno gettato le basi per il successo del MIND sono l’Università degli Studi di Milano, la Fondazione Triulza, l’Ospedale Galeazzi e lo Human Technopole.

Il quartiere sorgerà nell’area che fu destinata a EXPO 2015 e sarà ufficialmente completato sono nel 2031. Include una zona residenziale sostenibile e inclusiva, che permetterà soprattutto ai dipendenti che lavorano per le aziende del MIND di vivere a pochi passi dal luogo di lavoro.

Ecco i numeri:

• 317.000 mq funzioni pubbliche (ospedale Galeazzi, centro ricerca Human Technopole, Campus dell’Università Statale)
• 90.000 mq residenziale
• 30.000 mq housing sociale / universitario
• 15.000 mq ricettivo
• 30.250 mq produttivo
• 305.000 mq terziario e direzionale
• 35.000 mq commerciale

Porta Nuova

Probabilmente dire Porta Nuova non rende bene l’idea a chi non vive a Milano, ma se nomino il Bosco Verticale o la Torre Unicredit le orecchie si drizzano anche all’estero.

I due edifici iconici, che hanno modificato la skyline meneghina, sorgono proprio nel quartiere di Porta Nuova, che ad oggi è la più grande area in tutta Europa ad aver ricevuto una profonda riqualificazione urbana.

Se il sogno di milioni di persone è vivere nel Bosco Verticale non è solo perché si tratta di un’opera dello Studio Boeri, ma anche perché sorge in un’area che ha tutto quello di cui si ha bisogno, compresi attrazioni, servizi e un parco da 90mila metri quadrati (il BAM, acronimo di Biblioteca degli Alberi di Milano) con oltre 200 eventi all’anno, il che permette di viverlo praticamente tutti i giorni e di rafforzare il concetto di comunità.

Porta Romana

In questi anni parlare di Porta Romana senza citare le Olimpiadi di Milano e Cortina 2026 è impossibile. Questo perché qui a Milano anche le pietre sanno che proprio a Porta Romana sorgerà il Villaggio Olimpico, dove gli atleti da tutto il mondo alloggeranno durante le gare.

La domanda che però gli immobiliaristi si fanno è: cosa succederà al Villaggio Olimpico una volta terminate le Olimpiadi invernali? Stando a quelli che sono i programmi attuali, il villaggio sarà adibito a studentato, mentre gli spazi attigui saranno assegnati ad attività pubbliche e private, ma nel dettaglio non si sa ancora granché.

L’obiettivo è comunque quello di rendere Porta Romana una zona residenziale a impatto ambientale zero, con tanto spazio verde e numerosi servizi da poter soddisfare chiunque decida di vivere in zona.

SeiMilano

Il quartiere SeiMilano sorge nella periferia ovest del capoluogo meneghino, ed è caratterizzato da un perfetto mix fra residenze ad alta efficienza energetica e locali commerciali.

Molti lavori sono stati fatti anche per l’area verde: in circa 160mila metri quadrati di spazio aperto sono stati sia installate numerose aree giochi per i più piccoli, sia numerose specie di alberi, mostrando una predilezione per tutti i vegetali che hanno una maggior capacità di cattura del CO2, in modo da rendere l’aria della zona il più salubre possibile.

SeiMilano aspira a diventare un quartiere residenziale molto smart, offrendo per ogni condominio diversi spazi comuni in cui le persone condividono esperienze come cucine sociali, sale di coworking, laboratori di riparazione, palestre e tante altre.

San Siro

Fra tutti i quartieri che finora abbiamo analizzato, San Siro è quello con il maggior potenziale, e posso assicurarti che la presenza del Meazza o la fede calcistica c’entrano poco.

Oggi questo quartiere si presenta diviso in due dal vialone che collega piazzale Zavattari allo stadio Meazza: da un lato una zona molto popolare, dall’altro condomini bassi e ville prestigiose, fra cui svetta il Consolato russo.

Nonostante sia una delle zone più famose di Milano proprio grazie allo stadio, San Siro ha problemi di servizi atavici: ti dico solo che per andare a fare la spesa è fondamentale spostarsi in auto.

Ti starai chiedendo, quindi, per quale motivo San Siro è quello con maggior potenziale?

Perché è quello dove il Comune sta intervenendo in prima persona: in pratica nell’area dismessa dove fino a qualche anno fa c’era l’ippodromo sorgerà un nuovo quartiere residenziale, che avrà circa:

• 55.000 mq parco con 700 alberi
• 45.974 mq residenza libera (corrispondenti a ca. 700 abitazioni)
• 43.311 mq residenza in locazione agevolata (corrispondenti a ca. 650 abitazioni)
• 2.663 mq negozi a km0
• 3.878 mq servizi sportivi (basket, pallavolo, padel, palestra)
• 5.974 mq di edifici esistenti (ex scuderie) vincolati dalle Belle Arti da destinarsi ad asilo (60 posti), scuola d’infanzia (125 posti), doposcuola, commercio, artigianato

Se a questo aggiungiamo il recente arrivo nel quartiere della metropolitana M4, prendere un immobile a San Siro diventa ancora più conveniente, e il tutto a prescindere del destino a cui andrà in contro lo stadio Meazza.

I tifosi di Milan, Inter e gli appassionati di calcio in genere sanno bene che nel prossimo decennio il Meazza potrebbe essere abbandonato dalle due squadre cittadine, che hanno bisogno di impianti moderni per fatturare, ma l’importanza storica di questo stadio potrebbe portare il Comune a deciderne la conservazione e destinarlo ai soli concerti o eventi cittadini.

Bovisa

Pur non rientrando nel progetto della riqualificazione dei grandi scali, la rigenerazione della zona Bovisa è comunque importantissima, non fosse altro perché porta la firma di Renzo Piano.

La riqualificazione avverrà su una superficie di circa 32 ettari, di cui 9,1 di proprietà del Politecnico di Milano e 23,4 ettari del Comune. I lavori dovrebbero iniziare a inizio 2024, porteranno alla costruzione di 20 nuovi edifici, che saranno destinati alle residenze per gli studenti e alle start up.

Nel progetto di riqualificazione del quartiere Bovisa è compreso anche:

• un’enorme pista ciclo pedonale,
• sarà preservato il già esistente bosco di 24 ettari presente in zona
• locali commerciali
• scuole civiche
• le stazioni di Bovisa e Villapizzone direttamente connesse al campus del Politecnico.

Hai una casa a Milano? Vendila agli stranieri!
Contattami subito
...anzi SUBITISSIMO!

Loreto

Fra i quartieri in fase di riqualificazione urbana, è compreso anche piazzale Loreto, che sarà rigenerato grazie al progetto LOC (Loreto Open Community).

In pratica questa piazza diventerà un luogo di incontro ricco di eventi e servizi, dove ci si potrà godere lo spazio verde, gustare qualche buon piatto e passare ore di spensieratezza.

Nella piazza sarà inserita una Sky Forest, ovvero numerosi alberi ad alto fusto che oltre a mitigare la temperatura nelle stagioni calde assorbiranno una grande quantità di CO2, rendendo l’aria più respirabile.

Porta Genova / Greco / Lambrate / Rogoredo - Santa Giulia

In questo paragrafo ho preferito raggruppare diversi distretti che però hanno una peculiarità comune: l’incertezza. Si tratta infatti di quartieri in cui i lavori di riqualificazione urbana sono molto indietro rispetto agli altri.

Zona Greco, ad esempio, sono in partenza i cantieri che daranno vita a un nuovo quartiere con 400 nuovi alloggi di housing sociale, dotati di giardini.

A Rogoredo – Santa Giulia sono invece iniziate le demolizioni, ma non è ancora stato reso noto il progetto e quello che prevede.

Lambrate è tutto fermo causa ricorso al TAR, ma si prevede (e spera) che i lavori possano iniziare nel giro di qualche mese.

Porta Genova è quello però più indietro di tutti dato che, pur essendo nel programma di dismissioni di Ferrovie dello Stato, a oggi è ancora proprietà di FS.

In quale zona di Milano comprare [e cosa]

Il mercato immobiliare è un settore le cui fluttuazioni dipendono da vari fattori, quindi prevedere il futuro immobiliare di Milano equivale a farsi leggere la mano in Brera.

Purtroppo anche io non ho sfere di cristallo magiche, eppure un’idea su quello che accadrà nei prossimi anni nel mercato milanese me la sono fatta.

Partiamo da qualche dato oggettivo.

Sono in corso investimenti per miliardi di euro negli ex scali ferroviari, ai quali andranno sicuramente aggiunti i soldi del PNRR, quindi è assolutamente legittimo pensare che nel lunghissimo periodo ci possa essere un’epoca d’oro per il mercato immobiliare meneghino… soprattutto se sempre più persone vogliono vivere a Milano.

Questo ovviamente non significa che saranno tutte rose e fiori, anzi, basta dare uno sguardo ai notiziari per capire che recessione, diminuzione del potere d’acquisto, tassi di interesse e inflazione alle stelle porteranno a una “crisi del mattone”.

Non voglio ovviamente passare per la menagramo di turno, ma una crisi, seppur breve, credo sia già alle porte. Per chi deve vendere, quindi, il consiglio è di farlo quanto prima, per godere ancora dei prezzi attuali degli immobili a Milano.

Hai una casa a Milano? Vendila agli stranieri!
Contattami subito
...anzi SUBITISSIMO!

Se invece desideri comprare, ti starai ponendo una di queste domande:

• Meglio comprare in centro a Milano o in periferia?
• Un appartamento nuovo dal costruttore o un usato?
• Di quale superficie?

A tutte queste tue domande rispondo con un paio di grafici ed altrettante considerazioni.

Il centro di Milano offre maggior stabilità dei prezzi in caso di andamento negativo del mercato. Infatti, storicamente, sono gli immobili in periferia di tipo economico a subire per primi un decremento del loro valore.

Nuovo o usato: gli immobili di nuova costruzione hanno già tutte le caratteristiche delle case del futuro il cui valore nel corso degli anni è destinato a salire e visto che i driver decisionali dei nuovi acquirenti sono cambiati molto negli ultimi 3-4 anni… francamente io avrei pochi dubbi.

Considerando che la differenza di investimento fra immobili usati e nuovi è pari a circa il 40% e la tendenza è in aumento (principalmente causa inflazione), si tratta di un’uscita di cassa considerevole, ma sicuramente giustificata.

Per quel che riguarda le case più vendute in generale, le transazioni più frequenti sono per bilocali, seguiti da mono, trilo, quadri e penta locali.

Bene… hai ancora dubbi, perplessità, domande? In tal caso, contattami.

Sono Elena Manzhos: mamma di due bellissimi figli, moglie e agente immobiliare da oltre 10 anni. Francamente, non so cosa sia più difficile. Più di 15 anni fa mi sono trasferita in Italia dall’est europa, dove insegnavo inglese. Ho sempre avuto la passione per le case; da bambina per la casa della Barbie, ora da professionista immobiliare per gli immobili lussuosi.
Fiaip, Linkedin, Instagram, Facebook.