Il Mercato Immobiliare di Milano [analisi completa]

Milano, la capitale economica, rappresenta anche la città italiana in cui il mercato immobiliare si dimostra quanto mai effervescente (nonostante la crisi).

Vediamo di capire:

• perché i fondi di investimento internazionali considerano Milano una delle 5 piazze immobiliari più promettenti in Europa,
• quali progetti stanno facendo salire i prezzi delle case a Milano,
• perché alcune case si vendono in 30 giorni e altre si svendono!

Pronto?

Bene, allora ti aspetta un lungo viaggio alla scoperta di cos'è e di cosa sarà il mercato immobiliare a Milano.

Milano, cuore d'Europa

Sì, sappiamo tutti che geograficamente il capoluogo meneghino non si trova certo al centro del continente europeo e dunque definirlo cuore è probabilmente un po' forzato, ma non c'è dubbio che la città si stia preparando a divenire europea più che mai.

Sorpreso?

No, non c'è da essere sorpresi perché i motivi che stanno alla base di questa affermazione sono diversi. Si va dalla Brexit, al terrorismo, passando per l'Expo e tanto altro. Per capirci meglio sarà bene scendere un poco più nel dettaglio.


Eh sì, un grazie ai britannici è dovuto dopo che hanno scelto di uscire dall'Unione Europea.

Londra, da sempre centro finanziario mondiale, con la Brexit ha assistito e continuerà ad assistere nei prossimi mesi/anni a una sorta di fuga di molti businessmen che cercheranno un'altra città europea come loro base.

Non si prospetta un vero e proprio declino per la capitale britannica, rimarrà comunque uno dei punti di riferimento mondiali per quel che riguarda la finanza, ma molti le preferiranno città ben inserite nel tessuto europeo e Milano è una delle candidate a sostituirla.

Certo dovrà vedersela con altre metropoli, ma Milano ha una marcia in più e per diversi motivi.

Una città a misura di affari

… e Milano non difetta in nessuno di questi punti.

A proposito di sicurezza, sappiamo tutti benissimo come l'Italia si stia dimostrando in questi anni come una delle nazioni più sicure per quel che riguarda il rischio terrorismo.

Non è il caso di avanzare supposizioni sui motivi per i quali il nostro paese sia rimasto immune dagli attacchi terroristici che invece hanno insanguinato Francia, Germania, Belgio e tanti altri stati europei, tuttavia rimane il fatto che da questo punto di vista Milano batte Parigi, Francoforte, Monaco, le capitali nordiche e persino le due città sede del Parlamento Europeo: Strasburgo e Bruxelles.

Per essere considerata veramente europea, però c'è bisogno anche di vivacità economica e sfido chiunque ad affermare che il capoluogo lombardo non sia una città dalle mille attività, senza contare che stiamo parlando della capitale mondiale della moda.

Se poi vogliamo puntare l'attenzione sui collegamenti, Milano non teme la concorrenza.

Tanto per cominciare possiede 3 aeroporti internazionali (Linate, Malpensa e Orio al Serio) che si possono raggiungere facilmente da ogni punto della città.

E quanto a cultura?

Beh, Expo 2015 è stato una magnifica vetrina per Milano.

Gli oltre 22 milioni di visitatori hanno potuto scoprire anche una città turisticamente molto interessante. Non a caso il numero di turisti che da allora giungono nel capoluogo meneghino sono andati via via aumentando.

Come si è preparata Milano al futuro che la attende?

Nell'ultimo decennio il capoluogo ha subito importanti cambiamenti e molti altri sono in programma per il prossimo futuro. Chi giungesse oggi a Milano dopo un'assenza di oltre un decennio stenterebbe a riconoscere diversi angoli del capoluogo lombardo.

La preparazione per l'Expo 2015 ha previsto notevoli innovazioni in campo edilizio, oltre al miglioramento dei trasporti cittadini.


Salendo su uno dei treni delle nuove linee ora si può raggiungere San Siro, Assago, Porta Garibaldi e anche City Life, di cui parleremo in seguito perché chi è rimasto lontano da tempo dalla città probabilmente non sa sia e dove si trovi.

Dicevamo che sarebbe difficile riconoscere alcuni quartieri di Milano a distanza di una decina di anni e in effetti la riqualificazione urbana ha veramente prodotto delle eccellenze in campo internazionale.

Allora da dove vogliamo partire? Direi che Porta Nuova è decisamente un buon inizio per raccontare le trasformazioni milanesi.

La stazione di Porta Garibaldi ottimamente restaurata e l'antistante Piazza Gae Aulenti sono un pò il biglietto da visita del centro direzionale milanese che in questi ultimi anni ha visto sorgere grattacieli, anzi il termine esatto è torri, talmente belli da lasciare stupefatti.

Impossibile non menzionare il Bosco Verticale, una creazione che ha ricevuto riconoscimenti in tutto il mondo, oppure la Torre Unicredit, il grattacielo più alto d'Italia.

Se poi vogliamo parlare di aree residenziali, la zona Varesine si è trasformata in una Milano futuristica e affascinante.


C'era una volta l'area della Fiera di Milano, ma la città aveva bisogno di spazi decisamente più vasti da dedicare alle manifestazioni fieristiche e così è nato Fieramilano al di fuori del territorio cittadino nel territorio dei comuni di Rho e Pero.

Cosa fare allora dell'area della fiera Campionaria?

Dopo aver ridotto il numero dei padiglioni e aver posto mano a una loro modernizzazione trasformandoli così in Fieramilanocity, rimaneva tutta la zona del Portello da sistemare e così ecco nascere l'idea di City Life.

Anche qui sono spuntate avveniristiche torri, un museo, quello di Arte Contemporanea, un grande parco e un'area residenziale affacciata direttamente sul verde.

Insomma un'area gioiello.

E allora è pronta Milano?

Calma …

ancora non è pronta per il luminoso futuro che la attende, perché ci sono ancora tantissimi progetti immobiliari sulla carta o in via di realizzazione, ma quel che è certo è che i risultati già si vedono e stanno decretando un vero successo del capoluogo lombardo.

Quali risultati?

Giusto, è proprio il caso di puntare l'attenzione su di essi.


Avete presente quando si dice che si sta assistendo al fenomeno della fuga dalle città?

Si tratta di un fenomeno che ha interessato e sta ancora interessando le città italiane.

Sono tanti i milanesi, i torinesi, i bolognesi e anche i romani che hanno comprato casa in qualche paesino vicino alla città, ma lontano dal chiasso, dalla folla e dallo stress cittadino.

Poi però a Milano è successo qualcosa.

Ci sono state quelle riqualificazioni edilizie di cui abbiamo parlato, ma è successo anche altro: le scuole e le università milanesi sono riuscite a prendere quota. Il motivo: hanno iniziato a tenere corsi anche in lingua inglese.

La Bocconi e il Politecnico sono così divenuti atenei appetibili per tanti studenti stranieri. Che fossero università prestigiose nessuno lo aveva mai messo in dubbio, ma rimanevano comunque accessibili solo agli italiani e agli studenti che avessero almeno una base della nostra lingua e tutti sappiamo benissimo quanto poco sia diffuso lo studio dell'italiano nel mondo.

Pensate che il Politecnico in particolare, oggi figura tra le migliori 20 università al mondo e addirittura per Architettura si piazza al 9° posto, mentre per Design, un qualcosa di cui noi siamo maestri, figura al 5° posto.

E allora?

Sono arrivati tanti studenti stranieri e molti di loro hanno preso casa a Milano. Ma un incremento degli studenti, soprattutto stranieri, porta con sé anche un incremento delle attività commerciali e dei residenti a vario titolo e così ecco che la popolazione di Milano è aumentata negli ultimi anni.

Già, il capoluogo lombardo sfiora ormai quota 1.400.000 abitanti.

Il fatto è che l'emorragia di abitanti verso l'hinterland ha subito una battuta d'arresto visto che tutto sommato i prezzi delle case in città non si propongono più a livelli astronomici come il periodo pre-crisi.

Prendendo ad esempio un'abitazione tipica con una superficie di 70 metri quadrati, la differenza di prezzo tra appartamento cittadino e appartamento in quelle che ormai vengono definite periferie, ma che in realtà sono i comuni limitrofi, è di circa 30.000 euro, una somma non certo eccessiva.

Una volta fatti due conti, chi deve comprare casa sa che comunque il valore di un immobile cittadino è destinato a salire nel tempo e dunque tanto vale affrontare una rata di mutuo un pò più elevata, stiamo parlando di circa 150 euro in più al mese, ma comprare casa proprio nel capoluogo.

Per essere più chiari, è bene parlare per numeri per avere subito un'idea precisa.

Posto 100 il numero degli immobili venduti tra Milano e l'hinterland, oggi ben 40 di essi vengono acquistati all'interno delle mura cittadine (veramente le mura a Milano non ci sono più da secoli, ma era per far capire il concetto), una decina di anni fa quel numero era di soli 27 immobili.

Milano sta veramente diventando una città internazionale.



Tirando le fila del discorso, abbiamo detto che la riqualificazione di varie aree cittadine, la diminuzione dei prezzi degli immobili e il crescente prestigio degli atenei milanesi hanno contribuito alla crescita della popolazione e tutti questi fattori hanno condotto a un altro importante risultato:

Volete la prova? Eccovene due, tanto per cominciare.

Starbucks, la catena di caffetterie più famosa al mondo è sbarcata a Milano. Insediata nell'ex palazzo delle Poste di Piazza Cordusio, propone un tuffo in una “way of life molto American”, proprio quello che ci vuole per accomunare i tanti giovani giunti a Milano del mondo per studiare o lavorare.

I Giardini d'Inverno, il grattacielo che è sorto a Porta Nuova e che si propone come un nuovo modo di intendere il residenziale. Conta 15 piani e ospita 110 serre, insomma si tratta di un immobile verde ad alto risparmio energetico made in China, anzi veramente no. Il grattacielo è made in Italy, perché il progetto è dell'architetto Paolo Caputo, sono invece i capitali ad essere di provenienza orientale, visto che il tutto è sorto grazie a Cina Investment.

I prossimi 10 anni: la Milano immobiliare che verrà

Finora abbiamo parlato di quello che è successo negli ultimi dieci anni, di come si è trasformata Milano in attesa dell'Expo, non più la metropoli grigia e nebbiosa tutta lavoro ed efficienza, ma anche una città gradevole aperta al turismo e al futuro.

Ciò ha permesso al capoluogo lombardo di far fronte anche alla grave crisi immobiliare che ha visto un crollo verticale delle compravendite. Non pensate per che Milano ora si sia adagiata sugli allori e si stia godendo il suo successo.

Non finisce proprio qui perché ora si sta preparando a sfide ancora più grandi: sostituire almeno in parte Londra e divenire una città olimpica. Sulle Olimpiadi del 2026 non c'è al momento alcuna certezza, ma prepararsi in grande spolvero è il minimo che si possa fare dopo aver avanzato la candidatura.

C'è dunque bisogno di progetti grandiosi, progetti che sono già pronti e alcuni di essi sono già partiti. Tra 10 anni la Milano di oggi non sarà che un ricordo perché la metamorfosi edilizia è solo agli inizi.

Fermo restando che la Madunina continuerà a dominare la città dall'alto del Duomo, il panorama che ammirerà sarà un po' diverso e vedrà una città del futuro con tanto verde e con tanti edifici davvero ricchi di fascino.

Cosa bolle in pentola?

Tanta roba - direbbe qualcuno.

Da dove cominciare a raccontare la Milano che verrà?

Forse è meglio iniziare da ciò che sta ancora sobbollendo e la cui realizzazione è ancora incerta dopo vari stop and go, e cioè la riapertura dei navigli.

Nell'ottica di rendere la città turistica, ormai da tempo si parla della riapertura dei navigli.

Era la fine degli anni Venti, in piena epoca fascista e dunque nell'era delle grandi opere pubbliche e dei risanamenti, che si prendeva la decisione di chiudere i navigli, le vie d'acqua milanesi che da secoli collegavano la città con i laghi, ma anche con il mare Adriatico.

Occorreva far posto alla viabilità, al nascente traffico automobilistico, ma soprattutto era necessario procedere al risanamento della città eliminando quelle che molti definivano fogne a cielo aperto. Un insieme di opere idrauliche frutto di grandi progetti ingegneristici, tra cui quelli di Leonardo, spariva così dal panorama milanese. Prima tombinati e poi colmati di terra alla fine degli anni Sessanta, i navigli sono stati quasi dimenticati.

Poi ecco arrivare il grande successo dell'area Ticinese, la zona della movida, dove i canali invece sono rimasti.

Così quando a Milano si è iniziato a parlare di Expo, si è iniziato a pensare anche a riaprire i navigli.

Parlane oggi, parlane domani, alla fine il progetto è divenuto concreto e realizzabile, tanto che avrebbe dovuto partire nel 2019, ma...

i costi sono quello che sono e dunque le sole casse comunali non potevano e non possono affrontarli, vista però l'importanza del progetto l'amministrazione cittadina ha chiesto aiuto alla Regione che ha rifiutato il finanziamento.

E adesso?

Chi lo sa. Il sindaco non vuole abbandonare il progetto e chi vuole vedere Milano ammantata di un velo di romanticismo ci spera.

Eh sì, se per raggiungere Malpensa c'è il Malpensa Express che parte da Centrale, tra qualche anno si potrà invece raggiungere l'aeroporto di Linate con la metropolitana leggera e, grazie a 6 punti di interscambio, le comunicazioni con lo scalo diverranno veloci praticamente da qualsiasi punto di Milano.

Senza dubbio un grande passo in avanti per il capoluogo meneghino, che nulla ha da invidiare alle più avanzate capitali europee.

L'abbiamo detto che il Politecnico e l'università Bocconi sono due eccellenze mondiali per quel che riguarda gli atenei, così come abbiamo detto che il numero degli studenti stranieri che scelgono Milano è aumentato notevolmente negli ultimi anni.

E allora c'era da aspettarselo che dovesse arrivare anche uno studentato.

Attenzione: non si tratta di uno studentato qualsiasi, ma di una struttura per quegli studenti abituati a non rinunciare ai comfort.

Ci pensa Hines Italia a realizzare questa struttura di prestigio nei pressi della Bocconi e qui troveranno posto 640 studenti che potranno godere di servizi come palestra e piscina. Nel caso poi arrivino i parenti a trovarli, nell'immobile sono stati predisposti dei mini appartamenti.

Ve ne sarete accorti da un pezzo che all'interno delle stazioni milanesi (ma non solo, praticamente in tutta in Italia) vi sono ampie aree che non sono più utilizzate e che ora giacciono completamente abbandonate.

Ebbene le ferrovie hanno deciso di dismetterle totalmente affinché esse entrino a pieno titolo nell'ambito del territorio cittadino.

Dopo un'adeguata riconversione, Milano potrà godere di oltre un milione di metri quadrati in più, 1.247.605 per essere precisi.

Tali aree, che si trovano nelle zone di Scalo Farini, Porta Romana, San Cristoforo, Porta Genova, Rogoredo, Greco, Lambrate, sono destinate a divenire verde pubblico e zone residenziali (con una suddivisione pari a circa il 50%).

Covivio, colosso immobiliare che agisce nelle città europee che si dimostrano più dinamiche, ha messo nel mirino Milano per la realizzazione di un business district innovativo che sorgerà presso The Sign e che sarà composto da 4 edifici affacciati su una piazza.

Metri quadrati totali: circa 40.000 destinati a società internazionali e al coworking.

Che farne della grande area che ha ospitato Expo 2015?

Un polo scientifico tecnologico la cui realizzazione è stata assegnata all'australiana Lendlease che avrà in concessione l'area per 99 anni. Smantellati i padiglioni, con l'impegno di riutilizzare quanto più possibile i materiali già presenti, qui nasceranno sedi di società nazionali e non, alcune delle quali con i loro laboratori di ricerca.

Inoltre sorgerà il campus dell'Università Statale con sette facoltà scientifiche.

L'Open Air Theatre, che ha già ospitato concerti di star come Gianna Nannini ed Eminem, rimarrà invece al suo posto e continuerà svolgere la sua funzione.

Nei pressi di Bisceglie sorgerà il complesso Seimilano, un'area residenziale di oltre 300.000 mq, che vede la riqualificazione dell'area con la nascita di abitazioni integrate all'interno di un parco.

Sarà un quartiere polifunzionale che offrirà elevati standard di vita e che sarà sostenibile e innovativo allo stesso tempo.

Bello e innovativo il centro commerciale di Arese, il più grande d'Italia, ma per esso non ci sarà più storia quando a Segrate nascerà il shopping centre più grande d'Europa.

Della sua realizzazione se ne sta occupando Westfield e dovrebbe essere inaugurato nel 2021.

State pronti perché vi aspettano oltre 300 negozi, un villaggio del lusso, 50 ristoranti e un multisala con 16 sale.

Posti di lavoro stimati: circa 17.000.

Il mercato immobiliare milanese: the best in Italy

Sì, non c'è dubbio che sia il capoluogo lombardo la città dove il mercato immobiliare è tornato in piena attività nonostante la crisi.

D'altra parte le tante novità che hanno trasformato e stanno ancora trasformando la città giocano un ruolo di primo piano.

Volete dei numeri?


Ovviamente occorre fare una suddivisione per quartieri perché, se in alcune zone i prezzi si sono quasi impennati con incrementi dell'8%, in altre sono rimasti fermi o hanno subito un lieve decremento.

Per avere le idee più chiare sull'andamento dei prezzi, caliamoci tra numeri e percentuali.



Il prezzo medio per metro quadrato nel 2018 si è attestato a 5.078 euro, ma si registrano notevoli differenze.

Vanno forte le aree che si trovano nei pressi delle stazioni, delle università, della Milano dello shopping e della movida, infatti Lambrate segna addirittura un +5% dei prezzi, mentre a Porta Romana siamo a +4%.

Molto buoni anche i risultati di Bovisa Politecnico con un +5%, mentre le riqualificazioni dell'area ovest della città con City Life fanno segnare un +3%.

Nelle aree dello shopping di Corso Buenos Aires e Centrale si raggiunge un +4%.

Male invece Quarto Oggiaro che in soli 6 mesi ha visto i prezzi scendere del 7%.

Parlando invece di migliaia di euro, gli immobili più costosi sono quelli dell'area Duomo, Spiga, Vittorio Emanuele, San Babila con circa 12.000 euro al mq, mentre le zone più economiche sono Quarto Oggiaro, Musocco, Trenno con meno di 3.000 euro al mq.

Un mercato in crescita, ma non sono tutte rose e fiori

Bene il trend delle vendite e altrettanto quello dei prezzi, quello che però mostra dei lati deboli è il parco immobiliare milanese.

Cos'ha che non va?


Intendiamoci, non è che a Milano si vendano catapecchie, tutt'altro, ma le case che vengono messe in vendita hanno qualche decennio di anzianità e, seppure in ottime condizioni, non soddisfano appieno le esigenze di oggi.



Sono state costruite per accogliere famiglie con due/tre figli o magari anche quattro perché fino a una trentina di anni fa erano quelle le famiglie tipo. Quindi si propongono con superfici piuttosto ampie, spesso con tre camere da letto e sempre e solo con un bagno.

Ovviamente chi acquista oggi ha esigenze diverse.

Un solo bagno è quasi impensabile, a meno che non si tratti di un monolocale o un bilocale, quindi bisogna porre mano a dei lavori di ristrutturazione.

Ma siamo nel 2019 e non nel 1979.

Un tempo, se era necessario procedere con lavori edilizi ci si arrangiava tra parenti e amici e il costo si riduceva praticamente ai soli materiali o poco più. Oggi invece certificazioni, permessi, Scia, Dia e quant'altro rendono indispensabile rivolgersi dapprima a un tecnico, geometra o architetto, e poi a una regolare impresa, e i costi lievitano.

E poi pensiamo un attimo alla famiglia tipo di oggi.

È composta solitamente da 3 persone, due genitori e un figlio, senza contare i genitori single o le coppie senza figli, che sono sempre di più.

Un quadrilocale è un tantino esagerato per le loro esigenze, se poi deve essere ristrutturato diventa meno appetibile.

Infine va tenuto conto di un altro fattore non meno importante.: un tempo si comprava casa con la certezza che in quel luogo ci si sarebbe rimasti tutta la vita, oggi non è più così.

Non vi sono più lavori sicuri garantiti fino alla pensione.

Può accadere che al momento si lavori a Milano e che dopo qualche anno ci si ritrovi da tutt'altra parte, non solo in Italia, ma anche all'estero e dunque perché spendere cifre notevoli per comprare case troppo grandi, ristrutturarle e poi doverle abbandonare?


Se poi sono anche già arredati, in meno di 3 mesi trovano un compratore, a dimostrazione del fatto che oggi vale il motto "subito e pronto per l'uso".

Il mercato che invece ristagna è quello delle abitazioni di ampie superfici (quadrilocali) da ristrutturare e a Milano sono molte le unità immobiliari di questo tipo.

Il boom degli immobili di prestigio

I bilocali, i trilocali e i quadrilocali che sono stati al centro della nostra attenzione nel paragrafo precedente sono abitazioni che si trovano all'interno di edifici che potremmo definire "normali", cioè quelli della tipica edilizia residenziale non di lusso.

La musica cambia completamente quando invece si parla di appartamenti di prestigio, cioè quelli inseriti in palazzi signorili, siano essi d'epoca o moderni e, ovviamente, nelle aree più "in" del capoluogo.


I tempi per concludere l'affare sono strettissimi, bastano due mesi per ritrovarsi davanti al notaio per il rogito, a patto però che la casa sia perfettamente ristrutturata.