Le Nuove Costruzioni a Milano [con dati statistici]

Il mercato delle nuove case rappresenta solo il 9% delle vendite in Italia ed il 50% di esse è concentrato in due città: Roma e Milano.

È un po’ come se nel 91% dei casi ti rivolgessi al mercato dell’usato per comprare un vestito o un automobile.

Eppure gli italiani sono relativamente ricchi e risparmiatori.

Al netto di tutte le difficoltà economiche di questi tempi, i dati ISTAT lo confermano: ogni cittadino italiano ha mediamente una ricchezza di 176mila euro, di cui il 45% è rappresentato dalla casa.

Vediamo di meglio analizzare il mercato delle nuove abitazioni ed in particolare quelle a Milano, dove ho recentemente venduto degli appartamenti dal costruttore a stranieri.

La domanda che sempre più spesso i clienti mi pongono… “è meglio acquistare un appartamento nuovo dal costruttore o uno usato per poi ristrutturarlo”?

Vediamo un pò di dati e poi rispondiamo.

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•  Overview sulle nuove costruzioni in Italia
•  Le nuove costruzioni a Milano
•  Esempio: appartamento nuovo a UpTown Milano
•  Le caratteristiche delle case dal costruttore
•  Comprare casa in Italia conviene
•  La crisi demografica

Overview sulle nuove costruzioni in Italia

Partiamo dal fotografare la situazione attuale italiana.

Nel 2022, le compravendite relative alle sole case nuove sono state circa 74mila in tutta Italia, l’equivalente di appena il 9,3% delle transazioni immobiliari.

Si tratta di poche gocce nel mare, quindi, soprattutto alla luce del patrimonio immobiliare italiano (35,4 milioni di abitazioni residenziali) piuttosto “anziano”.

Seppur i numeri delle vendite relative ai nuovi immobili siano ancora irrisori, c’è però da aggiungere che dal 2017 sono comunque in crescita dell’8% annuo.

A questo punto viene spontaneo chiedersi: perché si comprano così poche case nuove?

Vista così sembra illogicità allo stato puro: è come se per acquistare un’auto andassimo dallo sfasciacarrozze anziché dal concessionario.

In realtà, le motivazioni ci sono.

Intanto, una casa “usata” costa il 37,4% in meno di una nuova, il che rende per ragioni economiche più appetibili le abitazioni già esistenti.

In secondo luogo le nuove costruzioni sono oggettivamente poche rispetto agli immobili esistenti, perché il territorio italiano è saturo dal punto di vista urbanistico, quindi trovare terreni dove costruire è sempre più difficile.

A tal proposito, basti pensare che oltre il 50% delle nuove costruzioni sono nell’area di Milano e Roma dove, soprattutto nelle zone periferiche, ci sono ancora possibilità di creare complessi residenziali nuovi.

D’altro canto, la realizzazione di nuove costruzioni sarebbe necessaria anche dal punto di vista del risparmio energetico, visto che oltre il 78% degli immobili in Italia rientra nelle classi energetiche E, F o G, quelle con più dispersione termica.

L’ideale sarebbe abbattere le vecchie abitazioni e ricostruirle ex novo per avere un patrimonio immobiliare in classe energetica A, ma fra vincoli architettonici e burocrazia varia un’operazione del genere a oggi è impossibile

Le nuove costruzioni a Milano

Analizziamo ora i numeri per quel che riguarda la sola città di Milano:

• 820mila residenze
• 720mila famiglie
• 100mila abitanti non residenti
• 75mila sono studenti

Su tutto il patrimonio immobiliare milanese solo il 2,5% delle case è vuoto, pochissimo se confrontato con quello che accade in altre città d’Italia (anzi, se qualcuno che detiene uno degli immobili appartenenti a questo 2,5% intende venderlo o affittarlo non ha che da contattarci).

L’identikit delle nuove costruzioni in quel di Milano vede una concentrazione dei complessi residenziali soprattutto nelle periferie (come detto, costruire in centro è impossibile), dove le case sono pensate soprattutto per le famiglie (il 43,4% è costituito da trilocali) e sono progettate per essere fruibili anche in termini di servizi e intrattenimento.

I presupposti per ingolosire nuovi acquirenti a investire in nuove costruzioni ci sono tutti, ma al momento il mercato di questo particolare segmento sta subendo un lieve rallentamento.

Motivo? Manco a dirlo, il prezzo: considera che una casa nuova a Milano costa oltre il 43% in più di una vecchia.

Il fatto che le case nuove a Milano costino così tanto è anche dovuto dal momento storico che stiamo vivendo, con l’inflazione galoppante e la generale crisi economica che imperversa.

Eppure i giovani continuano anche oggi ad acquistare la prima casa: a Milano gli under 35 acquistano 11.500 unità all’anno.

Se i prezzi fossero più accessibili, le case nuove a Milano si venderebbero come il pane, perché hanno tantissimi vantaggi rispetto a quelle più vecchie, e non solo per motivi strutturali e di risparmio energetico.

In questi casi, il modo migliore per rendere l’idea è prendere esempi reali.

Esempio: appartamento nuovo a UpTown Milano

Di recente ho venduto un appartamento da 95 mq a UpTown, quartiere della zona nord ovest di Milano, per 505mila euro, oltre a 35mila per il garage.

Pari a 5.316 €/mq.

Letta così, si tratta sicuramente di un'uscita di cassa importante per il compratore, ma questo prezzo è giustificato solo dal fatto che si trovi a Milano?

Certo che no!

Per comodità ti elenco brevemente le peculiarità di questo appartamento:

• Classe energetica A3
• Arredamento fisso incluso (cucina, arredo bagni, armadi)
• Servizio accoglienza
• Palestra condominiale
• Sauna con docce sensoriali condominiali
• Area smart working condominiale
• Lavatrice e asciugatrice condominiale
• Wi-Fi condominiale
• Parco 15mila mq, incubatore di biodiversità

Già solo con queste caratteristiche potrebbero murarmi viva in un condominio del genere e non farei storie: fra sauna e palestra vivrei felice il resto dei miei giorni.

Se però si guarda alle potenzialità di UpTown, i motivi per trovare qui un appartamento crescono.

Per chi non conosce Milano, UpTown di Cascina Merlata è un nuovo quartiere ubicato nella zona nord ovest del capoluogo meneghino, creato per iniziativa di EuroMilano. Anche qui potrei spendere fiumi di parole (Jalisse docet), ma un ulteriore elenco rende ancor meglio l’idea:

• Previsti oltre 30 complessi residenziali per circa 15mila residenti.
• Scuola internazionale fino a 14 anni.
• Bloom - centro commerciale con 210 negozi e cinema multisala compreso.
• Mind, distretto di innovazione dove, oltre all’ospedale Galeazzi, l’Università degli Studi di Milano e la Fondazione Triulza hanno sede 38 aziende leader nel settore della biologia, genomica e neuroscienze, fra cui Astra Zeneca.
• Fermata metropolitana MM1 Molino Dorino.
• Stazione Rho Milano con treni alta velocità.
• Futuro passante ferroviario per raggiungere Garibaldi, Repubblica e Porta Venezia in 15 min.
• A pochi passi imbocco per le autostrade Milano-Torino e Milano-Como-Varese
• Malpensa raggiungibile in 20 minuti.

L’idea che c’è dietro UpTown è quella di un complesso residenziale vivibile ed eco sostenibile allo stesso tempo, e sul tema già oggi ha ricevuto numerosi riconoscimenti.

Capisci, quindi, cosa significa investire nelle case del futuro?

Ah… dimenticavo! L’appartamento venduto è già affittato ad un dirigente dell’ospedale Galeazzi ed il rendimento è a dir poco di grande soddisfazione per il mio cliente!

Le caratteristiche delle case dal costruttore

I principali acquirenti di nuove case sono ovviamente i più giovani: il 40% dei compratori rientra nella fascia di età che va dai 25 ai 34 anni.

Parliamo quindi dei Millenials e della Generazione Z, persone a cui tematiche come domotica ed eco sostenibilità stanno molto a cuore rispetto ai loro predecessori.

Sulla base di quelle che sono le necessità delle nuove generazioni e quello che pretendono nelle nuove abitazioni, possiamo riassumere che una casa del futuro deve garantire:

• Risparmio energetico che si traduce in classe energetica A e geotermia.
• Controllo su device elettronico dei consumi acqua, luce e gas.
• Tapparelle smart (che si aprono e chiudono da sole a determinati orari). Lo sapevi che puoi risparmiare fino al 6% dei consumi grazie ad una gestione intelligente delle tapparelle?
• Sistemi d’allarme con rilevamento facciale.
• Cyber security.
• Simulazione presenza in casa quando si è in vacanza.
• Almeno uno fra balcone profondo almeno 2 metri, terrazzo o giardino.
• Accessori smart per la casa (telecamere, luci, speaker e tanti altri)
• Rete wireless condominiale.
• Area smart working condominiale.
• Area o responsabile per ricezione pacchi o consegne online.

Molte di queste caratteristiche non sono solo una necessità di Generazione Z o Millenials, ma sono incluse nella direttiva Casa Green dell’Unione Europea, il cui obiettivo è portare tutti gli immobili nei paesi europei almeno alla classe D entro il 2033.

Tutto è legato alla diversa concezione che si ha oggi della casa: lo sviluppo dello smart working e la crescente creazione di aree condominiali comuni ha trasformato i propri appartamenti in luoghi di socializzazione, dove non ci si limita a mangiare e dormire come si faceva un tempo, ma ci si può anche lavorare o prendere un aperitivo con il vicino.

Quest’ultima è una gran bella notizia, perché dopo il lockdown del 2020 il pericolo è che le persone si potessero chiudere sempre più in loro stesse.

In realtà, quei mesi di “isolamento forzato” ci hanno portato a rivalutare le interazioni sociali, sentendo perfino la nostalgia del vicino con cui a volte abbiamo litigato.

Passare dal desiderio di rigare la macchina al proprio dirimpettaio a invitarlo in casa a bere qualcosa è probabilmente il miglior esempio di progresso che si possa avere.

Comprare casa in Italia conviene

Sì, posso dirlo con assoluta convinzione, ancora oggi comprare casa in Italia conviene.

No, non ho alzato il gomito ieri sera, né ho mangiato la pizza con l’ananas: a dirlo sono i dati raccolti da BNP Paribas, noto istituto di credito, che dimostrano in maniera inequivocabile come i prezzi degli immobili negli altri paesi dell’Unione Europea siano ben più alti di quelli in Italia.

Questo dato è confortato anche da ulteriori ricerche, dove si evince che mediamente ci vogliono 2,7 anni di stipendi per comprare casa in Italia, contro la media di 4,3 anni dell’Unione Europea.

Se si analizza il dato per ogni singola nazionale delle 27 (a oggi) facente parte dell’Unione Europea, la convenienza del comprare casa in Italia è ancora più palese: il nostro paese con i suoi 2,7 anni di stipendi è addirittura al 26° posto, precede solo la Lettonia con 1,9 anni.

Per inciso, la ricerca si riferisce all’acquisto di una casa di 70 metri quadrati, e ovviamente considera la media di stipendi di ogni singola nazionale, quindi i redditi esaminati sono diversi fra loro.

Anche con questa precisazione, rimane comunque sorprendente scoprire che per acquistare una casa di 70 metri quadri in Romania o Slovacchia ci vogliono rispettivamente 4,4 e 5,1 anni di stipendio. Chi sta messo peggio di tutti è il cittadino medio di Svezia e Danimarca, dove si arriva rispettivamente a 6,8 e 5,3 anni.

Se si analizza la sola Milano, si vedono che i costi sono in linea con la media europea anziché quella italiana, ma essendo il centro nevralgico dell’economia nostrana e la porta d’accesso al cuore d’Europa è anche normale che sia così.

Quindi, se in alcuni casi è sacrosanto criticare i prezzi eccessivi richiesti per molti immobili messi sul mercato, guardare il giardino degli altri ci fa apprezzare molto di più il nostro.

La crisi demografica

Se c’è un vero pericolo che può limitare lo sviluppo non solo delle nuove costruzioni ma dell’intero mercato immobiliare italiano è la crisi demografica italiana.

Dal punto di vista geografico, gli italiani tendono a spostarsi nelle grandi città per inseguire un migliore tenore di vita sia sotto il profilo professionale che sociale, il che automaticamente porta a uno spopolamento delle campagne e delle aree rurali.

Oltre al discorso territoriale, tuttavia, è proprio il saldo numerico a non tornare: in Italia è da diversi anni che ci sono più morti che nascite, e anche il flusso migratorio verso il nostro paese non riesce a colmare questo gap.

Quello della crisi demografica è un discorso assai delicato, dove si fa presto a finire in ambiti di comunicazione politica che non competono queste righe.

Limitiamoci a chiedere il perché gli italiani non fanno più figli e soprattutto dove andrebbero fatti dei correttivi per invertire la tendenza.

Sono Elena Manzhos: mamma di due bellissimi figli, moglie e agente immobiliare da oltre 10 anni. Francamente, non so cosa sia più difficile. Più di 15 anni fa mi sono trasferita in Italia dall’est europa, dove insegnavo inglese. Ho sempre avuto la passione per le case; da bambina per la casa della Barbie, ora da professionista immobiliare per gli immobili lussuosi.
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