Quanto Vale una Casa a Milano

Si lo so sono fortunata.

Sono un agente immobiliare e vivo a Milano da oltre 20 anni, il mercato immobiliare più dinamico e vivace d'Italia.

Negli ultimi anni i valori degli immobili a Milano hanno registrato un aumento costante, rendendo la città un luogo ideale per gli investimenti immobiliari per italiani e stranieri. E io stessa, che non sono nata in Italia, ho avuto la possibilità di vendere casa a tanti clienti stranieri rendendoli felici.

I quartieri più costosi come CityLife, Porta Nuova e Centro Storico vedono prezzi che superano i 10.000 €/m².

A proposito di prezzi e valori…

Una delle attività più difficili della mia professione è la valutazione immobiliare… ma grazie alla Intelligenza Artificiale, la stima del valore di una casa è diventata più semplice. A maggior ragione a Milano dove i dati disponibili sono più numerosi e statisticamente rappresentativi.

Menu:

•  Fattori Determinanti nel Valutare una Casa a Milano
•  Strumenti per determinare il valore immobiliare di una casa
•  Come l’Intelligenza Artificiale valuta una casa a Milano
•  Milano immobiliare in numeri
•  Tendenze immobiliari a Milano
•  Analisi dei quartieri di Milano
•  Opportunità di investimento a Milano

Fattori Determinanti nel Valutare una Casa a Milano

Il valore degli immobili a Milano è influenzato da una serie di fattori chiave, che vanno dalla posizione, alla tipologia di immobile, fino alle condizioni del mercato attuale. Ecco i principali elementi da considerare:

• Posizione: La posizione è il fattore più determinante nel definire il valore di una casa. A Milano le zone centrali come il Centro Storico, Brera e Porta Nuova sono tra le più costose, grazie alla loro vicinanza a importanti punti di interesse, servizi di alta qualità e ottimi collegamenti di trasporto. Le case situate in questi quartieri godono di una domanda elevata e di prezzi premium spesso superiori a 10.000 €/m²​. I quartieri ben collegati tramite metropolitana, tram e autobus, come Cadorna Centrale e Garibaldi, sono particolarmente apprezzati dagli acquirenti che cercano facilità di spostamento e accesso rapido a diverse parti della città.
• Dimensioni e Metratura: La metratura dell’immobile è l’altro elemento cruciale... in milanese stretto “più sé gross più sé mei”. Inoltre, spazi aggiuntivi come balconi terrazzi o giardini incrementano significativamente il valore complessivo, soprattutto dopo l’esperienza Covid.
• Condizioni dell’Edificio / caratteristiche speciali: Lo stato di manutenzione dell’edificio e dell’unità immobiliare oltre ad elementi come la presenza di ascensori, parcheggi, sicurezza 24/7, viste panoramiche, vicinanza a trasporti pubblici, scuole, negozi giocano un ruolo importante nel valore di una casa. Gli immobili che sono stati recentemente ristrutturati o che si trovano in buone condizioni di manutenzione hanno valori di mercato più alti rispetto a quelli che necessitano di interventi. In particolare, gli acquirenti stranieri sono disposti a pagare un premio per case pronte all'uso che non richiedono ulteriori investimenti.

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Strumenti per determinare il valore immobiliare di una casa

Esistono diversi strumenti che possono aiutarti a ottenere una stima approssimativa del valore della tua casa. Qui ne cito alcuni dal più al meno efficace:

• Intelligenza Artificiale: La AI valuta un immobile analizzando dati di mercato, confrontando proprietà simili, prevedendo trend futuri, automatizzando perizie, analizzando immagini, valutando la posizione, calcolando il rendimento degli investimenti e fornendo stime personalizzate, rendendo il processo più efficiente e accurato.
• Rogiti in chiaro: Il servizio "Rogiti in Chiaro" è progettato per fornire valutazioni immobiliari precise basate sui dati reali dei rogiti notarili. Identifica tutti gli immobili nello stesso condominio che sono stati venduti negli ultimi anni e recupera specifiche copie dei rogiti (con dettagli come prezzo di vendita, dimensioni, piano e data della compravendita). L'obiettivo è determinare il valore per metro quadro del condominio, considerare le caratteristiche specifiche di ogni unità e applicare correttivi per differenze significative come la ristrutturazione o la posizione all'interno dell'edificio.
• Agenti Immobiliari: Gli agenti immobiliari hanno una conoscenza approfondita del mercato locale e possono fornire valutazioni basate su una vasta esperienza e dati aggiornati. Possono anche aiutarti a capire le dinamiche del mercato e a stabilire una strategia di vendita.
• Siti di Annunci Immobiliari: Alcuni portali immobiliari offrono rapporti di mercato utili per capire l’andamento del mercato. Altri mettono a disposizione calcolatori di valore immobiliare facili da usare e dal risultato immediato (seppur approssimativo). Piattaforme come Immobiliare.it e Casa.it offrono strumenti di valutazione basati sui dati degli annunci presenti sul sito. Inserendo i dettagli del tuo immobile, puoi ottenere una stima del valore basata sui prezzi delle case simili in vendita nella tua zona... peccato che poi sarai tempestato di telefonate indesiderarte.

Come l’Intelligenza Artificiale valuta una casa a Milano

L’algoritmo utilizzato per determinare il valore di una casa è basato sull’analisi di una serie di fattori qualitativi e quantitativi, utilizzando la regressione lineare.

I fattori più frequenti sono:

• La superficie dell’immobile [mq]
• Numero totale di camere / stanze [numero]
• Numero di bagni [numero]
• Età dell’immobile dalla costruzione o dall’ultima ristrutturazione [anni]
• Distanza dai servizi quali scuole, centri commerciali, trasporti (in particolare metropolitana) ospedali [km]
• Presenza di spazi aperti come ad esempio balconi, giardini, terrazzi, logge [si/no]
• Condizioni dell’immobile [voto da 1 a 10]
• Quartiere [voto da 1 a 10]

La formula della regressione lineare per stimare il valore [V] dell’immobile è:

V= b0 + b1⋅mq + b2⋅Numero di camere + b3⋅Numero di bagni + b4⋅Età dell’immobile + b5⋅Distanza dai servizi principali + b6⋅Presenza di spazi esterni + b7⋅Condizione dell’immobile + b8⋅Zona

dove b0 è l'intercetta e b1 b2... b8 sono i coefficienti che rappresentano l'impatto di ogni variabile sul valore dell'immobile.

Validazione del modello di calcolo

Dopo avere raccolto i dati storici sui prezzi di vendita degli immobili a Milano, normalizzato le variabili ed addestrato il modello per determinare i valori dei coefficienti b, si ottiene il modello di calcolo. Tale modello viene provato su un set di dati diverso al fine di verificare l’accuratezza delle risposte.

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Milano immobiliare in numeri

• 1.366.240 abitanti attuali 2023 (1.500.000 previsione 2040)
• 720.333 famiglie
• 71% proprietari di casa
• 193.660 studenti non residenti
• 182 km2 superficie
• 35.280 €/anno reddito medio pro-capite (+62% rispetto media nazionale)
• 38% tasso disoccupazione (72% media nazionale)
• +15% PIL 2023 di Milano rispetto al 2022
• +0,8% Previsione PIL 2024 di Milano rispetto al 2023
• 560.000 ingressi giornalieri in Milano città
• 24.832 compravendite immobiliari nel 2023 (-13% rispetto al 2022), di cui 4.300 compravendite riferite a case di nuova costruzione
• 5.378 €/mq prezzo di vendita medio a Milano
• 3.480 €/mq differenza tra prezzo di vendita di un immobile di nuova costruzione ed usato (40% circa)
• 8.858 €/mq prezzo di vendita medio a Milano per un immobile di nuova costruzione

Milano, con i suoi 1.366.240 abitanti nel 2023 e una previsione di crescita fino a 1.500.000 entro il 2040, è una città in costante evoluzione. Questo aumento demografico riflette la sua attrattività e la vivacità economica che la caratterizza. La città conta attualmente 720.333 famiglie, con un impressionante 71% di proprietari di casa, dimostrando quanto sia radicato il desiderio di possedere una propria abitazione.

Gli studenti non residenti a Milano sono ben 193.660, un numero che sottolinea l'importanza delle sue istituzioni educative e il richiamo che esercita sui giovani di tutta Italia e del mondo. Con una superficie di 182 km², Milano è una città densa e dinamica dove ogni metro quadrato è prezioso.

Il reddito medio pro capite dei milanesi di 35.280 euro all'anno conferma il benessere economico della città. Questo insieme a un tasso di disoccupazione del 38% (contro il 72% della media nazionale) dipinge il quadro di una metropoli prospera e con opportunità lavorative superiori rispetto al resto del paese.

Il mercato immobiliare tuttavia sta attraversando una fase di leggera contrazione in termini di numero di compravendite. Nel 2023 ci sono state 24.832 compravendite immobiliari, un calo del 13% rispetto al 2022. Di queste, 4.300 erano relative a case di nuova costruzione, segnalando un interesse particolare per gli immobili nuovi sebbene in diminuzione.

Il prezzo medio di vendita degli immobili a Milano è di 5.378 euro al metro quadrato, ma per le nuove costruzioni questo prezzo sale a 8.858 euro al metro quadrato, con una differenza del 40% rispetto agli immobili usati. Questa disparità evidenzia l'elevata domanda per le nuove abitazioni, nonostante i costi significativamente superiori.

Il futuro di Milano si preannuncia altrettanto dinamico con sfide e opportunità che continueranno a plasmarla come uno dei centri più vitali e influenti d'Italia e del mondo. La sua economia robusta, la crescente popolazione e l'elevata attrattività immobiliare sono tutti indicatori di una metropoli, che non smette mai di evolversi e di affermarsi.

Tendenze immobiliari a Milano

Nel 2019, Milano viveva un'epoca in cui le richieste di bilocali in vendita erano le regine indiscusse del mercato, catturando il 26% del totale. Questo indicava un grande desiderio di possedere una casa propria, con il bilocale che rappresentava la scelta ideale per molti.

E ora?

Il 2024 promette un panorama immobiliare completamente rivoluzionato. I bilocali in affitto sono diventati i veri protagonisti con un sorprendente 32% delle richieste. Questo balzo in avanti riflette un cambiamento radicale nelle preferenze dei milanesi, che sembrano sempre più attratti dalla flessibilità dell'affitto, piuttosto che dall'impegno di un acquisto.

Il dato più sorprendente? Il grande shift dalla proprietà all'affitto.

Secondo Immobiliare.it, nel 2019 il 54% delle persone cercava di acquistare una casa ma nel 2024 solo il 39% è interessato all'acquisto. Questo cambiamento epocale nelle abitudini dei consumatori può essere attribuito a vari fattori tra cui: l'aumento dei prezzi immobiliari, l'incertezza economica e un cambio di mentalità che favorisce la libertà e la flessibilità dell'affitto.

Milano, città in continua evoluzione, sta ridefinendo le regole del gioco immobiliare. Con un mercato sempre più orientato verso l'affitto, il capoluogo lombardo si prepara ad accogliere una nuova era di opportunità e cambiamenti, dove la mobilità e la flessibilità diventano le parole d'ordine per chi cerca casa. Un futuro entusiasmante attende con nuove sfide e infinite possibilità per tutti i milanesi.

Analisi dei quartieri di Milano

In quale quartiere io esperta di Milano acquisterei casa?

Essendo nata in campagna e vivendo in una grande città il verde è la mia priorità no. 1.

Ma vediamo una rapida panoramica sui quartieri milanesi.

Zone di Lusso

Milano ospita alcune delle zone più prestigiose e costose d'Italia, dove il valore degli immobili è particolarmente elevato a causa del location, della qualità delle costruzioni e delle numerose amenità disponibili. Tra le aree di lusso più note troviamo:

1. Centro Storico: Il cuore pulsante di Milano con una ricchezza storica e culturale ineguagliabile. Qui il prezzo medio per metro quadro supera i 10.000 €.
2. Brera: Conosciuto come il quartiere degli artisti, Brera offre un mix di storia arte e cultura. Le sue strade acciottolate, le gallerie d'arte e i caffè eleganti contribuiscono al suo fascino unico. Il prezzo medio per metro quadro si aggira intorno ai 9.820 €, rendendo questa zona una delle TOP5 più costose di Milano.
3. CityLife Garibaldi Moscova e Porta Nuova: Queste aree sono famose per i loro grattacieli moderni e l'architettura contemporanea come il Bosco Verticale. Con prezzi che possono raggiungere i 10.800 €/m², queste zone rappresentano il futuro di Milano ed attraggono professionisti e investitori internazionali.

Quartieri Emergenti

Negli ultimi anni, diverse aree di Milano hanno visto un significativo sviluppo, diventando sempre più attrattive sia per i residenti che per gli investitori. Questi quartieri emergenti offrono ancora opportunità di investimento a prezzi relativamente più accessibili rispetto alle zone di lusso:

1. Navigli: Una volta considerata una zona alternativa, i Navigli sono ora uno dei quartieri più trendy di Milano, grazie ai suoi canali pittoreschi e alla vivace vita notturna. Il prezzo medio per metro quadro è di circa 5.635 €, ma la crescita continua a essere costante​.
2. Bovisa: Situato a nord del centro città, il quartiere Bovisa sta vivendo una vera e propria rinascita, grazie agli investimenti in infrastrutture e alla presenza del Politecnico di Milano. I prezzi degli immobili qui sono ancora relativamente bassi, offrendo buone opportunità per chi cerca un investimento a lungo termine​.
3. Lambrate: Conosciuta per il suo spirito creativo e industriale, Lambrate è un quartiere in evoluzione che attira giovani professionisti e artisti. La zona beneficia della vicinanza all'Università degli Studi di Milano e di numerosi progetti di riqualificazione​​.

Opportunità di investimento a Milano

Mercato degli Affitti

Il mercato degli affitti rappresenta una delle opportunità più interessanti per gli investitori immobiliari. La città essendo un importante centro economico e culturale attrae una popolazione diversificata composta da professionisti studenti e turisti. Questo crea una domanda costante di immobili in affitto, sia a breve che a lungo termine.

• Affitti a Lungo Termine: Le zone centrali e ben servite, come Porta Nuova Garibaldi e Brera, sono particolarmente ricercate per affitti residenziali a lungo termine. Gli appartamenti in queste aree possono garantire rendite elevate con un prezzo medio di affitto che può raggiungere anche i 25-30 €/m² al mese.
• Affitti Brevi e Turismo: Milano è anche una destinazione turistica di primo piano con un forte afflusso di visitatori per eventi come la Settimana della Moda e il Salone del Mobile. Questo alimenta il mercato degli affitti brevi tramite piattaforme come Airbnb dove gli immobili situati nelle vicinanze di attrazioni turistiche e centri fieristici possono ottenere rendimenti molto alti​.

Sviluppi Futuri e Progetti Infrastrutturali

Milano è in costante evoluzione grazie a numerosi progetti infrastrutturali e di sviluppo urbano che stanno trasformando la città e aumentando il valore delle proprietà immobiliari.

• Progetti di Riqualificazione Urbana: Zone come Porta Nuova e CityLife sono esempi emblematici di riqualificazione urbana, che hanno trasformato vecchie aree industriali in quartieri moderni e vibranti. Questi progetti non solo migliorano l'estetica della città, ma aumentano anche il valore delle proprietà circostanti​.
• Nuove Linee di Trasporto Pubblico: L'estensione delle linee della metropolitana e il potenziamento dei collegamenti ferroviari regionali migliorano significativamente l'accessibilità di varie zone della città. Ad esempio, l'introduzione della linea M4 che collegherà l'aeroporto di Linate al centro città è destinata ad aumentare il valore degli immobili lungo il suo percorso​​.
• Progetti Sostenibili: Milano sta investendo in progetti sostenibili come parchi urbani ed edifici eco-friendly. Il progetto "ForestaMi" mira a piantare 3 milioni di alberi entro il 2030, migliorando la qualità della vita e rendendo la città più verde e attraente per gli acquirenti sensibili all'ambiente​.

Case Studies di Investimenti di Successo

Esaminare casi di investimenti immobiliari di successo a Milano può fornire preziose lezioni su come massimizzare i rendimenti.

• Porta Nuova: Un investitore ha acquistato un appartamento a Porta Nuova nel 2015 quando i prezzi erano ancora in fase di crescita iniziale. Con l'ultimazione dei progetti di riqualificazione e l'aumento della domanda il valore dell'immobile è cresciuto del 38% in cinque anni… no comment.
• Navigli: Un altro esempio riguarda un piccolo edificio residenziale nei Navigli acquistato e convertito in appartamenti per affitti brevi. Grazie alla popolarità del quartiere tra i turisti e ai numerosi ristoranti e locali notturni, l'occupazione media è stata superiore all'86% durante tutto l'anno, garantendo rendite elevate e costanti​.
• CityLife: Un investitore ha acquisito una attico a CityLife, una delle aree più moderne di Milano, ed il valore della proprietà è aumentato di oltre il 18% in pochi anni, dimostrando l'efficacia dell'investimento in zone di sviluppo​​.

Sono Elena Manzhos: mamma di due bellissimi figli, moglie e agente immobiliare da oltre 10 anni. Francamente, non so cosa sia più difficile. Più di 15 anni fa mi sono trasferita in Italia dall’est europa, dove insegnavo inglese. Ho sempre avuto la passione per le case; da bambina per la casa della Barbie, ora da professionista immobiliare per gli immobili lussuosi.
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