Per valutare un immobile a Milano devi partire dai prezzi delle compravendite realmente concluse nel tuo condominio, non soltanto dagli annunci o dal prezzo medio della zona. Poi devi correggere quei valori considerando piano, stato, esposizione, terrazzi, vista, box e caratteristiche specifiche della proprietà.
È proprio su questo principio che abbiamo sviluppato Rogiti in Chiaro, il servizio esclusivo di LuxuryVillaItaly che utilizziamo per valutare un immobile partendo, dai dati delle compravendite realmente avvenute nello stesso stabile o in immobili comparabili.
Con Rogiti in Chiaro non partiamo da quanto i proprietari chiedono negli annunci. Partiamo dai prezzi realmente dichiarati nelle compravendite di immobili comparabili e li adattiamo alle caratteristiche della tua casa.
Da agente immobiliare a Milano, considero questa differenza fondamentale soprattutto quando devi decidere a quale prezzo mettere realmente il tuo immobile sul mercato.
Vediamo come funziona.
Menu
Cos'è Rogiti in Chiaro e come funziona
Rogiti in Chiaro è il servizio esclusivo di LuxuryVillaItaly che utilizziamo per valutare gli immobili partendo, dalle compravendite realmente concluse.
In pratica, invece di guardare soltanto quanto chiedono oggi i proprietari per gli appartamenti pubblicizzati sui portali, cerchiamo di capire quanto gli acquirenti hanno realmente pagato per immobili comparabili al tuo.
La differenza è importante.
Un appartamento può essere pubblicizzato a 1.200.000 euro.
Questo non significa che verrà venduto a 1.200.000 euro.
Il prezzo indicato nell'annuncio rappresenta una richiesta.
Una compravendita realmente conclusa ci racconta invece ciò che è effettivamente successo sul mercato.
Rogiti in Chiaro serve a trasformare i dati delle compravendite reali in comparabili utili per capire quanto potrebbe valere oggi il tuo immobile.
Quando devi valutare una proprietà a Milano procediamo, in sintesi, così:
- Partiamo dall'indirizzo preciso dell'immobile.
- Verifichiamo le compravendite recenti avvenute nello stesso stabile.
- Se non troviamo transazioni sufficienti, allarghiamo la ricerca a immobili realmente comparabili nelle immediate vicinanze.
- Analizziamo, informazioni come prezzo, data della compravendita, superficie e caratteristiche dell'immobile.
- Confrontiamo quei dati con la proprietà che devi valutare.
- Applichiamo i correttivi necessari per piano, stato, terrazzi, vista, esposizione, box, qualità dello stabile e altre caratteristiche.
- Aggiorniamo il confronto considerando anche l'evoluzione del mercato tra la data della compravendita e oggi.
Il risultato quindi non è:
“In questa zona chiedono 8.000 euro al metro quadrato, quindi la tua casa vale 8.000 euro al metro quadrato.”
Il ragionamento è molto più preciso.
Potremmo scoprire, per esempio, che nello stesso palazzo sono stati venduti recentemente due appartamenti.
Uno a un certo prezzo.
L'altro a un prezzo molto diverso.
A quel punto dobbiamo capire perché.
- Il piano?
- La ristrutturazione?
- Il terrazzo?
- L'esposizione?
- La vista?
- La distribuzione interna?
- Il box?
È questo lavoro di confronto che ci permette di trasformare una compravendita passata in un dato realmente utile per valutare la tua proprietà.
Naturalmente non basta trovare il rogito di un appartamento nello stesso palazzo e moltiplicarne il prezzo al metro quadrato per la superficie della tua casa.
Due immobili non sono mai perfettamente identici.
Il vero lavoro consiste nello scegliere comparabili sensati e applicare i correttivi corretti.
Stai pensando di vendere casa a Milano? Puoi inviarmi le informazioni del tuo immobile. Possiamo partire dalla valutazione e verificare se esistono compravendite utili per applicare il metodo Rogiti in Chiaro.
Quanto vale davvero una casa a Milano?
Il prezzo medio al metro quadrato di Milano non ti dice quanto vale la tua casa.
Ti aiuta a capire il mercato e a confrontare quartieri e zone della città, ma non può descrivere uno specifico appartamento.
Se vuoi approfondire quotazioni e andamento del mercato, puoi leggere la mia analisi sui prezzi al metro quadrato a Milano.
Quando devi valutare una proprietà devi andare molto più in profondità.
Immagina due appartamenti di 180 mq nello stesso stabile.
Il primo è al secondo piano, affaccia sulla strada, richiede una ristrutturazione importante e ha una distribuzione interna poco funzionale.
Il secondo è al sesto piano, ristrutturato, silenzioso, luminoso e con terrazzo.
Stesso indirizzo.
Stessa metratura.
Stesso condominio.
Ma non lo stesso valore.
Ecco perché non puoi limitarti a moltiplicare la superficie per il prezzo medio al metro quadrato della zona.
Come valutare un immobile a Milano
Rogiti in Chiaro rappresenta la base del nostro metodo, ma una compravendita comparabile da sola non basta.
Per arrivare al valore della tua proprietà devi combinare quei dati con l'analisi dell'immobile, della micro-location e del mercato attuale.
Quando valutiamo un immobile destinato alla vendita seguo questi passaggi:
- Analizziamo l'immobile. Controlliamo superficie, piano, esposizione, stato interno, distribuzione degli spazi, terrazzi, balconi, box, cantina, vista e caratteristiche dello stabile.
- Analizziamo la micro-location. Non ci basta sapere che la casa si trova a Brera, Porta Venezia o CityLife. A Milano poche centinaia di metri possono modificare sensibilmente il valore.
- Cerchiamo compravendite realmente concluse. Preferiamo immobili nello stesso edificio o nelle immediate vicinanze e abbastanza recenti da rappresentare il mercato attuale.
- Applichiamo i correttivi. Un appartamento comparabile non è quasi mai identico a quello che dobbiamo valutare.
- Controlliamo gli immobili oggi in vendita. Gli annunci non determinano il valore, ma ci mostrano contro quali proprietà dovrai competere.
- Definiamo il posizionamento di vendita. Dopo aver stimato il valore possiamo decidere con quale prezzo presentare l'immobile al mercato.
Anche la metratura merita attenzione.
Superficie catastale, superficie commerciale e superficie effettivamente percepita dall'acquirente non coincidono necessariamente.
Puoi approfondire questo punto nella guida sulla superficie catastale.
Quali caratteristiche cambiano il valore di una casa a Milano?
A Milano la posizione conta moltissimo.
Ma il quartiere, da solo, non basta.
Quando valutiamo un appartamento consideriamo almeno:
- indirizzo e micro-location;
- piano;
- ascensore;
- luminosità ed esposizione;
- affacci e vista;
- rumore;
- stato dell'appartamento;
- qualità della ristrutturazione;
- distribuzione interna;
- terrazzi, balconi e giardini;
- box o possibilità di parcheggio;
- qualità e condizioni dello stabile;
- efficienza energetica;
- regolarità urbanistica e catastale;
- domanda per quella specifica tipologia di immobile.
L'ultimo elemento viene spesso sottovalutato.
Puoi possedere una proprietà bellissima ma interessante per un numero molto limitato di persone.
Oppure puoi avere caratteristiche particolarmente richieste che permettono alla casa di attirare acquirenti che inizialmente stavano cercando altrove.
Nel segmento alto di Milano devi inoltre considerare la domanda internazionale.
Un acquirente straniero può attribuire particolare importanza a terrazzo, box, sicurezza, vista, qualità della ristrutturazione o possibilità di entrare immediatamente nella casa senza affrontare lavori.
OMI, annunci e valutazioni online: quanto sono affidabili?
Usiamo tutti questi strumenti.
Ma non attribuiamo a tutti lo stesso peso.
Le quotazioni OMI ti aiutano a inquadrare una zona e a capire un intervallo generale di valori.
Non possono però sostituire la valutazione puntuale di uno specifico appartamento.
Puoi consultarle direttamente nella banca dati OMI dell'Agenzia delle Entrate.
Gli annunci immobiliari ti permettono invece di capire la concorrenza presente sul mercato.
Ma devi ricordare una cosa molto semplice: mostrano prevalentemente prezzi richiesti.
Non prezzi finali.
Le valutazioni automatiche e l'Intelligenza Artificiale possono darti rapidamente una prima indicazione.
Sono strumenti interessanti, soprattutto quando hanno a disposizione molti dati.
Ma un algoritmo interpreta molto bene ciò che riesce a trasformare in numeri.
È più difficile misurare perfettamente una vista straordinaria.
Un affaccio rumoroso.
Una ristrutturazione realmente di alto livello.
Una pianta poco funzionale.
Oppure la qualità percepita di uno specifico condominio.
OMI, portali e valutazioni automatiche sono ottimi punti di partenza. Il problema nasce quando utilizzi il punto di partenza come se fosse già la valutazione finale.
Perché una valutazione sbagliata può compromettere la vendita
Quando un proprietario vuole vendere, quasi sempre ci chiede: “Quanto posso chiedere?”
Noi preferiamo partire da un'altra domanda: “Quanto è disposto a pagare oggi il mercato per questo immobile?”
La differenza sembra piccola.
In realtà cambia completamente la strategia.
Se parti troppo basso rischi di lasciare denaro sul tavolo.
Se parti troppo alto puoi perdere i migliori acquirenti nelle prime settimane, allungare i tempi di vendita e dover ridurre il prezzo più volte.
È una situazione che vediamo spesso.
Decidi di partire molto alto “per provare”.
Passano alcuni mesi.
Arrivano pochi contatti.
Riduci il prezzo.
Poi lo riduci ancora.
A quel punto molti acquirenti hanno già visto l'annuncio e iniziano a chiedersi perché la proprietà sia ancora sul mercato.
Per questo consideriamo la valutazione una parte della strategia di vendita, non un semplice calcolo iniziale.
Valore di mercato e prezzo di vendita non sono la stessa cosa
Se vuoi vendere, questa distinzione è fondamentale.
Con la valutazione cerchiamo di individuare il più probabile valore di mercato della tua proprietà.
Quando però devi realmente vendere casa a Milano, devi anche decidere come presentarla sul mercato.
Per farlo guardiamo:
- quanti immobili concorrenti ci sono;
- a quali prezzi vengono proposti;
- da quanto tempo sono online;
- come sono presentati;
- quanta domanda esiste in quel momento;
- quanto rapidamente vuoi vendere;
- quale margine di negoziazione ha senso prevedere.
Per questo non amiamo consegnarti semplicemente un numero.
Preferiamo spiegarti da dove arriva quel valore e quale strategia di vendita costruire intorno ad esso.
Prima di mettere la proprietà sul mercato controlliamo inoltre la documentazione disponibile.
Un problema urbanistico o catastale scoperto durante una trattativa può rallentare la vendita proprio quando hai finalmente trovato l'acquirente giusto.
Puoi verificare cosa preparare nella guida ai documenti necessari per vendere casa.
Se vuoi vendere un immobile a Milano, puoi inviarci i dati della proprietà. Partiremo da Rogiti in Chiaro, dalla valutazione e dal corretto posizionamento della casa prima di decidere come presentarla sul mercato.
Come cambia la valutazione di un immobile di pregio
Più la proprietà è particolare, meno puoi affidarti alle medie.
Un attico con terrazzo e vista skyline non è semplicemente “un appartamento in quella zona”.
Una residenza storica perfettamente ristrutturata non è direttamente confrontabile con il primo quadrilocale disponibile nello stesso CAP.
Un appartamento molto grande può avere pochi comparabili realmente attendibili.
In questi casi anche Rogiti in Chiaro richiede una selezione molto più attenta dei comparabili e dei correttivi.
E per alcune proprietà devi considerare qualcosa che le normali statistiche misurano con difficoltà: la domanda internazionale.
Una casa pronta da abitare, con terrazzo, box, sicurezza e una location riconoscibile può incontrare una domanda diversa rispetto a una proprietà apparentemente simile rivolta quasi esclusivamente al mercato locale.
Per questo, quando lavoriamo su immobili di pregio, colleghiamo sempre la valutazione alla strategia con cui possiamo presentare la proprietà agli acquirenti internazionali.
Come sapere quanto vale la tua casa a Milano
Puoi partire dai prezzi medi.
Puoi controllare l'OMI.
Puoi provare una valutazione automatica.
Puoi confrontare gli annunci della tua zona.
Ma se vuoi davvero vendere, devi andare oltre.
Devi capire quanto gli acquirenti hanno realmente pagato immobili comparabili al tuo e correggere quei valori considerando le caratteristiche specifiche della tua proprietà.
È esattamente il principio su cui si basa Rogiti in Chiaro.
Solo dopo questa analisi puoi definire un prezzo credibile e costruire una strategia di vendita.
Se possiedi un immobile a Milano e stai valutando la vendita, puoi inviarci qui le informazioni della proprietà.
Partiremo dai dati reali.
Dal valore.
E poi decideremo come venderla.