La superficie catastale non corrisponde alla superficie commerciale e non coincide neppure con la superficie calpestabile di un immobile.
Si tratta di un dato determinato secondo precise regole catastali, che tengono conto non soltanto dei vani principali dell'immobile, ma anche dei muri, delle pertinenze e, con coefficienti differenti, di balconi, terrazzi, cantine, soffitte e aree scoperte.
La superficie catastale può essere utilizzata come dato di confronto quando si analizza un immobile, ma non deve essere considerata automaticamente equivalente ai metri quadrati commerciali utilizzati nel mercato immobiliare.
È inoltre un dato importante per comprendere una visura catastale e può assumere rilevanza ai fini della TARI.
Vediamo quindi:
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Cos’è la superficie catastale
La superficie catastale è la somma delle superfici di diversi vani (sala, cucina, balconi) e pertinenze (cantine, terrazzi, giardini) che compongono un immobile, moltiplicate per un coefficiente correttivo (come stabilito nel DPR 138/98).
In sostanza, i coefficienti correttivi tengono conto del fatto che 25 m2 di cantina non valgono quanto 25 m2 di una camera da letto.
A questo punto però ti chiederai a cosa serve calcolare la superficie catastale?
Per un motivo molto semplice: per verificare che determinate tasse che sei chiamato a pagare siano calcolate in modo corretto. Alcune di esse, infatti, vedono l'applicazione dell'aliquota proprio in base al valore della superficie catastale.
Inoltre il dato può esserti richiesto per il calcolo dell'IMU o magari per la compravendita dell'immobile.
Peraltro va detto che quando richiedi una visura, la superficie catastale compare tra i dati per gli immobili di categoria catastale A (abitazioni, ville, villini), B (uffici pubblici, ospedali, biblioteche, …) e C (negozi, magazzini, …).
Nonostante il fatto che per il suo calcolo si tenga conto anche dello spessore dei muri, sia interni che perimetrali, non si può affermare che la superficie catastale corrisponda alla superficie lorda, visto che determinati locali, come ad esempio le cantine, vengono conteggiati solo per il 50% della loro superficie.
Parliamo allora delle differenze tra le varie superfici.
Differenza tra consistenza, superficie catastale, superficie calpestabile e commerciale
Quando leggi una visura catastale o un annuncio immobiliare puoi incontrare termini apparentemente simili che, in realtà, indicano grandezze differenti.
Cos'è la consistenza catastale
La consistenza è un indice che misura la grandezza catastale di un immobile. Il suo valore viene mostrato nella visura catastale con diverse unità di misura, secondo la categoria a cui appartiene un immobile ed in particolare in:
- numero di vani catastali per la categoria A (che comprende tutti i tipi di abitazioni e gli uffici);
- metri cubi (m3) per la categoria B (che comprende immobili di uso collettivo come ospedali, scuole, collegi);
- metri quadrati (m2) per la categoria C (in cui figurano quegli immobili che possiamo considerare pertinenze come porticati e garage).
I vani catastali vengono conteggiati come segue:
- ambienti come cucina, soggiorno o camera vengono conteggiati come 1 vano (a patto che rientrino nelle misure massime e minime fissate per legge);
- altri ambienti come bagni o corridoi vengono considerati come 1/3 (un terzo) di vano;
- cantine e soffitte vengono invece conteggiati come 1/4 (un quarto) di vano.
Differenza tra consistenza e superficie catastale
La differenza è più semplice di quanto sembri.
La consistenza indica quanto è grande un immobile secondo le regole del Catasto, ma può essere espressa in modi diversi. Per esempio, per un appartamento può essere indicata in vani.
La superficie catastale, invece, è espressa in metri quadrati e viene calcolata seguendo precise regole, che tengono conto anche di muri, balconi, cantine e altre parti dell'immobile.
Quindi, nella stessa visura catastale, puoi trovare per esempio:
- consistenza: 5 vani;
- superficie catastale: 95 m2.
Sono due dati diversi che descrivono lo stesso immobile in due modi differenti.
Cos'è la superficie calpestabile
La superficie calpestabile indica, in termini generali, la superficie interna effettivamente utilizzabile e percorribile, misurata al netto dello spessore dei muri.
È quindi concettualmente diversa dalla superficie catastale, che include nel proprio calcolo anche muri e altre superfici, applicando i coefficienti previsti dalla normativa.
Un appartamento con 100 m2 di superficie catastale, quindi, non ha necessariamente 100 m2 effettivamente calpestabili.
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Differenza tra superficie catastale e superficie commerciale
La superficie commerciale viene utilizzata soprattutto nel mercato immobiliare per confrontare e valutare gli immobili.
Anch'essa può comprendere superfici principali e accessorie ragguagliate mediante coefficienti, ma finalità e criteri di calcolo non coincidono necessariamente con quelli catastali.
Per questo motivo non è corretto affermare automaticamente che:
100 m2 catastali = 100 m2 commerciali.
La superficie catastale può essere un utile dato di controllo, ma per una valutazione immobiliare occorre considerare anche planimetria, superficie commerciale effettiva, piano, esposizione, stato dell'immobile, terrazzi, pertinenze, posizione e caratteristiche specifiche del mercato locale.
Come si calcola la superficie catastale
Il calcolo della superficie catastale segue le regole contenute nel D.P.R. 138/1998, Allegato C.
Prima di applicare i coefficienti alle diverse parti dell'immobile bisogna conoscere alcune regole generali.
- Muri interni e muri perimetrali esterni: vengono computati per intero fino a uno spessore massimo di 50 cm.
- Muri in comunione con altre unità: vengono computati al 50%, fino a uno spessore massimo di 25 cm.
- Locali o porzioni con altezza utile inferiore a 1,50 m: non entrano nel calcolo della superficie catastale.
- Scale, rampe e altri collegamenti verticali interni: vengono considerati in base alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati.
- Arrotondamento: la superficie catastale finale viene arrotondata al metro quadrato.
Il D.P.R. 138/98 utilizza, nel proprio quadro generale, tre gruppi principali di unità immobiliari a destinazione ordinaria:
- Gruppo R: unità immobiliari a destinazione abitativa privata e locali destinati a funzioni complementari, comprese abitazioni, ville, villini e rimesse private;
- Gruppo P: unità immobiliari a destinazione pubblica o di interesse collettivo;
- Gruppo T: unità immobiliari a destinazione terziaria, come negozi, magazzini, laboratori, uffici e altre attività.
Questa classificazione viene utilizzata dal D.P.R. 138/98 per stabilire le modalità di calcolo della superficie e non deve essere confusa automaticamente con la sigla della categoria catastale che trovi normalmente nella visura.
Tabella calcolo superficie catastale: coefficienti del D.P.R. 138/98
Per le unità del gruppo R, e con alcune eccezioni per quelle del gruppo P, i principali coefficienti previsti dal D.P.R. 138/98 sono i seguenti.
| Superficie |
Coefficiente |
| Vani principali e accessori diretti |
100% |
| Cantine, soffitte e accessori indiretti comunicanti |
50% |
| Cantine, soffitte e accessori indiretti non comunicanti |
25% |
| Balconi e terrazzi comunicanti fino a 25 m2 |
30% |
| Quota di balconi e terrazzi comunicanti oltre 25 m2 |
10% |
| Balconi e terrazzi non comunicanti fino a 25 m2 |
15% |
| Quota di balconi e terrazzi non comunicanti oltre 25 m2 |
5% |
| Aree scoperte esclusive, entro il limite previsto |
10% |
| Quota eccedente delle aree scoperte |
2% |
Per le aree scoperte il calcolo richiede qualche precisazione.
In generale, per il gruppo R, l'area scoperta di pertinenza esclusiva viene computata al 10% fino a una superficie pari a quella dei vani principali e accessori diretti e al 2% per la parte eccedente.
Per ville e villini appartenenti alla categoria R/2 il D.P.R. 138/98 prevede una regola particolare: per parchi, giardini, corti e superfici simili il computo viene effettuato, secondo i criteri previsti dalla norma, sulla quota che eccede cinque volte la superficie dei vani principali e accessori diretti.
Inoltre, per i gruppi R e P, le superfici delle pertinenze e dei vani accessori indiretti considerate secondo queste regole entrano nel computo entro il limite massimo previsto dal D.P.R. 138/98.
Coefficienti per gli immobili del gruppo P
Per le unità immobiliari appartenenti al gruppo P valgono in larga parte le regole previste per il gruppo R, ma con due differenze importanti:
- balconi, terrazze e superfici simili vengono computati al 10%;
- le aree scoperte di pertinenza non vengono computate.
Calcolo della superficie catastale di negozi, uffici e immobili del gruppo T
Per le unità appartenenti al gruppo T la superficie catastale è data dalla somma di:
- 100% della superficie dei locali principali e degli accessori a servizio diretto, salvo le specifiche eccezioni previste dalla norma;
- 50% dei locali accessori indiretti se comunicanti con i locali principali;
- 25% dei locali accessori indiretti se non comunicanti;
- 10% di balconi, terrazze e superfici simili;
- 10% delle aree scoperte di pertinenza esclusiva.
Per le unità di categoria T/1, che nel quadro del D.P.R. 138/98 comprendono negozi e locali assimilabili, l'area scoperta è computata al 20% e sono previste ulteriori regole specifiche per gli accessori diretti.
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Esempio di calcolo della superficie catastale
Facciamo un esempio semplice riferito a un'abitazione, esclusivamente per capire il funzionamento dei coefficienti.
Supponiamo di avere:
- 100 m2 di vani principali e accessori diretti;
- 10 m2 di cantina non comunicante;
- 20 m2 di terrazzo comunicante.
Il calcolo semplificato sarebbe:
- abitazione: 100 m2 × 100% = 100 m2;
- cantina non comunicante: 10 m2 × 25% = 2,5 m2;
- terrazzo comunicante: 20 m2 × 30% = 6 m2.
Totale:
100 + 2,5 + 6 = 108,5 m2.
Applicando l'arrotondamento previsto dalla normativa, la superficie catastale dell'esempio sarebbe quindi pari a 109 m2.
È soltanto un esempio didattico: nella realtà il calcolo deve partire dalle effettive caratteristiche dell'unità immobiliare, dalla planimetria e dalla corretta classificazione delle diverse superfici.
Totale escluse aree scoperte: cosa significa nella visura catastale
Una delle diciture che genera più dubbi quando si legge una visura è:
"Totale escluse aree scoperte".
Nelle visure di molte unità immobiliari del gruppo A puoi trovare infatti due valori:
- Totale;
- Totale escluse aree scoperte.
Che differenza c'è?
Il Totale rappresenta la superficie catastale determinata considerando anche il contributo delle superfici scoperte (terrazzi, balconi,...) previste dal calcolo catastale, applicando i relativi coefficienti.
Il valore Totale escluse aree scoperte indica invece la superficie catastale al netto del contributo di balconi, terrazzi e altre aree scoperte pertinenziali e accessorie considerate secondo le regole catastali.
Questo punto è importante:
"Totale escluse aree scoperte" non significa superficie calpestabile dell'appartamento.
Il dato continua infatti a essere una superficie catastale e comprende, secondo le regole previste, anche lo spessore dei muri e altre superfici che non coincidono con i metri quadrati effettivamente calpestabili.
Allo stesso modo, la differenza tra "Totale" e "Totale escluse aree scoperte" non rappresenta necessariamente i metri quadrati fisici del balcone o del terrazzo, perché queste superfici entrano nel calcolo applicando coefficienti di ragguaglio.
Dove trovare la superficie catastale
Il modo più semplice per conoscere la superficie catastale di un immobile è consultare la visura catastale.
Nel documento trovi i dati identificativi e di classamento dell'unità immobiliare, come: foglio, particella, subalterno, categoria, classe, consistenza, rendita catastale, superficie catastale, quando disponibile.
La visura catastale e la planimetria catastale sono però due documenti differenti.
La visura contiene i dati catastali dell'immobile; la planimetria rappresenta invece graficamente l'unità immobiliare.
La planimetria non è liberamente consultabile da chiunque: l'accesso è riservato agli aventi diritto o ai soggetti da essi delegati secondo le modalità previste dall'Agenzia delle Entrate.
Vuoi conoscere anche le imposte previste in caso di acquisto?
Puoi utilizzare il nostro calcolatore delle imposte di registro, ipotecaria e catastale.
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Come ottenere gratis la visura catastale
Se sei proprietario, anche solo in parte, di un immobile, puoi consultare gratuitamente i dati catastali relativi ai tuoi immobili attraverso i servizi online dell'Agenzia delle Entrate.
Il servizio di Consultazione personale consente di ottenere gratuitamente, per gli immobili sui quali risultano propri diritti reali, anche la visura catastale.
Per i cittadini l'accesso all'area riservata avviene normalmente utilizzando:
- SPID;
- CIE - Carta d'Identità Elettronica;
- CNS - Carta Nazionale dei Servizi.
Non è quindi più necessario seguire la vecchia procedura con richiesta del PIN Fisconline che veniva utilizzata in passato dai cittadini.
Per immobili di cui non sei titolare, le informazioni catastali sono in gran parte pubbliche, ma le modalità di consultazione e gli eventuali tributi dipendono dal servizio richiesto.
La planimetria catastale, invece, resta soggetta a regole più restrittive ed è accessibile agli aventi diritto o ai soggetti autorizzati.
Superficie catastale e TARI: si usa davvero l'80%?
Questo è uno dei punti sui quali si crea più confusione.
Non è corretto affermare, in generale, che la TARI venga sempre calcolata semplicemente sull'80% della superficie catastale.
La normativa prevede che, fino alla completa attuazione del sistema basato sui dati catastali previsto dalla legge, per le unità immobiliari a destinazione ordinaria la superficie assoggettabile alla TARI sia quella calpestabile dei locali e delle aree suscettibili di produrre rifiuti urbani.
Esiste però anche la famosa regola dell'80% della superficie catastale.
La legge stabilisce infatti che, nell'attività di accertamento, il Comune possa considerare per le unità immobiliari iscritte o iscrivibili nel catasto edilizio urbano una superficie assoggettabile alla TARI pari all'80% della superficie catastale determinata secondo il D.P.R. 138/98.
Quindi:
- superficie catastale e superficie TARI non sono automaticamente la stessa cosa;
- non bisogna prendere il valore presente in visura, moltiplicarlo sempre per 80% e considerare il risultato come superficie TARI definitiva;
- l'80% della superficie catastale assume particolare rilievo nei casi e secondo le modalità previste dalla normativa, anche nell'attività di accertamento del Comune.
Se vuoi controllare il calcolo della TARI di uno specifico immobile, è quindi opportuno verificare il dato utilizzato nell'avviso di pagamento e il regolamento del Comune competente.
La TARSU, che puoi ancora incontrare cercando vecchi documenti o informazioni online, è invece un precedente tributo sui rifiuti e non rappresenta il sistema oggi in vigore.
La superficie catastale serve per calcolare l'IMU?
No, non direttamente.
Per i fabbricati iscritti in catasto, il calcolo dell'IMU si basa normalmente sulla rendita catastale, opportunamente rivalutata e moltiplicata per i coefficienti previsti dalla normativa, e non sui metri quadrati della superficie catastale.
Superficie catastale e rendita catastale sono quindi due dati differenti e non devono essere confusi.
Domande frequenti sulla superficie catastale
La superficie catastale è uguale alla superficie commerciale?
No. La superficie catastale viene determinata secondo le regole catastali del D.P.R. 138/98. La superficie commerciale viene invece utilizzata soprattutto nel mercato immobiliare e può seguire criteri e coefficienti differenti.
La superficie catastale è uguale alla superficie calpestabile?
No. La superficie catastale comprende nel calcolo anche muri e, con specifici coefficienti, pertinenze e superfici accessorie. La superficie calpestabile considera invece lo spazio interno effettivamente utilizzabile secondo i criteri applicabili.
Cosa significa "Totale escluse aree scoperte"?
È il valore della superficie catastale determinato senza il contributo delle aree scoperte indicate secondo le regole catastali. Non deve essere confuso con la superficie calpestabile dell'abitazione.
Come si calcola la superficie catastale?
Si parte dalle superfici dei vani principali e accessori diretti e si aggiungono le altre superfici applicando i coefficienti previsti dal D.P.R. 138/98 per cantine, soffitte, balconi, terrazzi e aree scoperte.
Dove trovo la superficie catastale?
Quando disponibile, la superficie catastale è indicata nella visura catastale dell'immobile. Per i propri immobili la visura può essere ottenuta gratuitamente attraverso il servizio di Consultazione personale dell'Agenzia delle Entrate.
Per la TARI si usa l'80% della superficie catastale?
Non automaticamente. La normativa prevede ancora, in determinati casi, il riferimento alla superficie calpestabile e consente al Comune, nell'attività di accertamento, di considerare una superficie pari all'80% della superficie catastale determinata secondo il D.P.R. 138/98.
La superficie catastale serve per l'IMU?
Non direttamente. Per i fabbricati iscritti in catasto l'IMU viene normalmente determinata partendo dalla rendita catastale e non dalla superficie catastale.