Guida allla Superficie Catastale [e al suo calcolo]

Lo sappiamo tutti: la superficie catastale non corrisponde alla superficie commerciale.

Ciò nonostante, negli ultimi anni, la superficie catastale viene abitualmente utilizzata come parametro indicatore della superficie commerciale e quindi per la valutazione di un immobile.

Perché?

Perché è stata adottata da fonti autorevoli come l’Agenzia delle Entrate per il calcolo delle imposte, è disponibile senza troppe complicazioni nella visura catastale (ne parleremo più avanti)… ed è relativamente semplice da calcolare.

Fatta questa premessa, entriamo nell’argomento:

•  Cos’è la superficie catastale
•  Differenze tra consistenza, superficie catastale e superficie calpestabile
•  Come si calcola la superficie catastale
•  Dove trovare la superficie catastale
•  Come ottenere gratis la visura catastale
•  La superficie catastale ai fini TARI e TARSU

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Cos’è la superficie catastale

La superficie catastale è la somma delle superfici di diversi vani (sala, cucina, balconi) e pertinenze (cantine, terrazzi, giardini) che compongono un immobile, moltiplicate per un coefficiente correttivo (come stabilito nel DPR 138/98).

In sostanza, i coefficienti correttivi tengono conto del fatto che 25 m² di cantina non valgono quanto 25 m² di una camera da letto.

A questo punto però ti chiederai a cosa serve calcolare la superficie catastale?

Per un motivo molto semplice: per verificare che determinate tasse che sei chiamato a pagare siano calcolate in modo corretto. Alcune di esse, infatti, vedono l'applicazione dell'aliquota proprio in base al valore della superficie catastale.

Inoltre il dato può esserti richiesto per il calcolo dell'IMU o magari per la compravendita dell'immobile.

Peraltro va detto che quando richiedi una visura, la superficie catastale compare tra i dati per gli immobili di categoria catastale A (abitazioni, ville, villini), B (uffici pubblici, ospedali, biblioteche, …) e C (negozi, magazzini, …).

Nonostante il fatto che per il suo calcolo si tenga conto anche dello spessore dei muri, sia interni che perimetrali, non si può affermare che la superficie catastale corrisponda alla superficie lorda, visto che determinati locali, come ad esempio le cantine, vengono conteggiati solo per il 50% della loro superficie.

Parliamo allora delle differenze tra le varie superfici.

Differenze tra consistenza, superficie catastale e superficie calpestabile

Cos’è la consistenza

La consistenza è un indice che misura la grandezza catastale di un immobile. Il suo valore viene mostrato nella visura catastale con diverse unità di misura, secondo la categoria a cui appartiene un immobile ed in particolare in:

• numero di vani catastali per la categoria A (che comprende tutti i tipi di abitazioni e gli uffici);
• metri cubi (m³) per la categoria B (che comprende immobili di uso collettivo come ospedali, scuole, collegi);
• metri quadrati (m²) per la categoria C (in cui figurano quegli immobili che possiamo considerare pertinenze come porticati e garage).

I vani catastali vengono conteggiati come segue:

• ambienti come cucina, soggiorno o camera vengono conteggiati come 1 vano (a patto che rientrino nelle misure massime e minime fissate per legge);
• altri ambienti come bagni o corridoi vengono considerati come 1/3 (un terzo) di vano;
• cantine e soffitte vengono invece conteggiati come 1/4 (un quarto) di vano.

Cos’è la superficie calpestabile

La definizione di superficie calpestabile è abbastanza intuitiva: essa infatti si riferisce alla superficie interna di un immobile escludendo sia lo spessore dei muri, sia l'estensione di balconi e qualsiasi altro vano esterno, compresi cantine e soffitte, visto che per accedervi è necessario uscire dall'appartamento.

Il suo valore è dunque molto diverso dalla superficie catastale, che invece tiene conto, seppure in modo parziale, di vani esterni e pertinenze.

Come si calcola la superficie catastale

L'avevamo già anticipato: la superficie catastale si ottiene applicando specifici coefficienti (indicati dal D.P.R. 138 del 1998), coefficienti il cui calcolo potrebbe a prima vista sembrarti complicato… ma in realtà non è così.

Innanzitutto gli immobili sono suddivisi in 3 categorie distinte:

• R per tutte quelle unità residenziali, siano esse anche ville o fabbricati. Inoltre figurano posti auto coperti, magazzini, garage;
• P per tutti quegli edifici ad uso collettivo a destinazione pubblica, come cliniche, scuole, luoghi di riabilitazione e immobili adibiti ad attività culturali (biblioteche, teatri);
• T che comprende tutti quegli immobili che hanno una destinazione di servizi ai terzi, come negozi, uffici, palestre, magazzini, laboratori.

Per gli immobili di categoria R e P, le modalità di calcolo della superficie catastale sono le medesime e prevedono che si sommino le diverse superfici in questo modo:

• Vani principali e accessori diretti: il calcolo dell'intera superficie interna dell'unità abitativa, comprendendo lo spessore dei muri. Nel caso siano molto spessi, il valore massimo da indicare è di 50 centimetri. Per i muri che sono in comune con un altro proprietario, deve essere indicato il 50% del loro spessore e il valore massimo da indicare è di 25 centimetri.
• Vani accessori indiretti, cioè cantine e soffitte, devono essere conteggiati per il 50% della loro superficie se hanno un accesso diretto con i vani abitativi, mentre se l'accesso è indiretto, occorre calcolare il 25%.
• Balconi, terrazzi esclusivi: se comunicanti con i vani principali, le superfici sono computate al 30% fino al raggiungimento di 25 m² e del 10% per l'eccedenza dei 25 m². Se non comunicanti, le percentuali scendono rispettivamente al 15% e al 5%.
• Aree scoperte esclusive: corti, cortili, piazzali, giardini e simili vengono computate:
  • per le abitazioni al 10% per cento, fino al raggiungimento della superficie dei vani principali e accessori diretti, e al 2% per la parte eccedente;
  • per le ville e villini al 10% per cento, fino al raggiungimento della superficie dei vani principali e accessori diretti, e al 2% per la parte eccedente. Tale computo è da applicare solo per la quota eccedente il quintuplo della superficie vani principali ed accessori diretti.
• Tutte le superfici che hanno un'altezza inferiore a 1,50 metri, come ad esempio nel caso di un sottoscala, non entrano a far pare del conteggio.
• Gli elementi di collegamento verticale come scale e rampe devono essere proiettati orizzontalmente e la loro superficie deve apparire per intero.
• Il risultato totale della superficie catastale deve essere arrotondato al metro quadrato.

I vani principali di un immobile sono gli ambienti più grandi e di maggior utilizzo; tipicamente: sala, camera da letto, cucina, sala da pranzo, studio-ufficio.

I vani accessori sono invece degli ambienti a servizio dei vani principali; essi si suddividono in:

• Vani accessori diretti: corridoio, bagno, ingresso, ripostiglio, guardaroba.
• Vani accessori indiretti: cantina, soffitta, magazzino, posto auto, garage, locale deposito.

Che dici, ti sembra abbastanza complicato?

Allora aspetta perché non è ancora finita …

La superficie catastale di un negozio, palestra o ufficio

Per gli immobili appartenenti alla categoria T, la superficie catastale è data dalla somma dei valori di:

• la superficie dei locali e dei vani accessori diretti (bagni, corridoi, ripostigli);
• per i locali accessori indiretti (cantine, soffitte) si computa invece il 50% se comunicanti con il negozio, l'ufficio, palestra, ecc, percentuale che scende al 25% se non sono comunicanti;
• la superficie di balconi e terrazzi va invece calcolata per il 10%.

Dove trovare la superficie catastale

Come avrai potuto renderti conto, il calcolo della superficie catastale appare leggermente complesso e non è certo un compito che tutti possiamo assolvere. Si tratta infatti di un lavoro svolto da professionisti.

Se però il tuo immobile appartiene alle categorie A, B, o C, puoi trovare la superficie catastale anche richiedendo una visura. All'interno del documento, nella parte in cui vengono indicati i vari dati di classamento (categoria, classe, consistenza, ecc) trovi anche la casella dedicata alla superficie catastale.

Superficie catastale escluse aree scoperte

Leggendo la visura puoi notare che nella casella dedicata alla superficie catastale compaiono due dati espressi in metri quadrati: la superficie totale e la superficie al netto delle aree scoperte, cioè di cortili e balconi.

Secondo quanto stabilito dalla legge, l'area delle superfici scoperte non deve essere superiore al 50% di quella dei vani principali e accessori dell'immobile.

In ogni caso il valore che devi consideraew per il calcolo della Tari, è la superficie catastale totale (ovvero incluse le aree scoperte).

Vuoi sapere quali sono le imposte di compravendita di un determinato immobile? Qui trovi il calcolatore delle imposte di registro, catasto e ipoteria.

Come ottenere gratis la visura catastale

La visura catastale può essere richiesta all'Agenzia delle Entrate, sia recandosi personalmente presso gli uffici provinciali del Territorio, sia in via telematica.

Puoi richiedere “visure per soggetto”, per conoscere quali sono gli immobili di cui sei titolare, oppure “visure per immobile” per conoscere tutti i dati catastali (attuali e storici) e la planimetria di un immobile.

Se tu sei il proprietario in toto o in parte, oppure sei titolare di altri diritti reali di godimento sull'immobile, ad esempio usufrutto, puoi ottenere la visura gratuitamente.

Per richiedere la visura online è però necessario registrarsi a Entrate/Fisconline. Per farlo, occorre essere in possesso del PIN. Puoi ottenere questo codice identificativo:

• recandoti personalmente presso gli uffici dell'Agenzia delle Entrate;
• telefonando al 848.800.444;
• compilando con i tuoi dati un modulo presente nella sezione apposita del sito. In questo caso ti vengono forniti subito i primi quattro numeri del PIN, mentre la restante pare del codice identificativo ti viene inviata per posta, insieme alla password per l'accesso.

La superficie catastale ai fini TARI e TARSU

La TARI, cioè la tassa sui rifiuti, è commisurata alla superficie catastale.

Il metodo di calcolo prevede che si paghi una tariffa (fissata dal comune) per ogni metro quadrato, tuttavia essa deve essere applicata sull'80% della superficie catastale totale (incluse le aree scoperte).

Per capire meglio il concetto, è sufficiente fare un esempio.

Se nella visura compare che la superficie totale del tuo immobile è di 100 m² e la superficie escluse aree scoperte è di 90 m², ai fini della TARI la superficie di cui tenere conto è di 80 m².

Conoscendo quindi l’esatta superficie catastale del tuo immobile, puoi verificare se i conteggi relativi alla TARI sono stati fatti in maniera corretta.

La TARSU è invece la vecchia tassa sui rifiuti solidi urbani, tassa che è rimasta in vigore fino al 2012. Al di là della diversa denominazione, anch'essa veniva calcolata sulla base della superficie degli immobili, prevedendo diverse tariffe al m² secondo la destinazione d'uso.