Quando scegli la casa in affitto in cui andare a vivere la tua mente si focalizza su elementi di natura pratica: il canone mensile, le dimensioni dell’appartamento e, ultimo ma non per importanza, i servizi che ci sono in zona.
E… trovata la casa dei tuoi sogni ti affretti subito a firmare il contratto d’affitto proposto, senza conoscerne le diverse tipologie a disposizione né i pro e contro.
Vero?
So bene che tutta la documentazione relativa alla casa ha come minimo comune denominatore la noia, ma sapere quale tipologia di contratto stai firmando e quali sono i tuoi diritti è importante tanto quanto la presenza di un giardino o un terrazzo.
Facciamo quindi uno sforzo tutti insieme e scopriamo tutte le informazioni utili sui contratti d’affitto.
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Tipi di contratti di locazione
Addentriamoci subito nei tecnicismi, facendo un breve elenco di quelli che sono i principali contratti di locazione.
Premetto che la giurisprudenza in materia ne prevede qualcuno in più, come ad esempio l’affitto con riscatto, ma preferisco soffermarmi sui più frequenti.
Se te la stai dando a gambe perché non hai voglia di sorbirti una sequela di paroloni tecnici di difficile comprensione, stai tranquillo: sarò quanto più chiara e semplice possibile.
Tabella tipologie di contratti di locazione
| |
Legge |
Tipo |
Durata |
Canone |
Vincoli |
| Locazioni abitative |
L. 431/1998 |
Libero |
4+4 anni |
libero |
Prelazione in caso di vendita alla 1° scadenza |
| Concordato |
3+2 anni |
concordato |
Prelazione in caso di vendita alla 1° scadenza |
| Transitorio |
1-18 mesi |
concordato |
|
| Studenti |
6 mesi - 3 anni |
concordato |
|
| Codice civile |
Foresteria |
libero |
libero |
|
| A/1, A/8, A/9, cantina, box e immobili vincolati o di interesse storico |
libero |
libero |
|
| Locazioni turistiche |
libero |
libero |
|
| Locazioni non abitative |
L. 392/1978 |
Commerciale |
6+6 anni |
libero |
Avviamento e prelazione |
| Alberghiero |
9+9 anni |
libero |
Avviamento e prelazione |
| Affitto ramo azienda |
libero |
libero |
|
| Codice civile |
Grandi locazioni |
libero |
libero |
Canone oltre 250 k€/anno |
Come puoi notare dalla tabella di sopra, la prima distinzione da fare è tra locazioni abitative (appartamenti, ville) e non abitative (negozi, uffici, ristoranti, aziende).
Un’ulteriore distinzione all’interno delle locazioni abitative è data dal fatto che alcuni contratti sono regolamentati dalla legge 431 del 1998 e altri dalle leggi civilistiche del nostro codice.
La differenza?
Il codice civile consente di determinare la durata minima del contratto, le modalità di disdetta / rinnovo / recesso ed il canone in modo totalmente libero; viceversa la legge no. 431/1998 li regolamenta perentoriamente.
Vediamo come.
Durata minima del contratto
Il contratto ordinario a canone libero, il più diffuso in Italia, prevede una durata minima di 4 anni con un rinnovo per altri 4 (nel gergo viene infatti chiamato il “4+4”).
Secondo la legge, il contratto di locazione 4+4 può essere prolungato più volte, fino a un massimo di 30 anni. Fra l’altro, se è vero che la formula del 4+4 è quella più utilizzata, non significa che non ne esistano altre: io stessa ho visto contratti di locazione con la formula 6+4 o addirittura del 8+4.
Se la prima parte della durata del contratto a canone libero deve essere minimo 4 anni (3 anni per quello concordato), ma può essere anche superiore, il rinnovo può essere solo pari a 4 anni (2 anni per quello concordato).
Modalità di recesso / disdetta / rinnovo
Qui è dove per mia esperienza si genera più confusione. Vedo di essere chiara.
Recesso: il locatore non può recedere. Il recesso può essere fatto solo dal conduttore in un qualsiasi momento del contratto, dando un preavviso di 6 mesi, e solo per gravi motivi (esempio: licenziamento, divorzio, malattia grave) o se previsto dal contratto stesso.
Disdetta: può essere comunicata dal locatore alla prima scadenza del contratto (ossia al quarto anno nel caso di canone libero) solo se ricorre una delle seguenti ipotesi:
- l’immobile viene destinato ad un parente entro il secondo grado;
- l’immobile o il condominio deve essere ristrutturato integralmente;
- l’immobile viene posto in vendita e il locatore non possiede un altro immobile da vendere (in questo caso il conduttore gode del diritto di prelazione).
Attenzione: nella raccomandata di disdetta, deve essere menzionato specificamente, a pena di nullità, il motivo… e se successivamente il conduttore scopre di essere stato raggirato, ha diritto ad un risarcimento pari a 36 mensilità!
Viceversa, alla seconda scadenza (ottavo anno per il contratto libero), non è richiesta alcuna giustificazione.
Rinnovo: in mancanza di disdetta alla seconda scadenza, il contratto si rinnova automaticamente alle stesse condizioni.
Canone libero o concordato
Il canone può essere liberamente stabilito tra le parti nel caso di “4+4”, oppure dal legislatore nel caso di contratto “3+2”, transitorio o per studenti universitari.
Il contratto a canone concordato è una forma contrattuale creata per venire incontro alle esigenze di inquilini e padroni di casa in momenti di forte stasi del mercato immobiliare.
Infatti, l’inquilino ottiene un canone mensile “calmierato”, ovvero più basso di quello che il mercato prevederebbe, mentre il padrone di casa gode di diverse agevolazioni fiscali, se il Comune dove sorge l’immobile è ad alta densità abitativa:
- Abbattimento del 30% del canone su cui si paga l’IRPEF.
- In dichiarazione si inserisce solo il 49,5% del canone annuale.
- Detrazione forfettaria del 5%.
Se da un lato il canone concordato offre diversi vantaggi, dall’altro non garantisce ampi margini di manovra agli interessati: i canoni infatti sono ricavati da tabelle preimpostate in cui le cifre vengono fuori considerando la zona dell’immobile, le sue rifiniture, gli accessori, i servizi e così via.
In realtà il contratto a canone concordato è molto raro.
Altre tipologie di contratti ad uso abitativo
Contratto transitorio
Il contratto transitorio è usato in tutte quelle situazioni in cui l’affitto deve essere fatto per un motivo specifico (tipicamente spostamento della sede di lavoro, divorzio) ed un periodo davvero limitato di tempo: minimo 1 mese a massimo 18 mesi. Anche in questo caso il canone è calmierato.
Trascorso il periodo stabilito, l’accordo si intende concluso senza alcuna necessità di comunicazione.
Contratto transitorio per studenti
Si tratta di un contratto creato ad hoc per tutti gli studenti universitari fuori sede: può infatti essere usato solo per immobili situati in comuni che hanno sedi universitarie e per locatari che hanno la residenza altrove.
Questo contratto, la cui durata va dai 6 mesi ai 3 anni, prevede un canone concordato calmierato proprio per agevolare gli studenti: in cambio il padrone di casa può godere di diversi vantaggi fiscali.
Tuttavia, la giovane età dei locatari è anche sinonimo di inesperienza, e sono moltissimi i casi in cui i padroni di casa, approfittandosene, richiedono un canone di mercato anziché quello calmierato. Se lo studente scopre il raggiro non solo può considerare il contratto nullo, ma rivolgendosi a un avvocato può legittimamente riottenere le somme di denaro versate in eccesso.
Contratto di locazione uso foresteria
Il contratto di locazione uso foresteria ha una particolarità: non viene stipulato dall’inquilino, ma dall’azienda che destina l’immobile ai dipendenti fuori sede.
Si tratta quindi di una soluzione molto usata dalle grandi aziende che prevedono l’utilizzo di dipendenti in trasferta per significativi lassi di tempo.
Il vantaggio di questo tipo di formula per le aziende è che tutte le spese di manutenzione sono deducibili dal reddito aziendale fino a 3 anni. Attenzione però che l’applicazione della cedolare secca potrebbe essere problematica.
Locazioni turistiche
Quello della locazione turistica è un’altra tipologia di contratto, frequente soprattutto nei luoghi con alta affluenza di turisti, che però prevede molti meno vincoli: si può stipulare per un singolo giorno o per svariati mesi, e se il periodo di locazione è inferiore ai 30 giorni il contratto non va neanche registrato.
Contratto di comodato d’uso
Si tratta di un contratto in cui il proprietario cede un immobile per un determinato periodo di tempo a un’altra persona, quasi sempre in forma gratuita.
Solitamente il comodato d’uso è usato da genitori che cedono appartamenti ai figli, magari per allontanare al più tardi possibile lo “spettro” della tassa di successione.
Confronto tassazione ordinaria / cedolare secca
Seppur il 95% delle persone prediliga la cedolare secca, facciamo un confronto per capire in quali (rari) casi il regime ordinario sia più conveniente.
Ti ricordo che la cedolare secca permette di risparmiare anche sulle imposte di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate e relativi bolli.
Tabella confronto Cedolare secca - Regime ordinario IRPEF
| |
Cedolare secca |
Regime ordinario IRPEF |
| Aliquota |
21% (10% per canone concordato) |
come da scaglione IRPEF sul 95% del canone (66,5% per canone concordato) |
| Imposta registro |
NO |
2% canone annuo |
| Bollo |
NO |
16 € ogni 4 facciate |
| Tipologia immobile |
Abitativo (da A/1 a A/11, escluso A/10) e pertinenze |
Qualsiasi |
| Adeguamento annuale del canone |
NO |
Possibile |
L’aliquota IRPEF più bassa del 2022 è pari al 23% per redditi fino a 15.000,00 €. Pertanto il regime ordinario IRPEF può essere conveniente se il reddito è inferiore a 15.000,00 € o in caso di iperinflazione, qualora l’adeguamento del canone incida notevolmente sul canone.
Pillole di saggezza
Quella dei contratti di locazione è una tematica molto vasta, per la quale si potrebbe passare giorni a disquisire.
Poiché il web è il regno della sintesi, ho deciso di creare un paragrafo di “pillole”, ovvero di concetti sparsi (sempre a tema contratti di locazione), che hanno il vantaggio di dare informazioni e destare curiosità.
Differenza fra locazione e affitto
A dispetto di quanto tu possa pensare, locazione e affitto non sono sinonimi.
La locazione si riferisce a beni mobili e immobili, mentre l’affitto è relativo al godimento di beni produttivi, come terreni agricoli o aziende.
Questo significa che la parola affitto associata a una casa è sempre sbagliata: vallo a spiegare a mia nonna...
Differenza fra recesso e disdetta
Il recesso è un diritto solo del conduttore il quale, soddisfatte determinate condizioni, può interrompere il contratto di locazione anticipatamente rispetto alla sua scadenza naturale. Viceversa la disdetta è il diritto di entrambe le parti (conduttore e locatore) di negare il rinnovo del contratto alla sua scadenza naturale.
Deposito cauzionale
Dal punto di vista statistico il deposito cauzionale, ovvero “l’anticipo” di un tot di mensilità di locazione, corrisponde solitamente a 2 mesi anticipati. Dal punto di vista normativo, il limite è di 3 mensilità anticipate, quindi qualsiasi richiesta maggiore è da ritenersi illegale.
Ricorda che puoi ricorrere alla fidejussione per coprire sia eventuali danni sia morosità.
Diritto di prelazione
Qualora il padrone di casa alla prima scadenza del contratto d’affitto decida di vendere l’immobile, il primo a cui deve rivolgersi è l’inquilino, che in quanto tale ha un diritto di prelazione sulla casa in cui vive.
Se l’inquilino quindi decide di pagare la cifra richiesta al padrone di casa, quest’ultimo è “obbligato” a vendergli la casa.
Inoltre, l’inquilino gode del diritto di prelazione sulla locazione, qualora il proprietario di casa abbia ristrutturato integralmente l’appartamento e lo abbia reimmesso in locazione.
Qual è il contratto d’affitto più conveniente?
Non occorre il Q.I. di Albert Einstein, ad esempio, per dire che i contratti di locazione più economicamente convenienti sono quelli che prevedono canoni calmierati, perché da un lato abbiamo un inquilino che paga un affitto più basso, e dall’altro un padrone di casa che risparmia sulle tasse.
Tuttavia, il contratto “3+2”, transitorio e per studenti universitari sono caratterizzati da scadenze brevi, mentre un contratto di locazione ordinario, con i suoi “4+4”, è sicuramente più apprezzato da chi vuol mettere radici.
Discorso analogo di chi, per motivi di lavoro, deve abitare in una città per un anno o poco più: il contratto transitorio è l’unica soluzione possibile.
Quali documenti servono affittare casa
La documentazione per affittare una casa può essere semplice o complessa, dipende dal ruolo che occupi all’interno del contratto.
Se sei l’inquilino ti basta fornire il codice fiscale e un tuo documento d’identità in corso di validità… nel peggiore dei casi ti viene richiesta la busta paga, al fine di verificare la tua solvibilità.
Il padrone di casa, invece, deve fornire:
Se è vero che il locatore deve fornire molti più documenti, è altrettanto vero che, essendo il legittimo proprietario dell’immobile, è sicuramente già in possesso da tempi non sospetti di tutte le scartoffie necessarie.
La registrazione del contratto di locazione
La registrazione è obbligatoria?
Tutti i contratti di locazione con durata oltre 30 giorni devono essere obbligatoriamente registrati presso l’Agenzia delle Entrate.
Come si registra?
Il metodo tradizionale, ancora oggi valido, prevede di recarsi presso la sede più vicina dell’Agenzia delle Entrate portando con sé due copie del contratto di locazione firmato e il modulo RLI (disponibile sul sito web dell’Agenzia delle Entrate), oltre ovviamente alle ricevute di pagamento delle spese di registrazione.
L’alternativa, oggi molto più usata perché estremamente più comoda, prevede la registrazione online attraverso il sito web dell’Agenzia delle Entrate, con il servizio Fisconline.
Alla procedura telematica possono accedere sia gli addetti ai lavori, sia i cittadini semplici muniti di SPID.
Quanto costa registrare un contratto di affitto?
Le spese di registrazione di un contratto di locazione prevedono una imposta e dei bolli; più precisamente un bollo ogni 100 righe o 4 facciate.
Ad esempio, per il contratto 4+4 di un appartamento il cui canone mensile è di 1.000 euro, le spese di registro sono di 256 euro totali (240 euro + 16 euro di bollo), da corrispondere per ogni anno di affitto.
Nel caso in cui si opti per la cedolare secca, l’imposta di registro e relativi bolli non devono essere pagati. Tutto gratis!
Tabella tipo contratto / costo registrazione
| Tipologia locazione |
Imposta registro |
Bolli |
| Locazione residenziale a canone libero |
2% del canone annuo (min 67 €) |
16 € ogni 4 facciate o ogni 100 righe |
| Locazione residenziale a canone concordato |
2% del canone annuo - 30% (min 67 €) |
| Locazione non residenziale |
1% del canone annuo (2% se il locatore non è soggetto IVA) |
Chi deve registrare?
L’art. 13, comma 1, L. 431/98 dice che il locatore deve provvedere alla registrazione entro 30 giorni dalla firma e comunicare i dati al conduttore entro 60 giorni.
Chi deve pagare la registrazione?
L’art. 8 della L. 392/78 dice che “le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del conduttore e del locatore nella misura del 50%”, ma attenzione… alla responsabilità in solido in caso di mancato pagamento da parte del locatore.
Cosa succede in caso di mancata registrazione?
In caso di mancata registrazione del contratto di locazione, l’Agenzia delle Entrate richiede il mancato pagamento delle imposte di registrazione sia al locatore sia al conduttore, il quale è responsabile in solido.
Ma non è finita qui.
La mancanza della registrazione del contratto di locazione comporta la nullità del contratto di locazione stesso con due effetti catastrofici:
- il conduttore potrebbe richiedere la restituzione dei canoni versati entro 6 mesi da quando ha lasciato l’appartamento;
- il locatore, se il conduttore non provvede a restituire spontaneamente l’immobile al termine della locazione, non potrà sfrattarlo, ma dovrà agire mediante un giudizio ordinario molto più lungo e costoso.
Consigli inquilino moroso che non paga affitto
Quello dell’inquilino moroso è un tema assai delicato, perché confluiscono nello stesso argomento tematiche legali e questioni umane.
Se è vero che un inquilino può essere moroso suo malgrado a causa di problemi economici personali, è altrettanto vero che ci sono personaggi che fanno della morosità una vera e propria scelta di vita, fregandosene delle regole e millantando problematiche non corrispondenti alla realtà.
Se per la prima casistica si auspica solidarietà e pazienza da parte del locatore, per la seconda occorre agire il prima possibile: un inquilino può definirsi moroso trascorsi 20 giorni dalla data concordata per il pagamento del canone mensile.
Dopo eventuali colloqui civili ed infruttuosi con l’inquilino, la prima cosa da fare per il padrone di casa è far inviare una diffida di pagamento al locatario da parte del proprio avvocato.
Se la diffida non sortisce gli effetti sperati, il passo successivo è dare mandato al legale per avviare la procedura di sfratto, con tanto di udienza davanti a un giudice.
Molti proprietari di casa provano a sfrattare gli inquilini con metodi più coercitivi, come il cambio della serratura o lo stacco delle utenze: si tratta della strada peggiore da seguire, perché sono reati che ribaltano la situazione, facendo passare l’inquilino moroso da carnefice a vittima.
Sono Elena Manzhos: mamma di due bellissimi figli, moglie e agente immobiliare da oltre 10 anni. Francamente, non so cosa sia più difficile. Più di 15 anni fa mi sono trasferita in Italia dall’est europa, dove insegnavo inglese. Ho sempre avuto la passione per le case; da bambina per la casa della Barbie, ora da professionista immobiliare per gli immobili lussuosi.
Fiaip,
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