L’Italia è un popolo di santi, poeti, navigatori, e valutatori di immobili.
So bene che la citazione te la ricordavi diversa, ma questa mia rivisitazione è frutto dell’esperienza diretta.
Da agente immobiliare operante a Milano da oltre 10 anni ho visto ingegneri, geometri, proprietari e perfino portinai sparare valori sugli immobili manco fosse lo storico gioco dei fagioli di Raffaella Carrà.
In realtà la valutazione di un immobile a Milano è un lavoro che riesce difficile anche a chi ha le competenze, figurarsi ai neofiti.
Voglio quindi approfittare di queste righe per approfondire l’argomento, partendo dall’inquadrare i professionisti che possono fare le valutazioni immobiliari, fino ad arrivare alle metodologie usate, soprattutto quelle che funzionano a Milano.
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Chi può valutare un immobile?
Si tratta di una domanda apparentemente banale, ma che nasconde più insidie di quanto immagini.
Se vogliamo rispondere in base ai titoli necessari, allora possiamo dire che le valutazioni immobiliari possono essere fatte da agenti immobiliari, periti, ingegneri, architetti, geometri o più in generale tutti quei professionisti che sono iscritti agli appositi albi dei valutatori.
Di conseguenza, se mi rivolgo a un professionista abilitato, avrò una valutazione dell’immobile assolutamente corretta, giusto?
Non è detto!
Non fraintendermi, sono per il rispetto delle competenze… tuttavia, devo purtroppo registrare che alcuni professionisti del settore ancora oggi usano metodologie obsolete.
Inoltre, se una valutazione immobiliare costata diverse centinaia di euro si rivela sbagliata, non solo hai buttato via dei soldi, ma ti può causare danni per migliaia di euro fra tempo perso e svalutazione dell’immobile in sé.
Per capirne di più, vediamo quali metodi si usano per valutare gli immobili.
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Come capire il valore di un immobile
Analizziamo dunque quelli che sono i metodi più utilizzati per calcolare il valore di un immobile e che ancora oggi puoi trovare sul manuale del bravo agente immobiliare.
Il metodo comparativo
Per capire il valore di un dato immobile, paragono i prezzi degli immobili in vendita nel raggio di 150 o 300 metri, e sulla base dei valori riscontrati stimo il mio immobile.
Ad una prima analisi sembra un buon metodo di valutazione immobiliare, e il fatto che sia ancora oggi usato da molti professionisti la conferma come “procedura istituzionalizzata”.
Giusto per fare qualche nome e “farmi degli amici”, con Immobiliare.it puoi utilizzare il metodo comparativo [1]. Non voglio certo denigrare un sito web che fa milioni di contatti al mese è che è oggettivamente un ottimo strumento di informazione, ma quando vedo i prezzi riportati nelle inserzioni spesso finisco con lo storcere il naso.
Perché?
Perché i prezzi riportati non sono mai quelli che si leggono nei rogiti: questo perché poi tutte le contrattazioni finiscono con un piccolo sconto in favore dell’acquirente.
Quindi possiamo assolutamente affermare che quello riportato nell'inserzione è un prezzo di pubblicità gonfiato dal margine di trattativa.
Inoltre, se anche non volessimo soffermarci sulla differenza fra prezzo effettivo e quello riportato nell'inserzione, da agente immobiliare ho potuto vedere con i miei occhi appartamenti omologhi, distanti pochi metri l’uno dall’altro, essere venduti a prezzi profondamente diversi… altro che metodo comparativo su un raggio di 300 metri.
Analisi storica
Un altro metodo usato è quello dell’analisi storica:
si parte dai prezzi delle transazioni in un determinato periodo storico (o sulla banca dati delle quotazioni immobiliari fornita dall’Agenzia delle Entrate [2] in persona), per poi fare una stima di un dato immobile.Si tratta sicuramente di un metodo dall’approccio scientifico, che si basa su dati certi e non su “sensazioni” di addetti ai lavori.
Tuttavia, per quanto io sia fan di tutti gli approcci di natura scientifica, devo ammettere che anche l’analisi storica non funziona. Infatti, i dati del passato sono sicuramente importanti, ma il mercato immobiliare è un organismo in continua evoluzione, e non si possono prevedere prezzi futuri partendo da vecchi valori.
Se funzionasse, potremmo prevedere il futuro con assoluta certezza e smettere di lavorare!
“Rogiti in chiaro”: il miglior metodo di valutazione
La verità è che il miglior metodo di valutazione è quello sì che parte da dati oggettivi, ma che prevede anche l’integrazione di varianti che possono cambiare nel tempo, come inflazione, andamento del mercato immobiliare e così via.
E su questa semplice considerazione che si fonda il metodo di valutazione della nostra agenzia, che abbiamo denominato “Rogiti in Chiaro”.
L’iter è tanto semplice quanto approfondito.
Supponiamo tu voglia conoscere la valutazione di uno specifico immobile. Il dato di partenza è costituito dall’indirizzo preciso dell’immobile in oggetto con tanto di numero civico.
- Il servizio “Rogiti in Chiaro” identifica in primis tutti gli immobili appartenenti allo stesso condominio che nel corso degli ultimi anni sono stati oggetto di una transazione immobiliare.
- Per ogni immobile venduto la nostra agenzia recupera specifica copia del rogito, dove sono riportati tutti i dettagli dell’appartamento come prezzo, dimensione, piano, data di compravendita e molto altro.
- Sulla base dei dati forniti dal rogito, si considerano successivamente quelli che possono essere i correttivi da fare nel comparare due o più appartamenti: è evidente che un attico di 200 mq ristrutturato ha un valore diverso di un bilocale di 60 mq posto al secondo piano da personalizzare.
- Applicati anche questi correttivi, è possibile stilare un primo prezzo per ogni metro quadrato di casa.
- Tuttavia, il compito non è ancora finito: il rapporto €/mq deve essere ricalcolato sia sulla base dell’andamento dell’inflazione, sia sul trend del mercato immobiliare. Solo alla fine di questa tipologia di analisi verrà fuori la cifra che potremmo definire il reale valore di mercato dell’immobile.
Il metodo “Rogiti in Chiaro” è il migliore in assoluto per valutare un immobile, e non lo dico per peccare di immodestia o perché ho un ego che fa provincia, ma ne sono convinta a ragion veduta.
Il fatto è che si tratta di una metodologia che prende in considerazione tutte le varianti possibili nel valutare un immobile, non scartando alcun tipo di parametro oggettivo.
È un metodo scientifico che attinge anche alla statistica e all'analisi di mercato: non sarà una sfera di cristallo in cui guardare il futuro, ma ci va molto vicino.
Che poi fare previsioni nel settore immobiliare non è un futile esercizio, ma una vera e propria necessità per provare a vendere o comprare una casa quando è effettivamente il momento giusto per farlo.
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Il futuro, come ho avuto più volte modo di ribadire, non lo conosce nessuno. Tuttavia, nel campo immobiliare non possiamo essere inermi, quindi in qualche modo dobbiamo fare previsioni future basandoci su valutazioni oggettive.
Partiamo dalle basi.
Come siamo messi dal punto di vista economico in Italia in questo momento? L’inflazione è alta come non lo era da tempo, quindi questo significa che il potere d’acquisto delle persone è diminuito.
Sul fronte immobiliare, un minor potere d’acquisto significa che sia ristrutturare che comprare casa costa di più, così come sono cresciuti i tassi d’interesse sui mutui, quindi anche questa soluzione è meno conveniente rispetto al recente passato.
Insomma, se la situazione attuale fosse un quadro, potremmo dire che a confronto l’Urlo di Munch è una striscia comica dei Peanuts.
Eppure Milano non è affatto messa male: a dispetto di quanto alcuni media raccontano, i prezzi degli immobili di Milano sono più bassi se paragonati a quelli di altre capitali europee, gli investimenti nel campo dell’edilizia sono in continua ascesa e perfino il numero di contratti d’affitto stipulato è in crescita rispetto allo scorso anno.
Sempre parlando per metafore, in questo momento Milano sembra un bravissimo funambolo che cammina su una corda tesa su un vuoto di svariati km, per giunta senza rete di sicurezza.
In queste situazioni un funambolo può cascare in qualsiasi momento: una folata di vento (guerra in Ucraina), un uccello disturbatore (crollo del mercato immobiliare USA), o anche solo una crisi di panico (guerra USA – Cina).
Se dovesse davvero arrivare un pericolo del genere, come reagirebbe Milano? Reggerebbe l’urto o sarebbe, secondo alcuni, la più drastica delle bolle immobiliari?
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Pericolo bolla immobiliare a Milano
Anche qui, partiamo dalle basi: con il termine bolla immobiliare si intende una situazione dove, dopo una crescita fuori controllo del prezzo delle case, segue una crisi economica così profonda da portare a un crollo tale dei prezzi da far sprofondare nella crisi più nera il mercato.
Il paragone con la bolla di sapone che scoppia se si gonfia troppa è quindi evidente.
Tuttavia, al momento Milano non sembra correre questo pericolo: secondo una prestigiosa ricerca, la UBS Global Real Estate Bubble Index [2], a causa dello spread rispetto al Bund tedesco l’Italia non ha beneficiato delle politiche monetarie espansive degli ultimi anni, e quindi i prezzi delle case a Milano sono sì cresciuti ma non in maniera “pericolosa”.
Secondo te possiamo dormire sonni tranquilli?
Scrivimi i tuoi commenti.
Sono Elena Manzhos: mamma di due bellissimi figli, moglie e agente immobiliare da oltre 10 anni. Francamente, non so cosa sia più difficile. Più di 15 anni fa mi sono trasferita in Italia dall’est europa, dove insegnavo inglese. Ho sempre avuto la passione per le case; da bambina per la casa della Barbie, ora da professionista immobiliare per gli immobili lussuosi.
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