Vediamo in questo caso di studio, come sia stato possibile vendere ad uno straniero un attico prestigioso a Milano da 4 milioni di euro durante il periodo COVID.
La necessità dell’acquirente straniero era quella di acquistare un immobile di alto standing a Milano nel più breve tempo possibile, per poi trasferire la residenza, al fine di aderire alla flat tax.
In vigore dal 2017, la flat tax consente agli stranieri che decidono di risiedere in Italia di pagare un’imposta forfait particolarmente conveniente per i cosiddetti HNWI (High Net Worth Individual). Più avanti entro nel dettaglio.
Senza ulteriori indugi, vediamo uno ad uno gli 8 passaggi che hanno portato alla vendita:
STEP 1] VIDEOCHIAMATA E ACCORDO DI RICERCA
In linea generale, è preferibile di gran lunga fissare una videocall con i clienti residenti all’estero.
Rispetto ad una semplice telefonata, la videocall permette di meglio esplicitare gli obiettivi ed identificare le esigenze; in particolare: tipologia immobile, numero di camere da letto, budget.
Nel caso in esame gli obiettivi erano chiari (o quasi... come leggerai più avanti):
- Appartamento panoramico
- Location: Milano in zona prestigiosa vicino ad un parco per bambini
- Min 3 camere da letto; meglio se 4
- Budget: max 5 mil €
- Ristrutturato di recente (1-3 anni) o da ristrutturare totalmente.
E' quindi seguita la sottoscrizione di un accordo di ricerca in esclusiva per 3 mesi. Sembra una formalità, ma l'accordo di ricerca in esclusiva ha 2 scopi ben precisi:
- Fissare un impegno reciproco: noi ricerchiamo diligentemente gli immobili ed il cliente lo fa solo ed esclusivamente con noi.
- L'accordo ci aiuta nel trovare più facilmente immobili OFF MARKET dai privati.
STEP 2] RICERCA
La ricerca delle proposte immobiliari è inziata ovviamente dal nostro database e poi proseguita online.
Disponiamo di un software che analizza tutti gli annunci immobiliari presenti in tutti i siti online, e questo ci ha permesso di individuare 45 proprietà.
Un'ulteriore ricerca è stata fatta con i colleghi. Poiché alcuni immobili prestigiosi non sono pubblicati online, è necessario contattare i colleghi specializzati nel mercato immobiliare del lusso per ottenere un quadro completo delle offerte.
Dopo aver filtrato ulteriormente gli immobili, sono state selezionate 12 proposte immobiliari, inviate per email, ed è seguita un’ulteriore videochiamata per valutare una ad una le proposte.
Al termine della chiamata, era chiaro che l’interesse verteva solo su immobili nuovi o ristrutturati.
Abbiamo reiterato il processo di ricerca e filtrazione ed alla fine sono stati selezionati 6 immobili.
Hai anche tu un appartamento ristrutturato a Milano?
Vendilo agli stranieri... una clientela raffinata.
Scrivimi subito anzi SUBITISSIMO!
STEP 3] VIDEO VISITA + ISPEZIONE
Per 2 dei 6 immobili è stato possibile effettuare una visita virtuale in videocall.
Non mancava che visitare di persona i 6 immobili… e così è stato. Pick-up all'aeroporto, check-in hotel e il giorno successivo le visite.
Dopo aver visto le 6 proposte, gli occhi sono rimasti puntati su 2 opzioni.
Restava solo la sottoscrizione di un’offerta, ma...
STEP 4] CODICE FISCALE
Al fine di registrare l’offerta irrevocabile d'acquisto, adempimento che gli agenti immobiliari devono rispettare entro 20 giorni dalla accettazione, è necessario che le parti (venditore ed acquirente) siano in possesso del codice fiscale.
Abbiamo pertanto portato il cliente presso l'Agenzia delle Entrate.
L’emissione del codice fiscale per un cittadino straniero è immediata; serve compilare un modulo (vedi sotto) e mostrare il passaporto.
In alternativa, è possibile richiedere il codice fiscale presso il Consolato italiano nel paese di residenza dello straniero, oppure delegare una terza persona come ad esempio un commercialista, che è servito subito dopo…
STEP 5] FLAT TAX
Coloro che trasferiscono la residenza fiscale in Italia possono beneficiare di una imposta forfettaria di 100mila euro su tutti i redditi prodotti all’estero.
La principale condizione da soddisfare prevede che la persona non sia stata residente fiscale in Italia negli ultimi 10 anni.
Il regime forfettario può essere esteso anche ad uno o più familiari; in questo caso, l’imposta è pari a 25mila euro per ciascuno dei familiari.
La flat tax si intende tacitamente rinnovata di anno in anno, mentre gli effetti cessano, in ogni caso, decorsi 15 anni dal primo periodo d’imposta.
L'incontro con il commercialista è stato pertanto piuttosto breve e inequivocabilmente chiaro!
Hai idea di quanti stranieri si siano traferiti in Italia per la flat tax?
Se anche tu vuoi raggiungere una clientela selezionatissima, puoi fare una cosa...
CONTATTARMI! NOW!
STEP 6] DUE DILIGENCE
Prima della sottoscrizione di un'offerta irrevocabile di acquisto è importante verificare alcuni dati ed in particolare:
- Identificazione del proprietario
- Verifica di come il proprietario sia pervenuto in possesso dell'immobile (compravendita, donazione, eredità,...)
- Presenza di eventuali iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli (gravami, ipoteche, servitù,...)
- Verifica dell'allineamento urbanistico-catastale
- Conformità degli impianti
- Attestato di Prestazione Energetica
- Documentazione condominiale (regolamento, regolare pagamento delle spese, ultime delibere assembleari, assenza di liti)
Dalla visura catastale, abbiamo dedotto che nel corso degli ultimi 12 anni erano state presentate 2 domande di ridistribuzione degli spazi interni, a seguito di altrettante ristrutturazioni.
In più, dal confronto tra la planimetria depositata in Catasto e lo stato di fatto, abbiamo riscontrato alcune difformità facilmente sanabili.
STEP 7] OFFERTA - PRELIMINARE - ATTO DI COMPRAVENDITA FINALE
Eravamo quindi pronti per firmare l'offerta.
Giusto?
Sbagliato!
Non tutti i cittadini del mondo possono fare investimenti in Italia. Infatti, deve essere soddisfatta la condizione di reciprocità, ovvero: "uno straniero può acquistare casa in Italia, se un italiano può farlo nel paese di origine dello straniero".
Verificata la condizione di reciprocità (in questo caso con la Russia) ed ottenuto il codice fiscale, abbiamo proceduto con la firma dell’offerta irrevocabile di acquisto bilingue, che è stata accettata in 4 giorni (anche perché fatta a prezzo pieno).
Nella stesura dell'offerta, bisogna fare particolare attenzione alla sezione modalità di pagamento.
L'apertura di un conto corrente per stranieri non residenti presso una banca italiana non è per nulla semplice. Purtroppo non tutti gli istituti bancari italiani gradiscono clienti stranieri non residenti in Italia.
Inoltre lo stesso trasferimento di denaro da banca straniera a banca italiana richiede degli accorgimenti, soprattutto se le somme sono ingenti, come tipicamente accade in una compravendita immobiliare.
Un'ultima complicazione sorge con il preliminare trascritto ed il successivo atto di compravendita finale.
Se l'acquirente straniero non parla italiano, gli atti notarili devono essere redatti in 2 lingue, tradotti da un'interprete autorizzata e firmati alla presenza di due testi.
Ecco perché i nostri atti notarili sono così popolati!
STEP 8] PERMESSO DI SOGGIORNO
Finita qui?
Ovviamente no.
A differenza di alcuni paesi europei, in Italia la proprietà di un immobile non garantisce di ottenere automaticamente il permesso di soggiorno.
Se lo straniero è cittadino UE, l'ottenimento del permesso di soggiorno è relativamente semplice e rapido. Se viceversa è extra UE, egli può risiedere in Italia per max 90 giorni o in alternativa, richiedere un permesso di soggiorno.
I permessi di soggiorno possono essere ottenuti per svariati motivi, tipicamente: residenza elettiva, motivi di lavoro (autonomo o dipendente), studio, e tanti altri.
Dopo aver incontrato un avvocato specializzato in immigrazione, è stato immediatamente chiaro che la strada più semplice era la residenza elettiva.