Vendere Casa da Privato [i miei segreti]

Mi chiamo Elena, sono un’agente immobiliare e se c’è una cosa che so fare nella vita è vendere case: è un talento che ho sempre avuto. Considera che la mia prima transazione è avvenuta a 6 anni, quando ho “venduto” la casa di Barbie a mia cugina.

Pur avendo un talento innato nel campo immobiliare, però, so benissimo che dietro ogni transazione c’è una continua cura dei dettagli, perché ogni errore può costare migliaia di euro in termini di vendita.

Vendere casa da privato è ovviamente ancora più difficile perché, a differenza mia, non hai l'esperienza e le competenze di decine e decine di vendite immobiliari e a volte puoi persino incappare in autentiche fregature.

Ho quindi deciso di scrivere questa guida in cui ti svelerò alcuni segreti del mestiere per vendere casa gratis senza correre troppi rischi.

Quando conviene vendere casa da privato

Inutile girarci troppo intorno, se sei intenzionato a vendere una casa da privato è perché non hai alcuna intenzione di pagare le commissioni a un’agenzia immobiliare.

Se la motivazione può essere più o meno condivisibile, il ragionamento che fa arrivare a tale assunto è tutt’altro che lineare.

Mi spiego meglio.

L'agente immobiliare è per legge (art. 1754 Codice Civile -1-) un professionista neutrale, che obbligatoriamente deve curare gli interessi del venditore e dell'acquirente. In altre parole, l'agente immobiliare cura gli interessi della trattativa, affinché vada a buon fine (anche perché viene remunerato solo in caso di successo).

In particolare, dovrai saperne di un pò di catasto (per conoscere la differenza tra superficie catastale e commerciale), urbanistica (per sapere se un determinato abuso è sanabile), conoscere aspetti legali / contrattuali (per redarre un contratto preliminare), home-staging (per valorizzare casa tua), internet (per selezionare i migliori portali immobiliari)... senza dimenticare di essere un ottimo venditore (per spuntare il miglior prezzo).

Sei proprio sicuro di avere tutte queste conoscenze e di riuscire a non commettere errori più costosi della tariffa dell'agenzia?

Ecco perché il discorso delle commissioni, sulla base della mia esperienza, è il più grande equivoco da quanto l’uomo ha inventato un tetto sotto cui ripararsi.

Hai domande?
Scrivimi subito anzi SUBITISSIMO!

Per onestà intellettuale, devo anche ammettere che può esserci una casistica in cui la vendita fra privati può essere più vantaggiosa per uno dei due attori della trattativa e cioè quando l’acquirente, senza competenze in materia, acquista un immobile ad un prezzo più alto del suo reale valore. E la cosa per te che vendi ha un innegabile vantaggio.

Come vendere casa privatamente

Se hai deciso di vendere casa, in questo momento ti starai già affannando a trovare l’acquirente ideale, oppure starai fotografando ogni angolo dell’appartamento per creare poi l’inserzione di vendita.

Il fatto è che vendere casa è un po’ più complesso di quello che pensi, sia perché sono in ballo cifre molto importanti, sia perché oltre all’immobile in sé metti in vendita tutta quella che è la documentazione che ne attesti la “bontà catastale”. Viviamo in Italia, una delle nazioni purtroppo più “performanti” per abusi edilizi.

1. I documenti che servono per vendere casa

Se decidi di vendere casa, quindi, la prima cosa da fare è raccogliere tutti i documenti riguardanti il tuo immobile, fondamentali per una corretta riuscita della transazione. Mettiti comodo, perché l’elenco che vado a mostrarti è lungo:

• Attestato di Prestazione Energetica (obbligatorio anche per la pubblicità)
• Atto di Provenienza (per dimostrare come sei entrato in possesso di casa tua: acquisto, donazione, successione,...)
• Visura Catastale
• Visura Ipotecaria
• Planimetria Catastale
• Titolo edificatorio abilitativo (es. Licenza Edilizia)
• Certificato di Agibilità
• Verifica urbanistico-catastale (per dimostrare il perfetto allineamentoa llo stato di fatto)
• Copia del mutuo (se vendi un immobile per cui non hai ancora saldato il mutuo)
• Eventuali certificazioni di conformità degli impianti
• Regolamento del condominio (ove presente) con relative delibere ed elenco spese ordinarie e straordinarie

Ho stilato un elenco di quelli che sono i documenti statisticamente più richiesti, che comunque non sono pochi. Se vuoi approfondire l'argomento, leggi questo articolo sui documenti necessari per il rogito.

Ma io come venditore perché devo preoccuparmi di avere tutta la documentazione in regola?

Ora lo spiego forte e chiaro.

Quando ti accingi a vendere un immobile e trovi l’acquirente ovviamente, affinché entrambi le parti siano tutelate, è buona norma firmare il cosiddetto preliminare (detto anche compromesso), con il quale l’acquirente versa anche un cospicuo acconto, meglio conosciuto con il termine caparra confirmatoria.

Se in fase di rogito, il notaio o il perito della banca che finanzia il mutuo all’acquirente si accorge che lo stato di fatto della casa non corrisponde a quanto presente all’ufficio urbanistico del Comune, ovviamente blocca la transazione ed esige che sia fornita la documentazione mancante.

A quel punto, ci sono due possibilità: l’acquirente attende che tu produca i documenti (se l’abuso è sanabile), oppure l’acquirente ne approfitta. Impugna il compromesso ed esige la restituzione del doppio della caparra versata.

Questo significa che, senza tutti i documenti, non solo non vendi casa, ma devi metterci di tasca tua il doppio della caparra, causandoti un evidente danno economico. Come vedi, quindi, produrre e raccogliere la corretta documentazione prima di vendere casa ti conviene sotto ogni punto di vista.

2. Come preparare la casa per la vendita

Ora che la minaccia della restituzione della caparra raddoppiata ti ha convinto a raccogliere tutte la documentazione necessaria, puoi finalmente passare alla ricerca di un acquirente, giusto?

No, sbagliato!

Se devi conquistare un bell’uomo o una bella donna, cosa fai, lo inviti a casa tua e ti fai vedere con il tuo pigiamone di pile con l’orsetto stampato e un'acconciatura che sembra non aver mai incontrato un pettine?

Non credo proprio, scommetto che curi il tuo look prima di far colpo sulla persona che ti piace. Per vendere casa devi fare lo stesso, ovvero valorizzare il tuo appartamento per l’evento.

Già ti vedo che stai sudando freddo: tranquillo, non ti sto chiedendo di spendere migliaia di euro per abbellire casa, i consigli che vado a darti sono fortunatamente tutti a costo zero.

La prima cosa da fare è dedicarsi alle pulizie, facendo in modo che l’intero appartamento brilli come uno specchio. Ti ci vorrà un bel po’ di “olio di gomito”, ma un buon risultato finale incide molto sulla riuscita della vendita.

Altra cosa è togliere tutti i tuoi oggetti personali. In buona sostanza non deve esserci in casa alcun oggetto che possa ricondurre alla tua persona. L’appartamento deve essere simile a quelli che vedi nei cataloghi delle agenzie immobiliari.

Se in casa ci sono animali domestici, provvedi a profumare l’ambiente affinché i potenziali acquirenti non ne percepiscano la presenza. Se le pareti sono ridotte male, preoccupati di tinteggiare prima di vendere casa: qualora le mura siano in buono stato, puoi invece evitare.

Infine, se sai che da lì a pochi minuti arriverà l’acquirente per vedere casa, alza tutte le tapparelle e accendi tutte le luci (perfino quelle della cappa in cucina e dei comodini in stanza da letto), questo anche se è pieno giorno: una casa ben illuminata piace a tutti!

3. Le regole per un buon annuncio immobiliare

Hai deciso di vendere, hai tutta la documentazione in regola e hai trasformato l’appartamento che devi vendere nella casa dei sogni, di quelle che si vedono sulle riviste patinate. Insomma, sei pronto per creare l’inserzione perfetta per annunciare che vendi casa.

Quando un acquirente sfoglia gli annunci immobiliari, legge solo in un secondo momento la parte testuale: l’inizio è paragonabile a un roulette che gira mostrando le immagini dei vari immobili, con l’occhio che “bloccherà” il giro non appena si poserà l’immagine vincente. Ancor più delle varie foto, quindi, è l’immagine “di copertina” la più importante di tutte.

Se sei abile con la fotocamera, o se il tuo smartphone è in grado di scattare ottime fotografie, assicurati che queste siano nitide e luminose. Se poi posso dirti la mia, io per vendere casa mi affido sempre a un fotografo professionista, che con una spesa limitata mi realizza scatti che in termini di vendita mi permettono di alzare il prezzo di diverse migliaia di euro.

Come vedi, quindi, investire sulle immagini ti permette di valorizzare casa tua e venderla ad un prezzo ben più alto.

Scattate le giuste foto, che ti permetteranno di prendere all’amo numerosi potenziali acquirenti, devi dare anche sostanza all’annuncio immobiliare.

Ecco il testo dell’annuncio costituisce il restante 10% di importanza, ma non per questo devi fare il solito errore di tutti.

Quale?

Vendere il mattone, descrivendo passo dopo passo la composizione della casa, invece di vendere uno stile di vita nuovo, che il compratore potrà ottenere. Pertanto soffermati sui vantaggi del vivere nel luogo in cui si trova la tua casa e solo nella seconda parte dell'annuncio, descrivi la casa.

Se poi aggiungi la planimetria tra le immagini, potrai anche evitare tale descrizione.

4. Scegliere i migliori siti immobiliari

Sono decine i siti web che permettono di pubblicare annunci immobiliari, ma i più importanti che abbiamo in Italia sono sicuramente Immobiliare.it, Idealista e Casa.it. Si tratta di tre siti web che non hanno bisogno di presentazioni, che però vantano numeri che non tutti conoscono.

Immobilare.it nasce nel 2007 dalle ceneri di un altro sito web immobiliare, eureKasa.it, e oggi può vantare ben 1,2 milioni di annunci immobiliari, con oltre 23 milioni di visitatori. È a oggi il sito web più importante in Italia per gli annunci immobiliari.

Molto più “vecchio” è Idealista, che fu fondato in Spagna già nel 2000 e che dopo appena qualche anno sbarcò nel nostro paese con la versione italiana. Idealista.it vanta più di 1 milione di annunci, e fra i suoi servizi offre anche la valutazione dell’immobile.

Il più vecchio di tutti è quello che può vantare il dominio più calzante per le vendite immobiliari, ovvero Casa.it. Il portale fu fondato in Italia nel 1996, e ancora oggi vanta oltre 11 milioni di visite al mese.

I 5 rischi della vendita da privato

Vendere una casa da privato può essere divertente sotto certi aspetti, perché ti mette alla prova in un campo dove non sei esperto e puoi tirare fuori la tua anima da agente immobiliare. Poi ti svegli dal mondo dei sogni, dove vedevi la marmotta confezionare la cioccolata (citazione di un noto spot pubblicitario) e ti accorgi che è stata una vera faticaccia.

Non nascondiamoci dietro a un dito, vendere casa da privati il più delle volte nasconde delle belle rogne, e spesso ci sono dei rischi dietro l’angolo che nemmeno immagini.

Per farti cosa gradita, ti illustrerò di seguito quelli che ritengo essere i 5 principali rischi di vendere casa da privato.

1. Fissare il prezzo sbagliato

Per i non addetti ai lavori, dare il giusto valore a un immobile è la più grossa buccia di banana dove scivolare.

Perché?

Perché l'addetto ai lavori usa il metodo comparativo, ovvero paragona l'immobile con quanto offerto dal mercato. Lo so... non esistono due proprità immobiliari identiche, ma comunque un paragone si può fare.

Viceversa il non addetto ai lavori, non avendo accesso agli strumenti professionali, usa la memoria storica (quanto lo ha pagato) o peggio ancora attibuisce un valore affettivo (sempre superiore a quello reale).

2. Le visite all’appartamento

Nessuno ci pensa mai, ma se lavori tutto il giorno come fai a prendere appuntamento per mostrare la tua casa a potenziali acquirenti? Pochi vogliono vedere casa di sera, quindi dovrai sottrarre tempo al tuo lavoro per permettere le visite alla casa in vendita, e la cosa nei primi tempi potrebbe essere anche reiterata più volte.

3. Occhio a chi fai entrare in casa

Sempre a proposito delle visite, ovviamente pur di vendere casa accetti gli appuntamenti da chicchessia, ma non tutti sono realmente interessanti all’acquisto. La cronaca purtroppo ci insegna che quello che per te è una visita di un potenziale acquirente a volte si tramuta in un sopralluogo per ladri.

4. Abilità di vendita

Quasi sempre vendere casa è un’esigenza dettata da qualche motivo. Può capitare ad esempio che hai ereditato un immobile, che però non ti è mai piaciuto e non hai mai preso in seria considerazione come prima casa. Si tratta di un particolare non da poco: a meno che tu non sia un venditore nato, è difficile tessere le lodi di un immobile in cui tu per primo non credi, e questo gli acquirenti lo percepiscono, finendo per non comprare.

5. Inesattezza dei dati

Quando vendi da privato pensi solo a sottolineare i lati positivi di una casa, senza pensare se i dati che riporti risultano fedelmente anche nella documentazione dell’immobile.

Come ti spiegavo in precedenza, se al momento del rogito il notaio dovesse scorgere delle irregolarità potrebbe non solo saltare la vendita, ma potresti essere costretto a ridare la caparra raddoppiata all’acquirente.

Conclusioni

Se sei arrivato a questo punto della guida, hai sicuramente acquisito una serie di informazioni che ti torneranno utili per vendere casa da privato.

Anche se non ci crederai, visto che quello che sto per dirti sancirebbe la fine della mia professione, a volte sogno che Amazon, eBay o chi per loro creino un portale dove le transazioni immobiliari siano 100% online.

Sfortunatamente il processo di vendita di una casa oggi è ancora un percorso difficile, che causa non pochi grattacapi. Spero quindi che un domani un e-commerce immobiliare possa diventare realtà: prima però fatemi continuare a lavorare ancora un po’ che devo estinguere il mutuo sulla mia di casa.