Come Vendere un Immobile di Pregio [a Stranieri]

Vendere casa di questi tempi non è affatto facile e le condizioni economiche del paese Italia di certo non spingono le vendite immobiliari.

Se poi l'immobile che poni in vendita è di lusso, allora il numero dei potenziali acquirenti si assottiglia ancor di più, ma ciò non significa che per concludere tu debba attendere anni e rassegnarti davanti alla perdita di valore della casa.

Un soluzione c'è… ed è quella di rivolgerti a una platea molto più vasta di compratori potenziali: gli stranieri!

Bene! Allora vediamo di capire come vendere un immobile di lusso agli stranieri (e non solo a loro).

Indice

•  Cos'è un immobile di lusso
•  Le imposte sugli immobili di lusso
•  Chi compra immobili di prestigio in Italia
•  Perché gli stranieri comprano casa in Italia
•  Le location di prestigio in Italia
•  Le case di pregio per gli stranieri: ecco cosa comprano in Italia
•  Come vendere un immobile di lusso

Cos'è un immobile di lusso

Esistono due definizioni di immobili di lusso: una commerciale, per definire colloquialmente le proprietà più prestigiose ed una fiscale, per applicare le giuste aliquote ai fini del pagamento delle tasse.

Commercialmente parlando, si definisce immobile di lusso una proprietà che si distingue per location, rifiniture, estensione territoriale e peculiarità uniche. Qualche esempio?

• vista panoramica,
• mare o lago raggiungibile a piedi,
• ristrutturazione recente in classe energetica A o B,
• superficie oltre 200 mq per appartamenti e 500 mq per ville,
• camere da letto con bagno ensuite,
• ascensore,
• dépendance ospiti,
• casa custode,
• piscina (indoor e/o outdoor),
• eliporto,
• darsena con molo, ecc.

Da un punto di vista strettamente fiscale, fino al 2014, le case di lusso sono state definite dal D.M. 02.08.1969. I criteri erano talmente complessi e aleatori, che si è deciso di procedere ad un drammatico snellimento.

A partire dal 2014, i criteri sono stati profondamente semplificati e ridefiniti dal DL 175/2014. In sostanza, una casa è di lusso se appartiene ad una delle seguenti categorie catastali: A/1 (abitazioni signorili), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio storico-artistico).

Gli immobili di lusso presenti in Italia sono circa 75.000 e rappresentano una piccolissima parte del mercato totale. Tali immobili sono soggetti ad imposte di compravendita più alte.

Vediamole subito.

Le imposte sugli immobili di lusso

Prima di tutto bisogna sapere che le agevolazioni “prima casa” non possono essere applicate agli immobili di lusso. Pertanto…

In caso di compravendita, l’imposta di registro è pari al 9% del prezzo, seppur sia possibile richiedere che la base imponibile sia il valore catastale. Le imposte catastali ed ipotecarie sono fisse.

Se la compravendita è soggetta ad IVA, perché il venditore è un’impresa costruttrice o ristrutturatrice, in tal caso l’aliquota è pari al 22% del prezzo (in questo caso non si può applicare il valore catastale), mentre le imposte di registro, catasto e ipotecaria sono in quota fissa.

Chi compra immobili di prestigio in Italia

Che gli stranieri adorino l'Italia non è un mistero per nessuno.

Per molti di loro avere una casa o meglio una villa nel nostro paese ha sempre rappresentato una sorta di sogno. Innamorati del clima dolce di cui godiamo, delle tante bellezze artistiche e paesaggistiche, della nostra gastronomia e del nostro modo di vivere, dovevano però accontentarsi di trascorrere qui giusto il periodo delle vacanze.

Le quotazioni immobiliari sono scese e oggi anche la classe media, cioè quella composta da professionisti, manager e piccoli imprenditori, è in grado di acquistare una casa in Italia.

Identikit dello straniero che compra casa in Italia

Gli innamorati dell’Italia sono i tedeschi in primis, e questa non è certo una novità.

Praticamente da sempre vengono in vacanza da noi. Li trovi in qualsiasi posto: mare, montagna, lago, senza contare quelli che incontri nelle città d'arte. D'altra parte le coste italiane hanno sempre rappresentato il mare della Germania, mentre le sponde dei nostri laghi sono una vera e propria calamita per i tedeschi.

Al secondo posto figurano i RUSSI.

In base alla mia esperianza, posso sostenere che, in termini di numero di compravendite, i tedeschi sono i più numerosi; viceversa in termini di valori, le transazioni più importanti sono fatte dai russi.

In effetti i russi hanno iniziato ad arrivare in Italia all'indomani della fine dell'Unione Sovietica, ma allora erano solo gli oligarchi. Oggi invece arrivano a frotte anche esponenti della ricca e media borghesia.

Non mancano poi inglesi, francesi e altre nazionalità europee. Ci sono anche gli americani e poi cinesi e qualche arabo. Peraltro va detto che gli asiatici però non puntano tanto all'acquisto di una casa per sé stessi, ma all'investimento, quindi cercano e comprano palazzi in città, hotel, oppure terreni dove costruire centri residenziali o commerciali.

Perché gli stranieri comprano casa in Italia

I motivi sono diversi e non si riducono solo e semplicemente al fatto che vogliono avere una seconda casa nel nostro paese per trascorrere le vacanze, anche perché non comprano solo nelle località turistiche.

Allora vediamo di chiarirci le idee.

Buen Retiro

Molti degli acquirenti della borghesia medio-alta appartiene a una fascia d'età di persone mature, che spesso hanno superato i 50 anni. I figli sono già grandi e trascorrono le loro vacanze in modo indipendente e i genitori che fanno? Scelgono come meta delle loro vacanze località che sappiano garantire clima ideale e servizi.

Non cercano le località della movida a ogni costo, preferiscono destinazioni turistiche un pò più tranquille anche perché pensano al loro futuro da pensionati.

Per loro non è troppo lontano il momento di lasciare il lavoro e l'idea di poter trascorrere lunghi periodi in Italia o magari anche trasferirvisi definitivamente appare decisamente piacevole.

Pensala come vuoi, ma certo non puoi negare che l'atmosfera che regna in Italia è decisamente più allegra di quella in Germania, Gran Bretagna, Russia.

La casa vacanza

Anche le famiglie con bambini sono estremamente interessate all'acquisto di una casa in Italia.

In questo caso cercano un immobile che possa offrire un adeguato comfort per i loro piccoli, quindi un bel giardino e la piscina sono davvero graditi. Si tratta di case che hanno intenzione di tenere per molti anni, almeno finché i loro rampolli non siano cresciuti e poi si vedrà.

La casa investimento

E poi ci sono gli stranieri che comprano casa per avere una base in un centro d'affari.

In questo caso non si parla di casa vacanze, ma di casa che serve per le trasferte di lavoro.

Ovviamente non si trova in una località turistica, ma solitamente nel centro città e spesso si tratta di un appartamento in un edificio signorile, tuttavia non vengono disdegnati neppure i dintorni, purché in luoghi in cui vi sia una piena accessibilità ai servizi (banche, centri commerciali, ristoranti).

Le location di prestigio in Italia

Seguendo la moda, fino a una decina di anni fa andavano fortissimo le colline toscane, la Sardegna, o magari il lago di Como (George Clooney docet), ora però le cose sono cambiate e le aree di interesse per gli stranieri si sono moltiplicate.

Qui ti forniamo un elenco delle località/aree più ricercate e se la casa che vuoi vendere si trova nei paraggi, puoi veramente sperare di venderla a degli stranieri.

• Toscana: qui sono gettonatissime case in Versilia con Forte dei Marmi come capolista, ma si cercano anche dimore nel Chianti, all'Argentario, Firenze (la quale esercita un fascino indiscutibile sugli stranieri).
• Liguria: sono amate sia la Riviera di Ponente che quella di Levante. Tra le località più richieste figurano Portofino, Cinque Terre, Santa Margherita Ligure, Rapallo, Levanto, Sanremo, Bordighera, Alassio.
• Campania: qui gli anglosassoni cercano casa soprattutto nella Penisola Sorrentina, in Costiera Amalfitana, Capri, Ischia e costa del Cilento.
• Lombardia: la regione traino dell'economia italiana propone Milano come città in assoluto più ricercata dai businessmen stranieri. Anche i comuni limitrofi al capoluogo milanese e la Brianza suscitano interesse, mentre le sponde del lago di Como, Maggiore e Garda sono decisamente apprezzate come luoghi di vacanza e relax.
• Sardegna: qui vanno fortissimo la Costa Smeralda e comunque l'area settentrionale dell'isola.
• Veneto: il capoluogo della regione, la splendida Venezia è sicuramente in cima ai desideri degli stranieri, seguono le località dolomitiche con Cortina d'Ampezzo a fare da traino.

Fin qui ti abbiamo dato le mete top, ma non dimenticare che comunque gli stranieri sono interessati a tutte le aree costiere, alle zone alpine dove siano presenti stazioni sciistiche e non disdegnano affatto i borghi medioevali.

Le case di pregio per gli stranieri: ecco cosa comprano in Italia

L'abbiamo già accennato in precedenza, comunque è meglio approfondire l'argomento in modo che tu possa renderti conto se la tua casa possa interessare gli acquirenti d'oltre confine.

Al di là della tipologia di abitazione e della località in cui si trova ricorda però che gli acquirenti stranieri cercano case che non siano da ristrutturare.

Ciò che non vogliono è ritrovarsi a dover eseguire dei lavori di ristrutturazione profonda.

In città, quindi soprattutto a Milano, Roma e Firenze, optano per appartamenti o attici nel centro storico dove ci sia ogni sorta di servizi.

Se però la casa che vuoi vendere si trova nei dintorni di Milano, in una località ben collegata con il capoluogo e che sia dotata di ogni sorta di servizi, è altrettanto interessante per gli stranieri.

E nei luoghi di villeggiatura cosa cercano?

Le ville! Indispensabile sempre un bel giardino e se dalle finestre si gode di un bel panorama, sicuramente sarà apprezzato.

Come vendere un immobile di lusso

Se la tua casa risponde alle caratteristiche elencate, hai veramente molte possibilità di riuscire a vendere il tuo immobile di prestigio a degli acquirenti stranieri.

Ovviamente dovrai trovare un'agenzia immobiliare che sappia pubblicizzare il tuo annuncio all'estero … e qui sei fortunato perché hai trovato noi!

Fai però attenzione ad un paio di dettagli fondamentali:

Attenzione puntata sulle fotografie

Poiché ti rivolgi a persone che non possono materialmente vedere la tua casa, devi innanzitutto concentrare le tue energie sulle immagini.

Senza dimenticare qualche immagine del contesto in cui si trova la casa, per fare in modo che i potenziali acquirenti possano rendersi conto della posizione in cui è collocata.

Vendere un'emozione

Per quel che riguarda il testo dell’annuncio, esso deve contenere una descrizione molto dettagliata non solo degli ambienti, ma anche dello stato degli impianti presenti ed è bene descrivere anche l'area in cui si trova l'immobile (tipo di quartiere, vicinanza di negozi, banche, mezzi pubblici).

Insomma devi saper vendere uno stile di vita … tutto italiano.

...e dopo: occhio alla documentazione

Finora abbiamo parlato di come devi comportarti per vendere la tua casa all’estero, ma c'è una cosa che devi fare prima di tutto: controllare la documentazione dell'immobile.

Lo sai che se la documentazione non è completa non è possibile rogitare?

Basta che manchi un solo documento per mandare tutto all'aria.

"Mandare tutto all'aria" forse è un'espressione un pò forte, ma questo è quello che ti può accadere veramente se, una volta trovato il compratore, ti accorgi che manca qualcosa a livello di documenti.

È imprescindibile che lo stato reale dell'immobile risponda in tutto e per tutto ai dati in possesso del catasto. Inoltre non deve mancare alcuna autorizzazione e/o licenza edilizia per ogni lavoro che è stato eseguito e neppure la certificazione di prestazione energetica (APE o ACE).

Se ti rendi conto che la tua documentazione non è completa, qui trovi l'elenco dei documenti necessari per vendere casa.

Come ben sai, in Italia i tempi per ottenere qualsiasi documento non sono brevi, chi ti dice che il tuo compratore sia disposto ad attendere dei mesi prima di venire in possesso della casa?

Ora hai tutti gli elementi base per riuscire a vendere un immobile di lusso. Contattami!