Milano negli ultimi tempi è salita alla ribalta delle cronache per il prezzo degli immobili, secondo alcuni lievitati ben oltre quello che dovrebbero essere le regolari quotazioni di mercato.
Sull’argomento ci sarebbe molto da ridire, in realtà, perché se vogliamo paragonare il prezzo di un immobile di Milano con un parimenti di un paesino di provincia, confermiamo che il prezzo nel capoluogo meneghino è ben più alto.
Se però consideriamo Milano per quella che è, ovvero il centro nevralgico della vita socio-economica d’Italia, dove tutti i grandi brand mondiali hanno un proprio punto di riferimento, oltre a essere una porta verso l’Europa, allora capiamo che è anche normale che qui i prezzi delle case possano essere simili a quelli di Parigi, Londra, Vienna o Berlino.
Tuttavia, non è questo il punto.
Per capire quanto è davvero il valore di un immobile a Milano l’ideale sarebbe visionare dati tangibili, come ad esempio i rogiti in cui sono scritti nero su bianco i prezzi di compravendita.
Probabilmente starai pensando che in un’epoca in cui le normative sulla privacy si fanno sempre più stringenti è impossibile leggere atti di compravendita firmati da terzi: nulla di più falso!
Grazie al servizio “Rogiti in chiaro”, possiamo fornirti il valore esatto di una casa a Milano (e non solo) rilevando prezzo, superficie e pagamenti dai rogiti delle case vendute recentemente nello stesso palazzo.
E se negli ultimi anni non sono state vendute abitazioni nello stesso condominio, possiamo allargare la ricerca ai palazzi adiacenti.
Vuoi saperne di più?
Allora rompiamo gli indugi e vediamo come fare.
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I danni di una valutazione errata
Con le dovute proporzioni, vendere o comprare casa è un po’ come contrattare al mercato.
In entrambi i casi ci sono un venditore e un potenziale compratore che, focalizzati su un determinato bene, ne contrattano il prezzo per divenire a un accordo.
Se le due parti sono entrambe consapevoli del reale valore dell’oggetto, pur volendo mercanteggiare alla fine un accordo lo trovano sempre, perché sono appunto a conoscenza del giusto prezzo di quel determinato prodotto.
Se uno dei due invece stima per quel prodotto un prezzo fuori mercato, si assiste a una trattativa lunga, estenuante e soprattutto infruttuosa.
Proporre in vendita un appartamento ad esempio a 300mila euro sapendo che ne vale a malapena 220mila genera lo stesso risultato: una gran perdita di tempo.
La differenza è che al mercato una contrattazione sbagliata può farti perdere al massimo qualche minuto, in una transazione immobiliare si perdono addirittura mesi, con danni economici importanti.
A tal proposito, sono dell’idea che l’inventore del detto “il tempo è denaro” sia un agente immobiliare milanese, perché è una situazione che viviamo sulla nostra pelle tutti i giorni.
Servizio “Rogiti in Chiaro”: di cosa si tratta
Quello di consultare i rogiti per capire la valutazione di un immobile è il servizio a oggi più attendibile possibile.
Se vuoi sapere quanto vale un appartamento a Milano, ti basterà contattare la nostra agenzia e indicarci l’immobile di cui vuoi conoscere il reale valore.
Per rintracciare l’immobile ci servono due dati:
- un arco temporale in cui ricercare le transazioni immobiliari avvenute,
- l’indirizzo dell’immobile da valutare.
Tanto per fare un esempio: una domanda del tipo “vorrei conoscere gli importi di tutti gli appartamenti acquistati e venduti negli ultimi 3 anni nel palazzo sito in Corso Buenos Aires 123” è quella che tipicamente ci viene posta da chi si rivolge alla nostra agenzia per il servizio “Rogiti in Chiaro”.
Se sei interessato a questo servizio e vuoi sapere quanto ti costerebbe la consultazione di un rogito per un determinato appartamento di Milano, ti basterà scriverci per saperne di più.
Come funziona il servizio “Rogiti in Chiaro”
Riprendendo l’esempio di corso Buenos Aires, una volta noti indirizzo ed arco temporale, la nostra agenzia procede come segue:
- Identifica tutti gli immobili venduti nello stesso palazzo.
- Recupera copia degli atti di compravendita (i rogiti) stipulati tra compratore e venditore.
- Fornisce un report dettagliato di ogni transazione come ad esempio: descrizione appartamento, piano, dimensione, prezzo, data di compravendita e tanto altro.
- Applica dei fattori correttivi per poter paragonare un appartamento di 100mq con 30mq di terrazzo al 5° piano con un bilocale di 60mq al 2° piano.
- Tenendo conto dell’inflazione e dell’andamento del mercato, aggiorna i dati ad oggi delle compravendite ad esempio avvenute 3 anni fa.
- E infine, determina il valore in €/mq.
Il costo di 1 metro quadro moltiplicato per la superficie commerciale dell’immobile da acquistare corrisponde alla più precisa valutazione immobiliare… il così detto più probabile valore di mercato.
A chi serve il servizio “Rogiti in Chiaro”?
Il servizio “Rogiti in Chiaro” è uno strumento di grandissima utilità al fine di determinare la più precisa quotazione immobiliare a Milano per diversi soggetti.
È ad esempio utile per chi compra: con il servizio “Rogiti in Chiaro” tutti i venditori che millantano prezzi fuori mercato sono sistematicamente smascherati, facendo tornare con i piedi per terra chi è realmente intenzionato a vendere, e “mandando allegramente per funghi” (per non dire altro) chi continua a chiedere cifre assurde.
Il servizio “Rogiti in Chiaro” è utilissimo anche per chi vende: ci sono venditori che realmente non conoscono il valore dell’appartamento perché magari l’hanno appena ottenuto in eredità, e non avendo possibilità di sfruttarlo preferiscono venderlo.
La cosa è ancora più importante se si tratta poi di un immobile ereditato da più persone, venderlo quanto prima al giusto prezzo è anche un modo per dividere correttamente la cifra con gli altri eredi senza alcun tipo di noia.
Infine, il servizio “Rogiti in Chiaro” può essere utile per tutti coloro che vogliono conoscere realmente i valori degli immobili a Milano: pensa a tutti gli istituti di ricerca o professionisti del settore che fanno una stima e pubblicano studi relativi al mercato immobiliare meneghino.
Il servizio “Rogiti in Chiaro” ha quindi anche un’utilità di tipo accademico, e invitiamo presso la nostra agenzia tutti gli esperti che vogliono fornire dati reali e non illazioni: del resto, com’è che si dice? Ogni riferimento a fatti o persone esistenti è puramente casuale…
giusto?
Vuoi conoscere le tariffe del servizio “Rogiti in Chiaro”?
Scrivimi subito anzi SUBITISSIMO!
Metodi approssimativi di valutazione immobiliare: annunci e OMI
Da agente immobiliare, so bene che molte valutazioni immobiliari sono fatte attraverso il confronto degli annunci immobiliari o con l’OMI [1].
Nel primo caso non si fa altro che controllare il prezzo indicato negli annunci immobiliari per un determinato immobile o per uno simile, e da quello si ricava il prezzo di un dato appartamento.
Il secondo prevede la consultazione dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, uno strumento messo a disposizione dall’Agenzia dell’Entrate che tende a dare una valutazione semestrale dei vari immobili d’Italia partendo da determinate caratteristiche (metratura, zona, servizi, ecc.).
Il fatto è che il sistema degli annunci immobiliari è di un’approssimazione assoluta, perché indica prevalentemente prezzi stabiliti da venditori, che spesso non collimano con la realtà e meno ancora con il prezzo finale di vendita.
Lo stesso OMI, pur basandosi su parametri oggettivi come il prezzo finale di vendita, prende in considerazione delle zone troppo ampie.
Nell’esempio qui sotto, il centro storico comprende Duomo, San Babila, Montenapoleone, Missori e Cairoli con valori di mercato che variano da un minimo di 7500 €/mq per un’abitazione civile (stato conservativo normale) ad un massimo di 13.200 €/mq (stato conservativo ottimo).
E’ pur vero che lo stato conservativo cambia il valore… ma così tanto?
Inoltre questa stima non tiene conto di altri fattori. Vogliamo per caso paragonare un appartamento al 1° piano in via Broletto con passaggio del tram sotto il naso ed uno in piazza Castello al 6° piano con vista Castello Sforzesco?
Conclusione: il rischio di sbagliare le valutazioni è troppo alto.
A oggi, l’unico metodo attendibile per valutare un immobile è quello di consultare i rogiti che ne hanno sancito le ultime transazioni immobiliari nello stesso palazzo: per quello, basta rivolgerti alla nostra agenzia immobiliare.
Il falso mito dei “rogiti fittizi”
Per onestà intellettuale, è giusto dedicare un paragrafo a parte a quella che è la critica principale che alcuni muovono al nostro metodo dei “Rogiti in Chiaro”, che sarebbe quella dei rogiti fittizi.
Conosciuta anche con il termine di vendita fittizia, questi rogiti sono famosi perché indicano un prezzo di compravendita che non corrisponde alla somma di denaro pagata.
Si tratta evidentemente di transazioni non regolari, fatte ad arte o per aggirare le imposte di compravendita.
I rogiti fittizi sono stati sicuramente un problema negli anni passati, ma da quando esiste il “prezzo valore” tale pratica è letteralmente morta e sepolta.
Perché?
Perché le imposte di compravendita vengono calcolate non in base al prezzo di compravendita dichiarato in atto, ma alla rendita catastale dell’immobile (se vuoi più info leggi qui come calcolare il valore catastale di un’abitazione )
Oggi giorno le cifre indicate nei rogiti sono effettivamente quelle pagate dagli acquirenti per comprare casa, quindi il nostro servizio di “Rogiti in Chiaro” è il metodo migliore in assoluto per fare una valutazione immobiliare qui a Milano.
Sono Elena Manzhos: mamma di due bellissimi figli, moglie e agente immobiliare da oltre 10 anni. Francamente, non so cosa sia più difficile. Più di 15 anni fa mi sono trasferita in Italia dall’est europa, dove insegnavo inglese. Ho sempre avuto la passione per le case; da bambina per la casa della Barbie, ora da professionista immobiliare per gli immobili lussuosi.
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