Intro
In un mondo in cui anche la burocrazia sta finalmente strizzando l’occhio al digitale, le transazioni immobiliari sono probabilmente una delle poche operazioni che tuttora prevedono montagne di documenti da controllare e l’intermediazione di un bravo agente immobiliare.
Le scartoffie dovrai sempre lasciarle a noi professionisti per evitare di fare errori, ma se comprendi meglio alcuni termini tecnici, ti sarà in futuro più facile capire come vendere o comprare casa.
Nella fattispecie, in queste righe mi dedico al famigerato Valore Catastale. Vedrò di rispondere ad alcune domande quali ad esempio:
- Differenza tra valore di mercato di un immobile, valore catastale e rendita catastale.
- Perché conviene sempre vendere un immobile ad un prezzo superiore al valore catastale.
- Differenza tra valore catastale ai fini IMU e ai fini compravendita, successione, donazione, affitto.
- Perchè devi stipulare i contratti di locazione con canone superiore al 10% del valore catastale.
Menu
Cos’è il valore catastale?
Partiamo dalla definizione.
Con il termine “valore catastale” si indica un valore, espresso in euro, sulla base del quale sono calcolate alcune imposte relative agli immobili, come quelle tipiche della compravendita (imposte catastali, ipotecarie e di registro), oltre a quelle dovute in caso di donazione e successione.
Inoltre, il valore catastale è determinante per stabilire il prezzo minimo di vendita di un’immobile ed il canone minimo di locazione al fine di evitare un accertamento fiscale. Secondo la normativa vigente, infatti, quest’ultimo deve essere superiore almeno al 10% del suddetto valore catastale.
L’utilità del valore catastale è quindi legata al calcolo delle imposte da pagare, Imu compresa, ed è per questo motivo che alcuni addetti ai lavori utilizzano il termine “valore fiscale”.
Dietro il concetto di valore catastale si nascondono anche un’infinità di equivoci, in cui molti miei clienti cadono sistematicamente.
Qualche esempio?
Non equivocare il valore catastale ai fini IMU con quello usato negli altri casi (compravendita, donazione, successione, affitto). Si tratta di due calcoli diversi e pertanto due valori diversi.
L’equivoco più grande di tutti in cui invece molti cadono è quello di confondere il valore catastale di un immobile con il suo valore di mercato : se quel delizioso appartamentino in centro ti è costato ben 500mila euro, non significa che il valore catastale sia equivalente, perché gli importi delle transazioni immobiliari risentono delle leggi di domanda e offerta come in tutti i sistemi economici, mentre il valore catastale è un valore predefinito stabilito a priori.
Altro equivoco in cui molti cadono è confondere il valore catastale con la rendita catastale, ma per quest’ultimo passaggio, visto che i due valori sono in qualche modo correlati, ti fornirò un esempio pratico nel prossimo paragrafo.
Come si calcola il valore catastale di un immobile?
Nonostante si tratti di termini altisonanti, il calcolo del valore catastale si riduce a una semplice moltiplicazione: si tratta infatti di moltiplicare la rendita catastale (oppure il reddito dominicale nel caso di terreni agricoli) per alcuni coefficienti prestabiliti, che variano a seconda della categoria catastale dell’immobile.
Nel caso di prima casa, sono previste delle agevolazioni e pertanto il relativo valore catastale cambia.
Se stai iniziando a capirci poco stai tranquillo, con un ragionamento step by step ne verremo a capo insieme.
STEP 1] Iniziamo con il dire che devi conoscere la categoria catastale del tuo immobile.
La categoria catastale non fa altro che qualificare la tipologia di un immobile: un edificio a uso abitativo fa parte evidentemente di una categoria catastale diversa dagli edifici a uso commerciale o di carattere sociale.
Le varie categorie catastali sono indicate in forma progressiva utilizzando le prime lettere dell’alfabeto, come mostra la seguente tabella:
Tabella delle categorie catastali
| CATEGORIA CATASTALE |
DESCRIZIONE |
| Categoria A |
Rientrano in questa sezione tutti gli immobili a uso abitativo e uffici, che sono suddivisi a loro volta in sottocategorie dalla A1 alla A11 a seconda della natura dell’immobile. |
| Categoria B |
In questa categoria rientrano edifici a carattere comunitario o sociale, come ospedali, prigioni, caserme, scuole, uffici pubblici, biblioteche, musei, cappelle… |
| Categoria C |
Immobili a uso commerciale, magazzini, laboratori, stabilimenti balneari e box auto. |
| Categoria D |
Immobili a fini di lucro come cinema, teatri, alberghi, case di cura, banche e fabbricati rurali. |
| Categoria E |
Immobili a destinazione particolare come stazioni per servizi di trasporto, fabbricati per culto. |
| Categoria F |
Aree urbane, unità collabenti, lastrici solari, fabbricati in corso di costruzione. |
STEP 2] Devi moltiplicare la rendita catastale (o il reddito dominicale in caso di terreni agricoli, non edificabili) per un coefficiente.
Per maggior semplicità, ti propongo questa tabella con i coefficienti catastali ottenuti moltiplicando il moltiplicatore catastale per il coefficiente di rivalutazione:
| CATEGORIA CATASTALE |
MOLTIPLICATORE CATASTALE |
COEFFICIENTE DI RIVALUTAZIONE |
VALORE CATASTALE AI FINI COMPRAVENDITA, DONAZIONE, SUCCESSIONE, CANONE MINIMO AFFITTO |
| Prima casa |
110 |
5% |
rendita catastale x 115,5 |
| A, C (escl. A/10, C/1) |
120 |
5% |
rendita catastale x 126 |
| B |
140 |
5% |
rendita catastale x 147 |
| A/10, D |
60 |
5% |
rendita catastale x 63 |
| C/1, E |
40,8 |
5% |
rendita catastale x 42,84 |
| Terreni agricoli |
90 |
25% |
reddito dominicale x 112,5 |
| Terreni non edificabili |
130 |
25% |
reddito dominicale x 162,5 |
Ad esempio, se la rendita catastale è pari a € 1.000, allora il valore catastale sarà:
- Valore catastale prima casa = rendita catastale x 115,5 = € 115.500
- Valore catastale seconda casa = rendita catastale x 126 = € 126.000
- Valore catastale C/2 (magazzini e locali di deposito) = rendita catastale x 126 = € 126.000
- Valore catastale terreni agricoli = reddito dominicale x 112,5 = € 112.500
In questa sorta di equazione che ti ho appena proposto, quindi, l’unica incognita rimane la Rendita Catastale.
Dove posso trovare la rendita catastale (gratis)?
Puoi trovare la rendita catastale in diversi modi, anche gratuitamente; ad esempio:
- La rendita catastale del tuo immobile è regolarmente riportata nella dichiarazione dei redditi che fai ogni anno.
- Se sei dotato di SPID, puoi ottenere gratis la rendita catastale del tuo immobile, dal portale SISTER [1], il servizio digitale dell’Agenzia delle Entrate. Dovrai inserire la provincia in cui è collocato l’immobile, il tuo codice fiscale, la particella/mappale e subalterno.
- Esistono inoltre vari servizi online a pagamento che, inserendo i dati di una casa, ti forniscono la “visura catastale”: anche su questo documento è riportato, fra gli altri, la rendita catastale.
Già ti sento… non vuoi cercare la rendita catastale e vuoi sapere come calcolarla?
Ecco la soluzione nel prossimo paragrafo.
Come calcolare la rendita catastale
In realtà occorrerebbe fare un calcolo a parte della rendita catastale, ma dato che mi sembrano già troppe le nozioni comprese in così poche righe, voglio facilitarti il compito.
Per calcolare la rendita catastale di un immobile, ti basta visitare il sito web della Gazzetta Ufficiale [2], in cui dovrai indicare:
- provincia,
- città,
- zona Censuaria (le zone censuarie sono “porzioni” dei Comuni, indicate con numero progressivo a seconda del “pregio” del luogo: le abitazioni nei centri cittadini sono solitamente in zona censuaria 1, quelle di periferia nella zona censuaria 3),
- numero di vani (per immobili nella categoria A), metri cubi (per la categoria B), o metri quadri (per la categoria C).
Partendo quindi da questo servizio offerto dalla Gazzetta Ufficiale, proviamo a fare un esempio pratico.
Ipotizziamo tu voglia conoscere la rendita catastale di un immobile ad uso abitativo di categoria A2 ubicato nella zona censuaria 2 del comune di Milano, composto da 5 vani.
Secondo la tabella fornita dal sito web della Gazzetta Ufficiale la tariffa base è di 206,58 euro, che moltiplicata per i 5 vani dà come risultato una rendita catastale di 1032,90 euro.
Il Valore catastale ai fini IMU
Il valore catastale ai fini IMU è diverso da quello ai fini compravendita, donazione, successione e canone minimo di locazione. Si tratta sempre di una semplice moltiplicazione della rendita catastale per un coefficiente; quest’ultimo però nel caso di IMU, è diverso.
Per calcolare la famigerata IMU, acronimo di Imposta Municipale Unica, bisogna conoscere la rendita catastale di una casa, la sua categoria catastale, la quota di possesso e l’aliquota applicata dal Comune.
Da questi valori, poi, vanno defalcate eventuali agevolazioni, come quelle per gli immobili prima casa o gli appartamenti ceduti in comodato d’uso gratuito a parenti di primo grado (in quest’ultimo caso la riduzione è del 25% del canone prestabilito).
Per maggior semplicità, ti propongo questa tabella.
Tabella calcolo valore catastale ai fini IMU
| CATEGORIA CATASTALE |
COEFFICIENTI 2021 |
COEFFICIENTE DI RIVALUTAZIONE |
VALORE CATASTALE AI FINI IMU |
| A (escl. A/10) |
160 |
5% |
rendita catastale x 168 |
| A/10 |
80 |
5% |
rendita catastale x 84 |
| B |
140 |
5% |
rendita catastale x 147 |
| C/1 |
55 |
5% |
rendita catastale x 57,75 |
| C/2, C/6, C/7 |
160 |
5% |
rendita catastale x 168 |
| C/3, C/4, C/5 |
140 |
5% |
rendita catastale x 147 |
| D (escl. D/5) |
65 |
5% |
rendita catastale x 68,25 |
| D/5 |
80 |
5% |
rendita catastale x 84 |
Valore minimo di vendita di un immobile
Il valore catastale non è un dato fine a sé stesso, ma deve essere considerato soprattutto in caso di compravendita, infatti costituisce il prezzo minimo da indicare nell’atto di compravendita di un immobile.
Al fine di evitare un accertamento automatico da parte dell’Agenzia delle Entrate, il valore (leggasi prezzo) minimo di vendita da indicare nell’atto di compravendita deve essere superiore al valore catastale. Quest’ultimo varia: se si tratta di prima casa (rendita catastale x 115,5) o seconda abitazione (rendita catastale x 126).
Sono Elena Manzhos: mamma di due bellissimi figli, moglie e agente immobiliare da oltre 10 anni. Francamente, non so cosa sia più difficile. Più di 15 anni fa mi sono trasferita in Italia dall’est europa, dove insegnavo inglese. Ho sempre avuto la passione per le case; da bambina per la casa della Barbie, ora da professionista immobiliare per gli immobili lussuosi.
Fiaip,
Linkedin,
Instagram,
Facebook.