Da agente immobiliare con esperienza decennale, non ho mai nascosto la mia perplessità sulla farraginosa macchina burocratica che c’è dietro alle compravendite di immobili. Si tratta indubbiamente di transazioni tutt’altro che semplici, ma resto dell’idea che i documenti richiesti potrebbero tranquillamente essere ridotti, o magari unificati.
Fra questi, tuttavia, ce n’è uno fondamentale, sulla cui importanza nemmeno io ho da ridire: mi riferisco ovviamente all’APE e alla relativa classe energetica della casa. So bene che è sempre l’ora giusta per fare l’aperitivo, ma quando parlo di APE non mi riferisco a quello, né al simpatico insetto che ha ispirato i cartoni sull’Ape Maia.
APE in realtà è un acronimo, sta per Attestato di Prestazione Energetica, ed è un documento che identifica la classe energetica di una casa e ne attesta i consumi energetici.
Di seguito qualche informazione più dettagliata.
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Cos’è e a cosa serve la classe energetica di una casa?
Così come la tua auto o moto, anche la tua casa consuma energia. Mi rendo conto che tale parallelo può sembrare poco adatto a un oggetto che è immobile per definizione, eppure ti basterebbe dare un’occhiata alle bollette delle tue utenze per capire che la tua casa consuma “carburante” pur stando sempre ferma allo stesso punto.
L’Attestato di Prestazione Energetica, abbreviato appunto in APE, attesta la classe energetica di appartenenza di un immobile, attraverso una scala che va da A4 (il massimo risparmio energetico) a G (consumi enormi).
I consumi energetici di una casa sono quelli, come ti dicevo, legati alle tue utenze: energia elettrica, riscaldamento, raffreddamento, gas metano e così via. Più un immobile si avvicina alla classe A4, minore sarà il suo consumo energetico.
La classe energetica serve a classificare lo stato dell’arte del consumo degli immobili e spingere affinché si percorra una strada che porti al minor impatto ambientale possibile.
Come vedremo più avanti, c’è ancora tantissimo da fare.
Come conoscere la classe energetica di casa mia
L’Attestato di Prestazione Energetica così come lo conosciamo oggi è arrivato con la legge numero 63 del 2013, perché fino a quel momento era conosciuto con l’acronimo ACE (Attestato di Certificazione Energetica).
Venni a conoscenza dell’importanza di questo documento anni fa, durante il corso per diventare agente immobiliare, e la prima cosa che feci al ritorno a casa fu quella di capire in che classe energetica fosse collocato il mio immobile.
Cosa dici? Anche tu vuoi trovare la classe energetica di casa?
La classe energetica di una casa si trova nella prima pagina del certificato ed è determinata dall’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile “EPgl,nren” espresso in kWh/m2 anno.
In questo esempio, la classe energetica è la “E” e l’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile è pari a EPgl,nren = 263,8 kWh/m2 anno.
L’indice EPgl,nren tiene conto della climatizzazione invernale ed estiva, della produzione di acqua calda, della ventilazione meccanica e dell’illuminazione artificiale.
Negli annunci immobiliari l’indice EPgl,nren viene spesso sostituito dall’indice IPE (Indice di Prestazione Energetica). Si tratta esattamente della stessa cosa.
Quanto costa la certificazione energetica di una casa?
Ennesima premessa: uno Stato realmente interessato al risparmio energetico non solo incentiverebbe gli utenti a ottenere e/o aggiornare l’APE (la validità del documento è di 10 anni), ma interverrebbe anche sui costi per ottenere tale documentazione, visto che spesso i proprietari degli immobili sono scoraggiati dalla spesa.
Non fraintendere, la parcella del tecnico che redige l’Attestato di Prestazione Energetica si attesta nell’ordine delle centinaia di euro, ma in tempi di ristrettezza economica qualcuno potrebbe decidere di risparmiare perfino sull’APE.
Fra l’altro, non vi è una tariffa univoca stabilita dalle autorità competenti, quindi un tecnico potrebbe anche sparare cifre assurde: nella realtà, tuttavia, episodi del genere non ne ho registrati. Di seguito ti propongo una sorta di listino prezzi, dov’è riportato un costo medio per ottenere l’APE a seconda della tipologia dell’immobile.
Tabella costo certificazione energetica di casa
| TIPOLOGIA CASA |
COSTO CERTIFICAZIONE ENERGETICA |
| Monolocale |
150 euro |
| Villetta a due piani |
300 euro |
| Piccola bottega artigianale |
170 euro |
| Negozio fino a 200 mq |
350 euro |
| Capannoni industriali |
a partire da 700 euro |
Ti ricordo che quelle che hai appena letto sono delle cifre ottenute facendo una semplice media dei prezzi attualmente in circolazione per ottenere un Attestato di Prestazione Energetica, quindi non è da escludere che poi nella realtà per l’APE di casa tua ti possa venir richiesta una cifra più alta.
Chi stabilisce la classe energetica di un immobile
Per ottenere l’Attestato di Prestazione Energetica e quindi stabilire la classe energetica di un immobile, è sufficiente rivolgersi a un tecnico iscritto all’albo dei certificatori energetici che, dopo aver fatto un sopralluogo accurato dell’immobile, redigerà il documento su cui sono riportate tutte le informazioni relative all’isolamento termico e al consumo energetico della casa.
Come richiedere copia dell’APE (in Lombardia)
Hai deciso di vendere casa e l’agente immobiliare ti ha richiesto copia dell’APE per pubblicare l’annuncio online o, peggio ancora, nei prossimi giorni hai il rogito e non trovi la copia originale?
Rilassati… se il tuo immobile è ubicato in Lombardia, hai 3 modi semplici per richiedere una copia dell’APE:
- Contattando il certificatore energetico che ha redatto il tuo attestato e chiedendogli una copia firmata in originale. E se hai perso anche i suoi contatti?
- Selezionando il certificatore energetico più vicino a te tra quelli presenti nell’elenco del Cened [1], al quale richiedere copia del tuo APE, previa delega in suo favore.
- Rivolgendoti ad un notaio iscritto al sito del Cened.
Come stimare la classe energetica (senza APE)
Puoi pensare di stimare la classe energetica di casa tua anche senza essere in possesso dell’APE, semplicemente analizzando le bollette del gas che hai ricevuto negli ultimi 12 mesi e seguendo questi passi:
- Somma i metri cubi di gas consumati negli ultimi 12 mesi (esempio 3.000 metri cubi).
- Poiché una caldaia tradizionale a gas produce 8,3 kWh per ogni metro cubo di gas (la caldaia a condensazione produce mediamente il 17% in più, ossia 9,5 kWh/metro cubo), moltiplica 8,3 per 3.000 ed otterrai i kWh consumati in un anno (8,3 x 3.000 = 24.900 kWh/anno).
- Dividi il risultato per la superficie di casa tua (esempio 100 metri quadri) ed otterrai l’indice di prestazione energetica (24.900 / 100 = 249 kWh/mq anno).
- Ora ti basta individuare la classe energetica che corrisponde all’indice appena trovato.
Quali sono le classi energetiche?
| CLASSE ENERGETICA |
CONSUMO |
COMMENTO |
| A4 |
≤ 0,4 EP |
Le classi energetiche A4, A3, A2 e A1 sono tipiche di case con ottimo isolamento termico (tetto, fondamenta e pareti esterne), impianto di riscaldamento con caldaia a condensazione, impianto di raffrescamento con ricircolo dell’aria, pannelli solari, impianto fotovoltaico, serramenti ad alto isolamento. |
| A3 |
0,4 ÷ 0,6 EP |
| A2 |
0,6 ÷ 0,8 EP |
| A1 |
0,8 ÷ 1,0 EP |
| B |
1,0 ÷ 1,2 EP |
Tipica delle case performanti da un punto di vista energetico, la classe B prevede spesso un buon isolamento dei muri esterni. |
| C |
1,2 ÷ 1,5 EP |
C è la classe tipica delle abitazioni con caldaia a condensazione, valvole termostatiche, tetto coibentato. |
| D |
1,5 ÷ 2,0 EP |
A differenza della classe energetica E, la D presenta un’efficienza maggiore dell’isolamento del tetto e dei muri esterni. |
| E |
2,0 ÷ 2,6 EP |
La classe energetica E è tipica delle case realizzate negli anni ‘90 con qualche forma di isolamento termico del tetto. |
| F |
2,6 ÷ 3,5 EP |
F è la classe energetica tipica delle case con infissi vecchi, spifferi d’aria ed impianti senza valvole termostatiche. |
| G |
≥ 3,5 EP |
G è la peggior classe energetica, tipica delle case costruite almeno 40 anni fa. |
Quanto si risparmia con una casa in classe A?
L’importanza di avere un immobile a basso impatto ambientale dovrebbe essere la priorità per tutti noi, perché viviamo in un mondo in cui già oggi stanno avvenendo cambiamenti climatici preoccupanti, e avere comportamenti più ecologici dovrebbe essere la nostra ossessione.
Oltretutto, una casa in classe A ci permetterebbe di risparmiare un sacco di soldi. Per rendere il concetto ancora più chiaro, partiamo da alcuni dati:
- una casa in classe A di 100 mq consuma circa 300 €/anno;
- una casa in classe F consuma 5 volte di più rispetto ad una in classe A ossia circa 1.500 €/anno;
- una casa in classe G consuma mediamente circa 2.500 €/anno.
Se a questo aggiungiamo che la stragrande maggioranza delle case in Italia è collocata nella classe energetica G, quella a più alto consumo, si deduce che noi italiani potremmo risparmiare in bollette anche più di 2.000 euro in un anno!
L’obiettivo deve essere comunque quello di montare infissi di nuova generazione, installare pannelli fotovoltaici, preferire sempre elettrodomestici almeno di classe A: solo così si può ambire a un immobile che consumi il meno possibile.
Quanto incide la classe energetica sul valore di una casa
Fra una lavatrice di classe A+++ e una di classe G tu quale compreresti?
E fra le due qual’è quella che costa di più?
Quando si parla di elettrodomestici in generale, la scelta verso la classe energetica più efficiente è praticamente obbligata, e siamo ben contenti di pagare un prezzo più alto al momento dell’acquisto, perché sappiamo che nel lungo termine recupereremmo la spesa fatta, grazie all’enorme risparmio ottenuto sulle bollette dell’energia elettrica.
Per ridurre ulteriormente gli sprechi energetici e diminuire i costi delle utenze domestiche è importante fare un'analisi dettagliata delle proprie bollette e consumi. Per risparmiare ulteriormente è bene fare un confronto tra i diversi fornitori e scegliere sulla base delle proprie reali necessità e delle offerte più convenienti. Per informazioni utili relative al mondo del risparmio e del green è possibile consultare il portale del GSE. Un altro modo per il risparmio di energia in casa ci viene fornito grazie al supporto delle nuove tecnologie. Grazie ad esse è possibile rendere la propria casa intelligente. Una casa domotica infatti, garantisce la riduzione degli sprechi energetici: l'impianto domotico è in grado di mantenere, infatti, la stabilità energetica, regolando l'intensità delle luci attraverso il l'impostazione di soglie sul contatore, i sistemi di ombreggiamento dell'abitazione e quelli di riscaldamento. E' possibile gestire direttamente dal proprio smartphone gli impianti presenti nella propria casa. L'importante è avere attiva sul proprio dispositivo un'offerta internet veloce, scegliendo tra i diversi operatori telefonici, quello più in linea con le proprie esigenze di connessione.
Il principio è lo stesso anche quando parliamo di immobili, seppur a questo aspetto quasi nessun acquirente sembra badare. Gli edifici con una migliore classe energetica sono logicamente più cari, ma ne hanno ben donde.
Anche qui qualche esempio ci può tornare utile.
Un bilocale da circa 65 mq in classe A, mediamente costa il 17% in più rispetto a un omologo in classe C ed il 28% in più rispetto alla classe G.
La proposta normativa della UE
L’Unione Europea, alla luce dei dati della scienza ufficiale, non si può più voltare dall’altra parte, e deve affrontare il problema della crisi climatica. Uno dei punti fondamentali delle nuove direttive UE sarà proprio quello di spingere quanti più immobili possibili a un minor impatto energetico.
Il problema nasce da un dato forte e chiaro: il 40% dell’energia in Europa è utilizzata per termoregolare gli edifici, i quali producono il 36% delle emissioni di gas serra.
A oggi (gennaio 2022) non c’è una norma già approvata, ma nelle bozze di Bruxelles c’è in progetto di obbligare:
- gli edifici pubblici affinché appartengano alla classe F entro il 2027 e dal 2030 alla classe E;
- gli edifici residenziali, ovvero ville ed appartamenti, alla classe F dal 2030 e dal 2033 alla classe E;
- gli edifici di nuova costruzione dovranno essere “virtualmente a zero emissioni” dal 2027 se pubblici e dal 2030 se privati. In pratica, dovranno consumare pochissima energia, essere alimentati da fonti rinnovabili e non emettere carbonio da combustibili fossili.
Lo stesso Attestato di Prestazione Energetica dovrebbe ricevere modifiche, passando a uno standard di carattere europeo con molti più “paletti”.
Tutto questo in linea teorica, perché poi ci sono i fatti.
La realtà dice che in Italia ci sono 20 milioni di unità abitative che sono in classe G o F. Pensare che possano passare alla classe E fra il 2030 (edifici pubblici) e il 2033 (immobili privati) a oggi è pura utopia, perché servirebbe una cifra pari a un anno di PIL.
La situazione climatica tuttavia non ammette deroghe, quindi sarà interessante capire come le istituzioni troveranno una soluzione a tale problematica. Indubbiamente gli incentivi fiscali di questi anni per le ristrutturazioni sono un buon inizio, ma saranno sufficienti?
Staremo a vedere.
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Quando non è necessario l’APE
Anche se, vista la crisi climatica che stiamo attraversando, io applicherei l’obbligo dell’APE anche all’interno degli ascensori, ci sono alcuni immobili per cui non è prevista tale certificazione. Partiamo da un mero elenco:
- Edifici agricoli non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione.
- Edifici adibiti a luoghi di culto.
- Edifici in stato di “scheletro strutturale” (dichiarato in atto notarile).
- Ruderi (dichiarati come tali in atto notarile).
- Edifici adibiti a cantine, parcheggi, depositi, autorimesse, strutture a protezione di impianti sportivi, cantine, box e autorimesse.
- Fabbricati isolati con superficie utile minore ai 50 mq.
- Edifici industriali e artigianali riscaldati per esigenze produttive.
Si tratta in buona sostanza di locali in cui non stazionano in maniera continua le persone e il cui consumo energetico è ridotto al minimo. Su quest’ultimo punto in realtà ci sarebbe molto da ridire, così come per l’esonero dall’APE dei locali adibiti a luoghi di culto, ma non è tematica da approfondire in questo momento.
Evoluzione storica dei certificati energetici ACE e APE
- 1976 legge no. 373 [1]: prima norma per limitare il consumo energetico degli edifici a seguito della crisi petrolifera e dell’impennata del prezzo del petrolio.
- 1991 legge no. 10 [2]: a favore della realizzazione di un piano energetico nazionale al fine di razionalizzare l’uso dell’energia, promuovere il risparmio energetico e sviluppare le fonti rinnovabili di energia.
- 2005 D.L. 192 [3]: il decreto legge ha recepito la direttiva europea 2002/91/CE e di fatto ha indicato come calcolare le prestazioni energetiche degli edifici, come individuare i requisiti minimi degli edifici di nuova costruzione o soggetti a grandi ristrutturazioni e come mettere a disposizione l’Attestato di Certificazione Energetica del futuro acquirente o locatario.
- 2006 D.L. 311 [4]: il decreto legge ha integrato alcuni punti del DL precedente, rendendo più severi alcuni limiti.
- 2009 D.P.R. 59 [5]: il decreto presidenziale ha meglio definito il contenuto dell’Attestato di Certificazione Energetica.
- 2011 D.L. 28 [6]: il decreto ha determinato l’obbligo di indicare l’indice di prestazione energetica in tutti gli annunci di vendita immobiliare.
- 2013 D.L. 63 [7]: entra in vigore l’APE (Attestato di Prestazione Energetica), che quindi sostituisce l’ACE (Attestato di Certificazione Energetica).
- 2015 D.M. [8]: il decreto ministeriale ha indicato nuove regole per la redazione dell’APE ed i requisiti minimi degli edifici di nuova costruzione.
Quali dati sono contenuti nell’APE?
Premessa: questo sarà probabilmente il paragrafo più noioso e ostico, perché riporta tutte le informazioni tecniche contenute in un APE. È tuttavia fondamentale per capire com’è fatto un Attestato di Prestazione Energetica.
Cominciamo con il dire che l’APE è redatto in un formato standard, che è lo stesso in tutta Italia e che fornisce informazioni univoche relative a impianti termici, fabbisogno energetico, prestazioni ed efficienza di un immobile.
Affinché sia valido, un APE deve riportare correttamente tutte le seguenti informazioni:
- Elenco completo dei servizi energetici con relative efficienze.
- L’eventuale energia elettrica esportata e gli indici di prestazione energetica (rinnovabile e non).
- La qualità energetica dell’immobile (indici di prestazione termica per area solare equivalente e climatizzazione invernale).
- La quantità di energia consumata in un anno per ogni vettore energetico.
- Valori di riferimento come emissioni di anidride carbonica e requisiti minimi di efficienza energetica.
- Indici relativi alla prestazione energetica globale, sia per energia primaria non rinnovabile, sia per energia primaria totale.
- Indice di prestazione energetica globale, calcolato sull’energia primaria non rinnovabile, che determina la classe energetica (da A4 a G).
Oltre ai dati già elencati, sull’Attestazione di Prestazione Energetica il tecnico riporta una “chiosa” contenente tutte le raccomandazioni circa gli interventi da effettuare al fine di ottenere un miglioramento dell’efficienza energetica, che al tempo stesso siano anche economicamente convenienti.
Quello che potremmo definire il “voto finale” circa la classe energetica di un immobile, che determina la famosa lettera compresa fra A4 e G, è ottenuto proprio sulla base dell’indice di prestazione energetica globale calcolato sull’energia primaria non rinnovabile.
Se hai in programma di ristrutturare casa, interventi sugli infissi, sull’isolamento termico e sull’impiantistica in generale possono farti “scalare posizioni” nel percorso che conduce alla mitica classe energetica A4.
Sono Elena Manzhos: mamma di due bellissimi figli, moglie e agente immobiliare da oltre 10 anni. Francamente, non so cosa sia più difficile. Più di 15 anni fa mi sono trasferita in Italia dall’est europa, dove insegnavo inglese. Ho sempre avuto la passione per le case; da bambina per la casa della Barbie, ora da professionista immobiliare per gli immobili lussuosi.
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