Nel mondo del mercato immobiliare, oltre alle normali transazioni fra due soggetti, ci sono anche quelle regolamentate dai tribunali, che riguardano ad esempio le case messe all’asta per pignoramento.
Una casa pignorata è una tragedia per chi la perde e un affare per chi la compra, visto che solitamente nelle aste immobiliari si possono ottenere appartamenti anche a prezzi inferiori del 40% rispetto al loro reale valore.
Da agente immobiliare professionista non entro nel merito delle questioni morali di un immobile pignorato, ma sono dell’idea che avere quante più informazioni possibili sia utile sia per chi compra, sia per chi vuole evitare che, a causa dei debiti, la propria casa venga pignorata.
Nelle prossime righe, quindi, andremo a vedere tutto quello che c’è da sapere sul pignoramento immobiliare.
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Cos'è il pignoramento immobiliare
Iniziamo, come da nostra consuetudine, dalla definizione.
Il pignoramento immobiliare è una procedura giudiziaria a tutti gli effetti, che tutela i creditori costringendo un soggetto a vendere un immobile all’asta per recuperare parzialmente o interamente il debito maturato.
Si tratta quindi di una vera e propria espropriazione forzata, dove un determinato bene viene fisicamente sottratto a un debitore in favore del creditore.
Le tappe del pignoramento immobiliare: cosa succede dopo la notifica
Come tutte le procedure giudiziarie, anche il pignoramento immobiliare è caratterizzato da una strada lunga e tortuosa, in cui agiscono diversi attori e dalle dinamiche abbastanza complesse.
In queste righe proverò a sintetizzare in parole semplici le varie tappe di un pignoramento immobiliare, puntando alla chiarezza dell’esposizione e derogando in qualche punto alle complessità del nostro ordinamento giuridico.
1] Lettera di costituzione in mora
Assodato che un soggetto abbia contratto un forte debito nei confronti di terzi quest’ultimi, alla luce delle ripetute richieste di credito rimaste inevase, incaricano un legale di inviare una lettera di costituzione in mora, ovvero una prima richiesta formale in cui si intima il debitore di saldare l’importo dovuto entro un breve periodo di tempo, solitamente 15 giorni.
2] Decreto ingiuntivo
Trascorsi i 15 giorni dalla lettera di costituzione in mora, qualora il debitore non abbia ancora assolto ai suoi oneri, si passa al decreto ingiuntivo, detto anche provvedimento monitorio o ingiunzione di pagamento.
Il decreto ingiuntivo è un atto giudiziario rapido e poco costoso con il quale il creditore richiede presso un giudice competente di ingiungere al debitore il pagamento di una somma di denaro.
Da quando il giudice riceve la richiesta, quest’ultimo ha 30 giorni di tempo per emettere il decreto ingiuntivo, rigettare la richiesta o richiedere ulteriori prove a integrazione della richiesta.
Se il giudice emette il decreto ingiuntivo, la palla passe all’ufficiale giudiziario, che notifica il provvedimento monitorio al debitore entro 60 giorni.
Considera che fino a questo step il “parere” del debitore non è ancora stato richiesto, ed è per questo che la notifica del decreto ingiuntivo arriva in tempi brevi (veloce come un fulmine, se si paragona alla lentezza media della giustizia italiana).
3] Notifica del precetto
La notifica del precetto può essere considerata a tutti gli effetti un ultimatum: con questa comunicazione il creditore effettua un’ennesima richiesta scritta al debitore di saldare quanto dovuto, eventualmente aggiornando la cifra da incassare qualora parte del debito sia nel frattempo stato corrisposto.
A seguito della notifica del precetto il debitore ha 10 giorni di tempo per pagare il suo debito, e in tale comunicazione gli viene esplicitamente notificato che in mancanza di pagamento ci sarà l’espropriazione forzata dell’immobile.
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4] Atto di pignoramento
Dopo una prima fase preliminare, l’atto di pignoramento è il primo vero passo che porta all’espropriazione dell’immobile.
Se l’attesa di 10 giorni dalla notifica di precetto è infruttuosa, il creditore chiederà al giudice, che a sua volta darà mandato all’ufficiale giudiziario, di notificare l’atto di pignoramento al debitore indicando l’immobile interessato.
Una volta notificato l’atto di pignoramento al debitore, questo viene trascritto nei Pubblici Registri immobiliari.
5] Avviso ai creditori
L’iscrizione dell’atto di pignoramento ai Pubblici Registri immobiliari serve anche a fare da cassa da risonanza nei confronti di eventuali altri creditori di quel dato debitore.
Qualora altre persone vantino credito nei confronti del soggetto interessato, il creditore procedente deve avvisare entro 5 giorni gli altri creditori, a maggior ragione se quest’ultimi vantano un diritto di prelazione.
Per molti è un passaggio di poca importanza, ma il mancato avviso nei confronti di altri creditori potrebbe non rendere possibile l’istanza di vendita dell’immobile.
6] Iscrizione a ruolo
È una mera formalità burocratica, comunque fondamentale: entro 15 giorni dalla trascrizione dell’atto di pignoramento, questo deve essere iscritto a ruolo e depositato in cancelleria, altrimenti non ha valore.
7] Istanza di vendita
Affinché l’atto di pignoramento sia valido, l’istanza di vendita va presentata entro 45 giorni.
A questi devono esserne poi aggiunti una 60ina per permettere l’integrazione dei documenti richiesti, come l’elenco dei creditori iscritti, la relazione notarile, certificato di matrimonio, ecc.
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8] Udienza di comparizione delle parti
Completata la documentazione e sentite le versioni di creditore e debitore, se ci sono tutti i presupposti, il giudice nomina due specifici professionisti:
- un perito che deve appunto fare una perizia (descrizione, valore dell’immobile, regolarità urbanistico-catastale, ecc.)
- un avvocato (ma può essere anche un notaio o un commercialista) che deve materialmente occuparsi della vendita.
9] Avviso di vendita
Possiamo considerarlo a tutto gli effetti un classico annuncio immobiliare, in cui il professionista delegato alla vendita deve indicare il prezzo, le caratteristiche dell’immobile, i termini di presentazione dell’offerta e così via.
Se l’avviso di vendita è infruttuoso (solitamente si possono presentare offerte congrue entro massimo 90 o 120 giorni) si passa all’asta con incanto.
10] Dopo l’asta
Quando un soggetto si aggiudica l’asta, il giudice emette il decreto di vendita (in cui sono indicate le modalità di pagamento del dovuto), l’ordine di cancellazione delle trascrizioni e il decreto di liberazione.
Quello più importante, ovvero il decreto di trasferimento della proprietà, viene emesso solo a saldo avvenuto.
Quanto tempo passa tra pignoramento e vendita all’asta?
Iniziamo con il dire che è impossibile fare una stima precisa, perché ci sono diverse variabili che possono allungare i tempi, come trattative con i creditori, differimenti di udienza, istanze di proroga, sospensioni e così via.
Volendo comunque dare un’idea, possiamo dire che fra l’atto di pignoramento e la messa all’asta di un immobile ci vuole mediamente un anno, e i tempi si sono fortunatamente accorciati grazie alle recenti riforme apportate al Codice di procedura civile, altrimenti parleremmo di tempistiche ancora più lunghe.
Quanto costa il pignoramento immobiliare?
Anche in questo caso fare una stima precisa del costo di un pignoramento immobiliare non è cosa semplice, perché ovviamente visto anche il numero di professionisti tirati in ballo i costi possono variare.
Tuttavia, proviamo a schematizzare inserendo prezzi medi a seconda dei vari passaggi del pignoramento immobiliare:
- Presentazione atto di pignoramento: 40 euro circa;
- Iscrizione atto di pignoramento: 278 euro + 27 di marca da bollo;
- Trascrizione nei Pubblici Registri immobiliari: 299 euro + 100 euro circa per professionista che fa trascrizione;
- Fornitura documenti per trascrizione: oscilla dai 500 ai 3.000 euro;
- Perizia su immobile: almeno 1.500 euro;
- Compenso delegato alla vendita: fino a 2.000 euro.
Sommando queste voci, risulta che: il pignoramento immobiliare costa almeno 5.000 euro senza considerare l’onorario dell’avvocato che ha seguito la pratica di pignoramento, oltre a eventuali spese di manutenzione ordinarie sull’immobile che toccano al creditore fin quando lo stesso non viene venduto.
Va da sé, quindi, che l’atto di pignoramento ha un senso solo per cifre ragguardevoli, altrimenti il gioco non vale la candela.
Dopo quanto tempo il debitore deve lasciare casa?
Sull’argomento ci sono state delle riforme recentissime che hanno portato ad alcune modifiche rispetto al passato.
Intanto, per tutte le vendite successive al 13 febbraio 2019, il debitore può restare nell’immobile che gli hanno pignorato fino all’emissione del decreto di trasferimento che, come abbiamo visto, avviene solo quando l’aggiudicatario dell’asta paga la cifra stabilita.
La cosa da sola però non basta: grazie alla legge numero 28 del febbraio 2020 il debitore deve lasciare casa solo se l’aggiudicatario, oltre ad aver pagato il dovuto, fa specifica istanza per “sfrattarlo”, altrimenti può ancora restare nell’immobile.
Si tratta di novità enormi, se si considera che prima di queste riforme il debitore doveva lasciare la casa ben prima dello svolgimento dell’asta.
Se tutto viene fatto in regola, il giudice notifica in via preventiva il decreto al debitore, che a quel punto ha dai 30 ai 60 giorni di tempo per lasciare la casa.
Se l’aggiudicatario non presenta istanza di liberazione, ovviamente il debitore non può restare in quella casa per sempre, ma i tempi si allungano notevolmente.
Considera che a quel punto la palla passa nelle mani dell’ufficiale giudiziario, che dovrà avviare un procedimento esecutivo: fare una stima dei tempi è impossibile perché ci sono troppe varianti ma, calcolando anche la lentezza della giustizia italiana, possiamo quantificare in “diversi mesi” il tempo che il debitore ha per lasciare la casa all’aggiudicatario.
Come salvare la casa da un pignoramento
Questo è sicuramente il paragrafo che più interessa chi un pignoramento l’ha subito: c’è possibilità di salvare la casa?
Andiamo subito nello specifico, dicendo anzitutto che alla fine l’unico modo veramente funzionante è saldare il debito con il creditore, e soprattutto i vari stratagemmi che girano sul web sono tutti privi di fondamento.
Facciamo subito cadere qualche castello di carta.
Intestare la casa al figlio salva dal pignoramento?
Assolutamente no!
In primo luogo, per intestare una casa a un figlio occorre fare anzitutto un atto di donazione, che fra imposte e compensi al notaio è comunque un’operazione di un certo dispendio, tutt’altro che facile per un soggetto che è magari sommerso dai debiti.
Tuttavia, poniamo anche che la procedura di donazione vada a buon fine: la stessa può comunque essere attaccata e revocata dai creditori, a meno che la donazione non sia stata fatta almeno 5 anni prima dell’atto di pignoramento.
Raramente un atto di donazione viene fatto 5 anni prima di un atto di pignoramento, perché i soggetti ovviamente non possono immaginare con così largo preavviso che potrebbero avere difficoltà economiche.
Statisticamente, chi fa una donazione più di 5 anni prima di un atto di pignoramento è quasi sempre in malafede, e anche lì con le vie legali non è detto che il creditore non possa comunque ottenere qualcosa.
Intestare la casa al ex coniuge salva dal pignoramento?
Qui ci troviamo di fronte a una casistica partorita da veri e propri geni della truffa, perché di quello si tratta.
Anzitutto, in caso di casa intestata al coniuge, i beni sono sempre pignorabili, sia in comunione che in separazione dei beni, possono solo differire le tempistiche.
E qui arriva il “lampo di genio”: molti in questi casi inscenano una separazione, in cui ad esempio il marito intesta la casa alla moglie a patto che questa rinunci all’assegno di mantenimento. Per rendere l’operazione credibile, ovviamente, la moglie deve anche cambiare residenza.
È sicuramente un’operazione illegale e deprecabile, ma senza prove che certificano la truffa è una soluzione che può funzionare.
Negli ultimi tempi sempre più creditori stanno assumendo detective privati per dimostrare questi “divorzi fittizi”, e finalmente questa procedura illegale sta perdendo di efficacia.
Vendere la casa la salva dal pignoramento?
Questa soluzione rispetto alle due precedenti è assolutamente legale ed è quindi un passo avanti, ma ti do subito un consiglio.
Massima trasparenza con l’acquirente, perché…
se sull’immobile grava un pignoramento, dovrai trovare un accordo con il creditore, affinché venga cancellato entro la data del rogito.
Per non sentirti alle strette e per avere più possibilità di ottenere uno sconto nella trattativa con il creditore, potresti inserire una clausola sospensiva all’interno dell’offerta d’acquisto.
Se sei stato trasparente con l’acquirente, tutto filerà liscio.
Viceversa, senza sospensiva, sei costretto a far cancellare il pignoramento a qualsiasi condizione, altrimenti sarai inadempiente nei confronti dell’acquirente.
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Quanto costa cancellare un pignoramento
Si tratta di uno dei costi più lievi rispetto all’ammontare dell’intera procedura di pignoramento.
Il costo per cancellare un pignoramento è pari a 27 euro di diritti PRA ed emolumenti, oltre a 48 euro di imposta di bollo che permettono il rilascio del certificato di proprietà.
Come riscattare un immobile pignorato?
Come riscattare un immobile pignorato?
Anche qui ci troviamo di fronte a una sorta di “mission impossible” perché il debitore, secondo la legge, non può né partecipare all’asta né ricomprare la casa.
Il massimo che il debitore può fare e far comprare la casa a un parente o amico, e quest’ultimo può cedergliela solo in usufrutto o in comodato gratuito.
Può il fondo patrimoniale salvare la casa dal pignoramento?
L’argomento è davvero ostico ne è testimonianza il fatto che ho dedicato un intero articolo all’argomento che puoi leggere qui: funziona il fondo patrimoniale contro il pignoramento?
In breve…
Lo scopo del fondo patrimoniale è quello di proteggere dei beni immobiliari al fine di renderli impignorabili e pertanto sottrarli a possibili azioni creditorie.
Tale protezione è efficace solo dopo 5 anni dalla costituzione del fondo patrimoniale ed agisce solo nei confronti dei debiti contratti non per bisogni famigliari.
Con il passare del tempo, la giurisprudenza ha ridotto notevolmente l’efficacia dei fondi patrimoniali, poiché ha ricompreso tra i bisogni di famiglia i debiti di natura tributaria, le sanzioni amministrative per violazione del codice della strada e tutti i debiti contratti per motivi lavorativi, se il reddito generato è indispensabile per il sostentamento della famiglia stessa.
Sono Elena Manzhos: mamma di due bellissimi figli, moglie e agente immobiliare da oltre 10 anni. Francamente, non so cosa sia più difficile. Più di 15 anni fa mi sono trasferita in Italia dall’est europa, dove insegnavo inglese. Ho sempre avuto la passione per le case; da bambina per la casa della Barbie, ora da professionista immobiliare per gli immobili lussuosi.
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