Ricevere un pignoramento immobiliare non significa che la casa verrà venduta all'asta il giorno successivo. Significa però che è iniziata una procedura esecutiva seria e che aspettare senza fare nulla normalmente riduce le possibilità di trovare una soluzione.
Nel mio lavoro immobiliare mi è capitato di incontrare proprietari che arrivano quando l'asta è ormai vicina. A quel punto vendere l'immobile, trattare con i creditori o trovare un acquirente diventa molto più difficile.
Per questo il primo consiglio è molto semplice: se hai ricevuto un atto di pignoramento, fai immediatamente verificare la situazione da un avvocato che si occupa di esecuzioni immobiliari.
In questa guida ti spiego in parole semplici come funziona la procedura, quando può essere pignorata anche la casa in cui vivi e quali strumenti possono esistere prima della vendita all'asta.
Nel pignoramento immobiliare il tempo conta. Più presto conosci debito, creditori, valore della casa e stato della procedura, maggiori sono normalmente le alternative che puoi valutare.
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Cos'è il Pignoramento Immobiliare
Il pignoramento immobiliare è l'atto con il quale un creditore sottopone un immobile del debitore a esecuzione forzata per cercare di recuperare quanto gli è dovuto.
Il punto importante è capire che il pignoramento non trasferisce immediatamente la proprietà della casa. Il debitore rimane proprietario, ma l'immobile viene vincolato alla procedura esecutiva e può successivamente essere venduto.
Un errore frequente è pensare che prima di ogni pignoramento debbano esserci necessariamente una lettera di messa in mora e un decreto ingiuntivo.
Non è così.
Per iniziare un'esecuzione il creditore deve disporre di un titolo esecutivo. Può trattarsi, per esempio, di un provvedimento giudiziario oppure di un altro titolo al quale la legge attribuisce efficacia esecutiva. Il decreto ingiuntivo è quindi una possibilità, non una tappa obbligatoria di qualsiasi pignoramento.
Prima dell'esecuzione viene normalmente notificato anche l'atto di precetto, con il quale il debitore viene intimato a pagare. Se il pagamento non avviene e ricorrono i presupposti, si può procedere al pignoramento.
Nel caso di un immobile, l'atto individua il bene e viene poi trascritto nei registri immobiliari. Da quel momento la situazione diventa visibile anche nelle visure ipotecarie.
La Prima Casa Può Essere Pignorata?
Sì. Questa è probabilmente una delle questioni sulle quali circolano più informazioni sbagliate.
La famosa regola secondo cui “la prima casa non si può pignorare” non vale in generale.
Una banca, un privato o un altro creditore possono, se ne ricorrono i presupposti, promuovere un'esecuzione anche sull'abitazione nella quale vive il debitore.
La protezione particolare riguarda invece l'Agente della riscossione[1] e quindi i debiti riscossi secondo la disciplina speciale della riscossione pubblica.
In questo caso l'espropriazione non viene avviata quando ricorrono contemporaneamente determinate condizioni: deve trattarsi dell'unico immobile di proprietà del debitore, deve essere adibito ad abitazione e il debitore deve risiedervi anagraficamente; inoltre non deve rientrare nelle abitazioni di lusso indicate dalla normativa, comprese le categorie catastali A/8 e A/9.
Negli altri casi, per l'espropriazione immobiliare dell'Agente della riscossione sono previsti ulteriori limiti, tra cui una soglia complessiva del credito superiore a 120.000 euro e il previo decorso del periodo previsto dopo l'iscrizione dell'ipoteca.
Dire “la prima casa è impignorabile” è sbagliato. La tutela speciale riguarda principalmente l'espropriazione dell'unico immobile abitativo da parte dell'Agente della riscossione, se ricorrono tutte le condizioni previste dalla legge.
Cosa Succede Dopo il Pignoramento Immobiliare
Dopo la notifica e la trascrizione del pignoramento, il creditore deve portare avanti la procedura rispettando una serie di termini.
Il processo viene iscritto a ruolo davanti al Tribunale competente e il creditore deve chiedere che l'immobile venga venduto. Viene poi depositata la documentazione catastale e ipotecaria prevista dalla legge.
Il giudice nomina normalmente un esperto stimatore, che analizza l'immobile e prepara la perizia. Vengono controllati valore, situazione catastale ed edilizia, occupazione, formalità presenti nei registri immobiliari e altri elementi necessari alla vendita.
Viene inoltre nominato il custode giudiziario, salvo i casi in cui il giudice ritenga inutile la sostituzione del debitore nella custodia.
Il custode ha oggi un ruolo molto importante. Collabora con l'esperto, gestisce le visite dei potenziali acquirenti e vigila sull'immobile durante la procedura.
Successivamente il giudice autorizza la vendita e, normalmente, delega le relative operazioni a un notaio, avvocato o commercialista inserito negli appositi elenchi.
Da quel momento l'immobile viene pubblicizzato e si arriva agli esperimenti di vendita.
Se vuoi approfondire la fase dal punto di vista di chi compra, trovi qui la guida su come funziona un'asta immobiliare.
Tra pignoramento e asta ci sono diversi passaggi. Ma questo non significa che il debitore possa aspettare tranquillamente l'ultimo momento: alcune soluzioni sono utilizzabili soltanto prima che la procedura raggiunga determinate fasi.
Quanto Tempo Passa dal Pignoramento all'Asta?
Non darei più una risposta come “mediamente un anno”.
Ogni procedura può avere tempi differenti. Incidono la documentazione, il Tribunale, eventuali opposizioni, la situazione dell'immobile, il numero di esperimenti di vendita e le iniziative delle parti.
La normativa ha introdotto termini più stringenti in diverse fasi dell'esecuzione e le riforme degli ultimi anni hanno cercato di accelerare le vendite. Questo però non permette di trasformare la durata di una procedura in una semplice media valida per tutta Italia.
Il debitore deve lasciare subito la casa?
No, se l'immobile pignorato è abitato dal debitore e dalla sua famiglia.
La disciplina attuale prevede che il debitore e i familiari conviventi possano normalmente continuare ad abitare l'immobile fino alla pronuncia del decreto di trasferimento.
Durante questo periodo devono però rispettare gli obblighi previsti dalla procedura. Devono conservare correttamente la casa e consentire le visite organizzate dal custode.
Se impediscono le visite, danneggiano l'immobile o violano gli altri obblighi, il giudice può ordinare la liberazione anche prima.
Quando viene emesso il decreto di trasferimento, il giudice dispone normalmente anche la liberazione dell'immobile occupato dal debitore e dalla sua famiglia. L'attuazione viene curata dal custode secondo le disposizioni del giudice.
Non esiste quindi una regola generale dei “30 o 60 giorni” valida per qualsiasi pignoramento. Bisogna guardare lo stato della procedura, chi occupa l'immobile e i provvedimenti adottati dal giudice.
Cosa Puoi Fare per Evitare che la Casa Arrivi all'Asta
Questa è la parte che interessa maggiormente il proprietario.
La cosa più importante è non cercare scorciatoie come donazioni dell'ultimo minuto, vendite simulate o trasferimenti fittizi a familiari. Oltre a poter essere inefficaci nei confronti dei creditori, possono creare problemi ancora più seri.
Esistono invece strumenti previsti dalla legge e soluzioni negoziali che vanno valutati con l'avvocato in base alla fase in cui si trova la procedura.
Accordo con i creditori e vendita dell'immobile
Una delle soluzioni pratiche può essere trovare un accordo con i creditori e vendere la casa prima che venga aggiudicata all'asta.
Si sente spesso parlare di saldo e stralcio immobiliare. Non è però una formula magica e il creditore non è obbligato ad accettare uno sconto.
L'operazione deve essere costruita in modo che il prezzo della vendita venga utilizzato secondo gli accordi raggiunti con i creditori e che la procedura esecutiva venga conseguentemente estinta o rinunciata, con cancellazione del pignoramento.
Qui serve coordinamento tra debitore, avvocati, creditori, acquirente e notaio.
Infatti, se una casa è già pignorata, non basta venderla normalmente a un'altra persona. Gli atti di alienazione successivi al pignoramento non pregiudicano il creditore pignorante e gli altri creditori che partecipano all'esecuzione.
Conversione del pignoramento
Un altro strumento importante è la conversione del pignoramento prevista dall'art. 495 c.p.c.
Prima che venga disposta la vendita o l'assegnazione, il debitore può chiedere di sostituire l'immobile pignorato con una somma di denaro sufficiente a soddisfare i crediti e le spese della procedura.
Con la domanda deve essere depositata una somma non inferiore a un sesto dei crediti indicati dalla norma, dedotti i pagamenti già effettuati.
Per gli immobili, quando esistono giustificati motivi, il giudice può autorizzare una rateizzazione mensile fino a un massimo di 48 mesi.
È uno strumento molto interessante, ma deve essere richiesto nei tempi previsti e l'istanza può essere presentata una sola volta.
La nuova vendita diretta
La riforma del processo civile ha introdotto anche uno strumento che nel vecchio articolo non avevamo: la vendita diretta dell'immobile pignorato.
L'art. 568-bis c.p.c. consente al debitore, rispettando condizioni e termini precisi, di chiedere al giudice che l'immobile venga venduto direttamente a un acquirente che presenta un'offerta.
L'offerta deve raggiungere almeno il valore previsto dalla norma sulla base della relazione di stima ed essere accompagnata da una cauzione non inferiore al 10% del prezzo offerto.
L'istanza deve essere presentata entro il termine previsto rispetto all'udienza ex art. 569 c.p.c. e può essere formulata una sola volta.
Non è quindi una normale vendita privata effettuata ignorando il pignoramento. È una vendita inserita all'interno della procedura esecutiva e controllata dal giudice.
Oggi non esiste soltanto l'alternativa “pago tutto oppure la casa va all'asta”. A seconda della fase della procedura possono essere valutati accordi con i creditori, conversione del pignoramento e, quando ricorrono i presupposti, vendita diretta. Bisogna però muoversi in tempo.
Fondo Patrimoniale e Pignoramento: Protegge Davvero la Casa?
Su questo argomento esistono molti equivoci.
Il fondo patrimoniale non rende automaticamente una casa impignorabile.
L'art. 170 del Codice civile stabilisce che l'esecuzione sui beni del fondo e sui relativi frutti non può avere luogo per debiti che il creditore conosceva essere stati contratti per scopi estranei ai bisogni della famiglia.
La differenza è enorme.
Non basta quindi dimostrare che esiste un fondo patrimoniale. Bisogna guardare per quale motivo è nato il debito e cosa sapeva il creditore.
La Cassazione ha inoltre chiarito che il concetto di bisogni della famiglia non va interpretato in modo ristretto come semplice cibo, bollette o spese mediche. Può comprendere anche il benessere della famiglia, il miglioramento della sua situazione economica e, in determinate circostanze, obbligazioni collegate all'attività professionale o imprenditoriale.
Questo non significa che qualsiasi debito d'impresa sia automaticamente un debito familiare. Significa che non basta dire “questo debito nasce dalla mia azienda, quindi la casa è protetta”.
La giurisprudenza pone inoltre sul debitore che invoca la protezione dell'art. 170 l'onere di dimostrare l'estraneità del debito ai bisogni familiari e la conoscenza di tale estraneità da parte del creditore.
Costituire il fondo quando i debiti esistono già
Anche qui bisogna fare molta attenzione.
Se viene costituito un vincolo a titolo gratuito quando il credito è già sorto, l'art. 2929-bis c.c., quando ricorrono tutti i suoi presupposti, può consentire al creditore di procedere all'esecuzione senza attendere prima una sentenza di revocatoria, purché il pignoramento venga trascritto entro il termine annuale previsto dalla norma.
Rimane inoltre la possibile azione revocatoria nei casi e nei termini stabiliti dall'art. 2901 c.c.
Ed è qui che correggerei uno degli errori più importanti del vecchio articolo.
Dopo cinque anni il fondo patrimoniale non diventa automaticamente inattaccabile.
I cinque anni vengono spesso citati perché riguardano il termine di prescrizione dell'azione revocatoria. Sono una cosa diversa dalla protezione prevista dall'art. 170, che continua a dipendere dalla natura del debito e dalla conoscenza del creditore.
Il fondo patrimoniale non è un timer: non basta costituirlo e aspettare cinque anni per trasformare la casa in un bene che nessun creditore potrà più toccare.
Proprio per questo non manterrei più un articolo separato sul fondo patrimoniale. È molto più utile trattarlo qui, all'interno della guida generale sul pignoramento immobiliare.
Domande Frequenti sul Pignoramento Immobiliare
La banca può pignorare la prima casa?
Sì, se esistono i presupposti per procedere. La particolare tutela dell'unico immobile adibito ad abitazione principale riguarda l'Agente della riscossione nelle condizioni stabilite dalla normativa e non rappresenta un divieto generale valido per qualsiasi creditore.
Posso vendere una casa dopo che è stata pignorata?
Una normale vendita effettuata dopo il pignoramento non elimina gli effetti della procedura nei confronti dei creditori. Una vendita può però essere strutturata nell'ambito di un accordo con i creditori oppure, se ricorrono le condizioni, attraverso gli strumenti previsti dalla procedura esecutiva. In questi casi serve coordinamento legale e notarile.
Cos'è la conversione del pignoramento?
È lo strumento che consente al debitore, prima che sia disposta la vendita o l'assegnazione, di chiedere che al bene pignorato venga sostituita una somma di denaro sufficiente a soddisfare quanto dovuto secondo l'art. 495 c.p.c. Per gli immobili il giudice può, in presenza dei presupposti, concedere una rateizzazione fino a 48 mesi.
Quanto tempo posso restare nella casa pignorata?
Se l'immobile è abitato dal debitore e dalla sua famiglia, la disciplina attuale consente normalmente di mantenerne il possesso fino al decreto di trasferimento, salvo violazioni degli obblighi previsti dalla legge e dai provvedimenti del giudice.
Il fondo patrimoniale impedisce il pignoramento?
Non automaticamente. La protezione dell'art. 170 c.c. dipende dalla relazione tra il debito e i bisogni della famiglia e dalla conoscenza del creditore. Inoltre il fondo può essere soggetto, quando ne ricorrono i presupposti, agli strumenti previsti dagli artt. 2929-bis e 2901 c.c.
Dopo cinque anni il fondo patrimoniale è sicuro?
No. Il decorso di cinque anni non rende automaticamente i beni del fondo impignorabili. Quel termine è rilevante per la prescrizione dell'azione revocatoria, mentre la possibilità di esecuzione sui beni del fondo continua a dover essere valutata anche alla luce dell'art. 170 c.c.
Quanto costa cancellare un pignoramento immobiliare?
Non utilizzerei una cifra unica. La cancellazione dipende da come si conclude la procedura e comporta gli adempimenti presso i registri immobiliari oltre agli eventuali costi professionali e fiscali applicabili al caso concreto. La vecchia indicazione di 27 euro di diritti PRA non è corretta per un pignoramento immobiliare.
Il debitore può ricomprare la propria casa all'asta?
Il debitore esecutato non può presentare personalmente l'offerta per acquistare il bene nella propria procedura. Eventuali acquisti da parte di soggetti terzi devono essere reali e autonomi; eviterei qualsiasi costruzione fittizia finalizzata semplicemente ad aggirare il divieto.