Leggendo una pagina di annunci immobiliari, sul web o su un giornale, ti sarà sicuramente capitato di trovare parole come “asta immobiliare”, “con incanto”, “senza incanto”, “offerta minima” e così via.
Quello di prendere una casa all’asta è un metodo che affascina sempre più persone, non fosse altro per il fatto che si può acquistare un immobile a un prezzo nettamente inferiore rispetto al suo reale valore di mercato.
Ho partecipato a decine e decine di aste assieme ai miei clienti e qui ho deciso di darti tutte le informazioni necessarie sull’argomento, al fine di evitare errori grossolani.
Le aste giudiziarie spesso prevedono anche la vendita di beni mobili, ma qui ci occuperemo esclusivamente di quelle immobiliari. Case e solo case.
Menu:
Cos’è un asta immobiliare?
L’asta giudiziaria è una parte di un processo esecutivo che vede l’espropriazione di un bene immobiliare, che viene appunto venduto all’asta al miglior offerente per poi corrispondere la somma ottenuta ai creditori.
Le aste immobiliari sono aperte a tutti i cittadini, ad eccezione del debitore.
Una casa viene messa all’asta a seguito di un pignoramento, e soprattutto in tempi difficili come quelli che stiamo vivendo, le aste rappresentano una grande occasione per acquistare un appartamento anche al 30-40% in meno di quello che è il suo reale valore.
Quali sono le tipologie di asta esistenti?
Partiamo da un primo distinguo fra aste giudiziarie e fallimentari:
- le aste giudiziarie riguardano le persone fisiche;
- le aste fallimentari coinvolgono le persone giuridiche (società, aziende, ecc.), ovvero soggetti fallibili.
Di fatto per i tuoi scopi non cambia nulla.
In origine le aste immobiliari si distinguevano esclusivamente in aste con o senza incanto, ma con l’avvento della tecnologia è arrivata anche l’asta telematica, in cui le offerte possono essere presentate in modalità sincrona, asincrona o mista. Vediamole tutte nei dettagli.
Asta con incanto
Se non hai mai assistito a un’asta dal vivo, fai conto che l’asta con incanto è quella “tradizionale”, spesso riproposta in film o serie TV.
Viene fissata un’asta aperta al pubblico, e i vari partecipanti possono presentare le offerte rispettando i parametri stabiliti preventivamente dal giudice competente, come offerta minima, valore minimo del rilancio, cauzione da rilasciare per poter partecipare all’asta, e così via.
Una volta avviata l’asta, si può partire con offerte e rilanci, dove ogni soggetto può rilanciare. Dopo ogni rilancio, solitamente ci sono tre minuti di tempo da parte degli altri partecipanti per ribattere.
Se sono trascorsi i 3 minuti senza ulteriori rilanci, il soggetto che in quel momento ha fatto l’offerta migliore si aggiudica l’asta.
In caso di asta con incanto, non si tratta però di un’aggiudicazione definitiva: da quel momento gli altri partecipanti hanno ben 10 giorni di tempi per fare un rilancio, a patto che sia maggiorato almeno del 20% rispetto all’ultima offerta in essere.
Se tale rilancio avviene, viene indetta una nuova asta ripartendo ovviamente dalla nuova offerta; se invece passano i 10 giorni senza ulteriori offerte, l’aggiudicatario può definitivamente considerarsi vincitore.
Statistiche alla mano, l’asta con incanto è sempre meno frequente… quasi inesistente.
Asta senza incanto
Ben più frequente è l’asta con l’incanto, la cui caratteristica principale è data dal fatto che l’aggiudicazione è definitiva. Se hai vinto in sede di rilanci, la casa è tua.
Al fine di poter essere valida, l’offerta deve essere presentata in busta chiusa e contenere:
- l’importo dell’offerta,
- le indicazioni circa le tempistiche,
- le modalità di pagamento in caso di aggiudicazione l’asta,
- copia della ricevuta della cauzione versata all’asta (solitamente il 10% del prezzo offerto),
- carta d’identità e codice fiscale.
L’offerta è irrevocabile, e ovviamente in caso di mancata aggiudicazione la cauzione viene restituita.
Durante l’udienza si procede all’apertura delle buste:
- se l’offerta è una sola, pari o superiore al prezzo base stabilito dal tribunale, questa viene sicuramente accolta;
- se l’offerta è una sola con prezzo compreso tra il prezzo base e l’offerta minima (più avanti vedremo la differenza fra prezzo base e offerta minima), questa può essere vagliata dal giudice competente ed eventualmente accolta in assenza di istanze di assegnazione.
- se le buste con prezzi almeno pari all’offerta minima fossero più di una, si darà ai partecipanti la possibilità di fare rilanci, fino all’aggiudicazione dell’asta.
Immagino che ora ti stai chiedendo: ma cosa è un’istanza di assegnazione?
Rispondo subito: l’istanza di assegnazione è una richiesta da presentare entro 10 giorni prima della data dell'asta, con la quale il creditore chiede che gli venga intestato l’immobile a soddisfazione del credito.
Come funziona l’asta telematica
Le aste telematiche esistono da un bel po’ di anni, ma sono diventate frequenti solo post epidemia Covid-19: in mesi in cui tutte le attività erano ferme, la procedura telematica è stata l’unico metodo per non fermare le procedure giudiziarie.
Nelle aste telematiche occorre iscriversi su una specifica piattaforma digitale, al fine di ottenere un username e una password per effettuare l’accesso.
I vari partecipanti possono presentare le offerte in totale anonimato, e la cauzione per la partecipazione deve essere versata esclusivamente con bonifico.
A seconda di quanto stabilito dalla specifica asta telematica, le offerte si possono presentare in tre modalità:
- sincrona: l’asta telematica sincrona è quella che avviene in tempo reale, dove nel lasso di tempo stabilito i partecipanti devono essere contemporaneamente presenti al fine di fare le proprie offerte e/o rilanciare, fino alla scadenza stabilita. Qualora ce ne sia la necessità, l’addetto alla vendita può anche attivare una chat con i potenziali acquirenti durante l’asta. Un esempio banale: eBay, il noto e-commerce, fra le modalità di vendita dei prodotti prevede anche l’asta telematica sincrona.
- asincrona: l’asta telematica asincrona è praticamente identica a quella sincrona, l’unica differenza è che ha tempi più dilatati e pertanto i partecipanti non sono tenuti ad essere tutti contemporaneamente presenti. Nella vendita asincrona l’asta dura qualche giorno, ogni utente può presentare un’offerta e, se questa viene superata da altri, il sistema telematico invia una notifica via mail: a quel punto il partecipante può decidere di rilanciare o rinunciare.
- mista: l’asta telematica mista è quella che unisce alla piattaforma digitale anche la modalità “fisica”: in pratica si possono presentare offerte sia online, sia comparendo fisicamente davanti al referente della procedura al momento dell’asta. È una sorta quindi di ibrido fra l’asta tradizionale e quella telematica.
Qualunque sia la modalità di asta scelta, ricordo che ci si può considerare aggiudicatari a tutti gli effetti dell’asta solo se si provvede al pagamento del saldo prezzo nei tempi e nei modi previsti.
Tabella definizioni asta in breve
| TIPOLOGIA |
DESCRIZIONE |
| Asta giudiziaria |
riguarda le persone fisiche (soggetti non fallibili). |
| Asta fallimentare |
coinvolge i soggetti fallibili come aziende, società. |
| Asta con incanto |
(sempre più rara) durante i rilanci, l’aggiudicazione è temporanea e diventa definitiva se gli altri partecipanti non offrono entro 10 giorni un prezzo maggiorato almeno del 20% rispetto all’ultima offerta. |
| Asta senza incanto |
(sempre più frequente) scaduto il tempo per fare rilanci, l'aggiudicazione è definitiva. |
| Asta telematica sincrona |
la partecipazione è online e i partecipanti devono essere tutti presenti durante i rilanci; mediamente dura da qualche minuto a un’ora. |
| Asta telematica asincrona |
la partecipazione è online e generalmente l’asta dura un paio di giorni, pertanto i partecipanti non sono costretti ad essere presenti contemporaneamente. |
| Asta mista |
la partecipazione è sia fisica (di persona) sia online; l’addetto alla vendita coordina le attività di tutti i partecipanti; mediamente dura da qualche minuto a un’ora. |
I documenti da leggere: perizia e avviso vendita
Prima di partecipare ad una qualsiasi asta, ti consiglio di leggere con la massima attenzione due documenti: la perizia e l’avviso di vendita.
La perizia è un documento redatto da un valutatore abilitato, solitamente un ingegnere, architetto o geometra iscritto all’albo, che contiene:
- la descrizione sommaria dell’immobile con ubicazione, caratteristiche, finiture, stato di conservazione;
- i dati catastali inclusa la superficie catastale espressa in metri quadri;
- una analisi urbanistico-catastale in cui vengono citati i titoli edilizi (licenze), la regolarità urbanistica, il certificato di agibilità, l’attestato di prestazione energetica, lo stato di possesso (libero, occupato o regolarmente affittato);
- la valutazione economica ed i metodi utilizzati;
- un reportage fotografico.
In poche parole, si tratta di una vera e propria due diligence… una sorta di carta d’identità dell’immobile.
L’avviso di vendita, invece, è un documento scritto dal delegato alla vendita (in alternativa dal giudice stesso) nel quale si dettagliano:
- tipologia di asta (con/senza incanto, sincrona/asincrona/mista)
- data, ora e luogo di svolgimento dell’asta
- brevissima descrizione dell’immobile in vendita
- prezzo base, offerta minima e rilanci minimi
- cauzione (abitualmente il 10% del prezzo offerto)
- chi può partecipare, come presentare l’offerta, cosa deve contenere l’offerta
- condizioni e modalità di partecipazione / svolgimento della gara
- istruzioni su come visitare l’immobile
Differenza fra prezzo base e offerta minima
Il prezzo base di un immobile all’asta è quello deciso dal perito al momento della valutazione, e corrisponde quindi all’importo con cui viene messo in vendita.
Da non confondere con l’offerta minima, che è invece la somma minima che un soggetto può offrire per partecipare all’asta, che solitamente è inferiore al 25% rispetto al prezzo base.
Come funziona un’asta
In presenza di una sola offerta, se il prezzo offerto è pari o superiore al prezzo base d’asta, l’immobile viene senz’altro assegnato.
Viceversa, se il prezzo offerto è tra il prezzo base d’asta e l’offerta minima, l’offerta viene accolta se non sono state presentate istanze di assegnazione e se il delegato alla vendita non sia convinto di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita.
Nel caso di più offerte, gli offerenti verranno invitati ad una gara, partendo dall’offerta più alta, e l’immobile sarà aggiudicato a chi offrirà il maggior rialzo.
E se non ci sono offerte? leggi qui sotto…
Cosa succede in caso di aste deserte?
Se in un asta non si presentano soggetti che fanno offerte, questa viene considerata deserta. A quel punto viene riproposta una seconda asta dopo diversi mesi, ribassando il prezzo di circa un 25% rispetto a quella precedente.
In linea teorica non vi sono limiti di aste per un immobile, ma se un giudice, analizzando a fondo la questione, vede che quella casa ha scarse possibilità di vendita o la cifra che si otterrebbe non soddisferebbe i creditori, può addirittura decidere di annullare l’intera procedura.
Gli attori di un’asta: Custode giudiziario, Delegato alla vendita, Perito, Esecutato
Ci sono una serie di persone che gravitano attorno ad un’esecuzione forzata.
Al fine di mettere materialmente una casa all’asta, il Giudice dell’Esecuzione, brevemente GE, nomina tre distinte figure:
- il perito: noto anche come consulente tecnico d’ufficio, è un professionista il cui compito principale è quello di redigere un’analisi tecnico-legale del bene immobiliare sotto tutti i punti di vista e stabilire il valore dell’immobile che sta per essere messo all’asta. Per giungere alla stima finale, il perito deve effettuare tutta una serie di analisi, come la presenza di inquilini, la verifica dei confini della casa, la corrispondenza fra i dati catastali e quelli reali, l’eventuale presenza di abusi edilizi e lo stato di conservazione generale dell’immobile. Sulla base di questi e altri parametri il perito stabilità un valore dell’immobile, che diventerà a quel punto il prezzo base dell’asta.
- il delegato alla vendita: è un professionista (solitamente un commercialista o avvocato) che deve materialmente favorire la vendita dell’immobile. Deve anzitutto visionare i documenti riguardanti l’immobile, e renderli logicamente disponibili per eventuali compratori. Successivamente monitora tutte le fasi dell’asta, si preoccupa di creare annunci immobiliari con tutti i dettagli al fine di trovare potenziali compratori e redige l’avviso di vendita con tutti i dettagli previsti. Se un’asta va deserta, è il delegato alla vendita che può decidere di indirne un’altra a un prezzo ribassato, mai oltre il 25% in meno del prezzo di base.
- il custode giudiziario: è una figura che deve materialmente gestire l’immobile fin quando l’asta non sarà aggiudicata. Il custode giudiziario deve assicurare che la casa sia tenuta in buono stato fino alla vendita, deve organizzare i sopralluoghi per permettere le visite ai potenziali compratori, e non può prendere iniziative senza renderne conto al tribunale competente. Se nella casa c’è un inquilino, si assicura di incassare gli affitti se c’è un regolare contratto di locazione alla base, altrimenti provvede a comunicare al soggetto di lasciare l’appartamento, monitorando anche le operazioni di sgombero. Il custode giudiziario viene nominato dal GE all’atto del pignoramento immobiliare e può essere il debitore stesso, il delegato alla vendita o qualunque altro soggetto.
Chi è il debitore esecutato?
Con il termine debitore esecutato si indica il soggetto nel confronto del quale, alla luce dei debiti maturati, si effettua un pignoramento dei beni. In altre parole è il proprietario (o ex a questo punto) della casa messa all’asta.
Il preludio all’asta immobiliare: il pignoramento
L’acquisto di un immobile all’asta fa sicuramente felice l’aggiudicatario, soprattutto se si tratta di un appartamento che diventerà la prima casa.
Tuttavia, come nel classico rovescio della medaglia, questa felicità è direttamente proporzionale alla tristezza di chi, quella casa, l’ha persa a seguito di un pignoramento.
Per comprendere un’asta immobiliare è importante conoscere anche il processo che ha portato a questa procedura, ovvero il pignoramento.
Tutto nasce da un debitore e un creditore. Il secondo esige a qualunque costo il credito che vanta, mentre il primo non può o non vuole onorare tale pagamento.
Quando tutti i tentativi di mediazione fra individui falliscono, si passa alle vie legali:
- L’avvocato del creditore invia al debitore una lettera di costituzione in mora, in cui intima il pagamento del debito entro 15 giorni.
- Se il debitore continua a non pagare, la palla passa al tribunale, “invocato” dall’avvocato del creditore: il giudice competente, analizzata la situazione, emette il decreto ingiuntivo, che viene notificato al debitore dall’ufficiale giudiziario in 60 giorni.
- A seguito del decreto ingiuntivo, il creditore invia un’ennesima comunicazione al debitore, nota come notifica del precetto, in cui si chiede di saldare il dovuto entro 10 giorni.
- Se anche tale periodo trascorre infruttuosamente, il giudice emette l’atto di pignoramento, che darà poi il via all’asta immobiliare.
Come vincere un’asta?
Se ti appresti a leggere questo paragrafo come se stessi per trovare l’elisir dell’eterna giovinezza o il Sacro Graal, stai partendo male.
Non esiste una formula magica per vincere un’asta immobiliare, ma con il giusto approccio hai sicuramente maggiori possibilità di farcela.
Fatta questa doverosa premessa, ricorda che partecipare a un’asta immobiliare non significa automaticamente farsi prendere la mano e sparare cifre che poi non si possono onorare.
Il trucco è stabilire con la massima precisione il valore dell’immobile e solo dopo il tuo prezzo massimo che sei disposto a pagare per aggiudicarti quella determinata casa.
A tal proposito, il nostro servizio “Rogiti in chiaro” ti permette di ricevere tutti i contratti di compravendita di appartamenti nello stesso condominio o ville nel circondario.
Così facendo, conoscerai:
- descrizione dell’appartamento
- superficie
- prezzo di vendita
- modalità di pagamento
insomma tutto ciò che riguarda la transazione immobiliare.
Una volta determinato il prezzo in €/mq, potrai desumere con la massima precisione il valore dell’immobile basandoti su dati reali e non dicerie di quartiere.
Conviene acquistare casa a Milano con l’asta?
Assolutamente si!
In questo periodo (Maggio 2023) il rialzo dei tassi rende i mutui più costosi e frena la corsa ai rialzi dei prezzi a Milano.
A breve molti avranno problemi economici e la regola numero 1 dei grandi investitori è: vendere con il mercato alto (nell’articolo “come vendere casa a Milano” tratto proprio questo argomento) ed acquistare in tempo di crisi.
Domande e risposte sul tema aste
Quali sono i tempi delle aste immobiliari?
Non esiste una definizione univoca dei tempi delle aste immobiliari, perché questi sono subordinati alle decisioni dei tribunali, le cui tempistiche sappiamo essere molto lunghe.
Mediamente, da quando un immobile viene messo all’asta fino all’aggiudicazione definitiva passano circa 18 mesi.
In qualche zona d’Italia ancora oggi si assiste ad aste immobiliari che sono durate addirittura decenni a causa di diverse beghe legali, ma fortunatamente sono una rarità.
Cosa rischia il debitore?
Se un soggetto ha dei debiti e non provvede al pagamento dei suddetti, rischia il pignoramento dei beni mobili (stipendio, rendite finanziarie, conti correnti, ecc.) e immobili (anche la prima casa).
Un soggetto nullatenente, ovvero colui che non ha alcun immobile di proprietà e non percepisce alcuna forma di reddito, in linea di massima non corre alcun rischio.
Dopo quanto tempo il debitore deve lasciare la casa?
Il debitore può restare nella casa messa all’asta fino alla definitiva aggiudicazione.
Dal momento in cui il giudice emette il decreto di trasferimento, il debitore ha dai 30 ai 60 giorni di tempo per lasciare l’immobile. In mancanza di un decreto di trasferimento, i tempi si allungano di diversi mesi.
Cosa è il saldo e stralcio immobiliare?
Il saldo e stralcio immobiliare è una procedura riservata al debitore, che gli permette di vendere la casa ad un acquirente prima dell’asta, grazie ad un accordo con i creditori.
È una sorta di agevolazione per quei debitori, che vogliono uscire “puliti” da una situazione difficile senza alcuna segnalazione nelle banche dati, potendo pertanto tornare ad accedere al credito come se nulla fosse stato.
Come accedere a un mutuo per un’asta
Non tutti sanno che anche per le case all’asta gli istituti di credito concedono mutui.
L’iter è grossomodo lo stesso di quando si richiede un mutuo per una casa da acquistare con una normale transazione, l’unica differenza è che occorre stipulare con la banca una pre-delibera che garantisca la consegna della cifra pattuita nei tempi previsti in caso di aggiudicazione dell’asta.
Per risparmiare tempo, l’ideale è rivolgersi a istituti bancari indicati dal tribunale.
Dove trovare gli annunci di aste immobiliari?
Il web è pieno di annunci di aste immobiliari, ma per effettuare una ricerca mirata, che tenga conto dell’area geografica, del budget e dell’intervallo di tempo in cui sono svolte le aste l’ideale è rivolgersi alla nostra agenzia.
È possibile rivendere la casa acquistata all’asta?
Assolutamente si!
Chi compra una casa all’asta, una volta ottenuto il decreto di trasferimento da parte del giudice competente, può rivenderla anche a un prezzo maggiorato senza alcun problema.
Ci sarà da pagare una plusvalenza e qui trovi un articolo dedicato all’argomento: “Tutto sulla Plusvalenza Immobiliare”.
Per rivenderla al miglior prezzo possibile, puoi ovviamente rivolgerti alla nostra agenzia.
Sono Elena Manzhos: mamma di due bellissimi figli, moglie e agente immobiliare da oltre 10 anni. Francamente, non so cosa sia più difficile. Più di 15 anni fa mi sono trasferita in Italia dall’est europa, dove insegnavo inglese. Ho sempre avuto la passione per le case; da bambina per la casa della Barbie, ora da professionista immobiliare per gli immobili lussuosi.
Fiaip,
Linkedin,
Instagram,
Facebook.