Come Calcolare il Valore di un Immobile [3 metodi semplici]

La valutazione di un immobile è una delle operazioni più complesse da fare all’interno del mercato immobiliare. Considera che anche i giudici (in caso di aste) e le banche (in caso di mutui) si affidano a dei veri professionisti, ossia i periti estimatori, i quali devono fare un’attenta analisi prima di poter stabilire il prezzo di un immobile.

Tanti venditori, invece, caricano l’immobile di un valore assolutamente soggettivo, facendo quella che nel settore chiamiamo “stima affettiva”, che finisce solo per rallentare la transazione.

Per quanto i ricordi legati a un immobile abbiano un’importanza innegabile, la verità è che nel mercato immobiliare il valore affettivo di chi compra è pari a zero.

La valutazione scientifica, invece, è quella che viene effettuata da periti professionisti che, incrociando una serie di dati oggettivi, ottengono un prezzo minimo e un prezzo massimo dell’immobile, oltre il quale la casa viene definita “fuori mercato”.

E io tra poco ti indicherò i 3 metodi usati dai periti professionisti per valutare una casa:

1. Metodo OMI basato sull’identificazione di un valore in €/mq, suggerito dall’Agenzia delle Entrate, da moltiplicare per la superficie commerciale e da aggiustare secondo i coefficienti correttivi.
2. Metodo comparativo che paragona gli annunci immobiliari online di abitazioni le più simili alla tua per dimensione, location, caratteristiche.
3. Metodo “Rogito in chiaro” in base al quale si analizzano gli atti notarili di compravendita degli immobili venduti vicino a te. Ma come si fa ad ottenerli?

Continua a leggere e ti spiegherò tutto…

Menu argomenti:

•  Le conseguenze di una valutazione errata
•  Differenza fra valore catastale e valore di mercato
•  Cosa influisce sul valore di un immobile
•  Metodo no. 1: l’Osservatorio del Mercato Immobiliare
•  Differenza fra superficie commerciale e superficie calpestabile
•  I coefficienti correttivi
•  Esempio di calcolo scientifico del valore di un immobile
•  Metodo no. 2: consulta gli annunci immobiliari
•  Metodo no. 3: rogiti in chiaro
•  Chi può fare la valutazione legale di un immobile

Le conseguenze di una valutazione errata

Considera che un immobile fuori mercato è sostanzialmente una grossa perdita di tempo: se metti in vendita una casa a un prezzo più alto del suo reale valore rimarrà sostanzialmente invenduta, almeno fino a quando non decidi di abbassarne il prezzo.

Aggiungiamo pure che anche un immobile messo in vendita a un prezzo troppo basso può essere, paradossalmente, un problema: una cifra minore rispetto al valore reale incute sempre timore nel compratore, che dietro tale economicità teme si possa nascondere un abuso edilizio o costosi lavori di riqualificazione.

Se non vuoi incappare in queste problematiche e al tempo stesso vuoi imparare a dare il giusto valore agli immobili, sei nel posto giusto: nelle prossime righe ti esporrò tutti i parametri che ci sono dietro una valutazione immobiliare.

Differenza fra valore catastale e valore di mercato

Quella su valore catastale e valore di mercato è una breve digressione che mi concedo per evitare fraintendimenti.

Con “valore catastale di un immobile” si intende un prezzo di riferimento che serve esclusivamente a fini fiscali, per calcolare le imposte di compravendita, l’IMU, le tasse di donazione, successione e molte altre. Se sei interessato all’argomento, leggi il mio articolo su come calcolare il valore catastale con il calcolatore online.

Con il termine “valore di mercato”, invece, si intende il prezzo di riferimento a cui è possibile vendere o acquistare un determinato immobile.

Per intenderci, in queste righe impareremo a dare il giusto valore di mercato di un immobile.

Cosa influisce sul valore di un immobile

In linea generale, per capire il valore di un immobile, molti si limitano a verificare il prezzo a metro quadrato degli immobili nella città di riferimento e a moltiplicarlo per l’estensione dell’abitazione.

In realtà non è così semplice, perché ci sono altre caratteristiche che pesano sul prezzo dell’immobile.

Prendendo come riferimento una casa a Roma, c’è differenza se l’appartamento è sito ai Parioli anziché a Tor Bella Monaca; stesso discorso, c’è differenza fra una casa appena ristrutturata da una che cade a pezzi.

Fra questi elementi, quello della motivazione è uno degli aspetti meno considerati in sede di contrattazione, eppure per alcuni utenti è un quid determinante nell’acquisto di un immobile.

Facciamo un esempio: metti che sia in vendita un appartamento nello stesso palazzo dove abita una persona a te cara (figli, genitori, amici, ecc.), o che disti talmente poco dal tuo posto di lavoro che ti permetterebbe di andarci a piedi, o ancora che sia la casa che il tuo partner sogna di avere sin da bambino.

Si tratta di motivazioni che spingono l’acquirente a volere quella determinata casa a tutti i costi (proprio nel senso letterale del termine): se il venditore conosce questo particolare, può “gonfiare il prezzo” anche di qualche migliaia di euro senza colpo ferire.

Altro aspetto che esula dal valore oggettivo dell’immobile è quello dell’andamento del mercato: se anche la casa che tu metti in vendita sia un piccolo gioiello, se il mercato ristagna potrai venderla solo se abbassi il prezzo rispetto al suo reale valore; al tempo stesso, se il mercato registra un trend positivo puoi innalzare il prezzo senza alcun problema.

Metodo no. 1: l’Osservatorio del Mercato Immobiliare

Chiariti gli elementi che determinano il valore di un immobile, qualche dubbio rimane.

Come posso da soggetto privato, ad esempio, capire quale sia il valore di una location piuttosto che un’altra?

Per avere un’idea precisa del prezzo a metro quadro di un immobile ci viene incontro addirittura l’Agenzia delle Entrate, che offre agli utenti l’Osservatorio del Mercato Immobiliare.

Noto anche con l’acronimo OMI, si tratta di uno strumento aggiornato ogni 6 mesi, che riporta il valore degli immobili di tutta Italia.

Per facilitarti il compito, ti fornito di seguito il link per accedere all’OMI: ti basterà selezionare l’ultimo semestre di riferimento, provincia, comune, zona di riferimento e compilare l’immancabile captcha per visualizzare una scheda dettagliata con i valori minimi e massimi al metro quadro degli immobili di zona.

Facendo un media fra valore massimo e minimo di un immobile attraverso l’OMI, si ottiene quello che in gergo definiamo coefficiente €/mq di un immobile.

Se all’interno dell’OMI i valori di una abitazione civile a Roma in zona EUR (come nella foto) oscillano, ad esempio, fra i 3100 e i 4600 euro a metro quadro, il coefficiente €/mq è 3850. Mettiamo da parte questo coefficiente, ci servirà più avanti.

Differenza fra superficie commerciale e superficie calpestabile

Una volta ottenuto il coefficiente €/mq di un immobile, questo va moltiplicato per la metratura dell’appartamento per ottenere una prima stima (che non è ancora quella effettiva).

A tal proposito, è corretto fare una differenza fra superficie calpestabile e superficie commerciale.

Quando un privato acquista un immobile tiene a considerare solo la superficie calpestabile, mentre ai fini della valutazione va considerata l’intera superficie commerciale.

In realtà avrei dovuto proporti un elenco ben più complesso, che considera anche eccedenze e altri tipi di parametri, ma per un primo calcolo della superficie commerciale le cifre proposte vanno più che bene.

Per gli immobili messi in vendita la superficie commerciale viene indicata, di norma, nell’annuncio dell’agenzia immobiliare, quindi ricavare in questo caso questo dato è relativamente semplice.

Negli ultimi anni, la maggior parte delle agenzie immobiliari mostra la superficie catastale negli annunci online, che può essere facilmente desunta dalla visura catastale (leggi dove trovare la visura catastale).

Perché?

Perché la superficie catastale differisce poco dalla superficie commerciale e non genera discussioni tra le parti.

I coefficienti correttivi

Abbiamo inquadrato il coefficiente €/mq e abbiamo capito che va moltiplicato per i mq che costituiscono la superficie commerciale.

Il valore che viene fuori non è però quello definitivo, perché vanno considerati anche i “criteri di merito”: con questo termine si indicano quelli che potremmo chiamare i punti di forza o debolezza di un immobile.

Anche per i coefficienti correttivi i professionisti devono effettuare attenti studi, ma per fornirti un’idea di massima ti posso sintetizzare di seguito i principali criteri di merito da aggiungere:

I criteri di merito possono quindi essere considerati come “punti bonus” che se aggiunti fanno crescere il valore dell’immobile nella percentuale indicata.

Tuttavia, i criteri di merito possono essere anche penalizzanti, e questo accade quando una determinata caratteristica di un’immobile può essere considerata un difetto per chi decide di viverci.

Quelli descritti sono i principali criteri di merito, che possono variare anche in base ad altre dinamiche non molto frequenti che non ho voluto prendere in considerazione (immobile residenziale sito nei pressi di zone industriali, oppure appartamento con abuso edilizio, e così via).

Esempio di calcolo scientifico del valore di un immobile

Riassumendo, volendo indicare una sorta di formula matematica che ci permetta di valutare correttamente un immobile possiamo scrivere:

Proviamo quindi a usare questa formula facendo un esempio pratico.

Prendiamo in considerazione un appartamento di 4 vani, in buono stato, la cui superficie commerciale è 110 mq, dotato di 2 balconi, sito a Roma nella zona D29 periferica del quartiere EUR, in Viale Europa.

In questa zona il valore di un immobile in uno stato conservativo normale, secondo quando riportato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare sul sito web dell’Agenzia delle Entrate, oscilla fra i 3100 e i 4600 euro al metro quadro, quindi il coefficiente €/mq, essendo la media, corrisponde a 3850 euro.

Prendendo come riferimento la formula precedentemente scritta, viene fuori quindi:

(3850 x 110) + criteri di merito – criteri di merito

Al momento, quindi, il valore di mercato di questo immobile è di circa 423mila euro (3850 x 110 = 423.500, per l’esattezza).

A questa cifra, tuttavia, vanno aggiunti e/o tolti i criteri di merito, a seconda delle caratteristiche.

Ipotizziamo quindi che l’appartamento in oggetto abbia una classe energetica G, sia esposto a Sud, sia collocato in un palazzo in stato conservativo normale al secondo piano con ascensore, in una zona ben servita. I criteri di merito sono quindi i seguenti:

• Classe energetica G -10%
• Esposizione a Sud +10%
• Appartamento secondo piano con ascensore 0%
• Zona ben servita +5%

Dividendo i criteri di merito positivi da quelli negativi e inserendoli nella formula viene fuori:

(3850 x 110) + 15% – 10%

Questo significa che i criteri di merito fanno accrescere il valore dell’immobile del 5%, per una valutazione immobiliare definitiva di circa 444mila euro (423.500 + 5% = 444.675).

Come vedi, mettendoci impegno e un minimo di attenzione, anche un soggetto privato può fare una valutazione di un immobile che, per quanto non possa essere precisa come quella di un professionista, è sicuramente più attendibile di chi spara prezzi affidandosi solo alle proprie sensazioni personali.

Metodo no. 2: consulta gli annunci immobiliari

Se eri partito con le migliori intenzioni in relazione alla valutazione scientifica di un immobile, ma alla sola vista della formula che ti ho sintetizzato nel paragrafo precedente ti è cominciato a sanguinare il naso, significa che hai bisogno di un approccio molto più “user friendly”.

Sia chiaro, la valutazione scientifica resta quella più attendibile, ma se a te serve conoscere il valore di un immobile solo in linea di massima e con un margine di errore accettabile, puoi anche usare un approccio più semplice.

Non devi fare altro che leggere tutti gli annunci immobiliari che riguardano la zona dove è sito l’immobile in oggetto, al di là del fatto che lo stesso sia in vendita o meno.

Verificando gli annunci immobiliari della zona e prendendo in considerazioni soprattutto quelli dalle caratteristiche più simili a quello che ti interessa, in pochi minuti potrai farti una valutazione di massima.

Attenzione: il prezzo mostrato in pubblicità non corrisponde al prezzo di vendita, a causa della trattativa tra le parti e relativo sconto.

Metodo no. 3: rogiti in chiaro

Se sei a conoscenza del fatto che il tuo vicino di casa ha venduto 2 anni fa un appartamento simile al tuo, ma non ne conosci il prezzo, contattaci e noi ti forniremo il rogito.

Si hai capito bene: siamo in grado di reperire una copia ufficiale del contratto di compravendita del tuo vicino di casa con condizioni, pagamento, prezzo… tutto!

Allo stesso modo, se vivi in un condominio, possiamo darti l’elenco di chi ha venduto ad esempio negli ultimi 3 anni e a quale prezzo!

Vuoi conoscere le nostre tariffe?
Scrivimi subito anzi SUBITISSIMO!

Chi può fare la valutazione legale di un immobile

Arrivato a questo punto, hai tutte le competenze per effettuare una valutazione di un immobile molto attendibile.

Si tratta, tuttavia, di nozioni che ti ho fornito che possono tornarti utili per farti un’idea in autonomia di quanto possa valere da casa, ma l’aver letto questo articolo ovviamente non costituisce titolo accademico.

Devi sapere, infatti, che serve una specifica figura professionale abilitata alla valutazione immobiliare, un perito a tutti gli effetti.

Volendo, anche agenti immobiliari e società di valutazione immobiliare possono assolvere al ruolo di perito, ma devono dimostrare di avere competenze in diritto urbanistico, tecnica delle costruzioni, matematica finanziaria, sistema catastale, fiscalità immobile ed estimo.

Se il professionista chiamato non ha queste competenze, la valutazione non ha valore legale.

Sull’argomento in realtà ancora oggi ci sono diverse discussioni, perché se in teoria le linee guida per fare una valutazione legale di un immobile sono ben definite, all’atto pratico la mancanza di un albo specifico per valutatori di immobili rende complesso il riconoscimento legale della valutazione fatta.

Sono Elena Manzhos: mamma di due bellissimi figli, moglie e agente immobiliare da oltre 10 anni. Francamente, non so cosa sia più difficile. Più di 15 anni fa mi sono trasferita in Italia dall’est europa, dove insegnavo inglese. Ho sempre avuto la passione per le case; da bambina per la casa della Barbie, ora da professionista immobiliare per gli immobili lussuosi.
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