La vendita di un immobile è un’attività a tempo pieno non solo per noi agenti immobiliari, ma anche per gli stessi proprietari che intendono vendere.
Capita che un proprietario non abbia il tempo necessario da dedicare all’intero iter della transazione oppure, situazione ancora più frequente nel mio lavoro, che viva all’estero e non possa essere fisicamente presente in Italia per firmare tutti i documenti.
Nel Luxury Real Estate, settore nel quale lavoro da molti anni, venditori e acquirenti stranieri o comunque residenti all’estero sono assolutamente normali.
Se vivi all’estero e devi vendere un immobile in Italia, non è necessariamente obbligatorio tornare in Italia per firmare il rogito. Puoi conferire a una persona di fiducia una procura speciale che le consenta di rappresentarti nella compravendita.
La procura può essere utilizzata anche da chi vive in Italia ma non può partecipare personalmente alla transazione per motivi di salute, lavoro o altre esigenze.
Vediamo quindi come funziona una procura a vendere, quali poteri può attribuire al procuratore e, soprattutto, cosa bisogna fare quando viene sottoscritta all’estero.
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Quando serve la procura a vendere?
La procura viene utilizzata quando il proprietario non vuole o non può essere personalmente presente e attribuisce a un’altra persona il potere di agire in suo nome.
Le situazioni che incontro più frequentemente sono:
- proprietario italiano residente all’estero;
- proprietario straniero di un immobile in Italia;
- persona anziana o con problemi di salute;
- più proprietari residenti in città o Paesi differenti;
- immobile ricevuto in successione da eredi che vivono all’estero;
- proprietario impossibilitato a essere presente alla data del rogito.
Lo stesso strumento può naturalmente essere utilizzato anche dall’acquirente per comprare un immobile in Italia senza partecipare personalmente alla stipula.
Per un cliente internazionale questo può significare evitare un viaggio in Italia organizzato esclusivamente per la firma dell’atto.
La procura non è però una semplice delega informale: il procuratore firma in nome del proprietario e gli effetti degli atti compiuti nei limiti della procura ricadono direttamente sul rappresentato.
Procura generale o procura speciale?
Quando si parla di procura devi distinguere soprattutto tra procura generale e procura speciale.
La procura generale attribuisce al rappresentante poteri relativi a tanti atti (tipicamente usata dalle banche che emettono i mutui).
La procura speciale riguarda invece uno specifico affare o determinate operazioni.
Per vendere un determinato immobile, normalmente preferisco la procura speciale.
Con una procura speciale possiamo identificare esattamente l’immobile e stabilire con precisione quali poteri vengono concessi al procuratore. Più il testo è chiaro, minore è il rischio di incomprensioni.
L’art. 1392 del Codice Civile[1] stabilisce inoltre un principio fondamentale: la procura non produce effetto se non viene conferita nella forma prescritta per il contratto che il rappresentante deve concludere. In parole semplici: se il contratto deve essere scritto, allora anche la procura avrà forma scritta.
La procura a vendere deve essere notarile?
Spesso si parla genericamente di “procura notarile”, ma è utile essere più precisi.
Secondo il Ministero degli Affari Esteri, una procura speciale può essere rilasciata:
- con atto pubblico;
- oppure mediante scrittura privata con firma autenticata.
La procura generale, invece, richiede l’atto pubblico.
Quando la procura deve essere utilizzata per un rogito immobiliare in Italia, la cosa più prudente è far predisporre o almeno approvare preventivamente il testo dal notaio italiano che stipulerà la compravendita.
In questo modo si evita di scoprire pochi giorni prima del rogito che manca un potere necessario o che la forma utilizzata all’estero non è adatta all’atto da stipulare.
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Come fare una procura per vendere casa in Italia dall’estero
Questa è la situazione che incontro più spesso con i nostri clienti internazionali.
Se il proprietario vive all’estero, il primo passo che consiglio è molto semplice: chiedere al notaio italiano che stipulerà il rogito di preparare la bozza della procura.
Una volta approvato il testo, il proprietario potrà procedere alla firma all’estero secondo le modalità applicabili nel Paese in cui si trova.
Un cittadino italiano residente o temporaneamente all’estero può, nelle sedi in cui il servizio notarile consolare è disponibile e ricorrendone i requisiti, rivolgersi anche all’Autorità consolare italiana.
In alternativa, e normalmente nel caso di un cittadino straniero, la procura può essere sottoscritta davanti a un notaio o altro pubblico ufficiale competente del Paese estero.
La sequenza che consiglio è: 1] concordare il testo con il notaio italiano poi 2] firmarlo all’estero. Fare il contrario significa rischiare di dover ripetere l’intera procedura.
In particolare nel lavoro con proprietari e acquirenti stranieri, coordinare in anticipo notaio italiano, cliente e professionista estero evita gran parte dei problemi.
Procura fatta all’estero: Apostille, legalizzazione e traduzione
Se una procura viene formata davanti a un’autorità straniera e deve essere utilizzata in Italia, bisogna verificare come rendere riconoscibile nel nostro Paese l’autenticità dell’atto.
La procedura dipende dallo Stato nel quale la procura viene sottoscritta e dalle convenzioni internazionali applicabili.
Nei Paesi aderenti alla Convenzione dell’Aja del 5 ottobre 1961, la tradizionale legalizzazione consolare è normalmente sostituita dall’Apostille.
L’Apostille non certifica che ciò che è scritto nella procura sia corretto o conveniente: autentica secondo la Convenzione la provenienza dell’atto pubblico e la qualità della persona che lo ha sottoscritto.
Se invece il documento proviene da un Paese nel quale la Convenzione non è applicabile, può essere necessaria la legalizzazione, salvo altre convenzioni internazionali che prevedano esenzioni.
Inoltre, se la procura è redatta in lingua straniera, bisogna verificare le formalità necessarie per avere una traduzione in italiano utilizzabile nel nostro ordinamento.
Apostille, legalizzazione e traduzione non vanno decise in modo automatico. Dipendono dal Paese di origine dell’atto, dalla sua forma e dalle convenzioni internazionali applicabili.
Un esempio utile è il Canada.
Contrariamente a quanto riportavano molte vecchie guide, la Convenzione dell’Aja sull’Apostille è entrata in vigore per il Canada l’11 gennaio 2024. Oggi quindi una procura canadese destinata all’Italia segue il sistema dell’Apostille quando rientra nell’ambito della Convenzione.
Cosa deve contenere una procura a vendere
Non esiste un testo universale che possa essere copiato e utilizzato indifferentemente per qualsiasi vendita.
Una procura speciale immobiliare dovrebbe innanzitutto identificare chiaramente:
- il proprietario che conferisce la procura;
- il procuratore;
- l’immobile, normalmente anche attraverso i dati catastali;
- l’operazione per la quale vengono conferiti i poteri.
Bisogna poi stabilire esattamente che cosa il procuratore potrà fare.
A seconda della transazione, possono essere rilevanti poteri relativi a:
- negoziazione o accettazione del prezzo;
- firma della proposta o dell’accettazione;
- stipula del contratto preliminare;
- ricezione della caparra;
- stipula del rogito definitivo;
- determinazione delle modalità di pagamento;
- rilascio di quietanze;
- consegna dell’immobile;
- dichiarazioni necessarie all’atto nei limiti consentiti;
- eventuale incasso del prezzo;
- eventuali ulteriori adempimenti strettamente collegati alla vendita.
Non consiglio di dare automaticamente “tutti i poteri possibili”. Una buona procura attribuisce al rappresentante esattamente i poteri necessari per concludere quella specifica vendita.
Può inoltre essere opportuno stabilire un prezzo minimo oppure indicare limiti precisi alla possibilità del procuratore di modificare condizioni economiche già concordate.
Il procuratore può firmare proposta e preliminare?
Sì, se la procura gli attribuisce i poteri necessari.
Questo è uno dei motivi per cui non mi piace affidarmi a formule generiche.
Se il proprietario vuole che il rappresentante possa accettare una proposta d’acquisto, modificare determinate condizioni, sottoscrivere il preliminare e successivamente firmare il rogito, preferisco che questi poteri risultino chiaramente dal testo predisposto con il notaio.
Bisogna prestare particolare attenzione anche alla caparra: chi può riceverla, a quale titolo e su quale conto?
Il procuratore può incassare il prezzo della vendita?
Questo è un punto che merita particolare attenzione.
Firmare il rogito per conto del proprietario e ricevere il prezzo della compravendita sono aspetti che non tratterei mai come se fossero automaticamente la stessa cosa.
Se il proprietario vuole autorizzare il procuratore a incassare somme, ricevere assegni, comunicare coordinate bancarie o rilasciare quietanza, questi poteri devono essere valutati attentamente e descritti nel modo appropriato.
Se non esiste una ragione concreta per far transitare il denaro attraverso il procuratore, nella maggior parte delle vendite internazionali preferisco che il prezzo venga versato direttamente sul conto del proprietario secondo le modalità concordate con il notaio.
In questo modo la procura consente al rappresentante di firmare, mentre il flusso finanziario rimane direttamente collegato al venditore.
Quanto costa una procura?
Non esiste un prezzo nazionale valido per qualsiasi procura.
Il costo dipende innanzitutto da dove viene sottoscritta.
Se viene predisposta in Italia, ci sarà il compenso del notaio e gli eventuali oneri relativi all’atto.
Se viene predisposta all’estero, al costo del professionista o dell’eventuale servizio consolare possono aggiungersi:
- Apostille o legalizzazione;
- traduzione;
- eventuale certificazione della traduzione;
- spedizione dell’originale in Italia;
- eventuali copie o ulteriori formalità richieste.
Per questo non utilizzerei valori standard del tipo “una procura costa 150 o 250 euro”.
Una procura firmata davanti a un notaio italiano e una procura predisposta, autenticata, apostillata e tradotta dall’altra parte del mondo hanno evidentemente costi e tempi differenti.
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Chi scegliere come procuratore?
Il procuratore non deve necessariamente essere un avvocato.
Può essere un familiare, un professionista o un’altra persona di fiducia in grado di gestire correttamente le attività che gli vengono affidate.
La scelta dipende anche dalla complessità dell’operazione.
Se il procuratore deve soltanto presentarsi dal notaio e firmare un atto i cui termini sono già stati interamente concordati, il compito è molto diverso rispetto al caso in cui debba anche negoziare prezzo, condizioni, caparre e tempistiche.
L’agente immobiliare può coordinare venditore, procuratore, tecnico e notaio, ma il testo della procura immobiliare deve essere valutato con il professionista competente e, per il rogito, con il notaio.
La procura può essere revocata?
In linea generale una procura può essere revocata dal rappresentato, ma le conseguenze della revoca e la sua opponibilità ai terzi devono essere valutate secondo le regole applicabili alla specifica situazione.
Per questo, se una procura è stata rilasciata molto tempo prima del rogito, il notaio verifica normalmente che sia ancora utilizzabile e che non siano intervenute circostanze incompatibili con il suo utilizzo.
Non utilizzerei invece la formula semplicistica secondo cui determinate procure sarebbero sempre e comunque “irrevocabili”.
Esistono fattispecie nelle quali la revocabilità presenta regole particolari, ma devono essere analizzate caso per caso.
I rischi della procura a vendere
La procura è uno strumento estremamente utile, soprattutto quando il proprietario vive all’estero.
Ma dire che i rischi sono “quasi pari a zero” sarebbe sbagliato.
Il rischio principale nasce da una procura scritta in modo troppo ampio o troppo generico.
Prima di firmare consiglio quindi di verificare con attenzione almeno questi punti:
- quale immobile può essere venduto;
- se esiste un prezzo minimo;
- se il procuratore può accettare o modificare una proposta;
- se può ricevere caparre;
- se può incassare il prezzo;
- se può concedere dilazioni di pagamento;
- se può rilasciare quietanza;
- se può nominare a sua volta un altro rappresentante;
- quali dichiarazioni può rendere al rogito.
La procura migliore non è quella che concede più poteri. È quella che concede esattamente i poteri necessari per completare la vendita, senza lasciare zone grigie.
Vendere casa in Italia senza tornare dall’estero
Se vivi fuori dall’Italia, quindi, la distanza non impedisce necessariamente di vendere il tuo immobile.
Una volta verificata la documentazione, definito il prezzo e concordate le condizioni di vendita, possiamo coordinare a distanza buona parte della transazione con tecnico, notaio e procuratore.
La procura speciale può permettere al proprietario di non essere presente personalmente al preliminare o al rogito, purché sia stata predisposta correttamente e contenga i poteri necessari.
Il punto importante è organizzare la procedura prima di arrivare alla firma.
Se devi vendere dall’estero, consiglio quindi di preparare fin dall’inizio:
In questo modo il proprietario può gestire la vendita in Italia anche vivendo a migliaia di chilometri di distanza, senza trasformare ogni firma in un viaggio internazionale.
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