La vendita di un immobile è un’attività a tempo pieno non solo per noi agenti immobiliari, ma anche per gli stessi proprietari che intendono vendere.
Capita che a volte un proprietario non abbia il tempo necessario da dedicare all’intero iter della transazione, o perché è impegnato in altre attività professionali che gli “assorbono” gran parte della giornata, o perché magari non si trova fisicamente nella città in cui è ubicato l’appartamento in vendita.
In particolare nel Luxury Estate, settore nel quale ho una lunga esperienza di agente immobiliare, gli acquirenti (soprattutto stranieri) e i venditori non presenti fisicamente al momento della transazione sono per me la normalità.
In casi del genere, quindi, le parti lasciano pieni poteri (o quasi) a un soggetto terzo affinché ne faccia la veci durante la transazione immobiliare. Costui quindi riceve dal proprietario venditore una sorta di delega o, per usare la terminologia più adatta, la procura a vendere.
Vediamo qualche dettaglio in più.
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Quando serve la procura a vendere?
La procura a vendere o comprare casa serve in tutte quelle circostanze in cui il soggetto non può essere presente e delega una persona di fiducia a farne le veci.
Quando un cliente straniero, ad esempio, desidera comprare casa in Italia, affida la sua procura per acquistare l’immobile a un propria persona di fiducia (9 volte su 10 si tratta di un avvocato o comunque di un professionista che conosce perfettamente la legge in materia), il cui compito è quello di sottoscrivere il contratto preliminare o l’atto di compravendita finale.
Da italiani, diffidenti per natura e sempre timorosi del fatto che qualcuno ci voglia “tirare la sòla” (da notare che ho trascorso qualche giorno di vacanza a Roma, di recente), guardiamo con diffidenza alla procura a vendere.
In realtà, soprattutto per i clienti stranieri questo strumento ha numerosi vantaggi. Il beneficio più banale di una procura, riguarda la redazione dell’atto in italiano, senza quindi bisogno di effettuarne una copia con traduzione in una seconda lingua, con tanto di testimoni e traduttori abilitati.
Può sembrare un paradosso, ma in questo specifico caso la procura permette persino di risparmiare soldi. Al tempo stesso, l’acquirente straniero risparmia tempo e denaro evitando di volare in Italia ed essere presente all’atto.
La procura, in realtà, può tornare molto utile anche per le transazioni “nostrane”, quelle quindi senza la presenza di soggetti stranieri. Pensa a tutti quei casi in cui la procura a vendere arriva da una persona anziana con problemi di salute, da qualche società o dai tanti proprietari di un immobile ricevuto in eredità: qui la procura è una necessità più che una scelta.
Le tipologie di procura
Anche se si tratta di un documento necessario in casi specifici, affinché sia valida la procura a vendere deve avere solide radici nell’ambito normativo. Nel nostro caso è l’art. 1392 del Codice Civile [1] che regolamenta quella che non è altro che una delega autorizzata per terze parti, in cui il soggetto delegante affida ad altri (il procuratore) la vendita dell’immobile oggetto dell’accordo.
Solitamente, quando si parla di procura, dobbiamo distinguere fra due tipologie:
- procura generale quando l’oggetto dell’accordo è il compimento di atti generici,
- procura speciale quando il procuratore può effettuare solo atti specifici.
Non serve aver studiato legge per capire che la procura più usata in ambito immobiliare è quella di tipo speciale, in cui il procuratore ha pieni poteri solo in quelli che sono gli ambiti relativi alla vendita dell’immobile: accettazione dell’offerta irrevocabile, firma del preliminare e dell’atto di compravendita finale.
Non appena viene apposta la firma sull’atto di vendita, la procura speciale decade automaticamente.
La procura a vendere o acquistare un immobile deve essere notarile?
Detta così la domanda può sembrare di una banalità estrema, ma per molti soggetti è in realtà opportuno specificarlo, perché il diffondersi a macchia d’olio del concetto di “autocertificazione” per vari aspetti burocratici della vita di tutti i giorni sta facendo più danni di quello che si possa immaginare.
Iniziamo con il dire che una procura, per essere valida, deve avere la stessa forma dell’atto giuridico per la quale viene conferita. Di conseguenza, trattandosi di una transazione immobiliare per cui la presenza di un notaio è obbligatoria, anche la semplice procura deve essere per iscritto e di tipo notarile.
Come ottenere una procura notarile
Il fatto che serva la presenza di un notaio per redigere una procura a vendere non significa che sia un atto complesso da ottenere, anzi.
Per fare una procura è sufficiente che colui che intende dare la procura si rivolga ad un notaio portando con sé la propria carta di identità e codice fiscale, unitamente alla copia della carta di identità e codice fiscale della persona cui si intende conferire la procura. Essendo inoltre un atto unilaterale, la procura può essere redatta anche se il procuratore non è presente al momento della sottoscrizione.
Nel caso in cui il rappresentato sia uno straniero residente all’estero, allora dovrà rivolgersi ad un notaio nel paese in cui si trova e preparare una procura speciale tradotta in italiano.
La procura fatta all’estero deve essere legalizzata o apostillata?
Avendo per lavoro contatti con molti clienti stranieri, in molte situazioni mi sono trovata di fronte a procuratori che prendevano i propri poteri da procure fatte all’estero.
Trattandosi però di transazioni immobiliari sul suolo italiano, la cosa apparentemente può creare problemi ma, occhio allo spoiler, non è mai così.
In buona sostanza tutto dipende dal paese estero in cui è stata redatta la procura: se è tra quelli che aderiscono alla Convenzione dell’Aja del 1961 [2], sarà sufficiente l’apostille.
Ti stai domandando cosa sia l’apostille?
L’apostille è un sorta di timbro che attesta l’autenticità della firma presente nel documento.
Sono tantissimi i paesi che hanno aderito alla Convenzione dell’Aja, e negli ultimi anni tutte le procure estere in cui mi sono imbattuta avevano l’apostille e non ci sono state complicazioni.
Fino al 2016, prima che anche il Canada aderisse alla Convenzione dell’Aja, ricordavo ai miei clienti canadesi che, affinché la procura fosse valida, doveva essere legalizzata in uno dei consolati italiani di Vancouver, Toronto o Montreal.
Qualora la procura arrivi da un paese che non aderisce alla Convenzione dell’Aja, bisogna procedere alla legalizzazione presso il Consolato italiano presente nello stesso paese.
È vero che oggi giorno è più probabile trovare il famigerato “ago nel pagliaio” piuttosto che una casistica del genere, ma è sempre opportuno sapere come muoversi anche in casi limiti come questo.
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Quanto costa una procura?
Sull’argomento in questi anni è stata fatta un’enorme disinformazione, il che si è poi tradotto nella sfiducia degli utenti nel fare procure a vendere.
Il costo di una procura speciale notarile, infatti, può variare dai 150 ai 250 euro, cifra ridicola se paragonata all’importanza della documentazione redatta.
La procura speciale, inoltre, a differenza di quella generale non deve essere registrata presso l’Agenzia delle Entrate e viene firmata in un’unica copia.
Il costo irrisorio della procedura e il fatto che non preveda duplici copie ci fa inoltre capire che i tempi per ottenere una procura a vendere sono praticamente istantanei: in circa dieci minuti la documentazione è pronta e valida.
Gli unici casi in cui si può andare per le lunghe sono quelli in cui le parti in causa non concordano preventivamente il testo della procura, ma questo non accade praticamente mai.
Cosa deve contenere una procura
Concordare preventivamente il testo di una procura non solo è utile per velocizzare la redazione della stessa al momento della sottoscrizione dal notaio, ma è anche importante per evitare dei rischi che vedremo più avanti.
Di norma, più il testo di una procura è specifico, meno sono i rischi che si corrono.
Se stai leggendo queste righe per saperne di più circa una procura a vendere che devi richiedere, prenditi tutto il tempo necessario per redigere il testo e non farti mai prendere dalla fretta. Occhio soprattutto ai limiti che vorrai imporre o meno al procuratore.
Questo vale pure se l’art.1708 del Codice Civile ha stabilito che una procura speciale a vendere casa include automaticamente tutti gli atti necessari al raggiungimento dell’obiettivo.
In pratica: con una procura a vendere un procuratore è autorizzato a firmare il preliminare di vendita o l’accettazione dell’offerta anche se queste non sono menzionate esplicitamente nel testo.
Di norma, una procura speciale a vendere un immobile deve contenere:
- I dati identificativi di colui che conferisce la procura, incluso il regime patrimoniale nel caso in cui fosse coniugato.
- I dati identificativi del rappresentante.
- I dati identificativi dell’immobile, compresi i dati catastali.
- Eventuale indicazione di procura irrevocabile.
- Eventuali limitazioni sulla operatività della procura, in relazione a: indicazioni del prezzo, modalità di pagamento e riscossione, rilascio di quietanza, rinuncia all’ipoteca legale, pagamento delle provvigioni e della imposta di registro, ecc.
I rischi della procura
Se la procura speciale viene redatta con dovizia di particolari e con la massima attenzione, i rischi sono quasi pari allo zero. Tuttavia, può capitare che, per una serie di motivi, che una procura sia revocata e quindi, al momento della transazione immobiliare, questa venga riconosciuta non valida.
Pertanto, il consiglio è rivolgersi al notaio che l’ha redatta per capire se è ancora valida (a maggior ragione se fra la redazione della procura e il rogito è trascorso tanto tempo). Vi sono poi alcune tipologie di procure speciali a vendere che, per loro natura, sono irrevocabili: per queste, ovviamente, non vi sono rischi di revoche.
Sono Elena Manzhos: mamma di due bellissimi figli, moglie e agente immobiliare da oltre 10 anni. Francamente, non so cosa sia più difficile. Più di 15 anni fa mi sono trasferita in Italia dall’est europa, dove insegnavo inglese. Ho sempre avuto la passione per le case; da bambina per la casa della Barbie, ora da professionista immobiliare per gli immobili lussuosi.
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