Inizio queste righe evitando di nascondermi dietro a un dito: parlare di contratti di affitto a Milano, di questi tempi, è sempre un terreno ostico, ma voglio essere chiara fin da subito.
Qui parlo del costo dei contratti di affitto a Milano ed in particolare quelli di lungo periodo (i classici 4+4 anni, per intenderci), i transitori (max 18 mesi), per studenti e infine quelli per turisti (stile AirBnb).
I costi degli affitti di Milano, che negli ultimi mesi hanno attirato le critiche di stampa e talk show televisivi perché ritenuti folli, non sfuggono ad alcuna logica, bensì la seguono come capita in tutte le economie di mercato.
Un esempio? I clienti stranieri.
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Ci sono top manager che, visti i lauti guadagni, potrebbero vivere in qualsiasi posto del mondo, eppure scelgono sempre Milano, e sono lieti di pagare affitti che vanno dai 10mila ai 30mila euro mensili per appartamenti extra lusso, perché ritengono che il mix fra qualità abitativa e servizi offerti dal capoluogo meneghino sia coerente con il prezzo richiesto.
Entriamo quindi nel dettaglio dei costi degli affitti a Milano provando a valutare i dati oggettivi che portano a tali prezzi, sperando che alla fine dell’articolo anche tu sia d’accordo con me!
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Quanto costano gli affitti a Milano
Guardando alcune trasmissioni televisive in cui si muovono diverse accuse verso il costo degli affitti di Milano, gli addetti ai lavori (agenti immobiliari, immobiliaristi, proprietari, ecc.) sono dipinti come le peggiori losche figure.
Qui nessuno vuole dire che il mercato immobiliare sia costituito da santi, ma è anche ingeneroso dire che gli addetti ai lavori abbiano fatto “cartello” per massimizzare i profitti.
Intanto, analizziamo la situazione demografica italiana.
Anche le pietre sanno che la popolazione italiana sta diminuendo e progressivamente invecchiando: questo ha un riflesso evidentemente anche nel mercato immobiliare.
Fino a una quindicina di anni fa gli appartamenti più richiesti erano i quadrilocali, perché le famiglie erano più grandi e piene di figli; oggi invece il 33% delle famiglie è costituita da un solo genitore o addirittura una sola persona, quindi sono i bilocali ad andare per la maggiore.
Fatta questa premessa, andiamo ai fatti.
Oggi il canone mensile per un appartamento a Milano è mediamente pari a 1.850 euro al mese, un monolocale 1.300 euro e una stanza per studenti da sola ne vale ben 730 mensili. Il capoluogo meneghino è la terza città più cara per gli affitti in Europa, dietro solo a Monaco di Baviera e Amsterdam.
Il polverone nasce dal fatto che tali costi, se comparati a quelli dei salari medi in Italia, che sono fra i più bassi d’Europa, sono insostenibili.
Anche qui, nessuno si nasconde dietro a un dito: è evidente che un single che lavora come impiegato in una piccola azienda di provincia non potrà mai permettersi un monolocale in affitto a Milano.
La domanda da porci è però un’altra: sono davvero eccessivi gli affitti a Milano, commisurati a quello che la città offre in termini di servizi e vivibilità, oppure il problema è che il livello degli stipendi è fermo al palo da decenni?
Perché a guardare certe trasmissioni sembra folle pagare un monolocale a 1.300 euro al mese, mentre rientra nella norma dare appena 1.200 euro al mese a un’insegnante.
Non ho scritto queste righe per fare lotte di classe o per esternare simpatie verso i sindacati, andrei sicuramente fuori tema. Voglio tuttavia “andar dietro” a chi dice che gli affitti milanesi sono folli, facendo quest’osservazione: se i prezzi sono oggettivamente impraticabili, dovrebbe esserci un fuggi fuggi da Milano, magari “migrando” verso i comuni limitrofi che hanno prezzi più accessibili.
Giusto?
E invece è sbagliato!
Diamo uno sguardo ai dati.
Nel 2022 ci sono stati 73.800 nuovi contratti di locazione, +7% rispetto al 2021 o addirittura +25% se confrontiamo i numeri con il 2019.
Ragazzi, il mercato non è un pranzo di gala, ma è meritocratico: se qualcuno spende 1.300 euro per un monolocale a Milano è perché sia l’appartamento che il contesto meneghino a oggi li vale tutti.
Un’affermazione del genere può essere scomoda per qualcuno, ma è una verità inconfutabile. Del resto, quello dei contratti di locazione in aumento è solo uno dei numerosi dati a conforto di quello che amo chiamare “Rinascimento immobiliare milanese”:
- Oltre 9.000 appartamenti costruiti entro il 2026 da fondi immobiliari internazionali.
- Tasso di assorbimento al 91% nel 2022 (tradotto si affitta tutto e rapidamente).
- Media di soli 35 giorni fra annuncio e stipula del contratto d’affitto.
- Oltre 8.000 studenti fuori sede.
- Rendimenti: 3,7% per B2R e 5% per contratti tradizionali.
- +19% investimenti di operatori esteri, pari a 560 milioni di euro.
- Numerosi quartieri oggetto di riqualificazione attuale e futura.
Tabella canoni affitto Milano per tipo contratto e appartamento
| Tipologia |
Canone mensile |
| Canone medio contratti agevolati |
12,91 €/mq*mese |
| Canone medio studenti |
19,19 €/mq*mese |
| Canone medio contratto transitorio 18 mesi |
19,89 €/mq*mese |
| Canone appartamento abitabile (4+4 anni) |
20,83 €/mq*mese |
| Canone medio B2R |
23,33 €/mq*mese |
| Canone appartamento ristrutturato |
25,00 €/mq*mese |
| Canone appartamento nuovo |
29,17 €/mq*mese |
Dove affittare a Milano
Chiarito che quello dei canoni in aumento a Milano non è un disegno oscuro perpetrato dalla lobby degli agenti immobiliari (magari fossimo una lobby, ndr), è interessante anche capire fra i quartieri milanesi quali hanno i prezzi in aumento e quelli che invece sono leggermente in calo.
A leggere i dati, sono aumentati i contratti di locazione in zona Nigra e Jenner causa riqualificazione del vicino scalo Farini (si parla di un +7%), e nei quartieri Lorenteggio e Porta Ticinese, ovvero quelli che beneficeranno dell’apertura della metropolitana M4 fra fine 2023 e inizio 2024.
Gli affitti sono rimasti stabili in quartiere Bruzzano, Pacini (Città Studi / Politecnico di Milano / Università Statale), De Angeli.
I quartieri che invece hanno l’indicatore del costo verso il basso sono Olmi, Bagarotti, Parri e Ponte Lambro, con una media del -5%.
Al di là del quartiere scelto, il minimo comune denominatore degli ultimi contratti di locazione stipulati vede primeggiare gli appartamenti che hanno una fermata della metropolitana a massimo 500 metri di distanza, che possono vantare uno spazio aperto (giardino, terrazzo o balcone), con minima dispersione termica e con una stanza in più dedicata allo smart working.
Gli stranieri per le locazioni TOP
Come scrivevo in precedenza, se c’è qualcuno che spende 1.300 di affitto per un monolocale a Milano è perché la città in questo momento storico vale queste cifre. Anzi, anche nei casi di appartamenti più grandi e lussuosi, trovare qualcuno ben felice di prenderli in affitto è sempre molto semplice.
La zona degli appartamenti lussuosi a Milano è sicuramente il quartiere di CityLife, dove sempre più stranieri investono e dove io stessa ho venduto un attico.
Numeri alla mano, infatti, sono proprio gli stranieri più abbienti quelli che stanno “saccheggiando” uno dei quartieri più importanti della Milano presente e futura.
Parliamo di una zona in cui affittare appartamenti da 300 o 400 metri quadrati può costare fino a 30mila euro al mese, case dotate logicamente di ogni comfort e dal gusto estetico ineguagliabile.
Queste case, evidentemente “fuori mercato” visti i costi mensili, rappresentano in realtà il miele per tutti quegli investitori stranieri che corrono verso Milano come uno sciame d’api.
Domanda d’obbligo: ma perché una persona di un altro paese, che ha un conto in banca che potrebbe permettergli di svernare ogni anno su un isola dei Caraibi a sorseggiare mojito come se non ci fosse un domani, sceglie proprio Milano per vivere?
Semplice, perché Milano è la perfetta porta d’Europa.
Gli stranieri che possono permettersi un affitto a CityLife sono anche quelli che svolgono attività professionali che li portano a viaggiare da una nazione all’altra, e i collegamenti che può vantare Milano con il resto d’Europa sono davvero capillari.
Milano quindi non solo una città bella da vivere, ma è anche “funzionale” per chi frequenta i consigli d’amministrazione con una certa frequenza.
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Overview su affitti in Europa
La casa di proprietà è da sempre il sogno proibito di milioni di italiani, è probabilmente l’unica costante sopravvissuta con il susseguirsi delle generazioni, un desiderio persino più pulsante di quello per la “femme fatale” di turno o per la squadra del cuore.
Questa passione si sta infiammando negli ultimi anni anche negli altri paesi europei, compresi quelli in cui l’affitto era visto come la regola e il mutuo come una condanna a vita.
Dietro questa inversione di tendenza per la casa di proprietà negli altri paesi non c’è stata però alcuna rivoluzione culturale, bensì tassi bancari molto bassi che hanno reso conveniente l’acquisto della prima casa.
Tabella % proprietari - inquilini in Europa
| Paese |
Proprietario |
Inquilino |
| Germania |
49,5% |
50,5% |
| Francia |
64,7% |
35,3% |
| Regno Unito |
65,2% |
34,8% |
| Grecia |
73,3% |
26,7% |
| Italia |
73,7% |
26,3% |
| Spagna |
75,8% |
24,2% |
| MEDIA UE |
69,9% |
30,1% |
Il 74% degli italiani ha una casa di proprietà, contro il 76% della Spagna, il 65% del Regno Unito e della Francia: l’unica che non ha seguito questa nuova rotta è la Germania, in cui le quote fra proprietari e affittuari sono “50 e 50”.
In realtà il dato tedesco si spiega se si guarda alla variazione percentuale dei costi delle case negli ultimi 10 anni: addirittura +97%, in pratica la stessa casa in Germania oggi costa il doppio rispetto a una decina di anni fa.
Anche negli altri paesi i prezzi delle case sono aumentati, ma con percentuali ben più “umane”, come il +34% della Francia o il +7% della Spagna. L’unica eccezione è proprio l’Italia, dove i prezzi negli ultimi 10 anni si sono abbassati del 9,4%.
Il fenomeno europeo del multifamily
La singolare situazione della Germania, in cui i costi delle case sono vertiginosi ma il cui potere d’acquisto dei cittadini rimane comunque uno dei più alti d’Europa, è stata terreno fertile per un nuovo fenomeno del campo immobiliare: il multifamily.
Si tratta di interi complessi condominiali, costruiti da importanti fondi immobiliari internazionali appositamente per essere affittati. Il multifamily non è da confondere con il social housing (meglio noto in Italia con il termine “case popolari”): si tratta di appartamenti di alta qualità i cui canoni hanno un costo in linea con quello che offrono.
Questo modello di business all’estero è già una forma di investimento consolidata: si stima che nella sola Germania ci siano investimenti per 140 milioni di metri quadri, mentre “soli” 52 milioni per Svezia, Danimarca e Gran Bretagna. Nel mondo il 20% di investimenti immobiliari è rappresentato proprio dal multifamily.
Come al solito, in Italia sull’argomento siamo un po’ più indietro: da noi la città pioniera è guarda caso Milano, dove le 9.000 nuove locazioni entro il 2026 di cui ti parlavo prima sono proprio un esempio di investimento multifamily.
A chi conviene il multifamily?
In questo preciso momento storico, il multifamily conviene a tanti: con i tassi che si stanno alzando i mutui hanno un costo davvero esorbitante, senza dimenticare l’inflazione alle stelle.
Fra l’altro, con le professioni sempre più dinamiche, si ritarda sempre l’acquisto della casa, perché se oggi lavori a Berlino fra un anno potresti stare a Madrid, quindi acquistare in situazioni del genere non conviene.
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Il boom delle locazioni turistiche
Quella sulle locazioni turistiche è una piccola nota a margine su cui mi piace soffermarmi per spiegare che i costi degli affitti sono dettati anche da piccole rivoluzioni culturali.
Quando si parla di locazione turistica solitamente si intende la casa affittata per 3 o 4 giorni su AirBnb, oppure gli appartamenti nelle località marine nei mesi estivi. In realtà gli anni post-Covid hanno dimostrato che può esserci un nuovo tipo di locazione: quella da smart working.
Unire i concetti di vacanza e lavoro può sembrare un controsenso, ma chiunque lavori da remoto sa a cosa mi riferisco.
Grazie alla possibilità di poter lavorare a distanza, sempre più persone nei mesi caldi decidono di affittare casa in località turistiche, così da poter lavorare e fare vacanza allo stesso tempo.
Sugli organi di informazione si è spesso parlato di South Working, ovvero l’esodo dei lavoratori da remoto che lasciano le aziende al nord per godersi i piccoli paesini di mare del Sud durante l’estate.
In realtà il grosso di questa che io definisco “migrazione turistica” è costituito da stranieri (35%) che grazie allo smart working preferiscono passare i mesi caldi qui in Italia.
Mediamente un canone turistico settimanale in Italia varia dai 900 ai 1.700 euro a luglio, e dai 1.200 ai 2.200 in agosto: per tutto quello che abbiamo detto circa gli stipendi italiani fermi al palo, è anche normale che la maggior parte siano facoltosi stranieri che approfittano di questa nuova tipologia di locazione turistica.
La mia conclusione
Ammetto di aver scritto quest’articolo con motivazioni ambiziose.
Da un lato volevo abbattere il luogo comune dei canoni d’affitto folli a Milano, spiegando che questi prezzi sono un semplice frutto dell’andamento del mercato immobiliare e non della speculazione.
Dall’altro, seppur in maniera velata, con concetti come multifamily e South Working ho voluto sottolineare come l’affitto, per i tempi che viviamo, possa essere la soluzione migliore per tanti motivi, anche rispetto al mutuo.
Se il mattone per noi italiani rimane sempre il miglior investimento, l’affitto non è quel demone che molti ancora oggi credono.
Sono Elena Manzhos: mamma di due bellissimi figli, moglie e agente immobiliare da oltre 10 anni. Francamente, non so cosa sia più difficile. Più di 15 anni fa mi sono trasferita in Italia dall’est europa, dove insegnavo inglese. Ho sempre avuto la passione per le case; da bambina per la casa della Barbie, ora da professionista immobiliare per gli immobili lussuosi.
Fiaip,
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