I dibattiti in ambito immobiliare nella stragrande maggioranza dei casi hanno come tematica principale la cosiddetta “prima casa”, le difficoltà che i giovani hanno ad accedere a un mutuo e le eventuali agevolazioni disponibili in ambito di acquisto e ristrutturazioni.
Sono tutte tematiche importanti, che da agente immobiliare con oltre 10 anni di esperienza sposo in pieno, ma a mio avviso limitarci a questi argomenti non fa bene. Ad esempio, si parla poco dei vantaggi della “nuda proprietà”, che sono eccellenti sia per chi compra e per chi vende.
Magari il termine non ti sarà nuovo, ma nelle prossime righe ti svelerò tutto quello che c’è da sapere sulla nuda proprietà e ti dimostrerò che può essere un affare per tutti!
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Cos’è la nuda proprietà?
Con il termine nuda proprietà ci si riferisce alla vendita di un immobile in cui il vecchio proprietario riserva per sé il diritto di viverci dentro fino alla fine dei suoi giorni.
Dal punto di vista burocratico non è quindi più il proprietario dell’immobile, ma rimarrà “casa sua” fin quando lo desidera, ma mai oltre la durata della sua vita. Questo tipo di transazione immobiliare genera quindi due specifici soggetti: chi rimarrà a vivere nella casa, che in gergo si definisce “usufruttuario”, e colui che acquisisce la proprietà dell’immobile, che viene definito “nudo proprietario”.
Si parla di nuda proprietà anche in quei casi in cui l’usufruttuario decide di godere della casa non per tutto il resto della sua vita, ma solo per un determinato periodo di tempo.
Interessanti sono anche le modalità di intervento sugli accordi di nuda proprietà.
Ad esempio: il nudo proprietario può vendere la nuda proprietà a terzi senza problemi e senza aver bisogno dell’ok da parte dell’usufruttuario, a patto che a quest’ultimo gli sia sempre garantito l’usufrutto nei termini precedentemente stabiliti. Lo stesso usufruttuario, se rispetta i termini temporali prestabiliti per l’usufrutto, può cedere in affitto o in vendita quest’ultimo a terzi.
Statisticamente parlando, la “nuda proprietà” è la via scelta nella stragrande maggioranza dei casi da persone anziane senza eredi, che non avendo a chi donare l’immobile preferiscono venderne la proprietà e goderne i proventi finché sono in vita senza dover lasciare la casa.
Un altro caso, è quello in cui i genitori hanno figli eredi litigiosi, che non riescono a mettersi d’accordo sul futuro utilizzo dell’immobile. Come tutti sanno, la casa non è un bene facilmente divisibile così come il denaro.
Dal lato del compratore, invece, l’identikit più comune è quello di un individuo con figli piccoli o comunque molto giovani, che vuole donare loro l’immobile alla morte del venditore. Come vedremo più in avanti, tuttavia, la nuda proprietà può anche essere un semplice (e redditizio) investimento per il futuro.
Per quel che riguarda le spese di un immobile, infine, queste solitamente possono essere concordate con specifiche modalità al momento del rogito. In linea generale, tuttavia, la manutenzione ordinaria ricade sull’usufruttuario (comprese spese condominiali e IMU), mentre al proprietario della nuda proprietà toccano le spese straordinarie.
Differenza fra diritto di abitazione e usufrutto
Da qualche parte sul web (non faccio i nomi dei portali per eleganza) ho visto parlare di “diritto di abitazione” e “usufrutto” come se fossero la stessa cosa, quando nella realtà ci sono grosse differenze.
Con il termine “diritto di abitazione” si indica appunto il diritto di un dato individuo di abitare in un immobile, limitatamente ai suoi bisogni e a quelli della sua famiglia. Si tratta di un diritto non trasferibile (né vendita, né sub-locazione), per cui l’unico atto possibile è la rinuncia.
La differenza tra diritto di abitazione e usufrutto è che quest’ultimo offre sì a una persona il diritto di vivere in un immobile per un determinato periodo di tempo o più semplicemente per il resto della sua vita, ma tale “privilegio” può essere ceduto a terzi, sia in locazione che attraverso la vendita. L’usufrutto inoltre può essere goduto anche dalle persone giuridiche, ma in quel caso la durata temporale non può superare i 30 anni.
Entrambe le forme sono trattabili al momento della vendita di un immobile, e tutte le caratteristiche devono essere chiaramente esplicitate nel contratto.
A quel punto una domanda potrebbe sorgerti spontanea: potendo scegliere, meglio avvalersi del diritto di abitazione o dell’usufrutto?
La risposta in realtà è tutt’altro che semplice, e molto dipende dalla situazione economico-finanziaria del soggetto beneficiante. Il diritto di abitazione infatti è sicuramente più limitante, e non essendo trasferibile a terzi in pratica ti “costringe” a vivere per sempre in quell’immobile, a meno che tu non decida di rinunciarvi.
La cosa ha però anche un lato positivo: il diritto di abitazione non è soggetto a ipoteche e non è pignorabile, quindi se ti trovi in guai finanziari e devi tantissimi soldi ai tuoi creditori, questi non possono mai sottrarti la casa in cui vivi.
Sotto quest’ultimo aspetto, invece, l’usufrutto è più “debole”, proprio perché può essere pignorato e quindi sottratto in caso di debiti.
Donazione vs Nuda proprietà
Un altro campo di applicazione della nuda proprietà molto interessante è abbinato alla donazione. Come sappiamo, si parla di donazione quando un soggetto dona per l’appunto un immobile a terzi: nella quasi totalità dei casi si tratta un trasferimento sullo stesso asse ereditario, ad esempio quando un genitore dona l’immobile al figlio.
La donazione pura, tuttavia, è soggetta alla famigerata tassa di successione, il cui importo è spesso elevato (anche se in Italia paghiamo le tasse di successione più basse d’Europa, ma quella è un’altra storia).
A tal proposito, la nuda proprietà cade a fagiolo.
Se un padre, in fase di acquisto dell’immobile, intesta la nuda proprietà al figlio, mantenendo l’usufrutto fino alla fine dei suoi giorni, vincono tutti: il genitore pianifica in vita la cessione dei suoi beni agli eredi e non ha bisogno di fare testamento, il figlio ottiene l’immobile (che avrebbe comunque ricevuto solo alla morte del padre) senza pagare la successione e con un impatto fiscale decisamente più basso. Anzi nullo.
Infatti, alla morte del vecchio proprietario, il figlio diventa pieno proprietario senza più alcun costo fiscale: basta fare la pratica di voltura catastale, la cui spesa si attesta sulle poche centinaia di euro.
Quali tipologie di usufrutto esistono?
Fino a questo momento ti ho parlato di usufruttuario come soggetto unico, contrapponendolo al nudo proprietario come se fosse un 1 vs 1.
La realtà è molto più variegata e prevede spesso casistiche in cui gli usufruttuari sono 2 o più. Pensa ad esempio a una simpatica coppia di anziani, che decidono di vendere la nuda proprietà della loro casa per avere un ritorno economico che gli permetta di vivere con maggior serenità il resto della loro vita.
Questa casistica rientra nella macro-area degli usufrutti collettivi, in cui ci sono diversi soggetti a godere dell’immobile. Di seguito i vari tipi di usufrutto collettivi esistenti:
- Usufrutto congiuntivo: due (o più persone) godono dello stesso immobile, e alla morte di uno di essi il suo diritto si estingue (il nudo proprietario diventa pertanto pieno proprietario del 50% dell’immobile), mentre l’altro usufruttuario rimasto in vita continua a godere del bene.
- Usufrutto con accrescimento: nel caso di morte di uno dei due, la sua parte di usufrutto si trasferisce all’altro usufruttuario rimasto in vita, il quale continua a godere del bene.
- Usufrutto successivo: l’usufrutto non è solo in favore di una persona, ma viene trasferito ad altre persone; nel caso di morte del primo usufruttuario, il diritto continua ad esistere in favore del secondo usufruttuario e così via.
Come si calcola il valore della nuda proprietà e dell’usufrutto
Premessa fondamentale: per calcolare il valore di una nuda proprietà di un immobile è sempre opportuno affidarsi ad un agente immobiliare, che dovrà poi effettuare la perizia.
Tuttavia, anche solo per farci un’idea, tutti noi possiamo conoscere, seppur a livello solo teorico, il valore di una nuda proprietà di un immobile.
Partendo dal valore di mercato standard della casa, infatti, basterà applicare un apposito coefficiente redatto sulla base di valori pubblicati annualmente dal Ministero delle Finanze.
Com’è facilmente ipotizzabile, il valore della nuda proprietà è strettamente correlato all’età dell’usufruttuario: più questi è giovane, minore sarà il prezzo della nuda proprietà.
Facciamo un esempio pratico, prendendo in considerazione la seguente tabella :
Tabella 2022 valore usufrutto vitalizio e nuda proprietà
| ETA' USUFRUTTUARIO |
% USUFRUTTO VITALIZIO |
% NUDA PROPRIETA' |
| 0 - 20 anni |
95% |
5% |
| 21 - 30 anni |
90% |
10% |
| 31 - 40 anni |
85% |
15% |
| 41 - 45 anni |
80% |
20% |
| 46 - 50 anni |
75% |
25% |
| 51 - 53 anni |
70% |
30% |
| 54 - 56 anni |
65% |
35% |
| 57 - 60 anni |
60% |
40% |
| 61 - 63 anni |
55% |
45% |
| 64 - 66 anni |
50% |
50% |
| 67 - 69 anni |
45% |
55% |
| 70 - 72 anni |
40% |
60% |
| 73 - 75 anni |
35% |
65% |
| 76 - 78 anni |
30% |
70% |
| 79 - 82 anni |
25% |
75% |
| 83 - 86 anni |
20% |
80% |
| 87 - 92 anni |
15% |
85% |
| 93 - 99 anni |
10% |
90% |
Ipotizziamo tu sia interessato alla nuda proprietà di un immobile dal valore di mercato di 1.000.000 euro il cui potenziale usufruttuario abbia 83 anni.
Consultando la tabella, viene fuori che per un immobile con l’usufruttuario di 83 anni l’usufrutto vitalizio vale il 20% del valore di mercato della casa, mentre l’altro 80% è relativo alla nuda proprietà.
Con cifre così “tonde”, il calcolo è rapido: ci vorranno 800mila euro per assicurarsi la nuda proprietà di questo immobile.
Attenzione: ogni anno la tabella è soggetta ad aggiornamento, anche in funzione della crescente aspettativa di vita.
Quali sono i vantaggi della nuda proprietà
Come ti ho già anticipato in precedenza, dalla nuda proprietà ci possono guadagnare tutti.
L’usufruttuario può incassare subito un’importante somma di denaro, che può gestire come meglio crede, e al contempo godersi la casa per tutto il tempo prestabilito, perfino fino alla fine dei suoi giorni, quindi quando dovrà distaccarsi dall’immobile lo farà solo per la cosiddetta “miglior vita”.
L’affare migliore, a mio modesto avviso, lo fa però il nudo proprietario, che mette i suoi risparmi nella “migliore cassaforte del mondo”.
Dici che esagero?
In realtà il mio ragionamento si basa su dati oggettivi, che posso prontamente dimostrarti.
Se il nudo proprietario ha fatto un investimento per ottenere in futuro la sua prima casa, la sua mossa sarà tanto efficace quanto l’usufruttuario si affretti a morire (messaggio orrendo, ma parlando di nuda proprietà si tratta dell’amara verità). Tuttavia, può trattarsi di un ottimo affare anche se l’usufruttuario decide di battere il record di Matusalemme.
Riprendiamo il filo proprio dall’esempio che ti ho fatto in precedenza, e ipotizziamo quindi che tu abbia acquistato a 800mila euro la nuda proprietà di quell’appartamento in cui vive quel simpatico 83enne. Quello che però non sai è che il simpatico vecchietto ha fatto il patto con il Diavolo, e vivrà ancora per vari decenni (nessuno vuole essere blasfemo qui, si sta scherzando).
Sono passati 10 anni, il signore è diventato un 93enne che fa jogging, mentre tu hai una caterva di acciacchi pur avendo solo la metà dei suoi anni. Con queste premesse, chissà ancora quanti anni dovranno passare prima che tu possa diventare pieno proprietario dell’immobile.
Non disperare però, perché in questo caso la soluzione è semplice: vendi la tua nuda proprietà e risolvi! Prendendo sempre come riferimento la tabella del Ministero delle Finanze, essendo l’usufruttuario adesso un 93enne, il valore della nuda proprietà passa da 800mila a 900mila euro.
In pratica hai guadagnato in 10 anni 100mila euro: se avessi investito la stessa cifra in BOT o affini, ti sarebbe ritornato un guadagno al massimo di poche migliaia di euro!
L’esempio che ti ho appena fatto ha un valore puramente indicativo, perché bisognerebbe capire fra 10 anni come andrà il mercato immobiliare e quali coefficienti saranno stabiliti dal Ministero delle Finanze, ma pur volendo fare ragionamenti pessimistici investire in una nuda proprietà rimarrebbe più redditizio di qualsiasi altra forma di investimento
Domande frequenti
Differenza tra “piena proprietà” e “nuda proprietà
A differenza della piena proprietà per la quale si è proprietari dell’immobile e se ne dispone in modo esclusivo, la nuda proprietà non consente di godere dell’immobile, seppur esso sia di proprietà, poiché il diritto di godimento è in capo all’usufruttuario.
Se ti piace la matematica, ti propongo questa equazione:
Nuda proprietà + Usufrutto = Piena proprietà
A chi conviene la nuda proprietà
L’acquisto della nuda proprietà conviene all’investitore che ha un orizzonte temporale di lungo periodo e che prevede un trend positivo del mercato immobiliare nel futuro. Nota che la rivalutazione della nuda proprietà beneficia di due fattori: l’andamento positivo del mercato e un’età più alta dell’usufruttuario.
Viceversa, la vendita della nuda proprietà conviene a chi desidera disporre di liquidità immediata, senza rinunciare all’abitazione dove si è abituati a vivere.
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Chi paga l’IMU?
Da legge, l’IMU è a carico dell’usufruttuario e non si può derogare… tuttalpiù si può prevedere un rimborso. Se l’usufruttuario risiede nell’immobile oggetto dell’usufrutto (perché non lo ha le ceduto in locazione), allora è esentato dal pagamento dell’IMU.
Chi paga le spese condominiali?
L’usufruttuario deve farsi carico di tutte le spese condominiali ordinarie relative alla manutenzione dell’immobile e alla sua custodia. Qualora si prospettino delle spese straordinarie dovute ad incuria e mancata manutenzione ordinaria, allora anche queste dovranno essere imputate all’usufruttuario (art. 1004 del c.c.). Viceversa, in linea generale, le spese condominiali straordinarie sono a carico del nudo proprietario.
Cosa succede in caso di pignoramento della nuda proprietà?
In caso di pignoramento della nuda proprietà, l’eventuale esecuzione forzata con la messa all’asta dell’immobile sarà riferita solo ed esclusivamente alla nuda proprietà, nel pieno rispetto del diritti dell’usufruttuario, sempre che il diritto all’usufrutto sia stato trascritto prima dell’ipoteca e successivo pignoramento.
In questo caso, l’usufruttuario continuerà a godere dell’immobile, come precedentemente stabilito, seppur il proprietario della nuda proprietà cambierà.
Attenzione: anche l’usufrutto è pignorabile, a differenza del diritto di abitazione!
Cosa fare in caso di morte dell’usufruttuario
In caso di morte dell’usufruttuario, il diritto all’utilizzo dell’immobile cessa ed il proprietario della nuda proprietà può inoltrare una richiesta di riunione di usufrutto, presentando al Catasto una voltura ed ottenendo così il consolidamento della piena proprietà.
Ma cosa succede se gli usufruttuari sono 2 e solo 1 di essi muore?
Semplice… il nudo proprietario diventa pieno proprietario del 50% dell’immobile, mentre l’usufruttuario rimasto in vita continua ad esercitare il suo diritto di utilizzo dell’immobile. Per diventare pieno proprietario, il nudo proprietario deve attendere la morte di tutti gli usufruttuari.
Sono Elena Manzhos: mamma di due bellissimi figli, moglie e agente immobiliare da oltre 10 anni. Francamente, non so cosa sia più difficile. Più di 15 anni fa mi sono trasferita in Italia dall’est europa, dove insegnavo inglese. Ho sempre avuto la passione per le case; da bambina per la casa della Barbie, ora da professionista immobiliare per gli immobili lussuosi.
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