Vendere la nuda proprietà significa cedere la proprietà dell’immobile mantenendo per sé un diritto di godimento, normalmente l’usufrutto. In questo modo puoi ottenere liquidità dalla casa senza necessariamente smettere di viverci.
È un’operazione che conosco bene anche dal punto di vista immobiliare, perché richiede due valutazioni diverse.
La prima è personale: ha senso vendere oggi una parte del valore della tua casa rinunciando alla piena proprietà?
La seconda è commerciale: quanto è disposto a pagare realmente un acquirente per un immobile che potrà utilizzare solo in futuro?
Ed è proprio questo secondo punto che spesso viene sottovalutato.
La nuda proprietà può essere calcolata fiscalmente con coefficienti precisi, ma il valore fiscale e il prezzo che il mercato è disposto a riconoscere non sono necessariamente la stessa cosa.
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Vendere la nuda proprietà: come funziona
Partiamo dall’esempio più semplice.
Possiedi un appartamento del valore di un milione di euro.
Non vuoi trasferirti e non vuoi rinunciare alla possibilità di continuare a vivere nella tua casa, ma preferiresti trasformare una parte del patrimonio immobiliare in liquidità.
Puoi vendere la nuda proprietà e riservarti l’usufrutto.
Da quel momento abbiamo due soggetti:
- il nudo proprietario, che acquista la proprietà dell’immobile ma non può utilizzarlo finché esiste l’usufrutto;
- l’usufruttuario, che conserva il diritto di utilizzare l’immobile secondo quanto previsto nell’atto.
L’usufrutto può essere costituito per un periodo determinato oppure, nel caso più frequente per le persone fisiche, per tutta la vita dell’usufruttuario.
Se l’usufrutto è vitalizio, alla morte dell’usufruttuario il diritto si estingue e la nuda proprietà si consolida con l’usufrutto: il nudo proprietario diventa quindi pieno proprietario.
Il punto essenziale è questo: vendendo la nuda proprietà ricevi subito il prezzo concordato, ma puoi conservare il diritto di vivere nella casa per il periodo stabilito nell’atto.
Il nudo proprietario può anche rivendere successivamente la propria nuda proprietà. Il tuo usufrutto, però, continua ad esistere secondo le condizioni originariamente stabilite.
Quando conviene vendere la nuda proprietà
Non considero la nuda proprietà una soluzione adatta a tutti.
La valuterei soprattutto quando una parte importante del tuo patrimonio è concentrata nella casa, desideri ottenere liquidità ma non vuoi vendere la piena proprietà e trasferirti immediatamente.
Può avere senso, per esempio, se vuoi utilizzare il capitale per migliorare la qualità della tua vita, sostenere la famiglia, diversificare il patrimonio o semplicemente disporre oggi di risorse che altrimenti rimarrebbero immobilizzate nella casa.
Ma c’è una domanda che porrei prima di parlare del prezzo: quanto è importante per te mantenere il controllo economico e giuridico dell’immobile?
Perché dopo la vendita non sarai più pieno proprietario.
Avrai il diritto che hai deciso di riservarti — normalmente l’usufrutto — mentre la nuda proprietà apparterrà a un'altra persona.
È quindi una scelta patrimoniale importante, non semplicemente una modalità diversa di vendere casa.
Io partirei dalla tua esigenza, non dalla formula matematica. Prima capirei perché vuoi vendere la nuda proprietà, quanta liquidità ti serve e quali diritti vuoi conservare. Solo dopo passerei alla valutazione.
Quanto vale la nuda proprietà?
Per determinarne il valore dobbiamo prima conoscere quanto vale la piena proprietà dell’immobile.
Questo passaggio è fondamentale.
Se partiamo da una valutazione della casa sbagliata, anche il successivo calcolo della nuda proprietà sarà inevitabilmente sbagliato.
Per questo partirei dai prezzi delle compravendite realmente concluse di immobili comparabili, correggendoli in funzione di posizione, piano, stato, esposizione, terrazzi, vista, box, caratteristiche dello stabile e condizioni del mercato.
Quando disponiamo di transazioni comparabili utilizziamo anche Rogiti in Chiaro, il servizio esclusivo di LuxuryVillaItaly che ci permette di partire dai prezzi realmente compravenduti anziché soltanto dalle richieste pubblicate negli annunci.
Una volta determinato il valore della piena proprietà, bisogna attribuire un valore al diritto che rimane all’usufruttuario.
A livello fiscale esistono coefficienti legati, tra gli altri elementi, al tasso legale e all’età dell’usufruttuario nel caso di usufrutto vitalizio.
Ma attenzione.
Valore fiscale e valore di mercato della nuda proprietà non sono necessariamente uguali. I coefficienti sono un riferimento tecnico e fiscale; il prezzo di vendita dipende anche dalla qualità dell’immobile, dalla sua vendibilità, dal diritto riservato e dalla domanda reale degli investitori.
Ho dedicato una guida separata proprio al calcolo del valore della nuda proprietà e dell’usufrutto, dove approfondisco coefficienti, differenza tra valore fiscale e valore di mercato ed esempi di calcolo.
Meglio riservarsi l’usufrutto o il diritto di abitazione?
Non sono la stessa cosa.
Con l’usufrutto mantieni un diritto molto più ampio sull’immobile.
Puoi abitarlo personalmente ma, nei limiti del tuo diritto e dell’atto con cui è stato costituito, puoi anche concederlo in locazione e ricavarne i relativi proventi.
L’usufrutto può inoltre essere ceduto a terzi, salvo che il titolo disponga diversamente, senza però prolungarne la durata originaria.
Il diritto di abitazione è invece più limitato.
Ti permette di abitare la casa nei limiti dei bisogni tuoi e della tua famiglia, ma non puoi cedere il diritto né concedere l’immobile in locazione sulla base di quel diritto.
Quindi, se vendessi una casa nella quale il proprietario vuole continuare a vivere ma desidera anche conservare la possibilità futura di affittarla, valuterei con il notaio l’usufrutto.
Se invece l’obiettivo è esclusivamente garantire il diritto di continuare ad abitare nell’immobile, può essere valutato il diritto di abitazione.
La scelta va fatta prima della commercializzazione, perché modifica ciò che stiamo effettivamente offrendo all’acquirente e quindi anche il valore economico dell’operazione.
Chi compra una nuda proprietà?
Questo è il punto che considero più immobiliare di tutti.
Una nuda proprietà non si vende esattamente come una casa libera.
Un acquirente che cerca la propria abitazione da utilizzare immediatamente, evidentemente, non è il nostro target.
Ci rivolgiamo principalmente a chi ha un orizzonte temporale medio-lungo, non necessita dell’immediata disponibilità della proprietà e considera interessante acquistare oggi un diritto destinato in futuro a consolidarsi nella piena proprietà.
Questo significa che il mercato potenziale è più ristretto rispetto a quello di una normale compravendita.
Ed è proprio per questo che non mi limiterei a prendere il valore della casa, applicare una percentuale e pubblicare l’annuncio.
Bisogna capire:
- quanto è interessante l’immobile per un investitore;
- quanto tempo potrebbe trascorrere prima della disponibilità della piena proprietà;
- quale diritto conserva il venditore;
- quali costi rimarranno in capo alle parti;
- quanto è liquido il mercato per quella specifica proprietà.
Una nuda proprietà in una posizione difficilmente sostituibile, in uno stabile prestigioso o in una località con domanda internazionale può avere una logica completamente diversa rispetto a un immobile ordinario in un mercato poco liquido.
Chi paga IMU, condominio e spese?
Su questo punto farei molta attenzione a distinguere le diverse voci.
IMU
Quando sull’immobile esiste un usufrutto, il soggetto passivo IMU è normalmente l’usufruttuario, non il titolare della sola nuda proprietà.
L’eventuale esenzione relativa all’abitazione principale dipende naturalmente dal rispetto dei requisiti previsti dalla normativa.
Manutenzione dell’immobile
In linea generale, all’usufruttuario competono le spese e le riparazioni di manutenzione ordinaria.
Le riparazioni straordinarie sono invece normalmente a carico del nudo proprietario, salvo le ipotesi nelle quali siano diventate necessarie a causa dell’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione dell’usufruttuario.
Spese condominiali
Il rapporto con il condominio richiede una precisazione.
La ripartizione interna distingue normalmente le spese legate all’ordinaria amministrazione e al godimento, riferibili all’usufruttuario, da quelle straordinarie che competono al nudo proprietario secondo le regole applicabili.
Nei confronti del condominio, però, nudo proprietario e usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi condominiali.
Per questo, quando preparo la vendita, considero importante che nell’atto siano chiariti bene i rapporti economici tra le parti e che la situazione condominiale sia conosciuta prima del rogito.
Come venderei una nuda proprietà
Io non partirei dal coefficiente.
Partirei dall’immobile.
1. Determinerei il valore della piena proprietà.
Guarderei compravendite concluse, caratteristiche della casa e domanda reale per quella specifica tipologia di immobile.
2. Stabilirei esattamente quale diritto vuoi mantenere.
Usufrutto o diritto di abitazione? Vitalizio oppure per un periodo determinato? Un solo titolare oppure più persone?
Queste decisioni devono essere discusse anche con il notaio perché hanno conseguenze giuridiche ed economiche differenti.
3. Calcolerei il valore teorico della nuda proprietà e lo confronterei con il mercato.
Questo è il passaggio che permette di trasformare un calcolo fiscale in un prezzo di vendita realistico.
4. Controllerei i documenti prima di cercare il compratore.
Come in qualsiasi compravendita partirei dall’atto di provenienza, situazione catastale e urbanistica, APE, documentazione condominiale e dagli altri documenti necessari per vendere casa.
5. Costruirei il marketing per il buyer giusto.
Non presenterei la proprietà come una casa semplicemente “scontata”.
Spiegherei invece chiaramente valore della piena proprietà, diritto riservato al venditore, prezzo richiesto, caratteristiche dell’immobile e logica dell’investimento.
Una nuda proprietà si vende bene quando l’acquirente comprende esattamente cosa sta comprando e il venditore comprende esattamente cosa sta cedendo. Ambiguità su usufrutto, spese o tempi non aiutano la trattativa: la rallentano.
Infine, valuterei con attenzione anche il pubblico internazionale quando la proprietà ha caratteristiche adatte.
Un investitore straniero che acquista in Italia con un orizzonte patrimoniale di lungo periodo può ragionare diversamente rispetto a un compratore che cerca semplicemente la propria abitazione.
Domande frequenti
Si può vendere la nuda proprietà?
Sì. Il proprietario può vendere la nuda proprietà dell’immobile riservandosi, per esempio, l’usufrutto. L’operazione viene formalizzata con atto notarile.
Dopo aver venduto la nuda proprietà posso continuare a vivere nella casa?
Sì, se nell’atto ti sei riservato un usufrutto o un diritto di abitazione che ti consente di continuare a utilizzare l’immobile.
La durata e le condizioni dipendono dal diritto costituito.
Posso affittare la casa dopo avere venduto la nuda proprietà?
Se hai conservato l’usufrutto, puoi normalmente concedere l’immobile in locazione nei limiti del tuo diritto.
Se invece hai conservato soltanto un diritto di abitazione, non puoi cederlo né utilizzare quel diritto per concedere l’immobile in locazione.
Chi acquista la nuda proprietà può rivenderla?
Sì. Il nudo proprietario può successivamente vendere la propria nuda proprietà a un altro soggetto.
L’usufrutto esistente continua però a gravare sull’immobile secondo le condizioni originariamente previste.
Come si calcola il prezzo della nuda proprietà?
Bisogna prima determinare il valore della piena proprietà e successivamente attribuire un valore all’usufrutto o all’altro diritto conservato dal venditore.
Esistono coefficienti fiscali, ma per stabilire il prezzo di vendita occorre considerare anche il mercato.
Trovi formule, coefficienti ed esempi nella guida sul calcolo della nuda proprietà.
Chi paga l’IMU sulla nuda proprietà?
Quando esiste un usufrutto, il soggetto passivo è normalmente l’usufruttuario. Il titolare della sola nuda proprietà non è il soggetto tenuto all’IMU in quanto tale.
Cosa succede alla morte dell’usufruttuario?
Se l’usufrutto è vitalizio, alla morte dell’usufruttuario il diritto si estingue e il nudo proprietario consolida la piena proprietà.
Vengono poi effettuati gli adempimenti necessari per aggiornare le risultanze catastali.
Quanto tempo serve per vendere una nuda proprietà?
Non esiste un tempo standard.
Il bacino degli acquirenti è normalmente più ristretto rispetto alla vendita della piena proprietà, quindi prezzo e corretta individuazione del buyer diventano ancora più importanti.
Un immobile particolarmente interessante e correttamente prezzato può generare domanda; una nuda proprietà sovrastimata può invece rimanere sul mercato molto a lungo.
Se stai pensando di vendere la nuda proprietà di un immobile, prima di pubblicizzarlo valuterei insieme valore della piena proprietà, diritto da riservare, prezzo realistico e potenziale mercato. Puoi inviarmi qui le informazioni della proprietà.