Se hai avuto modo di sentire le notizie legate al mercato immobiliare milanese in quest’ultimo periodo, avrai sicuramente sentito parlare dei prezzi delle case schizzati alle stelle.
E io da professionista te lo confermo: a Milano si vende tutto e velocemente.
In un mercato dove ci sono poche case in vendita e tutti le vogliono comprare, comanda il proprietario venditore, che può persino convincere alcune agenzie a lavorare gratis.
Tuttavia, anche quando le cose vanno bene bisogna fare attenzione agli “squali”.
Ci sono agenzie online che promettono di vendere la tua casa a Milano senza provvigioni, ma poi arrivano le sorprese; altre invece puntano letteralmente ad acquistare il tuo immobile in 30 giorni al 30% in meno del suo reale valore, facendotelo passare perfino per un favore.
Queste righe servono a darti le giuste nozioni per poter vendere casa a Milano al giusto prezzo e nel minor tempo possibile.
Per fare ciò, ti serve determinare 2 parametri:
- il valore di casa tua (applicando un metodo scientifico)
- le tempistiche di vendita.
Ma prima ancora… vediamo qualche dato sull’andamento del mercato immobiliare meneghino.
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Lo stato di salute del mercato immobiliare a Milano
Milano e i suoi immobili, come ti anticipavo in precedenza, sono balzati alle cronache per i prezzi eccessivi.
Ma non sono solo i prezzi ad essere aumentati.
Guardando il grafico qui sotto ti accorgerai che l’anno scorso è stato toccato il record del maggior numero di compravendite: 28.595 rogiti a Milano nel 2022!
Mai così tanto dal 2000.
I dati provengono dall’OMI - Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate [1].
Il costo a metro quadro di un appartamento va dagli oltre 10mila euro nelle zone centrali della città, fino ai 6000 euro circa dei Navigli.
Certo, se paragoniamo questi cifre con qualsiasi altra città d’Italia saranno sicuramente più alte, ma bisogna anche capire il perché di questi prezzi: Milano è considerata una città europea al pari delle principali capitali della UE.
Se i prezzi sono alti e le case si vendono comunque come il pane significa che la città è vivissima, così come il suo mercato immobiliare.
Tuttavia, le leggi dell’economia ci insegnano due regole fondamentali:
- la corda non può essere tirata ancora per molto: oggi le cose vanno benissimo, ma i rischi di una futura recessione sono alti;
- per fare ottimi margini, si vende quando le cose vanno bene e si compra a prezzi stracciati quando l'economia non tira!
Pertanto… se devi vendere casa a Milano, è meglio che tu lo faccia ora!
Come?
Determinando scientificamente il giusto valore di casa tua ed il numero di giorni entro i quali vendere.
Partiamo dal valore.
Come determinare [precisamente] il prezzo di una casa a Milano
Se sei abbastanza grande da ricordare la TV degli anni Ottanta e Novanta, ricorderai sicuramente la trasmissione condotta da Iva Zanicchi dal titolo “Ok, il prezzo è giusto”, in cui dei concorrenti dovevano indovinare il valore commerciale di tutta una serie di prodotti.
A volte quando vedo fare delle valutazioni immobiliari qui a Milano (anche da addetti ai lavori, non solo profani), vedo tirar fuori dei prezzi manco avessero girato la ruota di “Ok, il prezzo è giusto” e il pubblico alle loro spalle stesse gridando “Cento, Cento”!
Valutare un immobile è una cosa seria, occorre controllarne non solo le condizioni, ma anche la sua ubicazione, la vicinanza a vari servizi e così via.
Sul web tante sedicenti agenzie immobiliari promettono valutazioni online gratuite, ma si tratta di uno specchietto per le allodole: è un trucco per ottenere il tuo numero telefonico e farti proposte commerciali più pressanti del peggior call center outbound.
Se invece vuoi una valutazione oggettiva della casa che vuoi vendere a Milano, puoi affidarti al servizio “Rogiti in Chiaro”.
Te lo spiego in 4 parole: determiniamo il valore di casa tua in €/mq forendoti i rogiti degli appartamenti venduti nello stesso palazzo negli ultimi anni.
Niente magie. Niente inganni. Niente valutazioni sentimentali nè gratuite (il nostro è un servizio a pagamento).
Vuoi sapere quanto vale una casa?
Scrivimi subito... con il servizio "Rogiti in chiaro" riceverai i rogiti notarili di immobili venduti nello stesso palazzo!
In che tempi si vende una casa a Milano?
Se è vero che ci sono agenzie che ti tengono nelle loro grinfie per anni, esagerando evidentemente, è altrettanto vero che una casa a Milano non si vende in un paio di giorni.
Dando uno sguardo alle transazioni immobiliari registrate nel periodo 2020-2023, viene fuori una media di 88 giorni per vendere casa nel capoluogo meneghino.
Metti quindi in preventivo 3 mesi per vendere casa a Milano, e fissali come tempistica oltre la quale non devi andare.
Ora ti spiego la logica che ci sta dietro.
Più tempo passa da quando pubblichi l’annuncio immobiliare, più basso deve essere il prezzo dell’immobile affinché sia venduto.
Perché?
Perché svanisce l’effetto novità al pari di quello che succede all’uscita dell'iPhone di ultima generazione.
La famosa tecnica americana DOM, acronimo di Days on Market, basa il suo successo sull’età di un annuncio immobiliare, in cui sono misurati i giorni in cui un’inserzione è attiva prima che sia trovato il compratore
Prendendo in considerazione la tecnica DOM, quindi, potresti scegliere di pubblicare all’inizio l’annuncio a un prezzo leggermente più alto, per poi abbassarlo al valore reale quando i tempi dei Days on Market sono vicini, al fine di farlo passare come uno sconto per attirare compratori.
Consigli per vendere casa rapidamente
Una volta fissati prezzo e tempi passiamo, senza perdere ulteriore tempo, alla promozione della casa.
1] Prepara i documenti per vendere casa
Dal punto di vista burocratico, dietro la vendita di ogni casa c’è un vero e proprio faldone di documenti da produrre.
Avere tutti i documenti in regola e già pronti per essere consegnati al compratore è fondamentale per chi vuole vendere velocemente.
Ogni casa fa storia a sé e i documenti variano da caso a caso, ma per darti un’idea ti propongo un mini elenco della documentazione necessaria:
- Atto di provenienza: è il documento e attesta come sei entrato in possesso dell’immobile che contiene tutte le informazioni ad esso inerenti.
- APE (Attestato di Prestazione Energetica)
- Planimetria catastale, visure ipotecarie e visura catastale: se non hai eseguito lavori che abbiano modificato il layout dell’appartamento, puoi recuperare la planimetria dall’atto di provenienza. Se sei insicuro, richiedi ad un’agenzia immobiliare, geometra o architetto di fiducia di verificare l’allineamento urbanistico catastale.
- Certificato di Abitabilità del condominio.
Per esperienza, la maggior parte dei problemi risiedono nella planimetria catastale, che spesso non corrisponde alla realtà a causa di abusi edilizi fatti in precedenza e nella assenza del certificato di agibilità (o abitabilità).
Prima di vendere un immobile è importante sanare il tutto per evitare problematiche di qualsiasi natura.
Per un elenco più esaustivo ti rimando a questo articolo: elenco completo dei documenti per vendere casa.
2] Scatta foto professionali
In un annuncio immobiliare la prima cosa che colpisce sono le immagini dell’immobile.
Puoi descrivere con dovizia di particolari tutti i punti di forza della casa, ma se dalla foto sembra un rudere sarà sempre percepita come tale.
Poiché non basta il tuo smartphone per fare belle fotografie, se devi vendere casa ti suggeriamo di affidarti a fotografi professionisti: il costo per un appartamento da 70 mq può aggirarsi fra i 100 e i 300 euro, ma sono soldi ben spesi rispetto a valore trasmesso attraverso immagini di altissima qualità.
Spoiler: noi non vendiamo servizi fotografici. Per trovare un fotografo a Milano, fai una ricerca in Google Maps.
3] Migliora la casa
Per rendere casa più appetibile a potenziali compratori ci sono anche tanti accorgimenti che puoi attuare in prima persona, senza l’intervento di un home-stager o spendere cifre assurde.
Ecco una serie di consigli low-cost che non ti fanno perdere tempo:
- Durante la visita, profuma la casa, alza le tapparelle ed accendi tutte le luci, comprese quelle della cappa di aspirazione in cucina: più una casa appare luminosa, più diventa attraente.
- Fai tinteggiare le pareti se necessario.
- Parola d’ordine: declutter, ovvero elimina tutti gli oggetti inutili all’interno di un appartamento: quando si tratta di vendere casa, “less is more”! Hai presente il tipico appartamento scandinavo con pochi elementi e tutti in ordine?
4] Scegli: agenzia o privato
Essendo noi un’agenzia è anche normale essere di parte rispetto alla scelta che il paragrafo propone.
Tuttavia, volendo essere quanto più oggettivi possibili, possiamo dire che: se sei un esperto di certificati di abitabilità, CILA/SCIA, caparra confirmatoria/penitenziale e di condizione sospensiva VS clausola risolutiva espressa, puoi tranquillamente vendere la tua casa a Milano da solo.
Se invece quelli che ho appena riportato sono per te termini astrusi, faresti meglio ad affidarti a un’agenzia immobiliare.
Non pensare in termini negativi alle commissioni che ti richiede un’agenzia: sul mercato ci sono anche quelle che lavorano senza chiedere commissioni, ma alla fine o non ti fanno vendere casa o te la svendono a pochi spiccioli.
Noi abbiamo “l’ardire” di chiedere le commissioni perché abbiamo clienti stranieri selezionati, affrontiamo costi di marketing alti ma al tempo stesso non svalutiamo gli immobili che vendiamo: se ti fai bene i conti, alla fine quelli più convenienti siamo noi!
Sono Elena Manzhos: mamma di due bellissimi figli, moglie e agente immobiliare da oltre 10 anni. Francamente, non so cosa sia più difficile. Più di 15 anni fa mi sono trasferita in Italia dall’est europa, dove insegnavo inglese. Ho sempre avuto la passione per le case; da bambina per la casa della Barbie, ora da professionista immobiliare per gli immobili lussuosi.
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